최근 가로주택정비사업의 시행 건수가 증가함에 따라, 사업시행자인 조합이 분양신청을 하지 않은 토지등소유자 등을 상대로 제기하는 매도청구소송 역시 늘고 있다.
 

이에스더 변호사/사진제공=법무법인 센트로매도청구소송은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 '소규모주택정비법'이라고 한다) 제36조에 근거하여 진행되는데, 먼저 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에 대하여 손실보상에 관한 협의가 진행되고, 협의가 성립되지 않은 경우 매도청구소송이 진행된다.

매도청구소송에서 가장 중요한 것은 매매대금이다. 이에 매매대금 산정의 기준이 되는 '감정평가 기준시점'을 언제로 보아야 하는지가 중요한 쟁점으로 부각된다. 감정평가 기준시점에 대하여 통상 "분양신청기간의 종료일 다음 날"로 보아야 한다는 입장과 "매도청구소송의 소장 부본이 송달된 날"로 보아야 한다는 입장이 대립한다.

이와 관련하여 다수의 하급심 판례는, 소규모주택정비법 제36조 제2항에 따른 매도청구소송에서 매매계약의 성립이 의제되는 날은 사업시행자가 매도청구권을 행사하는 의사표시가 상대방에게 도달한 때이고, 매매대금 역시 그 시점을 기준으로 산정해야 한다고 판단하였다.

그 핵심 논거는, ① 소규모주택정비법 제36조 제2항이 정한 매도청구권은 형성권에 해당하고, ② 분양신청기간 종료 다음 날 매매계약이 성립한다고 판단한 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등은 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등을 상대로 현금청산 의무가 있다고 규정하면서 달리 부동산에 관한 소유권이전등기를 구할 근거를 마련하고 있지 않았던 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라고 한다)에 따른 것으로, 이후 도시정비법이 개정되며 판례상 인정되어 오던 매도청구권이 명문화되었으므로 종전 판례가 그대로 적용된다고 볼 수 없으며, ③ 소규모주택정비법 제36조는 사업시행자의 의무로 손실보상에 관한 협의, 수용재결 신청이나 매도청구소송 제기만을 정하고 있을 뿐 분양신청기간 종료 다음 날부터의 현금청산의무을 정하고 있지 않은바, 현재 사업시행자에게 분양신청기간 종료 다음 날부터 현금청산의무가 발생한다고 볼 근거가 없고, 그렇다면 매도청구권 행사 때로부터 소급하여 분양신청기간 종료 다음 날에 매매대금이 산정되어야 하고 그에 따라 매매계약 성립도 의제된다고 볼 수는 없다는 것이다.

이러한 하급심 판례의 입장을 종합해 볼 때 가로주택정비사업의 매도청구소송에서 매매계약의 성립이 의제되는 날은 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 '소장 부본 송달일'로 보는 것이 타당할 것으로 보인다.

따라서 매매대금 산정의 기준이 되는 감정평가 기준시점 역시 '소장 부본이 송달된 날'로 보아야 할 것이다. 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 소송 진행 과정에서 감정평가 기준시점의 쟁점을 정확히 파악하고, 도시정비법 및 소규모주택정비법 분야의 법률전문가와 함께 효과적으로 대응해나가는 것이 중요할 것이다. 

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