도시정비법은 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역에서 투기행위를 방지하기 위해 조합원 지위의 승계를 제한하는 제도를 두고 있다. 예를 들어, 도시정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 조합설립인가 이후 부동산을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만, 투기행위와 관련이 없다고 인정되는 등 양도인에게 일정한 예외사유가 존재할 경우에만, 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있다.
 

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로
공유자 '전원'이 예외 요건을 충족해야 전체 지분 승계 가능
예를 들어, 투기과열지구 내 재건축 구역에서 A아파트를 갑과 을이 각각 1/2 지분씩 공유하고 있는데, 대표조합원인 갑만 1세대 1주택자로서 소유기간 및 거주기간에 관한 조합원 지위 승계요건을 충족하고 을은 충족하지 못한 상황에서, 병이 A아파트 전체를 매수했다면 병은 그 전체 지분에 대해 조합원 지위를 승계할 수 있을까?

이에 대해 2023년 국토교통부는 대표조합원만 요건을 충족해도 전체 지분에 대한 승계가 가능하다는 유권해석을 내놓았다.

그러나 대법원은 '예외사유의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다'는 취지로 판시했다. 즉, 국토교통부의 기존 해석을 뒤집은 것이다.

이에 따라 국토교통부도 2025년 11월 4일 위 대법원 판결의 취지를 반영하여 입장을 변경하였다. 즉, 대표조합원이 아니라 각 공유자별로 예외사유 충족 여부를 개별 판단해야 하며, 예외 요건을 충족하지 못한 양도인의 지분을 양수한 경우, 그 부분은 현금청산 대상이 될 수 있다.

10년 소유·5년 거주 기간, 다른 사람과의 합산이 가능한가?
현장에서 가장 자주 받는 질문 중 하나는 소유기간과 거주기간의 합산 가능 여부이다. 예컨대 부모로부터 상속받은 부동산을 처분하려는 경우, 상속 후 3년밖에 지나지 않았다면 어떻게 될까?

이에 대해 도시정비법 시행령 제37조 제1항은 "피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다"라고 규정하고 있다. 따라서 피상속인의 소유 및 거주기간을 상속인의 기간과 합산할 수 있다. 만약 부모가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다면, 상속인이 위 요건을 충족할 수 있다.
 

○ 문의

또한, 소유자가 해외 파견 등으로 직접 거주하지 못한 경우에도 배우자·부모·자녀 등 직계가족이 거주한 기간은 합산 가능하다. 이처럼 예외 요건을 꼼꼼히 검토하면 불필요한 오해를 줄일 수 있다.

대전지방법원, 1세대 1주택, 소유 및 거주 요건 충족은 계약체결시점? 아니면 등기시점?
양도인의 '1세대 1주택자, 소유기간 및 거주기간' 요건을 매매계약 체결 시점에 충족하면 되는지, 아니면 등기 완료 시점에 충족해야 하는지를 둘러싸고 다툼이 있다.

이와 관련하여 지난 2025년 5월 대전지방법원은 매매 '계약체결시' 양도인이 1세대 1주택자로서 소유요건과 거주요건을 충족했으면 양수인이 조합원 지위를 취득한다는 취지로 판시하였다. 나아가 대전지방법원은 "정비구역 내 주택에 대한 등기가 경료된 시점을 기준으로 도시정비법 제39조 제2항 제4호의 적용 여부를 판단하게 되면 매매계약에서 정한 등기시점의 선후라는 우연한 사정으로 인하여 일시적으로 주택 양도인이 2주택자가 된 경우에도 주택 양수인이 조합원 지위를 인정받을 여지가 없게 되므로, 이는 조합원이 실제 거주지를 이전할 목적으로 재건축 대상 부동산을 양도하고 새로운 주택을 매수하는 것에 지나친 어려움이 발생하지 않도록 고려한 도시정비법 제39조 제2항 제4호 규정의 취지에 부합하지 않고, 양수인에게도 불측의 사정으로 인하여 조합원 지위를 인정받지 못하는 중대한 피해를 주는 것으로 타당하지 않다"라고 판시하였다.

최근 투기과열지구의 확대 지정으로 재건축·재개발 시장이 혼란스럽다. 이럴 때일수록 도시정비법 규정, 법원의 판결, 정부기관의 유권해석을 정확히 이해해야 한다. 조합원 지위 승계는 단순한 자격 문제가 아니라, 향후 분양권 및 현금청산 여부를 좌우하는 핵심 쟁점이다. 따라서 투기과열지구 내 부동산 거래와 분양 절차를 진행할 때에는 법률전문가의 자문을 통해 사전에 리스크를 점검하는 것이 필요하다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우