2026년 6월 지방선거를 앞두고, 각 지방자치단체 후보자들은 지역 주택 문제 해결과 도시 경쟁력 강화를 위한 실질적인 정책 대안을 제시해야 할 시점이다. 특히 도심 주택공급의 핵심 수단인 정비사업이 정상적으로 작동할 수 있는 제도 환경을 마련하는 것은 선택이 아니라 필수 과제라 할 수 있다. 그 핵심 과제 몇가지에 대해 논하고자 한다.

최근 정비사업 현장을 접하다 보면 공통적으로 들리는 말이 있다. “이제는 사업을 해도 남는 것이 없고, 오히려 추가부담금이 늘어난다”는 것이다. 과거에는 사업 지연이나 조합 내부 갈등이 주요 리스크였다면, 지금은 그보다 근본적인 문제, 즉 ‘사업성 자체의 붕괴’가 더욱 큰 장애요인으로 작용하고 있다.

사업성 추락의 원인은 단지 국제정세나 원자재 가격 상승, 시장 침체에만 있지 않다. 최근에는 정비사업을 둘러싼 각종 규제가 사업 진행을 가로막는 구조적 병목으로 작용하고 있다. 과도한 공공기여, 분양가상한제, 이주비 대출 규제, 재건축초과이익환수제는 사업성을 옥죄는 대표적인 제도들이다. 이들 제도는 각각 공익적 목적을 가지고 설계되었지만, 현실에서는 상호 결합되며 정비사업의 수익구조와 추진동력을 동시에 훼손하는 ‘복합 규제 체계’로 작동하고 있다.

공공기여는 본래 개발이익의 일부를 사회에 환원하는 장치다. 즉, 사업을 통해 수익이 발생한 이후 그 일부를 공공과 나누는 구조여야 한다. 그러나 최근 정비사업 현장에서는 이러한 취지가 퇴색되고 있는 모습을 자주 본다. 특히 공사비 상승과 사업성 악화에도 불구하고 과거와 유사한 기준이 적용되면서, 공공기여가 ‘수익의 일부’가 아니라 ‘사업 완료 이전에 이미 확정되는 부담’으로 기능하고 있어 정비사업에 과도한 부담이 되고 있다.

분양가상한제 역시 정비사업에 큰 장애가 되고 있고, 폐지에 대한 목소리가 어느 때보다 크다. 이 제도는 분양가격을 통제해 집값 상승을 억제하려는 취지로 도입되었지만, 오히려 공급 감소와 시장 왜곡을 초래한다는 비판이 제기된다. 대표적으로 ‘로또 청약’ 현상이 발생하며 투기 수요가 유입되고, 실수요자의 당첨 가능성은 낮아지는 문제가 나타나고 있다. 또한 공사비 상승 상황에서 분양가 제한은 사업성을 악화시켜 사업 지연과 공급 감소로 이어지고, 결과적으로 다시 주택가격 상승을 초래하는 역설적 결과를 낳을 수 있다.

이주비 대출 규제의 문제도 심각하다. 정비사업에서 이주 단계는 착공으로 이어지는 결정적 관문이다. 그러나 최근의 대출 규제는 조합원들의 이주를 제약하는 방향으로 작용하고 있다. 특히 서울의 경우 투기과열지구 지정에 따라 LTV 40% 제한, 다주택자 LTV 0%, 대출 한도 6억원이라는 삼중 규제가 결합되면서 이주비 확보가 더욱 어려워졌다. 이는 이주 지연으로 이어지고, 결국 철거 지연, 착공 지연, 공급 지연이라는 연쇄적 문제를 초래할 수 있다. 이주비는 투기적 대출이 아니라 주택 공급을 위한 필수 비용이다. 이를 일반 주택담보대출과 동일한 기준으로 규제하는 현재의 접근은 정책 목적과 현실 간 괴리를 보여준다.

재건축초과이익환수제를 폐지하자는 목소리도 높다. 이 제도는 사회적 형평과 집값 안정을 위해 도입되었지만, 그 효과는 충분히 입증되지 않았다. 오히려 이중과세, 담세능력 문제, 미실현 이익 과세 등 여러 한계가 드러났다. 특히 부담금의 불확실성은 조합원 의사결정을 지연시키고, 사업 추진을 위축시켜 주택 공급 감소로 이어질 우려가 있다.

정비사업은 더 이상 투기의 대상이 아니라 도심 주택공급을 담당하는 핵심 인프라다. 이제는 규제를 개별적으로 강화할 것이 아니라, 전체 구조 속에서 조정해야 할 시점이다. 공공성 뿐만 아니라 사업성 및 공급 확대 사이의 균형을 회복하는 방향으로 정책 전환이 필요하다./글 법무법인 센트로 김정우 대표변호사

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