2025년 12월 현재 서울 25개 구는 모두 투기과열지구이다. 재건축 정비사업조합이 설립되었다는 사실은 적어도 사업주체로서의 법인격을 갖추었다는 이야기다.

재건축 정비사업조합 설립은 짧게는 수년에서 길게는 십수 년 동안 헌신과 수고를 아끼지 않았던 수 많은 사람들이 있었다는 것이고, 토지등 소유자들이 합심하여 돕는 전문 협력사들과 협력해 힘을 모았다는 것이다.
 

이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로조합의 설립으로 사업이 가시화되고, 새집 분양을 희망하며 청사진을 그려볼 수 있을 것인데, 만약 증여세, 상속세 등을 고려하여 조합설립인가 후 자녀와 배우자 등 가족에게(이하 통칭하여 "수증자들"이라고 한다) 아파트 지분을 증여할 경우 수증자들이 조합원 지위를 취득할 수 있을까? 또, 나머지 지분을 가지고 있는 증여자는 조합원 지위가 유지될 수 있을까?

관련 조항
조합원 자격에 관한 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 의하면, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 '그 여러명을 대표하는 1명'을 조합원으로 본다.

그리고 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 '재건축'사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(증여를 포함)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다.

한편, 제3항은 위 제2항(본문) 내용에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 '손실보상'을 하여야 한다고 규정하고 있다.

수증자들의 법률적 지위(조합원 지위, 손실보상)
먼저 재건축정비사업 구역에서 조합설립인가 후 증여받은 수증자들은 조합원의 지위를 득할 수 없음은 분명하다(도시정비법 제39조 제2항). 수증자들이 조합원 지위를 취득할 수 없는 이상, 사업시행자는 도시정비법 제39조 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없게 된 수증자들에게 동법 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 할 것이다(사업시행자는 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 수증자들에게 매도청구소송을 제기할 수 있을 것이다).

증여자의 법률적 지위(조합원 지위, 행사권리)
우선, 수증자의 지분에 관하여는 손실보상 절차를 통해 사업시행자가 취득하게 될 것이므로 증여자에게 수증자의 지분에 상응하는 권리라는 것을 상정하기는 어렵다.

따라서 증여자는 자신의 보유지분에 상응하는 권리만큼만을 행사할 수 있을 것이지만, 주의할 점은 정관의 내용에 따라 증여자 역시 조합원의 자격을 상실할 수도 있다는 것이다.

서울고등법원은 조합 정관에서 "조합원이 건축물의 소유권 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다"고 규정하고 있었던 사안에서 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 조합설립인가 후 건축물 등을 양도하면 즉시 조합원의 지위를 상실한다고 본 바 있고, 위 판시에 따르면 정관 내용 등에 따라 증여자 역시 조합원의 자격을 상실하게 될 가능성도 있다는 점을 주의하여야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

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