사립유치원은 사립학교법에 따른 사립학교에 해당하고, 유아교육법에 따라 사립학교를 설치·경영하는 사인은 사립학교경영자이다.

사립학교법 제28조 및 동법 시행령은 학교 교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지, 교사, 체육장 등은 이를 매도하거나 담보에 제공할 수 없다고 규정하고 있고, 사립학교법 제51조는 사립학교경영자에게도 학교법인에 관한 사립학교법 제28조 제2항을 준용한다고 규정하고 있으므로, 사립유치원의 경우 매도청구의 대상이 되는 것인지 의문이 들 수 있는데, 결론부터 말하자면 매도청구의 대상이 된다고 볼 것이다.
 

매도청구의 법적 성질
매도청구권은 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있으므로(헌법재판소 결정), 재건축정비사업조합의 매도청구권 행사는 학교법인이나 사립학교경영자의 임의적 처분의사에 의한 매도 내지 강제경매로 인한 매각 등과는 그 법적 성질이 본질적으로 차이가 있다. 강제경매의 경우 기본적으로 학교법인의 채무부담이라는 원인행위가 존재하고 학교법인이 채무자로서 강제집행 절차에 관여할 수 있다는 점에서 학교법인의 의사와 무관하게 매매계약이 이루어지는 매도청구권과는 차이가 있다.

사립유치원은 매도청구의 대상
광주고등법원은 예컨대, 조합 등 사업시행자가 관계 법령에 따라 재건축에 참가하지 않는 자의 재산권에 대한 매도청구권을 행사함에 다른 소유권 변동은 학교법인의 처분행위에 의한 것이 아님이 명백하다고 볼 것인바, 사립유치원은 매도청구의 대상이 된다고 판단하였다. 만약, 유치원 부지에 관한 매도청구권 행사가 허용되지 않는다고 하면 그 부지를 포함한 재건축정비사업 자체가 불가능해질 수 있고, 이는 일정 규모 이상의 구분소유자나 토지소유자의 동의가 있으면 재건축사업의 진행이 가능하도록 한 도시정비법의 입법 취지에 반한다고도 볼 것이다. 나아가, 매도청구권의 행사에 있어 교육감의 인가는 그 효력 발생요건이 아니라고 보았다.

특히, 유아교육법은 유치원을 폐쇄하거나 위치 등 중요사항을 변경하는 경우 인가를 받도록 하고 있을 뿐이지 유치원의 교육에 사용 중인 부동산의 처분 자체에 인가를 받도록 규정하고 있지 않으며, 유치원 폐쇄 등의 인가를 받기 전에 유치원을 운영 중인 부동산을 처분한다고 해서 그것만으로 처벌을 받거나 그 사법상 효력을 무효로 하는 등의 규정은 없으므로 교육감의 인가가 그 효력 발생요건이라고 볼 수는 없다고 보았는데, 결국 사립유치원도 매도청구의 대상에 해당한다는 것이다. 대법원 역시, 유아교육법은 유치원을 폐쇄하거나 위치 등 중요사항을 변경하려는 경우 교육감의 인가를 받도록 하고 있을 뿐, 유치원의 교육에 사용 중인 부동산의 처분 자체에 관하여 인가를 받도록 규정하고 있는 것은 아니라는 이유로, 교육감의 인가를 매도청구권 행사의 효력 발생요건으로 볼 수 없다고 판단하였다.

상생의 방향
다만, 집행의 과정 등을 고려한다면 유치원의 폐원을 고려하지 않을 수는 없을 것이다. 유치원의 폐원은 설립·경영자만이 신청할 수 있으며, 유치원이 폐원을 거부할 경우, 재건축조합 등 사업시행자는 관할 교육청에 폐쇄명령을 요청할 수 있지만, 이는 유아교육법 제32조에 따른 특정 사유가 있는 경우에만 가능하다. 따라서, 사립유치원이 매도청구의 대상이 된다고 하더라도 결국 철거가 되어야 할 것이므로 아이들의 안전, 교육, 위험 등을 고려하고 신속한 사업 진행을 위해서는 상생을 위해 협의로 해결하는 것이 바람직할 것이다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산, 재개발·재건축 전문변호사)

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