서울 전역과 경기 12개 지역이 또다시 투기과열지구로 지정되었다. 도시정비법은 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역에서 투기행위를 방지하기 위해 몇가지 규제를 두고 있다. 대표적으로 조합원 지위 승계 제한과 5년 재당첨제한 제도가 그것이다. 최근 이와 관련하여 공유부동산의 대표조합원에 관한 의미 있는 판결이 선고되어 이를 살펴보고자 한다.

조합원 지위 승계 요건, ‘대표조합원이 아닌 개별 판단이 원칙’

투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인에게 일정한 예외사유가 인정되는 경우에 한해 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 부동산이 공유 형태로 된 경우, 그 예외사유를 누구를 기준으로 판단할 것인가이다.

이와 관련하여 국토교통부는 대표조합원을 기준으로 판단해야 한다고 유권해석을 내렸다. 즉, 대표조합원이 예외요건을 충족하면 다른 공유자가 요건을 갖추지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 입장이었다. 

그러나 서울고등법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 법원은 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시하였다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것이다. 이에 대하여 2025년 8월 우리 대법원도 서울고등법원의 판단이 옳다고 판시하였다. 

그러므로, 예외요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산 대상이 된다. 이 판결은 국토교통부의 기존 유권해석을 사실상 부정한 것으로, 해당 해석을 신뢰하고 거래한 조합원이나 매수인 그리고 이를 근거로 안내한 조합에 상당한 파장을 미칠 것으로 예상된다.

5년 재당첨제한, 다른 공유자에게도 예외 없이 적용

다음은 투기과열지구 내 5년 재당첨제한 규정에 관한 문제다. 도시정비법 제72조 제6항은 ‘투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 자 및 그 세대에 속한 자는, 그 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없다’고 규정하고 있다. 그렇다면 재건축 구역 내 공유부동산에서 공유자 중 일부만 재당첨제한에 해당하는 경우, 재당첨제한을 받지 않는 다른 공유자가 대표조합원으로서 전체 부동산에 대하여 분양신청을 할 수 있을까?

이에 대해 법제처는 부정적인 입장을 밝혔다. 즉, 법제처는 ‘공유자 중 일부가 다른 정비사업의 분양대상자에 해당하더라도, 이를 회피하기 위해 다른 공유자가 대표조합원으로 분양신청을 허용할 경우 입법 목적을 훼손한다’고 보았다. 이와 관련하여 2025년 6월 수원고등법원도 ‘토지 등의 공유자 중 1인이 도시정비법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청이 제한되는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 다른 공유자도 분양신청이 제한된다’는 취지로 판시하였다. 결국 이 경우 공유자 전부 현금청산대상이 되는 것이다. 

이번 판결은 투기과열지구 내 거래와 조합원 자격 판단에 중대한 시사점을 던진다. 조합과 조합원, 매수인은 이러한 법원의 입장을 면밀히 검토하여, 투기과열지구 내 거래와 분양 절차에서 법적 리스크를 사전에 예방할 필요가 있다. 

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