아파트 리모델링의 종전자산아파트를 재건축하거나 리모델링할 때 새로운 세대를 증축하는 것은 사업비를 줄이기 위해 사실상 필수적이다. 단독주택이 낡아 새로 짓거나 리모델링하는 것과 달리 아파트 재건축이나 리모델링은 소유하고 있는 아파트를 물적으로 투자하여 부동산개발사업을 하는 것이 된다. 즉, 조합원들은 재건축이나 리모델링 사업의 투자자이자 주식회사의 주주와 유사한 지위에 있게 되는 것이다. 그렇다면 개별 조합원이 투자한 자산의 가치, 즉 종전자산가는 언제를 기준으로 평가해야 할까?

 재건축은 도시 및 주거환경정비법에서 이에 대한 기준을 정하고 있다. 그러나 리모델링의 근거법인 주택법과 그 하위 법령에는 종전자산평가의 기준시점에 대한 명시적인 규정이 존재하지 않는다. 그러다 보니 실무에서는 자연스럽게 리모델링과 구조가 유사한 재건축의 관행을 끌어와, 사업계획승인 또는 리모델링 허가 시점을 기준으로 종전자산을 평가하는 경우가 대부분이다.

그러나 이 관행이 항상 타당한지에 대해서는 생각해 볼 문제다. 법적으로 리모델링조합은 사경제주체다. 조합원들이 자신의 재산을 출자하여 공동의 사업을 수행하는, 말 그대로 사인(私人)들의 결합체다. 반면 재건축조합은 공익적 성격이 강한 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받기 때문에 관할청의 조합설립인가를 받은 시점부터 행정주체의 성격을 가진다고 본다. 그럼에도 불구하고 리모델링 실무가 재건축의 틀을 그대로 따르는 이유는 단순하다. 외형상 '아파트를 개발하는 사업'이라는 점에서 많이 닮아있기 때문이다.

종전자산평가의 본질을 조금만 들여다 보면 리모델링이 재건축을 꼭 따라야만 하는지는 의문이 든다. 종전자산평가는 결국 조합원이 출자하는 자산의 가치를 평가하는 절차다. 이때 중요한 것은 그 금액이 얼마인가보다, 조합원들 사이에서 상대적인 형평이 유지되느냐이다. 절대적인 시세의 고저가 핵심이 아니다.

다음과 같은 예를 들어보자. A, B, C 세 사람이 각각 다른 크기와 위치의 토지를 출자하여 아파트를 짓고, 이를 분양해 수익을 낸 뒤 사업을 청산한다고 가정해 보자. 만약 A의 토지가 B의 토지 면적의 두 배라고 할 때, A는 자신이 출자한 자산이 비싸게 평가되는 것도 중요하겠지만, 적어도 B의 출자보다 2배 이상의 평가를 받아야 한다고 생각할 것이다. 심하게 말해 A의 토지가 원래는 10억이지만 100억으로 평가를 받더라도, B의 토지가 똑같이 100억을 받으면 그 가격은 아무런 의미가 없다. 즉, A·B·C가 각자 출자한 재산이 서로 어떤 비율로 평가되었느냐가 중요한 것이다. 출자 당시 평가가 공정했다면, 이후 시세가 오르든 내리든 간에 청산 결과에 대한 납득 가능성은 높아진다.

리모델링 종전자산평가도 다르지 않다. 결국 조합원들이 같은 사업에 함께 출자하는 동업자라면, 그 평가 시점 역시 조합원들의 합의로 정해질 수 있는 문제다. 물론 사업계획이 승인되면 사업의 윤곽이 구체화되고, 설계·세대수·증축 규모 등이 확정되기 때문에 종전자산을 평가하기에 하나의 합리적인 시점이 될 수는 있다. 다만, 종전자산평가의 목적이 사업으로 발생한 이익을 어떻게 나눌 것인가에 있다면, 반드시 사업 초입부일 필요는 없다. 오히려 사업에 따른 이익과 비용이 어느 정도 가시화되는 청산 시점에 가까울수록 평가 목적에는 더 부합할 수도 있다.

현실적인 문제도 있다. 리모델링 사업에서 이주비 대출은 종전자산가를 기준으로 이루어지는 경우가 많다. 그렇다 보니 조합이나 조합원 입장에서는 시세가 좋은 시점을 기준으로 종전자산가를 정하는 것이 좋다. 담보가치가 높아질수록 금융 부담이 줄어드는 측면이 있다.

결국 리모델링에 있어 종전자산평가의 기준시점은 적어도 현재로서는 법이 일방적으로 정해주는 문제가 아니라, 조합의 성격, 사업 단계, 금융 구조, 무엇보다 조합원들의 합의를 종합적으로 고려해 결정해야 할 사안이다.

리모델링은 재건축의 '작은 버전'이 아니다. 같은 잣대를 무비판적으로 적용하기보다는 리모델링이라는 사업의 성격에 맞는 기준을 스스로 설계해 나가는 것도 고려해 볼 수 있다. 적어도 입법이 되기 전까지는 그렇다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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