< 조합은 공유재산인 사실상 도로를 무상으로 양도받을 수 있을까 >

법무법인 센트로 임형준 변호사

lim87@centrolaw.com

현행 도시정비법에 따르면 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.

관계 법령에 따라 사업시행자인 조합에게 무상으로 양도되는 정비기반시설을 조합이 국가 또는 지방자치단체와의 매매계약을 통해 유상으로 매입한 경우 특별한 사정이 없는 한 해당 매매계약은 무효이고, 그에 따라 조합이 지급한 매매대금 상당은 부당이득에 해당하여 반환 청구의 대상이 되는 바, 어떠한 정비기반시설이 조합에게 무상으로 양도되는 정비기반시설에 해당하는지 여부가 문제되고, 특히 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지의 무상양도 대상 여부가 문제되어 왔다.

종래 대법원은 2015년 개정된 도시정비법 이전의 구 도시정비법에서 정하는 '사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설'에는 정비사업시행인가 전에 이미「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설, 도로법상 노선 지정·인정 공고와 도로구역 결정·고시를 거쳐 설치된 '도로법상 도로'가 포함되고, 일반 공중의 교통을 위해 이용되었을 뿐 위와 같은 관계 법령에 따라 설치된 것이 아닌 이른바 '사실상 도로'는 '사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설'에 해당하지 않는다는 입장이었다.

그런데, 2015년 개정된 도시정비법에 따라 시장 군수 또는 주택공사등의 정비사업 시행으로 인한 정비기반시설의 무상 귀속 대상에 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산 중 일반인의 교통을 위하여 제공되고 있는 부지를 규정하여 시장 등이 정비사업을 시행하는 경우에 관한 무상귀속 대상 정비기반시설에 ‘사실상 도로’가 포함되었고, 2017년 전면 개정된 도시정비법에 따라 시장 등이 아닌 사업시행자에게 무상양도되는 정비기반시설에도 이른바 사실상 도로가 포함되었으나, 2017년 개정 법률의 부칙은 ‘개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 사업시행계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다’고 정하였다.

이와 같은 도시정비법의 개정에 따라 최근 대법원은 시장 등이 아닌 사업시행자가 2017년 개정법률이 시행되기 전에 사업시행계획인가를 신청한 경우에는 ‘사실상 도로로 사용되고 있는 부지’가 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 정비기반시설’에 포함되지 않는다고 판시하였다.

위 대법원 판결에 따라 2017년 개정법률이 시행된 이후 사업시행계획인가를 신청한 조합의 경우 공유재산인 사실상 도로는 조합에 무상으로 양도되는 정비기반시설에 해당한다고 볼 것이고, 만일 조합이 해당 사실상 도로를 유상으로 매입하였다면 다른 특별한 사정이 없는 한 해당 매매계약은 무효로 볼 것이며, 그에 따라 조합이 지급한 매매대금 상당은 부당이득으로 반환되어야 할 것이다.

법무법인 센트로 임형준 변호사

lim87@centrolaw.com

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 임형준

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

2025년 12월 현재 서울 25개 구는 모두 투기과열지구이다. 재건축 정비사업조합이 설립되었다는 사실은 적어도 사업주체로서의 법인격을 갖추었다는 이야기다.재건축 정비사업조합 설립은 짧게는 수년에서 길게는 십수 년 동안 헌신과 수고를 아끼지 않았던 수 많은 사람들이 있었다는 것이고, 토지등 소유자들이 합심하여 돕는 전문 협력사들과 협력해 힘을 모았다는 것이다. 

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로조합의 설립으로 사업이 가시화되고, 새집 분양을 희망하며 청사진을 그려볼 수 있을 것인데, 만약 증여세, 상속세 등을 고려하여 조합설립인가 후 자녀와 배우자 등 가족에게(이하 통칭하여 "수증자들"이라고 한다) 아파트 지분을 증여할 경우 수증자들이 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 또, 나머지 지분을 가지고 있는 증여자는 조합원 지위가 유지될 수 있을까?관련 조항조합원 자격에 관한 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 의하면, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 '그 여러명을 대표하는 1명'을 조합원으로 본다.그리고 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 '재건축'사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(증여를 포함)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.한편, 제3항은 위 제2항(본문) 내용에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 '손실보상'을 하여야 한다고 규정하고 있다.수증자들의 법률적 지위(조합원 지위, 손실보상)먼저 재건축정비사업 구역에서 조합설립인가 후 증여받은 수증자들은 조합원의 지위를 득할 수 없음은 분명하다(도시정비법 제39조 제2항). 수증자들이 조합원 지위를 취득할 수 없는 이상, 사업시행자는 도시정비법 제39조 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없게 된 수증자들에게 동법 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 할 것이다(사업시행자는 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 수증자들에게 매도청구소송을 제기할 수 있을 것이다).증여자의 법률적 지위(조합원 지위, 행사권리)우선, 수증자의 지분에 관하여는 손실보상 절차를 통해 사업시행자가 취득하게 될 것이므로 증여자에게 수증자의 지분에 상응하는 권리라는 것을 상정하기는 어렵다.따라서 증여자는 자신의 보유지분에 상응하는 권리만큼만을 행사할 수 있을 것이지만, 주의할 점은 정관의 내용에 따라 증여자 역시 조합원의 자격을 상실할 수도 있다는 것이다.서울고등법원은 조합 정관에서 "조합원이 건축물의 소유권 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다"고 규정하고 있었던 사안에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 조합설립인가 후 건축물 등을 양도하면 즉시 조합원의 지위를 상실한다고 본 바 있고, 위 판시에 따르면 정관 내용 등에 따라 증여자 역시 조합원의 자격을 상실하게 될 가능성도 있다는 점을 주의하여야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 이희창

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

재건축·재개발 사업에서 관리처분계획을 수립하는 단계는 조합원들의 권리관계를 실질적으로 확정짓는 핵심 단계다. 이 때문에 관리처분계획을 의결하는 총회를 앞두고 조합이 조합원들에게 제공해야 하는 정보의 범위에 관하여 실무상 적지 않은 분쟁이 있어 왔다. 최근 대법원은 관리처분계획 총회 전 통지해야하는 종전, 종후자산가격의 범위에 관하여 중요한 기준을 제시하였다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)은 관리처분계획 수립을 의결하기 위한 총회 개최 1개월 전에 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산가격)’과 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전자산가격)’을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 규정하고 있다. 문제는 여기서 말하는 ‘분양대상자별’ 정보가 통지를 받는 조합원 본인에 관한 정보만을 의미하는지, 아니면 분양대상자 전원의 정보 전체를 의미하는지였다. 원심인 서울고등법원은 조합원들이 상대적 출자비율의 공정성을 판단하기 위해서는 전 조합원의 정보가 필요하다는 이유로, 전원에 관한 정보를 통지하지 않은 채 이루어진 관리처분계획 의결은 조합원들의 실질적인 의결권을 침해한 중대한 하자가 있다고 판단하였다.

대법원의 판단 – “각 조합원 본인에 관한 정보면 충분”

그러나 대법원은 원심판결을 파기환송하며 다른 결론을 내렸다. 대법원은 먼저 법 문언에 주목하였다. 도시정비법이 ‘분양대상자별’이라는 표현과 함께 ‘각 조합원에게’ 통지하도록 규정한 점을 종합하면, 통지의 대상은 통지를 받는 조합원 자신에 관한 분양예정자산의 추산액과 종전자산 명세 및 가격으로 해석하는 것이 자연스럽다고 보았다.

아울러 대법원은 회의체 소집 통지의 일반 법리를 언급하면서, 특별한 규정이 없는 한 총회 소집 통지 단계에서 안건 판단에 필요한 모든 자료를 상세히 제공해야 하는 것은 아니라고 판시하였다. 관리처분계획 총회 전 통지의 취지도, 다른 조합원들과의 비교를 위한 자료 제공보다는 개별 조합원이 자신의 자산 평가와 예상 분담금을 확인하도록 하는 데 있다는 것이다.

또한, 도시정비법이 관리처분계획서 및 관련 자료의 열람·복사, 관리처분계획 인가 신청 전 공람 절차 등 분양대상자 전원의 분양예정자산의 추산액과 종전자산 명세 및 가격을 비롯한 관리처분계획의 내용을 확인할 수 있는 별도의 제도적 장치를 이미 마련하고 있다는 점도 중요한 근거로 들었다.

관리처분계획 총회 전 조합원 전체의 종전, 종후자산가격을 통지해야 하는지에 관한 그 간의 논란은 각 조합원 본인에 관한 정보만을 통지하면 된다는 취지의 이번 대법원 판결로 정리될 것으로 보이고, 개인정보 유출 문제나 과도한 행정 부담을 우려하던 조합 실무에 도움이 될 것으로 보인다. 조합원 입장에서는, 다른 조합원과의 형평성이나 출자비율의 공정성에 관한 판단을 위해서는 도시정비법 상의 정보공개 제도나 공람 절차를 적극적으로 활용할 필요가 있을 것이다.

법무법인 센트로 임형준 변호사

lim87@centrolaw.com

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 임형준

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com