법무법인 센트로

대표변호사 김정우

재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 완화해야 한다는 논의가 그 어느 때보다 뜨겁다. 재건축은 이미 70%로 문턱이 낮아진 반면, 재개발만 여전히 75%를 유지하고 있어 형평성 논란이 이어지고 있다. 국민청원, 정책 토론회, 설문조사까지 '재개발도 70%로 통일해야 한다'는 요구가 거세다. 재개발 동의율 70% 조정은 법리적, 정책적, 현실적으로 매우 시급한 개정사항이라고 생각한다.

2003년 시행된 제정 도시정비법은 재건축, 재개발 조합설립 동의율을 모두 80% 이상으로 규정하고 있었다. 그리고 2007년 양자 모두 75%로 동일하게 하향 조정되었다. 입법자는 재개발과 재건축 모두 ‘정비사업’이라는 하나의 체계 안에서 규율하면서, 같은 목적을 가진 사업유형으로 보고 동일한 동의율을 유지해 왔다. 그런데 최근 개정으로 재건축만 70%로 완화되고, 재개발은 75%로 유지하면서 처음으로 동의율에 차등이 발생했다.

정부는 이러한 차등의 근거로 ‘재개발 지역의 원주민 보호 필요성’을 제시하지만, 이것이 재건축과 재개발의 각 동의율 차이를 정당화할 정도의 합리적 이유로 보이지는 않는다. 더구나 동의율을 높게 유지한다고 원주민 보호가 실질적으로 담보될 수 있는지도 매우 의문이다. 원주민 보호라는 정책 목표는 75%라는 높은 동의율을 유지하는 방식이 아니라, 오히려 손실보상·이주대책·임대주택·공공지원 제도를 강화하는 방식으로 달성하는 것이 법리상 타당하다.

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 도시기능의 회복 내지 도시환경을 개선하기 위한 사업으로, 재건축사업에 비해 ​공익성이 매우 강한 사업​이다. 공익성이 상대적으로 더 큰 재개발이 재건축보다 더 높은 동의율을 요구받는 것은 역설적이다. 공익성이 크다면, 그 공익을 조속히 실현하기 위해 절차적 장벽은 오히려 합리적 범위 내에서 완화되는 것이 바람직하다.

현행 75%라는 높은 동의율은 사업 추진을 원하는 다수 주민들의 의사가 소수의 반대로 인해 좌절되는 결과를 낳기도 한다. 70% 이상의 대다수 소유자가 사업 추진에 동의함에도 불구하고, 나머지 소수의 반대로 인해 사업이 장기간 표류하거나 무산된다면, 이는 오히려 ​주거환경 개선이라는 공익 달성을 저해​하는 요소로 작용할 수도 있다.

아울러 재개발 구역 내에는 소재불명자, 사망자, 해외거주자 또는 비협조적인 소유자 등으로 인하여 75% 동의율을 확보하는 데 상당한 시간과 비용이 소요되는 것이 현실이다. 이러한 과정에서 동의율 충족을 둘러싼 각종 분쟁이 발생하며, 이는 결국 사업 지연과 사회적 비용 증가로 이어질 수 있다.

정비사업에서 조합설립 동의요건은 단순한 숫자 규제가 아니다. 조합설립인가는 그 이후 절차인 사업시행인가·관리처분인가 등 정비사업 전체의 출발점이 되므로, 동의율 기준은 사실상 정비사업의 시작 여부를 결정하는 진입 규제로 기능한다. 지나치게 높은 동의율은 소수의 반대자에게 사실상의 ​'거부권'​을 부여하여, 정비사업을 통해 주거환경을 개선하려는 다수 소유자의 정당한 재산권 행사를 과도하게 제약할 수도 있다.

재개발사업의 조합설립 동의율을 재건축과 동일하게 70%로 조정하는 것은 ▲ 노후된 지역의 주거환경 개선이라는 공익의 신속한 실현 ▲ 사업을 원하는 다수 소유자의 재산권 행사 보장 ▲ 동의율 확보 과정의 현실적 어려움 해소 및 사회적 비용 절감이라는 측면에서 법률적 정당성과 정책적 필요성을 모두 충족하는 개정 방향이라고 할 것이다. 국토교통부와 국회가 합심하여 신속하게 관련 법령을 개정할 것을 촉구한다.

 ○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

전화 02-532-6327

홈페이지 www.centrolaw.com

도시정비법 시행령에 따라 재건축 상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 일정 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 아파트를 공급할 수 있다.

구체적으로, ① 새로운 상가를 건설하지 않는 경우로서 기존 상가의 가액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(예외 사유 1), ② 기존 상가의 가액에서 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(예외 사유 2), ③ 새로 건설한 상가 중 최소분양단위규모의 추산액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우에는 예외적으로 상가 소유자에게 아파트를 분양할 수 있고, 위 예외 사유 중 하나에 해당하지 않는 상가 소유자에게 아파트를 분양하기 위해서는 ‘조합원 전원’의 동의가 필요하다.

근래 법원은 위 시행령 규정을 강행규정으로 보아 위 예외 사유에 해당하는지 여부를 매우 엄격하게 판단하고 있다.

대표적인 예로 방배6구역 사건에서 서울고등법원은 구 건설교통부가 위 예외 사유 1과 관련하여 ‘새로운 상가를 건설하지 않는 경우’에 ‘새로운 상가를 공급받지 않는 경우’가 포함된다고 한 유권해석과 같은 취지로 판시한 기존 판결을 뒤집고 상가 분양을 포기한 상가 조합원에게 아파트를 분양하기 위한 정관 변경을 위해서는 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판시한 바 있고, 해당 판결은 대법원에서 확정되었다.

위 판결 전까지 많은 재건축 단지에서 상가 소유자들은 상가 분양 신청을 포기함으로써 위 예외 사유 1의 요건을 갖추어 아파트를 분양받았는데, 위 판결로 인해 새로운 상가를 건설하는 재건축 단지에서 상가 소유자는 아파트를 분양 받는 것이 매우 어려워졌다. 현실적으로 조합원 전원의 동의를 받는 것은 불가능하고, 위 예외 사유 2, 3에 해당할 가능성도 낮기 때문이다.

또한, 신반포2차 사건에서 서울중앙지방법원은 위 예외 사유 1, 2와 관련한 추산액 비율을 정관등으로 정하는 경우에도 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판결하여 업계에 큰 파장이 있었는데, 최근 선고된 서울고등법원 판결은 원심 판결을 뒤집고 조합원 과반수 동의로 추산액 비율을 정관등으로 정할 수 있다고 판시하였다. 추산액 비율을 정하는 것은 위 시행령에서 규정한 예외 사유와 다른 기준을 정하는 것이 아니고, 오히려 예외 사유로 정한 기준을 준수하는 범위 내에서 재건축조합의 재량을 인정한 것으로 보는 것이 타당하다는 이유에서 조합원 전원 동의는 필요 없다고 판시하였다.

다만, 위 서울고등법원 판결은 조합 창립총회에서 조합원 3분의 2 이상 동의로 추산액 비율이 명시된 합의서를 승인한 사정이 고려된 것으로 보이고, 추산액 비율을 낮추어 정함으로 인해 상가 조합원의 주택 전환 가능성이 확대되고 그로 인해 조합원 분담금 등에 영향을 미치는 경우에는 조합의 비용부담에 관한 문제에 해당하여 조합원 3분의 2 이상 동의가 필요하다고 볼 여지도 있는 바, 재건축 단지에서 추산액 비율을 정관등으로 정하기 위해 무조건적으로 조합원 과반수 동의만 있으면 된다고 보는 것은 신중할 필요가 있다. 위 판결은 현재 대법원에 접수되어 확정 전이기도 하다.

이처럼 상가 조합원의 아파트 분양과 관련한 법적 분쟁이 끊이지 않고 있고, 앞으로도 끊이지 않을 전망이다. 근래 법원이 상가 조합원에게 아파트를 분양하기 위한 요건을 엄격하게 해석하는 경향은 과거 상가 소유자들의 지분 쪼개기로 인한 분쟁의 여파로 보이고, 상가 조합원의 아파트 분양을 제한함으로써 상가 지분 쪼개기를 방지하는 데에 어느 정도 실효성이 있을 것으로 보이기는 한다.

다만, 재건축 사업에서 조합설립인가를 득하기 위해서는 상가동의 동의가 필요한 만큼 사업을 진행하기 위해 상가 소유자들의 협조가 필수적인데, 상가 소유자에 대한 아파트 분양의 과도한 억제로 상가 소유자들의 재건축 사업 참여 의지가 꺾이는 것은 경계할 필요가 있다.

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 임형준

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

사립유치원은 사립학교법에 따른 사립학교에 해당하고, 유아교육법에 따라 사립학교를 설치·경영하는 사인은 사립학교경영자이다.사립학교법 제28조 및 동법 시행령은 학교 교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장 등은 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있고, 사립학교법 제51조는 사립학교경영자에게도 학교법인에 관한 사립학교법 제28조 제2항을 준용한다고 규정하고 있으므로, 사립유치원의 경우 매도청구의 대상이 되는 것인지 의문이 들 수 있는데, 결론부터 말하자면 매도청구의 대상이 된다고 볼 것이다. 

매도청구의 법적 성질매도청구권은 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있으므로(헌법재판소 결정), 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사는 학교법인이나 사립학교경영자의 임의적 처분의사에 의한 매도 내지 강제경매로 인한 매각 등과는 그 법적 성질이 본질적으로 차이가 있다. 강제경매의 경우 기본적으로 학교법인의 채무부담이라는 원인행위가 존재하고 학교법인이 채무자로서 강제집행 절차에 관여할 수 있다는 점에서 학교법인의 의사와 무관하게 매매계약이 이루어지는 매도청구권과는 차이가 있다.사립유치원은 매도청구의 대상광주고등법원은 예컨대, 조합 등 사업시행자가 관계 법령에 따라 재건축에 참가하지 않는 자의 재산권에 대한 매도청구권을 행사함에 다른 소유권 변동은 학교법인의 처분행위에 의한 것이 아님이 명백하다고 볼 것인바, 사립유치원은 매도청구의 대상이 된다고 판단하였다. 만약, 유치원 부지에 관한 매도청구권 행사가 허용되지 않는다고 하면 그 부지를 포함한 재건축정비사업 자체가 불가능해질 수 있고, 이는 일정 규모 이상의 구분소유자나 토지소유자의 동의가 있으면 재건축사업의 진행이 가능하도록 한 도시정비법의 입법 취지에 반한다고도 볼 것이다. 나아가, 매도청구권의 행사에 있어 교육감의 인가는 그 효력 발생요건이 아니라고 보았다.특히, 유아교육법은 유치원을 폐쇄하거나 위치 등 중요사항을 변경하는 경우 인가를 받도록 하고 있을 뿐이지 유치원의 교육에 사용 중인 부동산의 처분 자체에 인가를 받도록 규정하고 있지 않으며, 유치원 폐쇄 등의 인가를 받기 전에 유치원을 운영 중인 부동산을 처분한다고 해서 그것만으로 처벌을 받거나 그 사법상 효력을 무효로 하는 등의 규정은 없으므로 교육감의 인가가 그 효력 발생요건이라고 볼 수는 없다고 보았는데, 결국 사립유치원도 매도청구의 대상에 해당한다는 것이다. 대법원 역시, 유아교육법은 유치원을 폐쇄하거나 위치 등 중요사항을 변경하려는 경우 교육감의 인가를 받도록 하고 있을 뿐, 유치원의 교육에 사용 중인 부동산의 처분 자체에 관하여 인가를 받도록 규정하고 있는 것은 아니라는 이유로, 교육감의 인가를 매도청구권 행사의 효력 발생요건으로 볼 수 없다고 판단하였다.상생의 방향다만, 집행의 과정 등을 고려한다면 유치원의 폐원을 고려하지 않을 수는 없을 것이다. 유치원의 폐원은 설립·경영자만이 신청할 수 있으며, 유치원이 폐원을 거부할 경우, 재건축조합 등 사업시행자는 관할 교육청에 폐쇄명령을 요청할 수 있지만, 이는 유아교육법 제32조에 따른 특정 사유가 있는 경우에만 가능하다. 따라서, 사립유치원이 매도청구의 대상이 된다고 하더라도 결국 철거가 되어야 할 것이므로 아이들의 안전, 교육, 위험 등을 고려하고 신속한 사업 진행을 위해서는 상생을 위해 협의로 해결하는 것이 바람직할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 이희창

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com