[하우징헤럴드] 재건축·재개발사업에서 시공자 선정은 조합원과 건설사 모두에게 가장 큰 관심사다. 수천억 원에서 수조 원대 공사비와 직결되는 절차이기에, 시공자 선정 과정에서의 공정성 논란은 곧바로 소송으로 이어질 수 있는 중대한 문제다.

특히 건설사와 일부 조합원 간의 개별 접촉 의혹이 제기될 때마다, 그로 인해 입찰의 효력이 무효로 평가될 수 있는지, 더 나아가 총회결의의 효력까지 무효로 귀결될 수 있는지가 늘 중요한 쟁점이 된다.

▲개별홍보금지 규정의 취지와 법원의 태도

서울시의 ‘공공지원 정비사업 시공자 선정기준’과 국토교통부의 ‘정비사업 계약업무 처리기준’은 건설사가 개별 조합원을 상대로 홍보하거나 금품을 제공하는 행위를 엄격히 금지한다. 그 이유는 명확하다. 개별홍보는 전체 조합원의 자유로운 판단을 왜곡하고, 공정한 경쟁입찰의 원칙을 근본적으로 흔들 수 있기 때문이다.

그렇다면, 입찰에 참여하는 건설사가 개별홍보금지 의무를 위반했다는 사실만으로 입찰이 곧바로 무효가 되거나 시공자 선정결의가 무효가 될 수 있을까.

이와 관련해 우리 법원은 위반행위의 구체적 양상과 정도, 그리고 조합원들의 의사 형성에 미친 영향을 종합적으로 고려한다. 즉, 위반 사실 여부에 관한 판단뿐만 아니라, 그 행위로 인해 입찰의 공정성이 심각하게 훼손되고 조합원들의 자유로운 의결권이나 시공자 선택권이 실질적으로 침해되었다고 인정되는 경우 시공자 선정 결의를 무효로 판단하고 있다(대법원 2014다61340 판결).

예를 들어 개별적인 접촉을 통해 금품이나 향응 등이 제공되고 그로 인해 총회 결과에 중대한 영향을 미친 경우에는 무효로 판단될 수 있다. 실제로 조합원들에게 수십만원에서 수백만원 상당의 돈이 지급되고, 그로 인해 총회 결과가 왜곡된 경우 우리 법원은 무효로 보았다(대법원 2013다50644 판결).

반면, 개별적인 홍보행위의 하나로 볼 수 있는 ‘세대별 방문’과 관련해, 홍보를 포함하지 않은 단순 방문행위만으로는 개별홍보에 해당하지 않는다고 본 판결도 있다(대구지방법원 서부지원 2019가합50896 판결).

▲시공자 선정 입찰 분쟁을 막기 위한 실무 과제

시공자 선정에서의 개별홍보 문제는 재건축·재개발현장에서 반복적으로 발생해 온 고질적 갈등이다. 따라서 법원의 판단 이전에 입찰 관련 규정과 원칙을 철저히 준수하는 것이 우선이다.

조합 또한 시공자 선정 과정에서 공정성을 확보할 의무가 있다. 개별홍보 의혹이 제기되면 즉시 사실관계를 확인하고, 관련 자료를 확보해 기록으로 남겨야 하며, 불법행위가 확인될 경우 입찰 무효 등 강력한 조치를 취해야 한다.

법령 차원의 실효적 제재 장치 강화도 절실하다. 개별홍보행위가 확인될 경우 ‘당해 시공사의 입찰 자격 박탈’이나 ‘향후 일정 기간 입찰 제한’과 같은 강력한 제재 규정을 마련해야 한다. 또한 위반 여부에 대해 국토교통부 또는 지자체가 독립적으로 조사·제재할 수 있는 권한을 명문화할 필요도 있다.

정비사업은 수많은 조합원과 이해관계자의 신뢰 위에서 움직이는 공동체적 사업이다. 개별홍보행위가 사실상 ‘봐주기’에 그친다면, 조합원들은 더 이상 제도를 신뢰하지 못하고 사업은 분쟁의 늪에 빠지게 될 수 있다.

작은 절차적 하자나 홍보 규정 위반으로 인하여 소송이 발생하면 예측하지 못한 사업 지연과 손해 등으로 이어질 수 있다. 따라서 조합과 건설사 모두 각별한 주의와 철저한 대비가 필요하다.

김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로

○ 문의