재개발구역 내 건물을 소유한 A는 임차인 B와 임대차계약을 체결하였다. 임대차계약이 갱신되어 계속되던 중 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌고 해당 월부터 임차인 B는 임대인 A에게 차임을 지급하지 않았다. 임대인 A는 3기의 차임 연체를 이유로 B에게 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 발송하였으나, B는 건물을 인도하지 않고 미지급 차임과 차임 상당의 부당이득금 또한 지급하지 않았으며 조합이 임차인 B에게 명도소송을 제기하자 그 무렵 건물에서 자진 퇴거하였다. 이후 A는 B에게 미지급 차임 등을 제외한 보증금을 반환하였으나 B는 보증금 전부를 반환하라며 보증금 반환의 소를 제기하였다. 이 경우 B가 보증금의 전액 반환을 구할 수 있을까?위 사례는 재개발 구역 내에서 임대인과 임차인 사이에서 종종 발생하는 일이다. 재개발 사업 진행 과정에 있어 관리처분계획인가 및 고시가 이루어지면 임대인과 임차인은 상호 협의하여 조합의 이주 기간 내 이주를 완료한다. 그러나 임차인이 이를 거부하는 경우 조합은 임차인에게 명도 소송을 제기하여 건물을 인도 받는다.보증금이 지급되지 않은 임차인이라면 임차인은 도시정비법 제70조 제1항 및 제2항에 따라 정비사업의 시행으로서 계약의 이행불능을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 구할 수 있다. 조합은 임차인에게 보증금을 반환한 후 동조 제3항에 따라 임대인에게 구상금을 청구할 수 있지만 위와 같이 명도 소송 제기 전 임대인과 세입자 사이 보증금 반환 문제가 잔존하는 상황은 어떠할까? 임차인이 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌으므로 그 이후의 사용수익권은 조합에 있기 때문에 차임 공제가 이루어지면 안 된다고 주장한다면, 임대인은 보증금 전부를 반환할 수밖에 없을까?대법원은 도시정비법 제81조의 규정에 의하여 소유자 등 권리자가 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다고 하더라도 그러한 사정만으로 종전의 토지 또는 건축물의 소유자와 임차인 사이의 채권계약인 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능이 되었다고 볼 수 없다고 보았다. 더 나아가 하급심 판례는 임차인은 목적물을 사용․수익케 할 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용․수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있는 것이며, 도시정비법 제81조 제1항은 종전의 부동산에 대한 권리자의 사용․수익을 제한하고 사업시행자에게 사용․수익권을 부여하는 조항에 불과할 뿐 위 조항에 의해 임대차계약에 따른 임대인의 지위가 사업시행자에게 포괄적으로 이전되는 것은 아니라고 판시하며 임차인의 차임 지급 의무가 면제되는 것이 아니라고 보았다.즉, 판례에 따르면 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌어도 임대차 계약이 종료된다거나 이행불능되었다고 볼 수 없기에 여전히 건물을 점유하고 있는 임차인이 임대인에게 차임 지급 의무 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다고 본 것이다. 이러한 판례의 태도에 따르면 임차인 B는 임대인 A에게 차임을 지급해야 한다. 그런데 신탁등기가 이루어진 경우는 어떨까? 대외적인 소유권이 수탁자인 조합에 있으므로 차임 귀속의 주체는 조합으로 보아야 하는지가 문제된다.이에 대해서도 판례는, 신탁원부는 등기기록의 일부로서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되는 경우에는 제3자에 대항할 수 있으므로 조합과 임대인 사이에 신탁계약의 내용으로서 임료는 임대인이 계속 수납한다고 규정한 경우 조합의 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 날 이후라도 임차인이 건물을 점유, 사용함으로써 발생한 차임 상당의 부당이득금은 임대인에게 귀속되어야 한다고 판시하였다. 판례는 신탁등기가 이루어졌다고 하더라도 신탁계약에 따라 임대인인 A가 여전히 차임 상당의 부당이득금을 임대차 보증금에서 공제할 수 있다고 판단한 것이다.재개발 구역 내 건물을 소유한 임대인은 사업 추진 과정에서 이주가 필요한 시점에 임차인과 보증금 반환 및 차임 공제를 둘러싼 분쟁을 겪는 경우가 많다. 그러나 차임 귀속 여부에 관한 판례의 해석은 복잡하고 사례별로 상이할 수 있으므로, 이와 같은 분쟁에 직면한 당사자는 법률 해석에 신중을 기하고, 도시정비법 전문가의 자문을 받아 대응하는 것이 바람직하다. 

원문보기 : https://www.sisanewszine.co.kr/news/articleView.html?idxno=13084

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법원에서 승소 판결을 받았다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아니다. 판결문을 손에 쥐었지만 상대방이 자발적으로 돈을 지급하지 않는 경우도 있다. 이럴 때는 강제집행 절차를 통해 권리를 실현해야 한다. 그렇다면 강제집행이란 무엇이고 어떤 절차를 거쳐야 할까.강제집행을 하려면 먼저 ‘집행권원’이 필요하다. 집행권원은 채권자의 권리와 채무자의 의무를 공적으로 증명하는 문서다. 대표적으로 확정판결이 있다.판결이 확정되려면 항소기간(2주)이 지나거나 상고심까지 모두 종결돼야 한다. 그 외에도 조정조서, 화해조서, 지급명령 등도 집행권원이 될 수 있다.집행권원을 확보했다면 이에 ‘집행문’을 부여받아야 한다. 집행문은 “이 판결은 채권자 OOO을 위하여 채무자 XXX에게 강제집행 할 수 있다”는 문구가 기재된 증명서다. 법원 민원실에서 신청해 발급받을 수 있다.강제집행을 하려면 채무자의 재산도 알아야 한다. 부동산, 예금, 자동차, 급여 등 다양한 재산에 대해 강제집행이 가능하다.재산 조사는 등기부등본 확인, 금융거래정보 조회, 자동차등록 원부 확인 등을 통해 이뤄진다. 특히 금융거래정보는 ‘금융거래정보제공요구서’를 법원에 신청해 조회할 수 있다.예를 들어 5000만원의 대여금 반환 판결을 받았다고 가정해보자. 채무자가 서울 강남에 아파트를 소유하고 있다면 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청할 수 있다.다만 강제집행 방법은 채무자의 재산 종류에 따라 다르다. 부동산에는 경매를, 예금에는 채권압류 및 추심명령을, 급여에는 채권압류 및 전부명령을 신청하는 것이 일반적이다.채무자가 재산을 숨기거나 처분해버리는 경우도 있다. 이런 경우에는 ‘채권자대위권’이나 ‘사해행위취소권’을 행사해 채무자의 재산을 되찾을 수도 있다. 다만 이를 위해서는 별도의 소송이 필요하므로 시간과 비용이 추가로 소요된다.강제집행은 복잡한 법적 절차를 수반하므로 변호사나 법무사의 도움을 받는 것이 효율적이다. 특히 채무자가 재산을 은닉하거나 다양한 재산을 보유한 경우 전문가의 조력 없이는 권리 실현이 어려울 수 있다.승소 판결을 받았다고 해서 자동으로 돈을 받을 수 있는 것은 아니다. 판결 이후에도 강제집행이라는 또 하나의 산이 기다리고 있다. 따라서 소송을 시작하기 전에 상대방의 재산 상태를 미리 파악하고 승소 후 강제집행 가능성까지 고려하는 것이 현명하다.김택종 법무법인 센트로 변호사

기사 원본 : https://magazine.hankyung.com/business/article/202506194794b

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부동산 경매를 전문으로 하다 보면, 경매 입찰에 나서는 의뢰인 분들과도 여러 대화를 나누게 된다. 그 과정에서 자주 접하는 것이 경매에 대한 일반적인 인식이다. 대부분의 사람들은 경매를 '시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 방법' 정도로 이해하고 시작한다.

실제로 입찰자 중 다수는 시세보다 싸게 낙찰받기 위해 법원으로 향한다. 이러한 인식 탓에, 감정가보다 높은 금액에 낙찰된 물건이 나타나면 낙찰자가 입찰가를 잘못 쓴 것이 아닌지 의심하거나, 실수로 잘못 낙찰받았다고 단정 짓기도 한다. 

그러나 이러한 관점은 경매의 본질을 반쯤만 이해한 것에 불과하다. 오히려 경매의 가장 본질적인 특성은 '시장에 나오지 않을 물건이 강제로 나온다'는 점에 있다. 이것을 '특수성'이라고 표현하고 싶다. 즉, 팔고 싶어서 내놓은 것이 아닌, 채권자의 신청에 따른 강제 매각이라는 특수한 맥락에서 경매가 이루어지고 있다는 사실이다. 이런 구조는 일반 매매시장에서는 결코 발견할 수 없는 특수한 기회를 만들어낸다.예컨대, 보유자의 의사와 무관하게 시장에 매물로 등장한 부동산 가운데는, 향후 높은 미래가치를 지닌 '금싸라기' 땅도 종종 포함된다. 소유자는 그 가치를 잘 알고 있어 절대 팔고 싶지 않았을 수도 있지만, 카드빚이나 대출 연체 등으로 인해 강제경매로 넘겨지는 경우가 자주 발생한다. 바로 이 지점에서 경매의 특수성이 드러날 수 있다. 단지 싸게 낙찰받기 위한 수단이 아닌, '강제 매각의 구조 속에서 미래 가치를 읽어내는 안목'이 핵심이 되는 것이다. 그리고 이것은 바로 '수익률'이라는 결과로 나타난다.소재지 : 서울 용산구 후암동 4**-**감정가 : 92,040,000원 (1차에서 16명 응찰) 

이와 관련해 2016년 서울 용산구 후암동에서 있었던 한 사건은 시사점이 크다. 해당 사건은 '재매각'으로 진행된 '대지'에 대한 경매였는데, 무려 16명이 입찰에 참여했고 감정가의 180%인 약 1억7천만 원에 낙찰됐다. 한 번도 유찰되지 않았고, 감정가보다 훨씬 높은 가격이었다. 당시 법정에서는 "와~"하는 소리도 들렸다. 한편에서는 "감정가보다도 훨씬 높은 가격인데, 왜 저 가격에 낙찰을 받았지?"라며 웅성이는 반응도 보였다. 그러나 낙찰자는 한 치의 망설임도 없었다.그 이유는 간단하다. 낙찰자는 그 지역의 장기적인 입지 가치와 개발 가능성을 정확히 꿰뚫고 있었기 때문이다. 비록 후암동의 일부 지역은 경사도가 심하고 주거지로서는 불편한 점이 있지만, 용산이라는 입지 자체가 지닌 희소성과 발전 가능성을 고려했을 때 해당 대지는 '저평가된 고급자산'이었다.결과는 어땠을까. 해당 대지 위에 낙찰자가 지은 21평 규모의 주택은 2025년 기준 약 18억 원 상당의 시장가치를 형성하고 있다. 불과 9년 만에 10배가 넘는 시세차익이 발생한 셈이다. 감정가보다 높은 금액으로 낙찰받았음에도, 낙찰자는 '제값을 넘어선 가치'를 본 것이다.당시 이 부동산은 카드사들의 채권 회수를 위한 중복경매가 진행되고 있었고, 채무자는 연체된 카드 채무만 4,700만 원 가량이었다. 그 채무 때문에 수천만 원짜리 땅이 강제 매각된 것이다. 경매는 바로 이렇게 통상적이지 않은 경로를 통해 예상 밖의 가격 기회가 발생할 수 있는, 지극히 특수한 시장이다.물론 경매는 명도 문제, 권리분석의 어려움, 법적 리스크 등도 수반된다. 그럼에도 불구하고 그 특수성에 집중하고, 나아가 낙찰금액이 아니라 그 부동산 가치 자체에 집중하는 투자자라면 경매는 그 어떤 부동산 투자보다도 깊은 통찰을 제공하는 기회가 될 수 있다.경매를 단순한 '할인 시장'으로 보는 시선에서 벗어나 보자. 채무자의 사정, 채권자의 성향, 경매에 이르게 된 구조적 배경, 입지의 변화 가능성 등을 입체적으로 분석할 수 있다면, 경매는 '낙찰의 기술'이 아니라 '가치의 발견'이 될 수 있다. 

출처 : 머니투데이 (https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2025063013594660783&type=1)

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