재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구 제도를 이용하여 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진할 수 있다. 

재개발 사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 않더라도 일단 조합이 설립되면 조합원으로서 권리와 의무를 가지다가, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재개발 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 수용절차에 따라 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득할 수 있다.실무상 사업시행자는 조합원 동·호수 추첨 이후, 분양신청을 한 조합원에게 분양계약을 체결할 것을 통지한다. 이때 분양대금의 지급 방식은 현장마다 다를 수 있으나, 일반적으로 계약금은 분양계약 체결 시, 중도금은 여러 차례에 걸쳐 특정일에, 잔금은 입주 시에 납부하게 된다. 사업시행자가 이처럼 분양계약을 통하여 조합원으로부터 분담금을 미리 수령하는 이유는, 장기간의 차입금 이자 등 금융비용 부담을 줄이고자 하기 때문이다.표준정관에 따르면 조합원은 관리처분계획인가 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약을 체결하지 아니하면 현금청산을 하도록 규정하고 있다(표준정관 제44조 제5항). 이에 대하여 대법원은 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이라고 판시하였다. 이에 따르면 분양신청절차와 분양미신청에 따른 현금청산은 도시정비법에서 규정하고 있으나, 분양계약절차와 분양계약미체결에 따른 현금청산은 정관에서 규정한 제도라는 점에서 차이가 있다.조합원이 적법한 분양계약체결 통지를 받고도, 분양계약 체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 경우에는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날 현금청산자가 되는 것으로 본다.분양계약 체결기간에 분양계약을 체결하지 않아 분양계약체결 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된 이상 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 현금청산자 지위에 영향을 미치지 않는다는 것이 고등법원의 입장이다. 이에 따르면 조합원 이주가 완료되기 전에 분양계약체결을 통보하여 그 기간이 도과한 이상 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 자는 손실보상을 받지 않는 한 이주할 의무가 없으며, 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 마찬가지라는 것이다.필자가 조합을 대리하여 수행한 사건에서도 위와 같은 쟁점이 문제가 되었다. 정관에서 정한 방식을 따르지 않고 한 분양계약체결 통지의 효력이 발생하지 않는다는 필자의 주장이 받아들여져 조합은 분양계약 체결기간을 다시 정하여 통지할 수 있는 바, 상대방은 조합원으로서 이주의무를 이행해야 한다고 판시하였다.사업시행자는 분양계약 체결기간 종료일 다음날부터 90일 이내 분양계약미체결로 인한 현금청산자와 손실보상 등에 관한 협의를 하여야 하고, 협의 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발) 매도청구소송을 제기하여야 한다(재건축).즉 재개발의 경우 협의→ 지방토지수용위원회의 수용재결→ 중앙토지수용위원회의 이의재결→ 행정법원(또는 지방법원 행정부)의 행정소송(보상금 증액소송)의 순으로, 재건축의 경우 협의→ 민사소송(매도청구소송) 순으로 절차가 진행된다. 보다 구체적인 절차와 쟁점은 필자의 현금청산·매도청구에 관한 글에서 확인할 수 있다.분양계약체결 통지의 효력이 문제되는 경우가 있다. 예컨대 분양계약체결을 통지 자체를 하지 않아 조합원이 조합과 사이에 분양계약을 체결하지 못한 경우에는 분양계약 미체결에 따른 현금청산자가 되지 않고 여전히 수분양권을 갖는 조합원의 지위를 유지한다고 보아야 한다.표준정관에 따르면 사업시행자는 조합원에게 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 등기우편으로 개별적으로 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하여야 한다고 규정하고 있다(표준정관 제7조 제2항 제1호). 따라서 사업시행자가 분양계약체결을 통지하였으나 등기우편으로 발송하지 않았거나 그 등기우편이 반송되었음에도 일반우편으로 추가 발송하지 아니한 경우에는 해당 조합원에 대한 분양계약 체결통지는 효력이 없다고 보아야 한다. 이 경우 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않았더라도 조합원의 지위를 상실하지 아니하며, 현금청산자가 되었다고 볼 수 없다.사업시행자(조합)는 사업 추진에 차질이 없도록 적법한 요건과 절차에 따라 적절한 시기에 분양계약체결을 통지해야 하며, 분양계약을 체결하지 않고 현금청산자가 되려는 조합원은 자신의 재산상 권리 침해를 방지하기 위해 철저히 대응해야 한다. 이러한 실무는 고도의 전문성이 요구되는 영역인 만큼, 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다. /글 유재벌 변호사(법무법인 센트로)

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재건축정비사업에서 상가 소유자가 조합설립에 동의하는 조건으로서 상가독립정산제를 요구하는 경우가 있다.

정효이 변호사/사진제공=법무법인 센트로

상가독립정산제란 재건축정비사업 중 상가 조합원이 그들의 종전 자산으로 시행하는 부분과 아파트 조합원의 그들의 종전 자산으로 시행하는 부분이 외형상으로는 일단의 단지에서 추진되는 하나의 사업으로 진행되지만 실질적으로 별개의 사업으로 진행되는 것과 마찬가지로 취급하여 수입과 지출을 상가 사업 부분과 아파트 사업 부분으로 구분하여 별도로 계상하고 그에 따라 비례율과 무상지분율도 별도로 산정하는 방식을 의미한다. 

이는 아파트 조합원에 비해 소수인 상가 조합원들이 자신들의 이익을 보호받기 어려운 문제를 해결하고, 사업의 원활한 진행과 조합원 간 이해관계를 조율하기 위해 실무적으로 도입된 제도이다. 대법원은 상가독립정산제에 대하여 재건축 조합의 조합원 중 상가의 구분소유자들과 아파트조합원 사이의 이해관계 및 주된 관심 사항이 크게 다른 상황에서, ① 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 ② 상가 조합원들로 구성된 별도의 기구(상가협의회)가 상가에 관한 관리처분계획(안)의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 조합과 상가협의회 사이에서 합의"를 의미한다고 판시한 바 있다.재건축 정비사업 실무에서, ① 부분이 조합의 비용부담 및 조합원의 권리의무에 관한 사항에 해당하고 ② 부분이 관리처분계획(안)의 상가 부분을 상가협의회에게 일임한다는 내용으로서 '관리처분계획 등에 관한 사항'에 해당하기 때문에 조합은 이를 정관에 반영하고 총회의 결의를 거친다. 그 후 관리처분계획 수립 시 상가 소유자들이 마련한 상가관리처분계획안을 수용 및 반영하여 최종적인 관리처분계획(안)을 수립하여 인가를 받고 있다.그러나 조합이 상가협의회와 상가독립정산제 약정을 체결하고 이를 정관에 반영했음에도 상가의 관리처분계획(안)을 고려하지 않고 임의로 관리처분계획(안)을 수립하면 어떻게 될까? 상가독립정산제 약정과 개정된 정관을 신뢰한 상가협의회의 신뢰가 침해되어, 신뢰보호원칙 위반이 문제될 수 있을까? 

대법원은 "재건축조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월해야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호의 원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, i ) 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, ⅱ) 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, ⅲ) 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 ⅳ) 그 침해 정도는 어떠한지, ⅴ) 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위하여 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교·형량해야 한다"고 판시하며 조합이 임의로 관리처분계획을 수립한 경우 신뢰보호원칙 위반인지를 판단하는 일응의 기준을 제시하였다.이를 토대로, 상가 소유자들이 시공사와 상가의 권리가액에 관하여 합의하고, 그 합의사항이 관리처분계획에 반영되도록 하기 위해 상가독립정산제 약정을 체결하여 이를 정하였음에도 불구하고, 조합이 이를 반영하지 않은 채 관리처분계획(안)을 수립한 사안에서 대법원은 다음과 같이 판단하였다. ① 권리가액에 대한 합의가 원만히 이루어지지 않는 경우에도 상가 소유자들이 요구하는 수준의 권리가액이 반드시 관리처분계획에 반영되어야 할 권리가 보장된 것으로 볼 수 없다. ② 다수의 이해관계인이 참여하는 재건축 사업의 특성상 사업 내용의 수정이 불가피한 경우가 있다. ③ 권리가액 합의에 이르지 못한 책임을 조합에 있다고 단정하기 어렵다. 권리가액 산정 방식을 고려할 때, 상가 소유자들의 종전 재산 평가에 관한 권리가 본질적으로 침해되었다고 보기 어렵다. 이에 따라, 대법원은 조합이 수립한 관리처분계획이 신뢰보호원칙에 위반되지 않는다고 판시하였다.결론적으로 조합과 상가협의회가 체결한 상가독립정산제 약정과 조합의 관리처분계획(안) 간의 차이가 신뢰보호원칙 위반에 해당하는지 여부는 개별 사안의 구체적인 사실관계를 판례의 기준에 따라 면밀히 검토해야 할 것이다. 특히 이와 관련한 법적 분쟁이 발생한 경우에는 법률 전문가의 조언을 받아 신중하게 대응하는 것이 필요할 것으로 보인다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

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살면서 법원이나 변호사는 가급적 멀리하는 것이 좋다. 법률 관련 계통에 직업을 가진 것이 아니라면, 좋은 일로 법원이나 변호사를 접하는 일은 거의 없기 때문이다. 

김택종 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

그렇지만, 나만 조심한다고 해서 법원이나 변호사를 피할 수 있는 것은 아니다. 가령, 전세기간이 만료되어 이사하려는데 집주인이 보증금을 주지 않거나, 반대로 세입자가 몇 달이 지나도록 월세를 주지 않으면, 어쩔 수 없이 변호사를 찾게 된다. 길을 가다가 불의의 교통사고를 당하거나 보이스피싱과 같은 범죄를 당한 경우에도 마찬가지이다. 

그래도 간단히 상담으로 끝난다면 다행이지만, 소송을 해야 한다고 하면 그때부터는 머리가 아프다. 소송을 겪는 일이 대부분 처음이기 때문에 누구를 찾아가 봐야 할지, 돈은 또 얼마나 들지 알 수 없기 때문이다. 요즘은 정보가 넘쳐나는 시대라고는 하지만, 전문적인 분야의 정보는 아직 미흡한 것 같다.그래서 오늘은 소송을 하는 데 얼마나 돈이 드는지 살펴보고자 한다.우선 제일 먼저 고려해야 할 것이 변호사 보수이다. 변호사 보수는 보통, 사건에 착수할 때 지급하는 착수금과 소송 결과가 좋을 때 지급하는 성공보수가 있다. 사건의 난이도나 사건을 맡은 변호사 또는 법무법인의 경험 등에 따라 차이는 있겠지만, 착수금은 최소 수백만 원이 책정된다. 

수백만 원이 결코 적은 돈은 아니지만, 소송이 시작되면 평균 1~2년, 길게는 3~4년까지 걸리고, 변호사는 그 기간 동안 의뢰인이 원하면 언제든 도움을 줘야 하기 때문에 착수금을 낮게 책정하는 것에는 한계가 있다. 1회 성으로 끝나는 법무사의 등기 업무 보수가 최소 수십만 원이고, 보통 2~3개월이면 끝나는 부동산 거래의 공인중개사 수수료가 수백만 원인 것과 비교하면, 착수금이 상대적으로 높다고만 보기는 어려울 것 같다.다만 변호사 보수는, 앞서 비교한 법무사나 공인중개사 보수와 달리 성공보수를 별도로 약정한다. 누가 하든 결과에 차이가 없는 특별한 경우가 아닌 한, 어떤 변호사가 하는지, 변호사가 얼마나 관심을 가지고 공을 들이는지에 따라 소송의 결과가 달라질 수도 있으므로, 동기부여를 위해 대부분 성공보수를 약정한다. 이러한 성공보수는 보통 의뢰인이 소송에 이겼을 때 얻는 경제적 이익에 비례하여 책정된다.소송은 법원이 담당하기 때문에, 변호사 보수 외에 법원에 소송비용을 지불해야 한다. 기본적으로 지급하는 소송비용이 인지대와 송달료이다. 인지대는, 일종의 법원 이용 수수료로서, 소송의 대상이 되는 목적물의 가격에 비례하여 책정된다. 그리고, 송달료는 상대방에게 소송자료를 우편으로 보낼 때 발생하는 비용이므로 상대방이 몇 명인지에 따라 책정된다. 소송의 대상이 되는 목적물의 가격이 1억 원이고 상대방이 1명이라고 하면, 현재 약 41만 원 정도의 인지대와 약 7만 원 정도의 송달료가 발생한다. 가령, 누군가를 상대로 1억 지급하라는 소송을 제기하려면, 법원에 약 50만 원 정도의 소송비용을 지급해야 하는 것이다.소송비용으로는, 앞서 살펴본 인지대와 송달료 외에 감정 비용이 발생할 수 있다. 예를 들어, 건물의 시가를 산정하거나 건물의 하자를 보수하는 비용을 산정하는 등의 경우에는 전문가에 의한 감정이 필요하고, 이를 위해서는 감정 비용을 미리 법원에 납부해야 한다.대개는 소송비용이 변호사 보수에 비교해 얼마 되지 않다 보니, 별도로 소송비용을 지급하는 것을 의아해하는 의뢰인이 있다. 그러나 변호사도, 법무사나 공인중개사와 마찬가지로, 의뢰인이 해야 할 일을 대신하여 그에 대한 대가로 보수를 받는 것이다. 그러므로 의뢰인이 스스로 했어도 발생하는 비용은 당연히 의뢰인이 부담하는 것이다.지금까지 살펴본 것처럼, 소송을 하려면 변호사 보수도 들고, 소송비용도 들어서 지출해야 할 돈이 적지 않다. 그런데, 어쩔 수 없이 소송에 휘말린 입장에서는, 소송을 통해 얻을 수 있는 경제적 이익이 있다고 하더라도 소송에 드는 돈이 적지 않아 억울할 수 있다. 그래서 일정 범위의 변호사 보수를 포함한 소송비용은 소송에서 진 사람이 부담하는 것이 원칙이다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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