[여성소비자신문] 법률상 분쟁이 어떤 식으로든 종결되면, 법원의 판단을 담은 판결문이 남게 된다. 그리고 그 판결문의 주문에는 집행력이 부여된다. 즉 법원의 판결을 받은 당사자는 주문이 정한 의무를 이행해야 하고, 이를 이행하지 않으면 상대방의 신청에 따라 법원이 강제집행을 통해 의무를 이행하게 만든다.

가령 ‘피고는 원고에게 천만 원을 지급하라’는 판결이 확정되면, 피고는 원고에게 천만 원을 지급해야 하고, 그렇지 않으면 원고는 법원에 집행을 신청하여 피고 재산을 강제로 매각하는 등의 방법으로 천만 원을 취득할 수 있다.

그런데, 피고가 원고에게 임의로 일천만 원을 지급했음에도 불구하고, 원고가 법원에 강제집행을 신청한 경우는 어떻게 될까?

법원은 피고가 이미 돈을 지급한 사실을 알지 못하므로 원고의 신청에 따라 피고 재산에 집행을 진행한다. 피고는 이 경우 법원에 임의로 천만 원을 지급하였다는 사실을 알리고 집행을 막아야 할 것이다.

이처럼 판결이 있었으나, 그 후 발생한 사정으로 인해 집행이 부당할 때에는 청구이의라는 수단을 통해 집행의 부당함을 알릴 수 있다. 청구이의는 독립된 소송이므로, 소장을 제출하고 변론을 거쳐 판결을 받기까지 상당한 시간이 소요된다. 그래서 당초 법원의 판결에 따라 집행이 이루어지는 것을 급히 막기 위해서는 별도로 강제집행정지 신청이 필요하다.

이미 받은 돈을 다시 청구하는 집행 절차가 상식적이지 않아 청구이의가 불필요해 보일 수 있다. 그러나 판결 내용이 단순 ‘금전 지급’만이 아닐 때도 많고, 실제로도 상식 밖의 집행 신청 사례가 종종 발생하므로, 청구이의가 필요한 경우가 적지 않다.

필자가 담당한 사건 중에는, 부동산 매수인이 매도인을 상대로 등기 및 인도를 청구한 사례가 있다. 당초 매매계약 성립 여부에 대해 다툼이 있었으나, 법원은 매매계약이 유효하게 성립되었음을 인정하였다.

이에 따라 매도인은 매수인으로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 매수인에게 등기를 이전하고 부동산을 인도하라는 취지의 판결이 있었다. 매도인은 그후 매수인에게 위 판결에 따라 대금을 지급하라고 몇 차례 청구하였는데, 그때마다 매수인은 부동산을 인도해야 한다는 등 나름의 이유를 들어 대금지급을 거절하였고, 결국 매도인은 매수인에게 매매계약을 해제하겠다고 알렸다.

이 경우, 매도인은 당연히 매매계약이 해제되었다고 생각할 것이나, 여전히 유효한 판결문이 남아 있으므로, 매수인이 당초 판결에 따라 매도인을 상대로 등기 및 인도를 강제로 집행할 가능성을 완전히 배제하기 어렵다.

즉, 판결의 집행력을 배제할 사유가 있는지 다툼이 있는 상황이므로, 집행력을 배제하고자 하는 매도인은 청구이의를 제기하여 집행력을 배제해야 한다. 시급히 집행을 막아야 한다면 강제집행정지 신청도 병행해야 할 것이다.

아주 드물기는 하지만, 소송이나 강제집행이 누군가를 괴롭히기 위한 수단으로 악용되기도 한다. 만약 부당한 강제집행으로 인해 피해가 예상되는 상황이라면 청구이의와 강제집행정지 신청이 적절한 대응책이 될 수 있으며, 이 경우 전문가의 조언이 필수적이다.

김택종 변호사  tjkim00@centrolaw.com

기사 원본 : http://www.wsobi.com/news/articleView.html?idxno=279961

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정비구역 내에 대지 지분 정리가 필요한 재건축 현장이 많다. 집합건물의 동일 평형 기준 대지 지분이 상이한 조합원이 존재하는 경우, 기왕의 사업시행자 명의로 일부 대지 지분이 남아 있는 경우, 전(前) 조합원 명의로 일부 대지 지분이 남아 있는 경우 등이 예다.대지 지분에 관해 이해관계가 있는 당사자들이 상호 협의해 원만히 정리하는 것이 바람직하겠으나 협의로 정리가 되지 않는 경우에는 결국 소송을 제기해야 한다. 소송을 제기하는 경우 누가 누구에게 제기할 것인지, 어떠한 원인으로 대지 지분의 이전을 구할 것인지, 누가 원고가 되어 소송을 제기할 것인지 등에 대한 검토가 필요하다. 실제로 전국의 여러 재건축 현장에서 대지 지분 정리가 문제 되고 있다.우선은 권리분석을 해야 한다. 정비구역 내 전체 부동산의 등기사항전부증명서를 검토·분석해 동일 평형 기준 대지 지분이 상이한 조합원들을 확인하여 상의한 대지 지분이 어느 정도인지 확인해야 한다. 다음으로는 기왕의 사업시행자 명의로 남아 있는 대지 지분을 확인해야 한다. 또 전(前) 조합원 명의로 일부 대지 지분이 남아 있는지를 확인한 후 위와 같이 대지 지분이 흩어지게 된 원인을 검토·분석할 필요가 있다. 위 권리분석의 결과 누가 누구에게 어떠한 원인으로 대지 지분의 이전을 구할 것인지를 정해야 한다. 청구원인도 분석이 필요하다. 각 현장의 구체적인 권리분석 결과에 따라 다소간 차이가 있을 수 있으나 일반적으로 대지 지분의 이전을 구하는 소송상 청구원인은 크게 세 가지다.

첫째는 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권 이전 등기 청구다. 민법 제245조 제1항에 따라 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하는데, 현재 조합원이자 구분소유자인 자가 권한 없이 대지 지분을 보유하고 있는 자에 대하여 점유취득시효의 요건을 갖추었음을 입증하여 소유권 이전을 구하는 것이다.둘째는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상 분리 처분금지의 원칙에 따른 소유권 이전 등기 청구다. 집합건물법 제20조 제1항에 따라 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 동조 제2항에 따라 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는데 현재 조합원이자 구분소유자인 자가 권한 없이 대지 지분을 보유하고 있는 자에 대하여 집합건물법상 분리 처분금지의 원칙에 따라 진정 명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전을 구하는 것이다.셋째는 부동산매매계약에 기초한 소유권 이전 등기 청구다. 현(現) 조합원이 전(前) 조합원으로부터 부동산을 매수하여 대지 지분을 이전받았음에도 불구하고 전(前) 조합원 명의로 일부 대지 지분이 남아있는 경우 부동산매매계약에 기초하여 잔여 대지 지분의 이전을 구하는 것이다.아울러 문제가 되는 토지에 대한 권리분석을 기초로 소송을 누가 제기할 것인지, 즉 소송상 원고를 누구로 할 것인지를 결정해야 한다.궁극적으로는 현재 대지 지분을 온전히 보유하고 있지 못한 진정한 구분소유자가 현재 권한 없이 대지 지분을 보유하고 있는 등기상 명의인에 대하여 부족한 지분을 이전받아야 할 것인데, 소송 기술적으로 조합이 원고로 대지 지분 이전 소송을 제기할 것인지, 개별 구분소유자들 개인이 원고로 대지 지분 이전 소송을 제기할 것인지를 결정해야 한다.이 외에도 대지 지분 정리를 위해 검토해야 할 사항이 많고 검토 결과 및 각 당사자가 처한 상황 등에 따라 가장 적절한 방향을 모색하는 것이 쉬운 작업은 아닌 바 이에 관하여는 전문가의 조력을 받는 것이 좋을 것이다.임형준 법무법인 센트로 변호사

원본 기사 : https://magazine.hankyung.com/business/article/202506056990b

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[하우징헤럴드] 재건축사업은 수많은 법적·행정적 절차가 얽힌 종합 프로젝트다. 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 각 단계마다 이해관계자의 권리관계가 정교하게 정리되어야 사업이 원활하게 추진된다.그중에서도 눈에 띄지는 않지만, 조합 운영과 사업 전체에 치명적인 지연을 초래할 수 있는 요소가 있다. 바로 ‘대지지분 정리 문제’다. 서울과 수도권을 비롯한 다수 재건축 조합에서, 구역 내 대지지분의 과부족 문제가 실질적인 분쟁으로 연결될 수 있다.  

▲조용히 드러나는 문제, 대지지분의 혼란대지지분 정리 문제는 크게 세 가지 상황에서 발생한다. 첫째, 같은 평형인데도 조합원 간 대지지분이 상이한 경우다. 이로 인해 겉으로는 동일한 아파트를 보유한 조합원 사이에 예상치 못한 불균형이 발생한다.둘째, 과거 사업시행자 명의로 대지지분 일부가 남아 있는 경우다. 셋째, 전(前)조합원 명의로 일부 대지지분이 잔존하는 경우다. 실질적 소유자는 조합원이나, 등기 정리가 누락되어 일부 지분이 과거 소유자 명의로 남아 있는 사례로 여러 재건축 현장에서 발견되고 있다. 이러한 대지지분의 불일치는 단순한 행정적 미비로 끝나지 않는다. 정비사업에 중대한 영향을 미치는 실질적 장애 요소로 작용할 수 있다.만약 대지지분이 정리가 되지 않을 경우, 재건축조합이 자금을 투입해서 해당 토지를 취득해야 한다. 해당 대지 지분이 잘 정리되었다면 조합이 지출하지 않아도 될 자금이다. 더구나 법정기한 내에 매도청구 소송도 제기해야만 한다.서울의 경우 토지금액이 매우 높기 때문에 막대한 자금이 소요될 수 있다. 또한 이 사안은 재건축사업 일정 전체와 연동되기 때문에 전문 변호사와의 전략적 조율이 절대적으로 필요하다.▲협의가 최선이지만, 현실은 소송으로 간다조합 내부에서 조합원 간 자율적 협의로 대지지분을 정리하는 것이 가장 바람직하다. 그러나 현실에서는 협의가 쉽지 않다. 해당 토지에 관해 과다한 금액을 요구하면서 협의를 거부하거나, 과거 계약서가 사라져 정확한 의사 확인이 불가능한 경우도 있다.결국 이 문제는 법정으로 가져갈 수밖에 없다. 실제로 여러 재건축 현장에서 대지지분 정리 소송이 진행되기도 했고, 피고가 수십에서 수백명에 이르는 대규모 집단소송으로 이어질 수도 있다. 소송을 제기해야만할 경우, 조합이 직접 원고가 되어 일괄 소송을 제기할 수도 있고, 개별 조합원이 각자 소송을 제기할 수도 있다. 각 조합원들이 알아서 대지지분을 정리한다면 문제없겠지만, 만약 그렇지 않을 경우 조합이 직접 소송을 주도해야 할 수도 있다. ▲정비사업의 근간은 ‘지분 정리’다대지지분 정리 문제는 결코 기술적이거나 부차적인 문제가 아니다. 이는 정비사업의 기초인 ‘토지에 대한 권리관계’를 확정짓는 작업이며, 그 위에 사업 전반이 세워진다. 이 기초가 불안정하면 사업 전 과정에서 혼란이 이어지고, 결국 조합의 행정력과 신뢰도에 타격을 입히게 된다.따라서 조합은 대지지분 정리를 단순한 등기 착오의 정정 문제로 가볍게 보아서는 안 된다. 초기 단계에서 철저한 권리분석을 거쳐 필요시 전략적 소송에 착수해야 하며, 사업 전반에 미치는 영향을 감안해서, 토지지분 내지 등기 관련 전문 변호사의 조력을 받는 것이 바람직하다.재건축사업의 성공은 하늘에서 쉽게 떨어지는 것이 아니다. 보이지 않는 뿌리를 튼튼히 다져야 그 위의 구조가 흔들리지 않는다. 그리고 그 뿌리는 바로 ‘대지지분’이다.김정우 대표변호사/법무법인 센트로 

출처 : 하우징헤럴드 (http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50164)

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