주택 또는 상가에 임대차계약을 체결한 뒤 임대인이 부동산에 신탁등기를 경료하는 경우가 있다.임차인이 등기부등본을 확인한 후 임대인에게 왜 신탁등기가 경료가 된 것인지 물어보면, 임대인은 차임은 여전히 자신이 수납하고 목적물을 관리할 것이며, 사업상 목적으로 인하여 신탁등기를 경료하였다고 답변한다. 임차인은 임대차 기간 동안 임대인에게 차임과 관리비를 지급하였다. 그러던 중 경제적 상황이 악화되어 차임을 미납하였고, 임대인에게 명도 소송을 당하였다. 신탁등기된 목적물에 대해 임대인은 임차인에게 명도를 구할 수 있을까? 

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖의 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 상가임대차보호법 제3조 제2항 역시 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 법 규정에 따르면 신탁관계에서 소유권을 이전받은 수탁자는 신탁재산인 임대차 목적물의 권리, 의무의 귀속 주체로서 임대인의 지위를 승계하게 된다. 해당 규정은 강행규정이기에 위탁자와 신탁자간 달리 정하였다고 하더라도 위 규정이 우위에 있다고 해석할 수 있다.주택임대차보호법에 관한 판례는 주택임대차보호법 제3조의 규정을 근거로, "임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 할 것이고, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다"라고 판시하면서 수탁자인 신탁사가 임대인의 지위를 승계하였다고 보았다.필자가 수행한 상가임대차보호법 관련 사례 역시 판례는, 신탁계약은 위탁자와 수탁자 사이의 내부 법률관계를 규율하는 것에 불과하고 그 내용이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 제3자인 임차인에게 대항할 수 없으며, 상가임대차법 제3조 제2항은 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리, 의무 일체를 그대로 승계하고, 다만 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 상가건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있을 뿐이라고 판시하면서, 원고는 임대인의 지위를 상실하였으므로 그 권리를 행사할 수 없다고 판단하였다.따라서 이러한 판례의 태도에 따르면, 신탁계약을 체결하고 부동산에 대하여 신탁등기를 마친 임대인의 경우 그 임대인의 지위를 상실하여 명도를 구할 수 없다고 보인다. 다만, 이와 반대로 서울고등법원은 신탁을 원인으로 한 조합 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 부동산에 대해서, 신탁계약상 임료는 위탁자가 수납하고, 임대차 보증금 반환 의무를 부담한다는 등의 내용이 규정되어 있는 경우 임대인은 연체 차임을 보증금에서 공제할 수 있고, 부당이득반환채권이 임대인에게 귀속된다고 판시한 바 있다. 신탁등기가 경료되었더라도 임대인은 미납 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있다고 본 것이다.이렇듯 신탁등기가 경료된 부동산의 임대차 관계는 그 신탁계약의 내용에 따라 판례의 해석 기준이 복잡하다. 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 신탁계약의 내용을 세심하게 살펴 법률 전문가와 함께 대응해야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

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재건축, 리모델링, 가로주택정비사업, 소규모재건축에는 공통점이 하나 있다. 사업이 어느 정도 진행하여 일정 단계에 이르면, 조합과 같은 사업시행자는 사업에 반대하는 사람들에게 매도청구를 한다는 점이다. 그럼 매도청구는 무엇일까?말 그대로 물건을 ‘매도’하라고 ‘청구’하는 것이다. 그리고, 매도청구를 할 권리인 매도청구권은, 권리 행사로써 그에 따른 법률관계가 형성된다고 하는 ‘형성권’의 일종이다. 그래서 매도청구권을 행사하면 그에 따라 매매계약 관계가 강제로 ‘형성’된다. 매매계약이 강제되기 때문에 단순히 말로만 ‘매도청구’를 하는 것으로는 부족하고, 원칙적으로 소송으로써 권리를 행사해야 한다.앞서 살핀 재건축, 리모델링 등의 부동산 개발에 매도청구권이 필요한 것은 어쩌면 당연하다. 남의 부동산을 함부로 허물고 새로 짓거나 리모델링할 수는 없으니, 이를 위해 부동산에 대한 권리를 확보해야 하는 것이고, 법은 이를 ‘매도청구’라는 수단으로 가능하게 해준 것이다.한편, 매도청구를 당하는 입장에서는 자기 재산을 강제로 팔아야 하므로 결코 유쾌할 수 없다. 따라서 매도청구는 단순히 법적 근거만으로 충분하다고 할 수는 없고, 나름의 명분도 필요하다.우선, 매도청구권을 행사하는 자에게 그에 맞는 자격이 필요하다. 가령 사업시행자인 조합 설립을 위해서는, 사업구역 내 부동산 소유자들의 일정 비율 이상의 동의를 얻어야 한다.그리고, 개발의 진행 단계가, 이제는 돌이킬 수 없을 정도에 이르러야 한다. 법은 대체로 구체적인 사업계획이 확정되는 무렵을 최초 매도청구 시점으로 본다. 구체적으로 어떤 형태의 주택단지를 조성할지 확정이 되었다면, 이에 반대하는 자들을 내보내는 것도 어느 정도 수긍할 수 있다고 보는 것이다. 재건축은 사업시행계획인가, 리모델링은 리모델링 허가, 가로주택정비사업이나 소규모재건축은 건축심의 무렵 매도청구가 가능하여 사업 유형에 따라 그 시기에 다소 차이가 있으나, 구체적인 사업계획이 확정될 무렵이라는 점에서 동일하다.소송은 권리행사의 최후의 수단이 되어야 한다는 점에서, 매도청구권을 행사하기 전 상대방에게 마지막으로 한번 더 사업참여 여부를 서면으로 확인할 필요가 있다. 이때 보통은 2개월 정도의 회신기간을 부여하는데, 아무런 대답이 없다면 사업에 반대하는 것으로 간주한다.위와 같은 명분이 모두 갖추어지면 비로소 사업시행자는 사업에 반대하는 자를 상대로 매도청구를 할 수 있게 된다.매도청구권이 정상적으로 행사된 경우라면, 법원은 매도청구 대상이 된 부동산의 가격을 정하여 매매계약이 성립하였음을 확인한다. 그리고, 이에 따라 사업시행자에게는 매매대금을 지급할 것을, 사업에 반대하는 자에게는 부동산의 소유권을 이전하고 부동산을 인도할 것을 명한다. 양자의 의무이행은 일반적인 매매와 마찬가지로 동시에 이루어져야 하는데, 실무상, 소송의 양당사자가 합의하여 이행시기를 조율하기도 하고, 사업시행자인 조합이 매매대금을 공탁하고 판결문을 이용해 일방적으로 소유권이전등기를 하기도 한다.출처 : 종합시사매거진(https://www.sisanewszine.co.kr)

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[하우징헤럴드] 2025년 3월 27일 대법원은 도시정비법 상 ‘1세대’ 또는 ‘동일한 세대’의 의미에 관하여 “실질적으로 주거와 생계를 같이하고 있는 가구를 의미한다고 보아야 한다”며 원심을 파기하고 환송하는 판결을 선고했다(대법원 2022두50410 판결).이번 판결은 도시정비법상 ‘1세대 1조합원’, ‘1세대 1주택’ 원칙의 해석에 있어 주민등록표라는 형식보다 ‘실질’을 중시한 대표적 사례로 평가된다. 그러나 조합의 행정실무와 법적 안정성 내지 예측 가능성의 관점에서 본다면, 이번 판결은 정비사업 전반에 걸쳐 상당한 혼란을 초래할 소지가 있다.그동안 주민등록표라는 공적인 자료에 기반해 업무를 처리해왔는데, 이제부터는 그걸 믿기가 어렵게 된 것이다. 더구나 실거주 여부나 생계의 공동 여부는 그 입증이 쉽지 않고, 이를 사업시행자인 조합이 판단하기란 현실적으로 매우 어렵기 때문이다.▲조합 실무에 미칠 수 있는 부작용과 또다른 분쟁가능성대법원이 강조한 ‘실질’ 판단은 일견 합리적으로 보일 수 있다. 위장 세대 분리를 방지하겠다는 취지는 타당하다. 하지만 문제는 현실성이다. 도시정비법에는 조합에게 주민등록에 기재된 세대원이 실제로 거주하는지 여부를 조사하고 심사할 법적인 권한이나 의무가 규정되어 있지 않다. 조합의 입장에서는 아무런 법적인 근거 없이 조합원 각각의 실거주 여부, 공동생계 여부를 일일이 조사하는 것 자체가 매우 어렵다. 실거주 여부를 확인할 수 있는 구체적인 방법이나 기준도 도시정비법상 정해진 것이 없다. 이를 확인하기 위해서 조합이 각 조합원의 전기세나 수도요금, 재학증명서, 납세자료와 통장 입출금 내역까지 다 확인해야 하나?이는 조합의 업무범위를 넘어선 과중한 부담이며, 불확실성은 분쟁으로 이어지기 쉽다. 조합이 조사 결과를 근거로 판단해도 조합원이 이의를 제기하면 조합은 또다시 소송에 휘말릴 수밖에 없다.게다가 조합 내부에서는 형평성 시비가 불거질 수도 있다. 실거주나 생계공동 여부는 객관적으로 입증하기 어려운 만큼, 조합의 자의적 판단이라는 오해를 살 수 있으며, 이는 조합원 간 갈등을 더욱 부추기는 결과를 낳을 수 있다.정비사업은 공동체 간 이해 조율을 핵심으로 하는 제도다. 도시정비법령은 다수 관계인의 이해관계를 조정해야 하는 공법적인 특수성이 있다. 실질 판단을 이유로 한 세대 기준의 혼란은 이 같은 조율 구조를 뿌리부터 흔들 수 있다.▲법적 안정성, 예측 가능성을 위한 법 개정의 필요성대법원이 제기한 문제의식은 분명 타당하다. 주택 투기와 위장 세대 분리 등은 분명 바로잡아야 할 문제이다. 다만 공공성, 단체성이 강한 도시정비법 및 관련 법령의 특수성 또한 고려되어야 한다. 그것이 사법적 판단만으로 해결될 수는 없다. 정비사업처럼 복잡한 행정 영역에서는 명확한 기준과 절차, 그리고 행정의 일관성이 매우 중요하다. 무엇보다도 현행 도시정비법에 1세대에 대한 명시적인 정의규정이 없는 것이 가장 큰 문제다. 법의 가장 중요한 기능 중 하나는 ‘예측 가능성’이다. 누구나 ‘이렇게 하면 이런 결과가 나온다’는 걸 알 수 있어야 법이 제대로 작동한다. 신뢰에 기반한 법적 안정성이 실현되어야 한다.정비사업 실무의 현실성과 행정의 안정성 등을 고려하여 1세대의 의미에 관한 구체적인 내용과 기준을 도시정비법에 명시적으로 규정할 필요가 높다고 생각한다.김정우 대표변호사/법무법인 센트로출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)

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