정비사업에서 현금청산은 가장 예민한 주제 가운데 하나다. 분양을 받지 않거나 받을 수 없는 토지등소유자에게 조합이 금전으로 보상하는 절차인데, 재개발과 재건축은 적용되는 법령과 절차가 서로 달라 언제, 어떻게 청산이 이루어지는지를 두고 다툼이 끊이지 않는다.

재개발은 태생적으로 공익적 성격이 강하다. 그래서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 ‘토지보상법’)의 보상체계와 결합되어 발전해 왔고, 지금도 도시 및 주거환경정비법에서 토지보상법 절차를 일부 준용한다. 반면 재건축은 사적 개발의 성격이 강했기 때문에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 규정된 매도청구 제도가 법적 근거가 되어왔다. 같은 ‘정비사업’이지만 뿌리와 법적 틀이 다른 것이다.

현금청산에 정당성을 부여하려면 정비사업이 확정되고 구체적인 사업계획이 마련되어야 한다. 정비사업의 주요한 절차로서, 사업시행계획과 관리처분계획을 수립해 관할청으로부터 인가를 받는 단계가 있다. 사업시행계획은 건축설계에 해당하는 단계로, 인가가 나면 사실상 건축허가를 받은 것과 같다. 관리처분계획은 이렇게 설계된 건축물과 토지를 구체적으로 배분하는 절차다. 따라서 사업시행계획 인가 이후 현금청산이 1차적으로 개시되고 관리처분계획 인가 단계에서 대부분의 현금청산자가 확정된다.

조합은 사업시행계획 인가를 받으면 현금청산 절차를 시작할 수 있고, 특히 재개발의 경우 토지등소유자도 재결신청 청구를 통해 조합을 압박할 수 있다. 재결신청 청구는 장기간 권리 행사가 제한된 소유자가 보상을 조속히 받기 위해 활용하는 제도인데, 조합이 재결신청을 지연할 경우 지연손해금 부담이 발생한다. 도시 및 주거환경정비법이 여러 차례 개정되면서 지연손해금의 기산점과 이율에 많은 변화가 있었는데, 일정기간은 연 20%라는 높은 이율이 적용되기도 한다.

재건축은 사정이 다르다. 토지등소유자가 스스로 조합을 상대로 현금청산을 청구할 수 있는지, 다시 말해 매도청구를 소송으로 직접 구할 수 있는지가 논란이다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 조합이 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한다. 논란의 소지는 있으나, 이 권리는 조합이 행사하는 것이지, 역으로 토지등소유자가 행사할 수 있는 것은 아니라는 점에서 한계가 있다. 다만, 관리처분계획인가 이후 조합이 일정기간 내에 현금청산을 진행하지 않으면 많게는 연 15% 이율의 지연손해금을 부담해야 하므로 조합의 매도청구가 간접적으로 강제된다.

결국 정비사업의 현금청산은 재개발이든 재건축이든 사업시행계획 인가 단계에서 본격적으로 시작되지만, 권리 행사 방식은 크게 다르다. 조합은 지연손해금이라는 무거운 짐을 피하기 위해 신속히 청산 절차를 밟아야 하고, 토지등소유자는 언제부터 권리가 제한되는지, 지연손해금이 언제부터 발생하는지 정확히 파악해야 손실을 줄일 수 있다.

특히 재개발의 경우 도시 및 주거환경정비법 개정으로 지연손해금 기산점과 적용 이율이 달라졌기 때문에 과거 기준만 믿고 대응했다가는 큰 손실을 입을 수 있다. 재건축의 경우에도 조합의 매도청구권 행사 여부에 따라 소유자의 입장이 크게 달라진다.

따라서 현금청산은 단순히 “분양을 받느냐, 받지 못하느냐”의 문제가 아니라, 권리 보호와 손해 최소화를 위한 정교한 법적 대응의 문제다. 조합이든 토지등소유자든 각자의 상황에 맞게 법적 절차와 판례의 태도를 정확히 이해하고, 전문가의 도움을 받아 전략적으로 대응해야 한다.

글 = 김택종 법무법인 센트로 변호사(tjkim00@centrolaw.com)

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[여성소비자신문] 정비사업에서 사업시행자와 용역업체의 계약 체결은 투명성과 공정성을 좌우하는 중요한 문제다. 도시정비법은 원칙적으로 경쟁입찰을 통한 계약 방식을 취하고 있으나, 일정한 예외를 인정해 수의계약을 허용하고 있다.

그렇다면 도시정비법이 정한 금액 기준에 따라 체결된 수의계약이 이후 사업시행자와 용역업체의 변경 계약을 통해 그 금액 범위를 초과하게 될 경우, 해당 계약은 유효할까? 나아가 용역업체는 사업시행자에게 그에 대한 대금을 청구할 수 있을까?

도시정비법 제29조 제1항은 추진위원장 또는 사업시행자는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함한다. 이하 같다)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 한다고 규정한다.

다만 계약규모나 재난 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 입찰 참가자를 지명하여 경쟁에 부치거나 수의계약으로 체결할 수 있도록 예외를 두고 있다. 동 시행령 제24조 제1항 제2호 라목은 “계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우”란, 수의계약을 하려는 경우 추정가격 5천만원 이하인 물품의 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우라고 규정한다.

즉, 조합은 위 도시정비법 규정에 따라 추정가격이 5천만 원 이하인 경우에 한하여 수의계약으로 용역업체와 계약을 체결할 수 있다.

다만 동 시행령 제24조 제1항 제2호 마목은 소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황으로 경쟁입찰에 부칠 여유가 없는 경우 수의계약이 가능하다고 정하여 매우 예외적인 상황에 대해서도 수의계약을 허용하고 있다.

이러한 경우 실무적으로 조합은 이사회, 대의원회 결의 등을 통하여 매우 예외적인 상황으로서 위 도시정비법 규정에 따라 수의계약을 체결함을 결의하고 회의록으로서 근거를 남겨두고 용역업체와 수의계약을 체결하고 있다.

실무에서 문제되는 것은 추정가격 5천만 원 이하로 수의계약을 체결한 뒤, 계약 이행 과정에서 변경계약을 통해 금액이 증가하여 결과적으로 5천만 원을 초과하게 되는 경우다. 이때 초과 부분까지 유효하게 인정할 수 있는지가 쟁점이다.

최근 이에 대해 서울중앙지방법원은 변경계약으로 인하여 그 전체 추정가격이 5천만 원을 훨씬 초과한다면 이는 도시정비법 제29조 제1항에 따라 일반경쟁입찰의 방법으로 체결되어야 할 용역계약에 해당하는바, 도시정비법에 위반되어 무효라고 보았다.

구체적으로 위 도시정비법 규정이 용역계약을 최초로 체결하는 경우에만 적용된다고 볼 아무런 근거가 없고 이러한 방식의 변경계약이 제한 없이 허용된다면 어떠한 용역계약이든 법령상 허용되는 범위 내에서 우선 추정가격을 정하여 수의계약으로 체결한 후 추가계약을 체결하는 방식으로 위 도시정비법 규정을 회피 내지 잠탈할 수 있다고 보았다.

그렇다면 무효인 계약에 따라 이미 제공된 용역이 있을 경우, 용역업체는 부당이득반환을 청구할 수 있을까? 위 판결은 도시정비법이 규정하고 있는 용역업체 선정 방법과 절차에 관한 규정을 위반하였다고 하여도 그 자체로 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우에 해당한다고 단정할 수 없고 위 법률이 정비사업을 진행하는 과정에서 발생하는 각종 비리 등 반사회적 행위를 방지하는 것을 목적으로 제정되었다고 하더라도 위 계약에 따라 수수된 급여가 당연히 불법원인급여에 해당하는 것은 아니라고 전제하였다.

다만 부당이득반환청구가 성립하려면 상대방이 실제로 이득을 얻었음이 인정되어야 하는데, 이 사건에서는 조합이 실질적 이익을 얻지 못했다고 보아 용역업체의 부당이득반환청구를 기각하였다.

이렇듯 정비사업에서 수의계약은 그 요건 판단이 엄격하여 법령이 정한 범위를 벗어나서는 허용되지 않는다. 특히 변경계약을 통해 금액이 5천만 원을 초과하는 경우에도 무효로 판단된다는 점에서, 실무상 계약 체결 시 각별한 주의가 필요하다.

결국 사업시행자인 조합과 용역업체 모두 이러한 법적 리스크를 충분히 인식하고, 계약 단계에서부터 도시정비법이 요구하는 적법한 절차를 철저히 준수해야 한다. 특히 관련 계약을 체결하거나 집행하기 전에는 도시정비사업 전문가의 자문을 받아 신중히 검토하는 것이 바람직하다.

정효이 변호사  celsus219@centrolaw.com

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정비사업에서 조합원 지위는 단순한 형식이 아니라 분양자격 등 재산권과 직결되는 핵심적 지위다. 특히 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 일정한 예외사유가 있어야 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 공유 형태로 부동산을 소유하다가 이를 제3자가 매수한 경우, 조합원 지위 승계에 관한 예외사유를 누구 기준으로 판단할 것인가라는 점이다.

1. 서울고등법원의 판단 “각 지분별 개별 판단”

서울고등법원은 2022. 3. 17. 선고한 2021나2019406 판결에서 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지에 대해서는 각 지분 소유자별로 개별적으로 판단해야 한다고 판시하였다.

이 사건은 조합원 지위 승계 요건을 충족한 1/2 지분 소유자 A와 위 승계 요건을 충족하지 못한 1/2 지분 소유자 B로부터 각각 지분을 모두 양수한 ‘갑’이 전체 지분에 관하여 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이다.

이 사건에서 ‘갑’은 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 이를 배척했다. 법원은 “이 사건 예외사유에 있어 양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 하여야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비하였는지를 따져보아야 한다”라고 판시하였다. 대표조합원 제도는 조합 운영의 절차적 편의를 위한 장치일 뿐, 양수인의 조합원 자격 판단 기준이 될 수 없다는 취지로 해석된다.

이 판결에 따라, 요건을 충족한 A의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위 승계가 인정되었지만, 요건을 충족하지 못한 B의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위가 인정되지 않았다. 하나의 부동산을 양수했음에도 지분마다 다른 법적 지위가 발생하는, 다소 불편한 결과였다.

2. 국토교통부의 유권해석 “대표 조합원 기준으로 판단”

그러나 국토교통부는 2023. 8. 30. 민원회신(주택정비과-5525)을 통해 전혀 다른 해석을 내놓았다. 국토부는 예외사유 충족 여부는 대표 조합원을 기준으로 판단해야 한다는 입장을 취하였다. 즉 대표 조합원이 요건을 충족한다면, 나머지 공유자가 충족하지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 것이다.

국토교통부의 유권해석이 법원의 판시와 정면으로 배치되면서 현장에 상당한 혼란을 초래하였다. 조합원들과 투자자는 어느 기준을 따라야 할지 불안해할 수밖에 없었다.

3. 대법원의 최종 판단 “지분별 판단이 원칙”

이 논란은 결국 대법원에 이르렀다. 대법원은 2025. 8. 14. 선고한 2022다228230 판결에서, 서울고등법원의 판단이 옳다고 보았다. 즉, 양도인별로 요건 충족 여부를 개별적으로 따져야 하며, 대표 조합원만을 기준으로 일률적으로 판단할 수 없다는 점을 분명히 한 것이다. 따라서 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분에 대해서는 조합원 지위를 인정받을 수 없고 현금청산 대상이 된다. 이는 국토교통부의 유권해석을 사실상 부정한 셈이며, 위 유권해석을 믿고 거래한 조합원들과 투자자들, 그리고 그 유권해석을 안내한 조합에게 미칠 파장이 상당히 클 것으로 예상된다.

4. 현장에 미치는 파장과 입법적 과제

이번 대법원 판결로 조합원 지위 승계의 기준은 명확해졌다. 그러나 실무적으로는 여러 문제가 남는다. 동일 부동산에 대하여 지분마다 다른 법적 지위가 발생하면, 관리처분계획 수립이나 분양권 배정 과정에서 상당한 혼란이 예상된다. 또한 상당수의 투자자들이 ‘대표조합원 기준으로 승계 가능하다’는 국토부 해석을 믿고 거래했다가 뒤늦게 법원 판례에 따라 조합원 지위를 상실하는 리스크를 떠안을 수 있다.

결국 이 문제에 대하여 입법적 보완이 필요하다. 대표 조합원 제도를 예외사유 판단에까지 확장할 것인지, 아니면 양도인별 개별 판단 원칙을 유지할 것인지 입법부가 분명한 기준을 마련해야 한다. 정비사업은 장기간 진행되는 사업인 만큼, 예측 가능성과 법적 안정성이 무엇보다 중요하다. 불명확한 기준은 사업 지연과 분쟁, 나아가 조합원들의 재산권 침해로 이어질 수 있다.

이번 판결은 단순한 해석 차이를 넘어, 다시 한번 정비사업의 신뢰 기반을 다지는 계기가 되어야 한다고 본다. 대법원은 지분별 개별 판단이라는 원칙을 확립했지만, 그 결과 현장에서 발생할 불편과 혼란을 줄이기 위해서는 입법적 정비가 절실하다. 정부와 국회가 하루빨리 명확한 기준을 제시하여, 조합과 조합원, 투자자 모두가 안심하고 장기적인 정비사업을 안정적으로 추진할 수 있기를 기대한다.

김정우 법무법인 센트로 대표변호사

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