도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다.

만약 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한에 해당하거나 투기과열지구 내 분양신청권이 제한될 경우에는, 조합원 지위 승계 제한의 예외사유나 투기과열지구 내 분양신청권 제한의 예외사유에 해당하지 않는 한, 도시정비법 제73조 제1항 제3호에 해당하여 현금청산 대상자가 된다.

재개발 정비사업은 토지보상법을 준용하는 바 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 하고, 사업시행자는 협의 불성립시 60일 이내 수용재결을 신청하게 된다. 수용재결서에 명시된 수용개시일 전까지 보상금을 공탁하는 경우에는 수용개시일에 소유권이 사업시행자에게 이전된다. 이때 보상금 산정 기준일은 수용재결일이며, 개발이익은 제외된다.

보상금액에 불복하는 현금청산자는 이의신청을 하거나 행정소송을 제기할 수 있는데, 일반적으로는 ‘협의’, ‘지방토지수용위원회의 수용재결’, ‘중앙토지수용위원회의 이의재결’, ‘보상금 증액소송(행정소송)’ 순으로 진행하게 된다.

재건축 정비사업의 경우, 관리처분계획 인가 고시 다음 날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 하고, 사업시행자는 협의 불성립시 60일 이내 민사상 매도청구소송을 제기하여야 한다. 민사법원에서 지정한 감정인의 시가 감정을 통하여 매매대금(보상금)을 정하게 되며 이때 시가는 개발이익을 포함한다.

이때 매매대금(보상금) 산정기준일을 언제로 볼 것인지에 따라 매매대금(보상금) 액수에 큰 차이가 발생할 수 있다.

최근 대법원은 투기과열지구 지정 이후 공유자인 양도인들로부터 지분을 양수하였는데 한 지분권자는 예외사유에 해당하나 다른 지분권자는 해당하지 않는 사안에서, 예외사유에 해당하지 않는 1/2 지분에 한하여 매도청구권 행사를 인정하였다. 아울러 투기과열지구 지정일 이전의 거래사례를 바탕으로 그 이후의 개발이익을 배제한 것은 위법하다고 보면서, 지분을 양수한 날 무렵을 기준시점으로 하여 개발이익까지 포함된 가격으로 산정함이 타당하다고 판단하여 원심을 파기환송하였다.

그러나 조합설립인가 직후의 양수 시점을 기준으로 매매대금을 산정할 경우, 실제 지급 시점은 수년 뒤로 미뤄질 수 있어 평가 기준일과 지급 시점 사이에 과도한 시차가 발생하는 문제가 있다. 따라서 투기과열지구 내 조합설립인가 후 양수로 인하여 매도청구 대상자가 된 경우에도 매매대금 산정 기준시는 양수한 시점이 아닌 소장부본 송달일로 보는 것이 타당하다.

현금청산자의 보상금은 감정평가 결과에 따라 결정되므로, 감정기준일, 개발이익 포함 여부를 미리 점검하고, 법원 감정을 유리하게 유도할 수 있는 여러 사전 대응이 필수적이다. 협의 단계부터 적극적으로 변호사, 감정평가사 등 전문가의 조력을 받아 각 감정평가 단계마다 감정의견을 개진하고 실지조사에도 참여하는 것이 중요하다.

미리 사감정 평가를 받는 것이 보상금 증액에 도움이 되는지 견해의 대립이 있으나 필자의 경험에 비추어 보면 사감정 평가가 보상금 증액에 어느 정도 도움이 되는 것 같다. 사감정평가금액 자체가 보상평가에 반영될 수도 있고, 반영되지 않더라도 감정의견서로도 활용될 수 있기 때문이다. 다만 사감정을 받으려면 미리 받는 것이 좋다. 보상시점에 너무 가까운 사감정일수록 감정의 신뢰성이 낮다고 평가되어 배척될 가능성이 높기 때문이다.

반대로 사업시행자는 신속한 명도와 이주에만 신경 쓰는 나머지 현금청산 대상자의 보상금 산정에 대한 대응을 소홀히 하는 경우가 많다. 안일하게 대응하면 객관적으로 보더라도 과도한 수준의 감정평가 결과가 도출될 수 있다.

필자는 재개발 구역 내 현금청산자를 대리한 사건에서 지토위‧중토위 단계에서 누락된 영업시설을 실지조사를 통하여 확인하였고 이에 행정소송에서 영업보상금을 261% 증액시킨 사례가 있다. 또한 분양미신청자에 따른 재건축 매도청구 대상자를 대리한 사건에서는 분양신청 마감일 다음 날을 기준으로 감정평가해야 한다는 조합 측의 주장에 대하여 소장부본송달일을 기준으로 평가해야 한다는 주장이 받아들여져 사감정 결과보다 더 높은 법원감정 결과가 나온 사례도 있었다. 이와 반대로 필자가 재개발 조합을 대리하여 손실보상금 감액소송을 제기하여 중토위 단계의 손실보상금이 아닌 지토위 단계의 손실보상금이 타당하다는 판결을 받은 사례도 있다.

이와 같이 현금청산과 매도청구 실무는 전문성이 강하게 요구되는 영역인 만큼 많은 전문지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다.

-유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

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