법무법인 센트로

대표변호사 김정우

재개발 조합설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 완화해야 한다는 논의가 그 어느 때보다 뜨겁다. 재건축은 이미 70%로 문턱이 낮아진 반면, 재개발만 여전히 75%를 유지하고 있어 형평성 논란이 이어지고 있다. 국민청원, 정책 토론회, 설문조사까지 '재개발도 70%로 통일해야 한다'는 요구가 거세다. 재개발 동의율 70% 조정은 법리적, 정책적, 현실적으로 매우 시급한 개정사항이라고 생각한다.

2003년 시행된 제정 도시정비법은 재건축, 재개발 조합설립 동의율을 모두 80% 이상으로 규정하고 있었다. 그리고 2007년 양자 모두 75%로 동일하게 하향 조정되었다. 입법자는 재개발과 재건축 모두 ‘정비사업’이라는 하나의 체계 안에서 규율하면서, 같은 목적을 가진 사업유형으로 보고 동일한 동의율을 유지해 왔다. 그런데 최근 개정으로 재건축만 70%로 완화되고, 재개발은 75%로 유지하면서 처음으로 동의율에 차등이 발생했다.

정부는 이러한 차등의 근거로 ‘재개발 지역의 원주민 보호 필요성’을 제시하지만, 이것이 재건축과 재개발의 각 동의율 차이를 정당화할 정도의 합리적 이유로 보이지는 않는다. 더구나 동의율을 높게 유지한다고 원주민 보호가 실질적으로 담보될 수 있는지도 매우 의문이다. 원주민 보호라는 정책 목표는 75%라는 높은 동의율을 유지하는 방식이 아니라, 오히려 손실보상·이주대책·임대주택·공공지원 제도를 강화하는 방식으로 달성하는 것이 법리상 타당하다.

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 도시기능의 회복 내지 도시환경을 개선하기 위한 사업으로, 재건축사업에 비해 ​공익성이 매우 강한 사업​이다. 공익성이 상대적으로 더 큰 재개발이 재건축보다 더 높은 동의율을 요구받는 것은 역설적이다. 공익성이 크다면, 그 공익을 조속히 실현하기 위해 절차적 장벽은 오히려 합리적 범위 내에서 완화되는 것이 바람직하다.

현행 75%라는 높은 동의율은 사업 추진을 원하는 다수 주민들의 의사가 소수의 반대로 인해 좌절되는 결과를 낳기도 한다. 70% 이상의 대다수 소유자가 사업 추진에 동의함에도 불구하고, 나머지 소수의 반대로 인해 사업이 장기간 표류하거나 무산된다면, 이는 오히려 ​주거환경 개선이라는 공익 달성을 저해​하는 요소로 작용할 수도 있다.

아울러 재개발 구역 내에는 소재불명자, 사망자, 해외거주자 또는 비협조적인 소유자 등으로 인하여 75% 동의율을 확보하는 데 상당한 시간과 비용이 소요되는 것이 현실이다. 이러한 과정에서 동의율 충족을 둘러싼 각종 분쟁이 발생하며, 이는 결국 사업 지연과 사회적 비용 증가로 이어질 수 있다.

정비사업에서 조합설립 동의요건은 단순한 숫자 규제가 아니다. 조합설립인가는 그 이후 절차인 사업시행인가·관리처분인가 등 정비사업 전체의 출발점이 되므로, 동의율 기준은 사실상 정비사업의 시작 여부를 결정하는 진입 규제로 기능한다. 지나치게 높은 동의율은 소수의 반대자에게 사실상의 ​'거부권'​을 부여하여, 정비사업을 통해 주거환경을 개선하려는 다수 소유자의 정당한 재산권 행사를 과도하게 제약할 수도 있다.

재개발사업의 조합설립 동의율을 재건축과 동일하게 70%로 조정하는 것은 ▲ 노후된 지역의 주거환경 개선이라는 공익의 신속한 실현 ▲ 사업을 원하는 다수 소유자의 재산권 행사 보장 ▲ 동의율 확보 과정의 현실적 어려움 해소 및 사회적 비용 절감이라는 측면에서 법률적 정당성과 정책적 필요성을 모두 충족하는 개정 방향이라고 할 것이다. 국토교통부와 국회가 합심하여 신속하게 관련 법령을 개정할 것을 촉구한다.

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