분양계약 미체결에 따른 조합원 지위 상실과 현금청산 문제

 -유재벌 변호사(법무법인 센트로) 

재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구 제도를 이용하여 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진할 수 있다.

 

재개발 사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 않더라도 일단 조합이 설립되면 조합원으로서 권리와 의무를 가지다가, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재개발 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 수용절차에 따라 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득할 수 있다.

실무상 사업시행자는 조합원 동·호수 추첨 이후, 분양신청을 한 조합원에게 분양계약을 체결할 것을 통지한다. 이때 분양대금의 지급 방식은 현장마다 다를 수 있으나, 일반적으로 계약금은 분양계약 체결 시, 중도금은 여러 차례에 걸쳐 특정일에, 잔금은 입주 시에 납부하게 된다. 사업시행자가 이처럼 분양계약을 통하여 조합원으로부터 분담금을 미리 수령하는 이유는, 장기간의 차입금 이자 등 금융비용 부담을 줄이고자 하기 때문이다.

 

표준정관에 따르면 조합원은 관리처분계획인가 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약을 체결하지 아니하면 현금청산을 하도록 규정하고 있다(표준정관 제44조 제5항). 이에 대하여 대법원은 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이라고 판시하였다(2015두51309). 이에 따르면 분양신청절차와 분양미신청에 따른 현금청산은 도시정비법에서 규정하고 있으나, 분양계약절차와 분양계약미체결에 따른 현금청산은 정관에서 규정한 제도라는 점에서 차이가 있다.

 

조합원이 적법한 분양계약체결 통지를 받고도, 분양계약 체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 경우에는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날 현금청산자가 되는 것으로 본다.

 

분양계약 체결기간에 분양계약을 체결하지 않아 분양계약체결 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된 이상 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 현금청산자 지위에 영향을 미치지 않는다는 것이 고등법원의 입장이다(부산고법 창원 2018누11749). 이에 따르면 조합원 이주가 완료되기 전에 분양계약체결을 통보하여 그 기간이 도과한 이상 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 자는 손실보상을 받지 않는 한 이주할 의무가 없으며, 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 마찬가지라는 것이다.

 

필자가 조합을 대리하여 수행한 사건에서도 위와 같은 쟁점이 문제가 되었다. 정관에서 정한 방식을 따르지 않고 한 분양계약체결 통지의 효력이 발생하지 않는다는 필자의 주장이 받아들여져 조합은 분양계약 체결기간을 다시 정하여 통지할 수 있는 바, 상대방은 조합원으로서 이주의무를 이행해야 한다고 판시하였다.

 

사업시행자는 분양계약 체결기간 종료일 다음날부터 90일 이내 분양계약미체결로 인한 현금청산자와 손실보상 등에 관한 협의를 하여야 하고, 협의 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발) 매도청구소송을 제기하여야 한다(재건축).

 

즉 재개발의 경우 협의→ 지방토지수용위원회의 수용재결→ 중앙토지수용위원회의 이의재결→ 행정법원(또는 지방법원 행정부)의 행정소송(보상금 증액소송)의 순으로, 재건축의 경우 협의→ 민사소송(매도청구소송) 순으로 절차가 진행된다. 보다 구체적인 절차와 쟁점은 필자의 현금청산·매도청구에 관한 글에서 확인할 수 있다.

 

분양계약체결 통지의 효력이 문제되는 경우가 있다. 예컨대 분양계약체결을 통지 자체를 하지 않아 조합원이 조합과 사이에 분양계약을 체결하지 못한 경우에는 분양계약 미체결에 따른 현금청산자가 되지 않고 여전히 수분양권을 갖는 조합원의 지위를 유지한다고 보아야 한다.

 

표준정관에 따르면 사업시행자는 조합원에게 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 등기우편으로 개별적으로 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하여야 한다고 규정하고 있다(표준정관 제7조 제2항 제1호). 따라서 사업시행자가 분양계약체결을 통지하였으나 등기우편으로 발송하지 않았거나 그 등기우편이 반송되었음에도 일반우편으로 추가 발송하지 아니한 경우에는 해당 조합원에 대한 분양계약 체결통지는 효력이 없다고 보아야 한다. 이 경우 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않았더라도 조합원의 지위를 상실하지 아니하며, 현금청산자가 되었다고 볼 수 없다.

사업시행자(조합)는 사업 추진에 차질이 없도록 적법한 요건과 절차에 따라 적절한 시기에 분양계약체결을 통지해야 하며, 분양계약을 체결하지 않고 현금청산자가 되려는 조합원은 자신의 재산상 권리 침해를 방지하기 위해 철저히 대응해야 한다. 이러한 실무는 고도의 전문성이 요구되는 영역인 만큼, 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

 ○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 수석변호사 유재벌

전화 02-532-6327

홈페이지 www.centrolaw.com

도시정비법상 정보공개 의무, 그 적용범위와 실무상 쟁점-유재벌 변호사(법무법인 센트로) 1. 정보공개의무 위반시 형사처벌과 조합임원 결격최근 정비사업 현장에서 정보공개 관련 분쟁이 빈번하다. 도시정비법은 정비사업의 투명성과 조합원의 알 권리를 보장하기 위해 추진위원장 또는 사업시행자에게 정비사업의 시행에 관한 서류와 관련 자료를 공개할 의무를 부과하고 있고, 이를 위반할 경우에는 형사처벌하도록 규정하고 있다. 특히 도시정비법 위반으로 벌금 100만 원 이상의 형이 확정되면, 추진위원이나 조합임원의 결격사유에 해당되어 당연퇴임되기 때문에 주의를 요한다. 2. 정보공개 의무자의 범위정보공개 의무자인‘사업시행자’란 조합의 경우에는 청산인을 포함한 조합임원을, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발 사업의 경우에는 그 대표자를 의미한다. ‘추진위원장’은 토지등소유자의 과반수 동의를 얻은 후 시장·군수·구청장의 승인을 받은 조합설립추진위원회의 위원장을 의미한다.‘주민대표회의’,‘정비사업위원회’,‘추진준비위원회(재준위)’는 사업시행자가 아니며 조합설립추진위원회의 위원장으로도 볼 수 없으므로 도시정비법상 정보공개의무자에 해당하지 않는다. 국토교통부 역시 ‘주민대표회의’는 도시정비법상 정보공개의무자인 추진위원장이나 사업시행자에 해당하지 않는다고 유권해석 한 바 있다.3. 정보공개 청구권자‘토지등소유자’와 ‘조합원’은 정보공개를 청구할 수 있다. 현금청산대상자라고 하더라도 청산이 이루어지지 않아 소유권을 상실하지 아니한 경우에는 여전히‘토지등소유자’에 해당하므로 정보공개 청구가 가능하다. 반면 조합으로 소유권 이전이 완료된 경우에는 비록 대상 자료가 조합원 지위를 유지하던 기간의 것이라 하더라도 정보공개 청구가 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다. 법제처도 동일하게 유권해석을 한 바 있다.4. 공개대상 서류와 대법원의 판단정보공개의무자는 도시정비법 제124조 제1항 및 시행령 제94조 제1항에 따라 다음 서류 및 관련 자료를 작성 또는 변경한 날로부터 15일 이내에 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 하며, 도시정비법에 열거된 서류는 ① 추진위원회 운영규정 및 정관 등, ② 용역업체의 선정계약서, ③ 추진위원회·총회·이사회·대의원회의 의사록, ④ 사업시행계획서, ⑤ 관리처분계획서, ⑥ 해당 정비사업시행에 관한 공문서, ⑦ 회계감사보고서, ⑧ 월별 자금의 입금·출금 세부내역, ⑨ 결산보고서 ⑩ 청산인의 업무 처리 현황, ⑪ 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료이다.또한 조합원과 토지등소유자는 위 열거된 문서 외에도 토지등소유자 명부‧조합원 명부와 관련 자료를 열람·복사 요청할 수 있으며, 정보공개의무자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.정보공개 대상인지 여부를 구체적으로 살펴보면, 대법원은 ‘조합원 전화번호’,‘조합원별 신축건물 동‧호수 배정 결과’,‘참석자명부’,‘서면결의서’는 공개 대상이라고 보았다. 반면‘속기록‧녹음‧영상자료’는 열람·복사 대상인 ‘의사록’의 관련 자료에 해당하지 않으며, 자금수지보고서 역시‘결산보고서’의 관련 자료에 포함되지 않는다고 판시하였다. 또한 벌칙 규정의 적용 외에는 조합장 등을 공무원으로 간주할 수 없고, 조합 또는 협력업체가 작성한 문서는 해당 정비사업의 시행에 관한 ‘공문서’에 해당하지 않는다고 판단하였다.5. 실무상 쟁점 분석조합원이 ‘홍보요원의 명단’,‘홍보요원의 채용계약서 및 고용계약서’, ‘홍보요원의 업무일지’를 공개 청구한 사건에서, 1심은 이를 ‘용역업체 선정계약서’에 해당한다고 보아 유죄를 선고하였으나, 항소심은 도시정비법령에 명시적으로 열거되어 있는 서류 또는 그 관련 자료에 해당하지 않는다고 판단하여 무죄를 선고하였다.서면결의서는 조합원의 ‘인적사항’란과 ‘기표’란을 포함하고 있어 그대로 공개하면 특정 조합원의 안건에 관한 의사표시가 드러나 회유 또는 협박의 수단으로 악용될 수 있다. 그러나 비공개할 경우 도시정비법상 형사처벌 대상이 될 수 있어 실무상 모순이 발생한다. 이에 따라, 다음과 같은 서면결의서를 모두 복사해 주면서 한 번은 인적사항란을 지우고 다른 한 번은 기표란을 지워서 공개하는 방식이 해결책으로 제시되었는데 이 방식은 비밀투표를 보장하고, 무기명 투표를 선택한 조합원과의 형평성을 확보한다는 점에서 타당하다. 대법원 역시 이를 열람·복사 요청에 따른 의무를 이행하였다고 보아 무죄 판결을 확정하였다. 또한 이사회 회의록을 회의일이 아닌 작성일을 기준으로 15일 이내에 공개한 사건에서, 대법원은 공개가 이루어지려면 해당 서류 등이 작성되어 존재하여야 하고, 작성되지 않은 서류 등에 대하여 공개의무가 있다고 해석한다면 명문의 근거 없이 해당 서류 등에 대한 작성의무까지도 부담시키는 결과가 되어 죄형법정주의 반하므로 허용될 수 없다고 판시하면서 작성일 기준으로 15일 이내 공개한 이상 도시정비법 제124조 제1항 위반을 이유로 처벌할 수 없다고 하였다.6. 결론도시정비법상 정보공개의무 위반으로 형사처벌을 받기 위해서는 죄형법정주의에 따라 명문 규정이 존재하여야 하며, 단지 정비사업의 투명성과 조합원의 알권리 보장이라는 목적만으로 형벌 규정을 확장 해석하는 것은 허용될 수 없다. 향후에는 해석론에 의존하지 않고 예측 가능한 입법적 보완을 통해 실무상 혼선을 줄이는 방향으로 제도 개선이 이루어져야 한다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

 ○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 수석변호사 유재벌

전화 02-532-6327

홈페이지 www.centrolaw.com

현금청산, 재개발·재건축 사업에서 이탈하는 자의 마지막 권리-유재벌 변호사(법무법인 센트로) 재개발·재건축 도시정비사업은 일정 단계마다 조합원 또는 토지등소유자가 사업에 계속 참여할 것인지 여부를 결정하도록 한다. 그 과정에서 사업에 참여하지 않기로 한 자는 '현금청산자'가 되어 사업에서 이탈하게 된다. 하지만 이러한 이탈은 곧바로 권리 포기를 의미하지 않으며, 오히려 적절한 법적 대응과 권리 주장을 통해 실질적 보상을 극대화할 수 있는 출발점이 된다.1. 현금청산자는 누구인가?재건축의 경우 ① 조합설립에 동의하지 아니한 자, ② 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함), 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 된다.다만, 재건축과 달리, 재개발은 강제가입제이므로 조합설립에 동의하지 않더라도 조합설립이 되면 조합원이 된다. 따라서 재개발은 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함)와 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 되며, 조합설립 미동의만으로는 현금청산자가 될 수 없다.2. 현금청산의 절차 및 기준일재개발은 토지보상법을 준용하는바 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 하고, 협의불성립 시 60일 이내 수용재결을 신청하게 되며, 보상금 공탁시 수용재결서에 명시된 수용개시일에 소유권이 사업시행자에게 이전된다. 보상금 산정 기준일은 수용재결일이며 개발이익은 제외된다. 보상금액에 불복하는 현금청산자는 이의신청하거나 행정소송을 제기할 수 있는데, 일반적으로는 협의, 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 보상금증액소송 순으로 진행한다.재건축의 경우 조합설립 미동의자에 대해서는 사업시행계획인가고시일로부터 30일 이내에 조합설립 동의여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 이내에 회답이 없는 경우 미동의로 간주하고 2개월 이내에 매도청구소송을 제기한다.분양미신청자의 경우에는 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의하고, 협의 불성립시 60일 이내 민사상 매도청구소송을 제기하여야 한다. 재개발과 달리, 재건축은 민사소송(매도청구소송)에 의하고, 민사법원에서 지정한 감정인의 시가 감정을 통하여 매매대금(보상금)을 정하게 되며 이때 시가는 개발이익을 포함한다. 매매대금(보상금) 산정 기준일은 조합설립 미동의자의 경우 소장부본 송달일로 본다. 분양미신청자의 경우 종래 분양신청마감일 다음날로 보았으나 현재는 분양미신청자의 경우에도 소장부본 송달일로 보는 것이 타당하다. 소장 부본 송달일로 볼 경우 부동산 경기가 하락하지 않는 이상 매매대금이 보다 더 증액될 가능성이 있다는 장점이 있다.이처럼 재개발과 재건축은 절차뿐만 아니라 보상금 산정기준에도 큰 차이가 있다.3. 감정평가의 중요성과 대응 요령현금청산자의 보상금은 감정평가 결과에 따라 결정되므로, 감정기준일, 개발이익 포함 여부를 미리 점검하고, 법원 감정을 유리하게 유도할 수 있는 여러 사전 대응이 필수적이다.4. 주거이전비, 이사비, 영업보상 등 쟁점재개발 현금청산자는 토지보상법이 준용되어 요건에 해당한다면 주거이전비, 이사비, 영업보상 가능하다. 만약 주거이전비 등이 보상이 이루어지지 않은 경우에는 명도의무도 발생하지 않고 나아가 손해배상이나 부당이득반환의무도 발생하지 않는다는 것이 대법원 판례이다.그러나 재건축 현금청산자의 경우에는 토지보상법이 준용되지 않아, 주거이전비 등 보상이 이루어지지 않는다. 헌법재판소 역시 재건축 영업세입자에 관하여 영업보상을 하지 않는 현행법이 헌법에 합치된다고 결정한바 있다. 이에 대해서는 입법적인 보완이 필요하다고 본다. 5. 전략적 선택: 현금청산을 택할 것인가?(재건축의 경우) 조합 설립에 동의하지 않더라도 분양신청을 통해 다시 조합원이 될 수 있고, (재건축, 재개발 불문) 조합설립에 동의한 자라고 하더라도 분양신청을 포기하거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 다시 사업에서 이탈할 수 있다.이처럼 재개발·재건축 현장에서는 자신의 상황에 따라 조합원 분양과 현금청산 및 보상 극대화 중 선택이 가능하다.재개발·재건축 구역에서 ‘현금청산’은 정비사업으로부터의 명예로운 퇴장이며, 합리적 보상과 권리 실현의 기회이다. 그러나 그 결과는 전적으로 초기 전략과 절차적 대응의 정교함에 달려 있다.

현금청산은 단순한 부동산 문제가 아닌, 도시정비법·토지보상법이 교차하는 고도의 영역이므로, 반드시 경험 있는 전문가의 조력을 받아 대응할 것을 권유한다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

 ○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 수석변호사 유재벌

전화 02-532-6327

홈페이지 www.centrolaw.com