재개발·재건축 추진위원장‧추진위원의 자격요건 및 준용 범위

-유재벌 변호사(법무법인 센트로)

추진위원회는 위원장을 포함하여 5인 이상의 추진위원으로 구성되며(법 제31조 제1항), 추진위원회 표준운영규정에 따르면 추진위원회 구성에 동의한 자만이 추진위원장, 감사, 추진위원의 피선출 자격이 있다. 다만, 조합임원 자격 요건(도시정비법 제41조 제1항)이 추진위원‧추진위원장에게 준용되는지, 준용이 된다면 그 요건은 무엇이고, 어디까지 준용될 것인지 문제된다.

2019. 4. 23. 개정 도시정비법에 따르면 조합임원(조합장, 이사, 감사)의 자격요건(거주요건, 소유요건)과 조합장의 구역 내 거주의무를 신설하면서 이를 위반할 경우 당연퇴임하도록 하였다. 더 나아가 2023. 7. 18. 개정 도시정비법은 조합임원은 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축은 건축물과 그 부속토지)의 소유자임을 요구하면서도 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유하도록 규정하였다(도시정비법 제41조 제1항).

도시정비법은 추진위원의 결격사유는 도시정비법 제43조 제1항부터 제3항까지를 준용하도록 하고 있고, 도시정비법 제43조 제2항 제2호는 조합임원이 도시정비법 제41조 제1항에 따른 자격요건을 갖추지 못한 경우에는 당연퇴임하도록 규정하고 있는바, 추진위원도 위와 같은 조합임원의 자격요건을 충족해야 하는지 문제가 된다.

정리하면 ① 추진위원도 소유자이어야 하고, 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유해야 하는지, ② 추진위원도 정비구역 내 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하거나, 정비구역에서 거주(영업)하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주(영업)을 해야 하는지, ③ 추진위원장은 선임일부터 해당 정비구역에서 거주(영업)을 해야 하는지가 문제된다.

도시정비법은 위원장을 포함한 5인 이상의 추진위원으로 구성하도록 하면서도 추진위원회 표준운영규정에 따르면 추진위원은 토지등소유자 10분의 1 이상으로 하도록 하고 있어, 구성인원 등에서 조합임원이 아닌 도시정비법상 결격사유가 적용되지 않는 조합의 대의원과 유사하다고 볼 수 있기 때문이다.

추진위원장이 “정비구역에서 거주(영업)하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주(영업)을 하고 있는지”가 문제된 사안에서, 하급심은 위 자격요건에서 말하는 ‘거주’는 사업시행구역 내에서 실제 거주(영업)하는 것으로 해석해야 한다고 하면서 자진 폐업신고를 하고 실제로 구역 내 점포에서 영업을 하고 있다고 볼 만한 자료가 없는 추진위원장에 대하여 자격요건을 갖추지 못한 것으로 판단하였다.

다른 하급심은 추진위원회의 추진위원은 그 구성인원 등에서 조합임원이 아니라 위 결격사유가 적용되지 않는 조합의 대의원과 유사한 측면이 있기는 하나, 그와 같은 사정만으로 상위법규인 도시정비법의 문언적 의미의 한계를 벗어나 해석하기는 어려우므로 도시정비법 제43조 제2항 제2호의 당연퇴임 규정은 추진위원에게도 적용되어야 한다고 하면서도, 일부 추진위원의 자격요건이 구비되지 아니하였다고 하더라도 처분 당시 적어도 추진위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원에게는 당연퇴임 사유가 없으므로 추진위원회 승인처분은 위법하지 않다고 판시하였다.

최근 법제처는 추진위원이 정비구역에 위치한 부동산의 공유자인 경우(다른 자격요건은 모두 갖춘 경우를 전제로 함) 해당 부동산의 가장 많은 지분을 소유해야 하고 그렇지 못한 경우에는 당연퇴임한다고 유권해석을 한 바 있다.

다만, 법 제33조 제5항에 따라 준용되는 규정은 성질이 유사한 규율 대상에 대하여 같은 항 후단에 따라 바꿔 읽을 수 있는 범위에서 준용된다고 보아야 하는데, “선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주(영업)을 하여야 한다”는 법 제41조 제1항 후단에 따른 조합장의 요건은 관리처분계획 인가 시점에는 이미 해산되어 존재하지 않는 추진위원회의 성격상 추진위원장에게 준용할 수 없는 요건이고, “관리처분계획인가”를 “조합설립인가”로 본다는 명시적인 규정이 없음에도 불구하고 결격 사유 요건을 임의로 준용하는 것 또한 준용의 법리 및 결격사유 규정 해석 원칙에 맞지 않으므로 준용되지 않는다고 하였다. 다만, 이에 대해서는 추진위원장도 선임일부터 조합설립인가일까지 해당 정비구역에서 거주(영업)을 해야 한다는 판단이 나올 가능성을 배제할 수 없으므로 주의를 요한다.

위 제41조 제1항 후단 규정이 준용된다고 보더라도, 도시정비법상 조합장의 해당 정비구역 내 거주의무를 해당 정비구역을 유일하고도 단일한 주소지로 하여 거주할 것으로 해석하기는 어려우므로, 정비구역 내에 생활의 근거가 되는 곳을 두고 거주(영업)하여 왔다면 그 외에 다른 곳에도 주소를 두고 있더라도 도시정비법 제41조 제1항 후단의 요건을 갖추었다고 볼 수 있다는 점을 유의할 필요가 있다.

조합장이 사무실에 상근하지 않고 별도의 직장을 다니면서 ‘비상근’ 형태로 근무할 수 있는지 문제된 사건에서, 하급심은 해당 정관에 조합장이 반드시 상근으로 근무하여야 한다는 취지의 규정을 두고 있지 않으며, 도시정비법령상에도 조합장이 상근으로 근무하여야 한다는 근거 규정을 찾을 수 없다는 이유로 당연퇴임 사유나 결격사유에 해당한다고 보기 어렵다고 판시한 바 있다. 추진위원장 역시 운영 규정 등에서 상근을 요구하고 있지 않다면 비상근 형태로 근무한다는 것만으로는 결격사유에 해당하기 어렵다고 본다.

정비사업 관련 규정과 절차는 복잡하며, 하급심 판례가 엇갈리는 경우도 많다. 따라서 사업 초기 단계부터 도시정비사업 분야의 경험이 풍부한 법률 전문가의 조력을 받아 법적 리스크를 최소화하는 것이 매우 중요하다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

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