도시정비법은 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역에서 투기행위를 방지하기 위해 조합원 지위의 승계를 제한하는 제도를 두고 있다. 예를 들어, 도시정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만, 투기행위와 관련이 없다고 인정되는 등 양도인에게 일정한 예외사유가 존재할 경우에만, 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있다. 

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로공유자 '전원'이 예외 요건을 충족해야 전체 지분 승계 가능예를 들어, 투기과열지구 내 재건축 구역에서 A아파트를 갑과 을이 각각 1/2 지분씩 공유하고 있는데, 대표조합원인 갑만 1세대 1주택자로서 소유기간 및 거주기간에 관한 조합원 지위 승계요건을 충족하고 을은 충족하지 못한 상황에서, 병이 A아파트 전체를 매수했다면 병은 그 전체 지분에 대해 조합원 지위를 승계할 수 있을까?이에 대해 2023년 국토교통부는 대표조합원만 요건을 충족해도 전체 지분에 대한 승계가 가능하다는 유권해석을 내놓았다.그러나 대법원은 '예외사유의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다'는 취지로 판시했다. 즉, 국토교통부의 기존 해석을 뒤집은 것이다.이에 따라 국토교통부도 2025년 11월 4일 위 대법원 판결의 취지를 반영하여 입장을 변경하였다. 즉, 대표조합원이 아니라 각 공유자별로 예외사유 충족 여부를 개별 판단해야 하며, 예외 요건을 충족하지 못한 양도인의 지분을 양수한 경우, 그 부분은 현금청산 대상이 될 수 있다.10년 소유·5년 거주 기간, 다른 사람과의 합산이 가능한가?현장에서 가장 자주 받는 질문 중 하나는 소유기간과 거주기간의 합산 가능 여부이다. 예컨대 부모로부터 상속받은 부동산을 처분하려는 경우, 상속 후 3년밖에 지나지 않았다면 어떻게 될까?이에 대해 도시정비법 시행령 제37조 제1항은 "피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다"라고 규정하고 있다. 따라서 피상속인의 소유 및 거주기간을 상속인의 기간과 합산할 수 있다. 만약 부모가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다면, 상속인이 위 요건을 충족할 수 있다. 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

또한, 소유자가 해외 파견 등으로 직접 거주하지 못한 경우에도 배우자·부모·자녀 등 직계가족이 거주한 기간은 합산 가능하다. 이처럼 예외 요건을 꼼꼼히 검토하면 불필요한 오해를 줄일 수 있다.대전지방법원, 1세대 1주택, 소유 및 거주 요건 충족은 계약체결시점? 아니면 등기시점?양도인의 '1세대 1주택자, 소유기간 및 거주기간' 요건을 매매계약 체결 시점에 충족하면 되는지, 아니면 등기 완료 시점에 충족해야 하는지를 둘러싸고 다툼이 있다.이와 관련하여 지난 2025년 5월 대전지방법원은 매매 '계약체결시' 양도인이 1세대 1주택자로서 소유요건과 거주요건을 충족했으면 양수인이 조합원 지위를 취득한다는 취지로 판시하였다. 나아가 대전지방법원은 "정비구역 내 주택에 대한 등기가 경료된 시점을 기준으로 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 적용 여부를 판단하게 되면 매매계약에서 정한 등기시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 일시적으로 주택 양도인이 2주택자가 된 경우에도 주택 양수인이 조합원 지위를 인정받을 여지가 없게 되므로, 이는 조합원이 실제 거주지를 이전할 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 매수하는 것에 지나친 어려움이 발생하지 않도록 고려한 도시정비법 제39조 제2항 제4호 규정의 취지에 부합하지 않고, 양수인에게도 불측의 사정으로 인하여 조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 피해를 주는 것으로 타당하지 않다"라고 판시하였다.최근 투기과열지구의 확대 지정으로 재건축·재개발 시장이 혼란스럽다. 이럴 때일수록 도시정비법 규정, 법원의 판결, 정부기관의 유권해석을 정확히 이해해야 한다. 조합원 지위 승계는 단순한 자격 문제가 아니라, 향후 분양권 및 현금청산 여부를 좌우하는 핵심 쟁점이다. 따라서 투기과열지구 내 부동산 거래와 분양 절차를 진행할 때에는 법률전문가의 자문을 통해 사전에 리스크를 점검하는 것이 필요하다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

서울 전역과 경기 12개 지역이 또다시 투기과열지구로 지정되었다. 도시정비법은 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역에서 투기행위를 방지하기 위해 몇가지 규제를 두고 있다. 대표적으로 조합원 지위 승계 제한과 5년 재당첨제한 제도가 그것이다. 최근 이와 관련하여 공유부동산의 대표조합원에 관한 의미 있는 판결이 선고되어 이를 살펴보고자 한다.

조합원 지위 승계 요건, ‘대표조합원이 아닌 개별 판단이 원칙’

투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인에게 일정한 예외사유가 인정되는 경우에 한해 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 부동산이 공유 형태로 된 경우, 그 예외사유를 누구를 기준으로 판단할 것인가이다.

이와 관련하여 국토교통부는 대표조합원을 기준으로 판단해야 한다고 유권해석을 내렸다. 즉, 대표조합원이 예외요건을 충족하면 다른 공유자가 요건을 갖추지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 입장이었다. 

그러나 서울고등법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 법원은 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시하였다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것이다. 이에 대하여 2025년 8월 우리 대법원도 서울고등법원의 판단이 옳다고 판시하였다. 

그러므로, 예외요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산 대상이 된다. 이 판결은 국토교통부의 기존 유권해석을 사실상 부정한 것으로, 해당 해석을 신뢰하고 거래한 조합원이나 매수인 그리고 이를 근거로 안내한 조합에 상당한 파장을 미칠 것으로 예상된다.

5년 재당첨제한, 다른 공유자에게도 예외 없이 적용

다음은 투기과열지구 내 5년 재당첨제한 규정에 관한 문제다. 도시정비법 제72조 제6항은 ‘투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 자 및 그 세대에 속한 자는, 그 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없다’고 규정하고 있다. 그렇다면 재건축 구역 내 공유부동산에서 공유자 중 일부만 재당첨제한에 해당하는 경우, 재당첨제한을 받지 않는 다른 공유자가 대표조합원으로서 전체 부동산에 대하여 분양신청을 할 수 있을까?

이에 대해 법제처는 부정적인 입장을 밝혔다. 즉, 법제처는 ‘공유자 중 일부가 다른 정비사업의 분양대상자에 해당하더라도, 이를 회피하기 위해 다른 공유자가 대표조합원으로 분양신청을 허용할 경우 입법 목적을 훼손한다’고 보았다. 이와 관련하여 2025년 6월 수원고등법원도 ‘토지 등의 공유자 중 1인이 도시정비법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청이 제한되는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 다른 공유자도 분양신청이 제한된다’는 취지로 판시하였다. 결국 이 경우 공유자 전부 현금청산대상이 되는 것이다. 

이번 판결은 투기과열지구 내 거래와 조합원 자격 판단에 중대한 시사점을 던진다. 조합과 조합원, 매수인은 이러한 법원의 입장을 면밀히 검토하여, 투기과열지구 내 거래와 분양 절차에서 법적 리스크를 사전에 예방할 필요가 있다. 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

최근 정부가 서울 전역과 수도권 일부 지역을 추가로 투기과열지구로 지정했다. 투기를 차단하겠다는 취지 자체는 타당하지만, 재건축·재개발 현장에서는 그 여파로 상당한 혼란이 있을 것으로 보인다. 

실제로 새로 투기과열지구로 지정된 구역의 조합원들은 뜻하지 않게 현금청산 대상이 되는 것은 아닌지, 미리 물건을 처분해야 하는 것은 아닌지 혼란을 겪고 있다.문제의 핵심은 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항이다. 이 조항은 "투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 자와 그 세대원은, 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 경우 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 다시 분양신청을 할 수 없다"고 규정하고 있다.즉, 투기과열지구 내에서 한 번 분양을 받은 사람은 5년간 다른 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없어 분양권 재당첨 제한을 받게 된다. 이는 투기 수요를 억제하기 위한 장치로서, 제도의 취지 자체는 타당한 것으로 보인다.그런데 문제는 새로 투기과열지구로 지정되는 지역이다. 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항은 이미 '투기과열지구'로 지정된 구역을 전제로 규정되어 있을 뿐, 지정 이전에 이미 분양권을 확보하거나 조합원 지위를 가진 경우를 어떻게 처리할지는 명시하지 않는다. 이 때문에 "지정 이전에 분양자격을 취득한 사람에게까지 재당첨 제한을 소급 적용할 수 있느냐"는 논란이 불가피하다.하급심이기는 하나, 법원은 과거 투기과열지구가 해제된 이후에도 재당첨 제한 규정을 그대로 적용해야 한다는 취지로 판단한 사례가 있다. 이는 '투기 방지'라는 제도의 본래 취지를 관철해야 한다는 논리에서 출발한 것이다. 즉, 일시적으로 지정이 해제되더라도 투기 목적의 반복적인 분양을 차단해야 한다는 것이다.하지만 반대로 투기과열지구가 아니었던 시점에 부동산을 취득한 사람에게까지 동일한 제한을 가하는 것은 법리적으로 문제가 크다. 무엇보다 2017년 이 규정이 처음 도입될 당시에도 경과규정을 두어, 이미 투기과열지구로 지정되지 않았던 지역의 종전 취득자에게는 재당첨 제한을 적용하지 않도록 한 이유가 바로 여기에 있다.법률은 국민의 재산권을 제한하는 경우 명확한 근거가 있어야 하고, 그 제한은 예측 가능해야 한다. 따라서 지정 이전에 이미 부동산을 취득한 사람에게 사후적으로 불이익을 주는 소급 적용은 헌법상으로도 문제될 수 있다.현실에서는 이 문제로 인해, 같은 구역 내에서도 투기과열지구 지정 시점 전후에 따라 누군가는 조합원으로 분양권을 받지만, 누군가는 현금청산 대상이 되는 불합리한 상황이 발생한다. 이는 단순한 행정 편의의 문제가 아니라, 개인의 재산권 보호와 법적 안정성의 문제다.결국, 법문상 근거가 불명확한 상태에서 행정해석이나 지침으로 규제를 확대 적용하는 것은 바람직하지 않다. 재당첨 제한 제도의 취지를 살리면서도, 구체적인 적용 대상을 명확히 구분할 수 있도록 입법적 보완이 필요하다. 특히 '새로운 투기과열지구 지정'의 효력이 기존 정비사업의 분양자격에 어떤 영향을 미치는지를 명확히 해야 할 것이다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 김택종 

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com