[여성소비자신문] 재개발·재건축 조합원 입주권은 일반 분양보다 저렴하게 신축 아파트를 분양받을 수 있어 투자수단으로 주목을 받고 있다. 다만 투기 방지를 위해 다양한 규제가 존재하고 사업 방식에 따라 그 적용이 달라질 수 있는바 주의할 필요가 있다.

정비구역 내 토지등소유자가 조합원이 되어 조합을 구성하여 그 조합이 사업을 시행하는 것이 일반적이며 이를 ‘조합방식’이라고도 한다.

그러나 최근에는 조합이 아닌 신탁업자(신탁회사), 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등이 사업시행자가 되는 경우도 증가하고 있다. 신탁업자가 사업시행자가 되는 방식을 ‘신탁방식’, 한국토지주택공사 등이 시행자가 되는 사업방식을 ‘공공방식’이라고도 한다.

재개발·재건축 구역 내 토지등소유자로서는 신축 부동산에 대한 분양신청권(실무상 조합원 입주권으로 불린다) 인정 여부, 분담금 여부와 그 액수가 가장 큰 관심사이다.

특히 도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 부동산을 소유한 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있는바 한 정비구역 내에서 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 토지등소유자(이하 다물권자)로서는 구역 내 부동산을 언제까지 양도해야 양수인이 온전한 독립적인 입주권이 인정되는지 여부가 실무상 많은 관심사이다.

이에 관하여 도시정비법은 “조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 부동산을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 규정하며, 최근 대법원은 이 경우에는 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판시한 바 있다(대법원 2020두36724 판결). 

종래 도시정비법은 조합방식은 조합설립인가일, 신탁방식의 경우 신탁업자를 사업시행자로 지정한 때를 기준으로 한다고 명시하고 있었으나, 한국토지주택공사 등이 사업시행자가 되는 공공방식에 대해서는 명시적인 규정을 두고 있지 않았다. 

이에 관하여 입주권은 토지등소유자의 권리 중 가장 핵심적인 권리에 해당하기 때문에 이를 제한하기 위해서는 명문의 규정이 필요하고, 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 그 문언상 조합방식과 신탁방식에만 적용될 뿐 공공방식에서는 적용되지 않는다고 보는 것이 다수의 견해로 받아들여졌고, 실무상 분양신청기간 종료일(관리처분계획 기준일)까지 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게 단독 입주권이 인정되었다.

실제로 많은 다물권자가 위 기준일 이전에 미리 소유관계를 정리하지 못하여 더 큰 이익을 얻지 못하고 있는 경우가 많은 점에 비추어보면 다물권자로서는 공공재개발 방식이 부동산 소유관계를 정리할 시간적인 여유가 있다는 점에서 유리했다고 볼 수 있다. 

그러나 2025. 3. 14. 발의되어 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 제39조 제1항은 조합방식과 신탁방식뿐만 아니라 한국토지주택공사 등이 사업시행자가 되는 공공방식의 경우에도 적용되는 것으로 명문화하였다. 다만 부칙에서 해당 개정 규정은 2025. 5. 20. 이후 한국토지주택공사 등이 사업시행자로 지정된 경우부터 적용되도록 규정하였다.

구체적인 예를 들면, 2024. 4. 29. 한국토지주택공사가 사업시행자로 지정된 재개발 구역(신흥3구역)에는 위 규정이 적용되지 않아 분양신청기간 종료일까지 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게 단독 입주권이 인정된다고 본다.

반면 2025. 5. 20. 이후 한국토지주택공사가 사업시행자로 지정된 재개발 구역(상대원3구역)에서는 그 사업시행자 지정일 이후 다물권자로부터 일부 부동산을 취득한 양수인에게는 단독 입주권이 인정되지 않는다.

최근 재개발·재건축 사업은 구역의 사정과 필요에 따라 일반적인 조합 방식뿐만 아니라 다양한 방식으로 진행하는 것이 추세이며 시행 방식에 따라 관련 법령이나 법리가 달라질 수 있음을 유의할 필요가 있다.

특히 입주권은 매수 시점 등에 따라 결과가 크게 달라지며 섣부른 판단은 큰 손해로 이어질 수 있으므로 반드시 전문가의 법률 검토를 거쳐야 할 필요가 있다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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[법으로 읽는 부동산]

최근 재건축·재개발 현장이 정비구역 해제, 즉 ‘일몰제’로 시끄럽다. 일몰제는 정비구역 등이 지정된 후 일정 기간 동안 조합설립인가, 사업시행인가 등 필수 절차가 진행되지 않으면 해당 구역을 강제로 해제하는 제도다. 입법 취지는 명확하다. 장기간 표류하여 주민 재산권만 묶어두는 구역을 정리하자는 것이다. 그러나 최근 필자의 눈에 비친 일몰제는 그 본래의 취지를 벗어나 현실을 외면한 탁상행정의 전형으로 변질되어 있다.도시정비법 제20조는 일몰제를 규정한다. 이는 정비구역 지정 이후 수년간 사업이 지지부진할 경우 주민의 재산권이 과도하게 침해되는 문제를 해결하기 위해 도입된 제도이다. 일몰제는 도시정비의 효율성과 주민 권익, 재산권 보호를 위한 ‘출구전략’으로 출발했다.그러나 문제는 적용 방식이다. 법은 주민들의 실제 의사나 사업의 실질적 진행 여부를 따지지 않는다. 오직 ‘기한 준수 여부’만을 기준으로 삼는다. 달력의 날짜만이 구역의 존폐를 가르는 잣대가 되어 버린 것이다. 정비사업은 각 단계별로 상당한 기간이 소요될 수밖에 없는 장기 프로젝트다. 그럼에도 불구하고 법정 기간 도과를 이유로 무조건 일몰제를 적용하는 것은 여러 가지 폐해를 유발할 수 있다.일몰제로 인한 현실적 폐해는 무엇이 있을까. 첫째, 주민 의사와 상관없이 사업이 좌초될 수 있다. 조합원 대다수가 사업을 원해도 기한이 지나면 구역은 해제된다. 이 경우 주민들이 사업을 추진하려고 적극적으로 나서도 ‘시간 초과’라는 이유 하나로 사업은 무산될 수 있다.둘째, 형평성 문제도 발생할 수 있다. 어떤 구역은 적극적인 추진으로 사업시행인가 직전 단계에 도달했음에도 기한을 며칠 넘겼다는 이유로 해제되고, 또 다른 구역은 사업이 지지부진했더라도 단순히 기한을 맞췄다는 이유로 존치된다. 이는 합리적 이유 없는 차별이며 형평에 현저히 반하는 결과를 초래할 수 있다.셋째, 행정 편의주의 내지 탁상행정이라는 비판을 피할 수 없다. 정비사업은 특성상 수많은 변수로 지연될 수 있다. 소송, 민원은 물론 코로나19, IMF 외환위기와 같은 외부적 금융위기 등 조합이 통제할 수 없는 사정도 많다. 그러나 일몰제는 이를 고려하지 않는다. 오직 ‘기한’만을 기준으로 삼고 있다. 결국 일몰제는 행정의 편의만을 위한 제도로 전락할 수 있다.더 큰 문제는 법제처와 국토교통부의 태도다. 법제처는 유권해석을 통해 “일몰제 기간 연장은 단 1회만 가능하다”고 못 박았다. 그러나 도시정비법 어디에도 연장 횟수를 제한하는 규정은 없다. 오히려 국토부는 과거 “재연장도 가능하다”는 해석을 내린 바 있다. 법제처의 해석은 법 문언을 넘어선 과도한 확장해석이며 장기 프로젝트의 특성을 무시한 결과다.국토부 역시 책임을 피할 수 없다. 국토부는 애초에는 유연한 태도를 보였지만 결국 법제처 해석을 그대로 수용해 실무 지침으로 삼았다. 중앙행정기관이 현장의 혼란을 조정하고 해결하기는커녕 오히려 법제처 뒤에 숨어 책임을 회피한 셈이다. 그 피해는 고스란히 주민들에게 돌아간다.일몰제를 폐지할 필요는 없다. 장기 표류 사업을 정리할 출구전략은 분명히 필요하다. 그러나 지금처럼 경직된 방식은 주민 권익을 해치고 주거환경의 질을 개선하려는 도시정비의 발전을 가로막는다. 따라서 제도 개선이 절실하다.첫째, 연장 횟수에 제한을 두지 말아야 한다. 사업이 실질적으로 추진 중인 경우라면 추가 연장을 허용해야 한다.둘째, 주민 의사를 반영해야 한다. 일정 비율 이상의 조합원이 정비구역 존치를 원하면 단순히 기한이 지났다는 이유만으로 해제해서는 안 된다.셋째, 지정권자에게 재량을 부여해야 한다. 사업 진척도, 공공성, 주민 의견 등을 종합적으로 고려해 합리적인 판단을 내릴 수 있도록 해야 한다.일몰제는 반드시 다시 설계돼야 한다. 주민의 권익과 도시의 미래를 함께 지키기 위해 행정 편의가 아니라 현장을 존중하는 제도로 바뀌어야 한다. 그것이 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 기여한다는 도시정비법의 근본적인 목적에 부합하는 길이다.김정우 법무법인 센트로 대표변호사

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