이사가 바뀌었는데 등기를 안 하면 과태료?

재개발조합이나 재건축조합(아래에서는 ‘조합’이라고만 한다)에서 이사 변경은 비교적 흔한 일이다. 임기 만료로 물러나는 경우도 있고, 개인 사정으로 사임하거나 보궐선임이 이루어지는 경우도 적지 않다. 그런데 이사가 바뀌면 반드시 변경등기를 해야 할까? 더 나아가 이를 하지 않으면 과태료까지 부과될 수 있을까?

등기는 다른 사람들에게 알리는 공시효과가 있다는 점에서 조합을 대표하는 조합장 변경이라면 당연히 등기가 필요하겠지만, 대표권도 없는 ‘이사’ 변경까지 등기 대상인지는 조금 의문이 들 수도 있을 것이다.

재개발이나 재건축을 시행하는 조합은 도시 및 주거환경정비법에 따라 설립되고, 같은 법은 조합의 내부 조직과 운영에 관하여 민법상 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 이 준용 규정 때문에 이사 변경 시 변경등기 의무 문제가 발생한다.

민법에 따르면, 사단법인의 대표자인 이사는 등기사항이다. 민법 제52조는 이사에 변경이 있는 경우 그 변경이 있은 날부터 3주 이내에 변경등기를 하도록 의무를 부과하고 있다. 그리고 이 의무를 이행하지 않았을 때의 제재 역시 민법에 직접 규정되어 있다. 민법 제97조는 “본장에 규정한 등기를 해태한 때에는 그 법인의 이사·감사 또는 청산인에게 500만 원 이하의 과태료를 부과한다”고 정하고 있다.

조합에 민법상 사단법인 규정이 준용되는 이상, 이사 변경등기 의무와 과태료 규정 역시 민법 자체를 근거로 적용될 수 있는 구조다. 형식적으로만 보면, 이사 변경등기를 하지 않은 경우 과태료 부과에는 별다른 장애가 없다.

조합장이 변경된 경우라면 이러한 구조를 그대로 적용하는 데 큰 이견이 없다. 조합장은 조합을 대표하여 계약을 체결하고, 소송을 수행하며, 각종 대외적 행위의 주체가 되기 때문이다. 대표자가 바뀌었는데 이를 공시하지 않는 것은 거래 안전 측면에서도 문제다.

문제는 조합의 이사다. 조합의 이사는 통상 대표권이나 단독 집행권한을 가지지 않는다. 조합의 대외적 법률행위는 조합장 명의로 이루어지고, 이사는 내부 업무 집행이나 의사결정에 ‘참여’하는 지위에 그치는 경우가 대부분이다. 형식은 ‘이사’이지만, 민법상 사단법인의 이사와 동일한 권한 구조를 전제로 보기는 어렵다.

그렇다면 이러한 이사까지 민법상 사단법인의 이사와 완전히 동일하게 취급하여, 변경 시마다 변경등기를 강제하고, 이를 어기면 과태료까지 부과하는 것이 과연 타당한지 의문이 생긴다. 대표권도 없는 이사 변경을 외부에 공시해야 할 실질적인 필요성이 얼마나 되는지, 제도적으로 고민해 볼 여지가 있다.

그러나 현실은 상당히 엄격하다. 현재 도시 및 주거환경정비법령은 조합의 이사 전원을 등기사항으로 취급하고 있고, 실제로 등기부에도 조합장과 함께 이사 전원의 성명이 기재된다. 이러한 법령을 고려할 때, “대표권이 없으니 등기 대상이 아니다”라는 주장은 받아들여지기 어렵다.

그리고 이사 변경등기를 하지 않았다는 이유로, 관할청 감사나 조합원 민원 과정에서 문제가 되어 민법 제97조를 근거로 과태료가 부과되는 사례도 적지 않다. 고의가 없었다거나 단순 착오였다는 사정은 과태료를 면제하기보다는 감경 사유로만 고려되는 경우가 대부분이다.

결국 현행의 법령과 실무 아래에서는, 조합의 이사 역시 변경되면 3주 이내에 변경등기를 하는 것이 가장 안전한 선택이다. 일단 법령의 구조와 등기 실무가 그 방향으로 작동하고 있기 때문이다.

다만 장기적으로는, 조합 이사의 실제 권한과 역할을 고려하여 대표권 없는 이사까지 일률적으로 등기와 과태료 대상으로 삼는 것이 타당한지에 대한 제도적 재검토가 필요해 보인다. 이는 민법상 사단법인 규정을 준용하는 과정에서 발생한 구조적 문제일 수 있다.

정비사업은 보통 10년 이상 이어지는 장기 사업이다. 대표권도 없는 이사 한 명이 바뀔 때마다 과태료 리스크를 부담해야 하는 현재의 구조가 과연 바람직한지 한 번쯤 짚어볼 필요가 있다.

법무법인 센트로 김택종 변호사 tjkim00@centrolaw.com

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