도시정비법에 따라 정비사업전문관리업을 하고자 하는 자는 시도지사에게 정비사업전문관리업 등록을 해야 한다.위 등록하여야만 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무 대행, 조합설립인가의 신청에 관한 업무 대행, 사업성 검토 및 시행계획서 작성 등의 업무를 수행할 수 있다. 만일 등록하지 않은 자가 위 업무를 내용으로 추진위원회와 용역계약을 체결하고 수행한다면 도시정비법에 따라 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하게 된다.실무에서는 각 지자체가 공지한 ‘정비사업전문관리업 등록 현황’을 살펴 위 등록을 한 정비사업전문관리업자를 주민총회를 거쳐 선정하고 용역계약을 체결한다.판례는 위 도시정비법 성격에 대해 “도시정비법이 정비사업전문관리업제도를 도입하면서 정비사업전문관리업자의 선정에 엄격한 요건과 절차를 준수하도록 한 것은 그동안 관행적으로 이루어져 온 컨설팅을 제도화함으로써 정비사업에 있어 주민의 권익을 보호하고 투명하고 객관성 있게 사업을 추진할 수 있도록 하기 위한 것”이라고 해석했다.나아가 정비사업관리업자는 대통령령이 정하는 자본·기술 인력 등의 기준을 갖춰 시도지사에게 등록 또는 변경 등록을 하도록 하여 정비사업전문관리업자가 일정한 자본과 기술 인력 등의 기준을 갖추도록 요구하고 있다.이런 입법 취지 및 규정들의 내용에 비추어 보면 “정비사업전문관리업자의 선정 및 정비사업 전문용역계약의 체결에 관한 제정 도시정비법의 규정들은 강행규정에 해당한다고 할 것이다”라고 판시하며 강행규정임을 확인했다.그렇다면 추진위원회에서 정비 전문관리업자를 선정하려고 주민총회를 개최했으나 이미 등록취소가 된 업체였음이 밝혀져 후에 다시 추인총회 결의를 거쳐 선정 결의를 받은 경우 그 효력은 유효할까.도시정비법은 정비사업전문관리업자의 등록이 취소된 경우라고 하더라도 등록취소 처분 등을 받기 전에 계약을 체결한 업무는 계속하여 수행할 수 있다고 규정한다. 이 경우 정비사업전문관리업자는 해당 업무를 완료할 때까지 정비사업전문관리업자로 본다고 규정한다.다만 그렇다고 하더라도 사업시행자가 처분 사실 등을 안 날로부터 3개월 이내에 총회 또는 대의원회 의결을 거쳐 해당 업무계약을 해지하거나 정비사업전문관리업자가 등록취소 처분 등을 받은 날부터 3개월 이내에 사업시행자로부터 업무의 계속 수행에 대하여 동의받지 못한 경우에는 업무를 계속 수행할 수 없다.이에 하급심 판례는 위 사안에서 이를 위반해 정비사업전문관리업 등록을 하지 않은 자가 법에서 정한 정비사업 업무를 위탁받거나 관련한 자문 등을 하는 행위는 사법상 무효라고 판시하면서, 해당 업체가 정비사업전문관리업 등록이 취소된 날로부터 3개월 이내에 사업시행자로부터 업무의 계속 수행에 대하여 동의받았음을 인정할 만한 증거 역시 없으므로 등록 취소된 업체를 과거 선정했던 결의를 추인하는 결의는 도시정비법에 위반돼 무효라고 판시했다.즉 추인 결의 역시 위 도시정비법에 따른 3개월 이내의 동의를 받지 못한 이상 강행규정인 도시정비법에 위반되어 무효라는 것이다. 정비사업전문관리업자를 선정하여 사업을 추진하고자 하는 추진위원회는 이러한 각 도시정비법 규정을 살펴 신중하게 계약 체결을 추진해야 한다.또 사업 추진 중 정비사업전문관리업자의 등록이 취소된 경우에도 법에 규정된 3개월의 기간을 넘기지 않고 동의해 사업의 안정성을 기해야 할 것이다.정효이 법무법인 센트로 변호사

원문보기 : https://magazine.hankyung.com/business/article/202505088566b

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최근 재개발, 재건축 그리고 리모델링 사업 현장에서 전자총회에 대한 관심이 높다. 전자총회로 진행할 경우 몇 주 이상 소요되던 총회 사전 투표기간이 단축되고 서면결의서 개표 시간 역시 크게 감축되기 때문에 조합 입장에서 필요 인력과 시간, 비용을 절감할 수 있다는 장점이 크기 때문이다. 

서울시는 2025년 2월 전자투표 활성화 시범사업을 진행하여 조합원들의 만족도가 98%로 집계되었다는 결과를 발표하기도 하였다. 이러한 전자총회와 전자적 방법에 의한 결의의 법적 근거는 무엇이며, 그 적법성에 대해서 판례는 어떻게 판단하고 있을까?도시정비법은 제45조 제8항에서 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 시장, 군수 등이 조합원의 직접 출석이 어렵다고 인정하는 경우 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다고 규정하였으나 2024. 12. 3. 개정을 통하여 총회 결의의 전자적 방법에 대한 법적 근거를 마련하였다.구체적으로 도시정비법 제44조의2에서 총회와 병행하여 온라인 총회를 개최하거나 재난의 발생 등 사유 발생 시 온라인 총회를 단독으로 개최할 수 있도록 하였다(제1항). 이때, 온라인 총회는 온라인 총회에 참석한 조합원이 본인인지 여부를 확인할 수 있도록 하고(제1호), 온라인총회에 참석한 조합원의 접속 기록 등이 보관되어 실제 참석 여부를 확인ㆍ관리할 수 있어야 하며(제2호), 그 밖에 원활한 의견의 청취ㆍ제시 등을 위하여 대통령령으로 정하는 기준에 부합하여야 한다(제3호). 위 개정법은 2025. 12. 4.부터 시행된다.한편 도시정비법 제45조 제6항은 1) 조합원이 전자적 방법 외에 서면으로 의결권을 행사하거나 대리인으로 의결권을 행사할 수 있도록 하고, 2) 의결권의 행사 방법에 따른 결과가 각각 구분되어 확인, 관리할 수 있도록 하며 3) 그 밖의 전자적 방법을 통한 의결권의 투명한 행사 등을 위하여 대통령령으로 정하는 기준에 부합한다면 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다고 규정하였다. 더불어 조합은 조합원의 참여를 확대하기 위하여 조합원이 전자적 방법을 우선적으로 이용하도록 노력하여야 한다고 규정하고(제7항), 온라인 총회만 단독으로 개최할 시 전자적 방법으로만 의결권을 행사할 수 있다고 규정하였다(제8항). 위 개정법은 2025. 6. 4. 시행된다.그렇다면 재건축정비사업조합이 개정법이 적용되지 않는 상황에서 전자적 방법에 의한 결의를 진행하였다면 그 총회 결의는 유효할까? 임시총회에서 전자적 방법으로 이루어진 의결권 행사는 도시정비법 제45조 제8항의 요건을 갖추지 못하였고 정관상 근거 규정이 없어 효력이 없다고 주장하며 총회 결의 효력 정지 가처분을 신청한 사례에서 서울동부지방법원은 전자문서법에 따르면 전자문서는 그 형태만으로 법적 효력을 부정할 수 없다며 전자투표지가 전자문서법에서 정한 서면 요건을 갖춘 것으로 보이는 만큼 도시정비법상 의결권 행사 방법인 '서면'에 포함될 수 있다고 판단하여 조합장 보궐선거의 전자 투표의 적법성을 인정하였다.리모델링주택사업의 경우는 어떨까? 리모델링주택사업에 적용되는 주택법에는 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에 전자적 방법으로 총회를 개최해야 한다고 규정하여 전자적 방법에 의한 총회 개최를 제한하고 있다. 그러나 현장에서 전자 총회와 전자적 방법에 의한 결의의 도입 필요성에 대한 목소리가 커짐에 따라 최근 도시정비법과 같이 주택법에도 전자적 방법에 의한 결의 도입을 위한 개정안이 발의되었고 국회에서 법안이 계류 중에 있다.이렇듯 주택법상 전자적 방법에 의한 결의의 근거가 없어 최근 전자투표에 의한 의결권 행사를 진행한 리모델링주택사업조합의 총회 개최 금지 가처분이 제기된 사건이 있었다. 구체적으로 주택법령과 조합 규약에서 전자 투표의 방법으로 총회에서 의결권을 행사할 수 있다는 근거 규정이 없음에도 전자 투표 방식에 의한 의결권 행사를 강행해 임시총회의 투표 방식에 중대한 하자가 있어 부적법함을 주장한 사안에서 서울중앙지방법원은 조합 규약에 따르면 직접 출석이 어려운 조합원은 서면결의서로만 의결권을 행사할 수 있는데, 전자투표는 서면결의서로 볼 수 없어 적법한 총회 결의 방식이 아니라고 판단하면서 총회 개최 금지 가처분을 인용한 바 있다.결론적으로 전자총회와 전자적 방법에 의한 결의는 시대의 흐름에 따라 필연적으로 도입될 총회 진행·결의 방식이나, 그 법적 근거와 적법성은 도시정비법과 주택법상 달리 판단될 여지가 있어 사업시행자인 조합은 관련 분야 전문가와 함께 검토하여 신중하게 접근해야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

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[여성소비자신문] 가로주택정비사업은 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 제24조 제1항에 따라 조합설립에 동의하지 않더라도 조합원이 되는 강제가입제 방식을 취하고 있다.

이 경우 사업에서 이탈하여 현금청산을 받고 싶다면 어떻게 해야할까? ① 조합설립미동의, ② 분양미신청, ③ 분양계약 미체결 그리고 ④ 조합 정관에 따른 제명 또는 탈퇴를 고려할 수 있다.

우선 ① 조합설립미동의자의 경우 소규모주택정비법에 따른 조합의 매도청구를 통하여 현금청산을 받을 수 있다. 소규모주택정비법 제35조는 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하도록 하고(제1항) 토지등소유자는 위 촉구를 받은 날로부터 60일 이내에 회답하여야 한다고 규정한다(제2항).

만일 위 기간 내 회답하지 아니하면 토지등소유자는 조합설립에 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 보아(제4항) 조합은 위 기간이 만료된 날로부터 60일 이내에 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

② 분양미신청자 등 역시 소규모주택정비법 제36조에 따라, 사업시행계획이 인가, 고시된 날부터 90일 이내 손실보상 협의를 하고(단, 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다)(제1항) 위 협의가 성립되지 않은 경우 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구 소송을 제기하여야 한다(제2항). 만약 이 기간을 넘겨서 매도청구 소송을 제기한 경우 토지등소유자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 지연이자를 지급하여야 한다(제3항).

③ 분양계약 미체결자의 경우, 조합의 정관에 따라 현금청산될 수 있다. 통상 정관에 분양계약미체결자의 경우 위 매도청구 소송에 관한 규정을 준용하여 현금청산을 한다고 규정하고 있으며 판례의 태도에 따라 분양계약체결 종료일 다음날 현금청산대상자가 된다. 단, 조합의 사업 진행상 이미 신탁등기가 경료된 경우가 있을 수 있다.

판례는 이미 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실함으로써 신탁관계가 그 목적 달성 불능을 이유로 종료된 경우에도 달리 볼 것은 아니므로 새로이 매도청구권을 행사할 필요가 없다고 판시하는바 청산금 지급 청구 소송을 제기하는 것을 고려할 수 있을 것이다.

마지막으로 ④ 제명 또는 탈퇴를 고려할 수 있으나, 이는 그 요건이 엄격하다. 소규모주택정비법 제40조 제1항은 조합원의 제명, 탈퇴 및 교체에 관하여 정관에 규정하여야 함을 규정하고 있다.

통상 정관상 조합원 제명에 관하여, ‘고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우’ 총회의 결의를 거쳐 제명이 된다고 정하여 두거나 ‘부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 이사회 의결에 따라 탈퇴할 수 있다’고 규정한다.

다만 판례는 제명은 조합원의 의사에 반하여 그 조합원의 지위를 박탈하는 제재인 만큼 그 조합원의 행위가 단체의 목적 달성을 어렵게 하거나 제명이 불가피할 정도로 단체 구성원의 공동이익을 해하는 경우에 최종적인 수단으로 인정되어야 한다고 판시하면서 ‘재혼 및 타지역의 이주’ 혹은 ‘조합 임원 해임 안건 발의’는 그 사유가 될 수 없다고 판시하였다.

가로주택정비사업은 소규모주택정비법상 강제가입제를 택하고 있음에 따라 사업에서 이탈하고 싶은 조합원은 사업 진행 단계에 맞춰 현금청산을 받을 수 있을지에 대해 신중히 검토할 필요가 있다. 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 전문가와 함께 대응하는 것이 바람직하다.

정효이 변호사  celsus219@centrolaw.com

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