정비사업 조합의 시공자 선정에 관해 도시정비법은 제29조 제4항에서 조합설립 인가를 받은 후 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자를 시공자로 선정해야 한다고 규정하고 있다.

이런 시공자 선정 절차에 있어 ‘정비사업 계약업무 처리기준’은 조합이 개최하는 현장 설명회(제31조), 입찰서의 접수 및 개봉(제32조), 제출된 입찰서 상정을 위한 대의원회 의결(제33조), 건설업자 등의 홍보를 위한 합동설명회 개최(제34조), 건설업자 등의 선정을 위한 총회 의결(제35조) 등 구체적인 절차를 정하고 있다.

시공자 선정은 정비사업 목적 달성을 위한 핵심적인 절차이기에 이러한 절차는 적법하게 진행돼야 한다. 공정성과 투명성이 반드시 담보돼야 한다. 이하에서는 위 절차와 관련해 실제 문제가 되었던 사례들과 법원의 판단을 살펴본다.시공자 선정에 있어 단독 응찰 등의 사유로 1회가 유찰돼 재차 입찰을 진행한 경우 해당 현장 설명회에 특정 컨소시엄만 참여했을 때 조합이 대의원회 결의로 수의계약 우선협상대상자로 지정할 수 있을까?

관련 사안에서 대의원회 안건으로 ‘시공자 선정을 수의계약 방식으로 진행하는 경우 대의원회에서 그 우선협상대상자 자격을 현장 설명회 2회 이상 참석한 업체 중 1회 이상 입찰에 참여한 업체에 부여’하는 내용을 상정해 위 조건을 충족하는 유일한 업체인 컨소시엄에 수의계약 체결을 위한 우선협상대상자 지위를 부여하는 방안이 추진됐다. 이에 일부 조합원들이 반발하며 대의원회 개최 금지 가처분을 신청한 사안이다.

판례는 수의계약 방식으로 시공자를 선정하는 경우 입찰절차에 관한 규정들이 그대로 적용된다고 보기는 어렵더라도 총회의 시공자 선정 권한과 선정 과정의 투명성·공정성은 최대한 보장되어야 한다고 전제했다.또 시공자 선정 및 변경은 도시정비법상 총회 의결 사항이므로 대의원회가 사실상 특정 업체를 시공자로 선정하는 결의를 하는 것은 권한 범위를 넘어서는 행위라고 보았다. 특히 해당 업체가 개별 홍보 금지 규정을 위반했다는 의혹이 있는 상황에서 다른 업체에 사업 제안 기회를 부여하지 않고 우선협상대상자로 지정하는 것은 적법하지 않다고 판단했다. 즉 다수 업체에 참여 기회를 부여해 조합원들의 자유로운 선택권을 최대한 보장해야 한다고 본 것이다.

그렇다면 현장 설명회 이후 특정 업체가 개별 홍보를 한 경우 해당 업체에 대한 시공자 선정 결의는 어떻게 판단될까. 정비사업 계약업무 처리기준 제34조 제3항은 건설업자 등의 임직원이나 시공자 선정과 관련해 홍보를 위해 계약한 용역업체의 임직원 등이 토지 등 소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 토지 등 소유자 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품·금품·재산상의 이익을 제공하거나 약속해서는 안 된다고 규정한다.

해당 사안은 외부 홍보업체 직원이 조합원들에게 사은품을 제공하는 방법으로 특정 업체의 시공사 선정을 돕기로 하고 현장 설명회 이후 시공자 선정 총회 전까지 실제로 금품을 지급했던 경우였다. 이에 조합원들이 시공자 선정 총회 결의 무효 확인의 소를 제기했다.

판례는 개별 홍보 금지 규정 위반이 있더라도 그 행위가 입찰절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대하고 명백한 경우만 입찰절차를 거치지 않은 것과 동일한 하자가 있다고 보아 시공자 선정 결의를 무효로 볼 수 있다고 했다.이 사건에서는 홍보행위가 일부 외부 용역업체 직원의 일탈로 이뤄졌고, 제공한 금품·사은품의 가액이 크지 않으며, 투표 결과에도 결정적인 영향을 미쳤다고 보기 어렵다고 보았다. 또한 조합이 내부 절차를 거쳐 자율적으로 입찰 자격 박탈 여부를 판단할 수 있다는 점을 고려해 시공자 선정 결의 무효를 인정하지 않았다.

이렇듯 시공자 선정 절차는 정비사업의 핵심 과정으로 각 현장 상황에 맞게 관련 법령과 규정을 준수하며 공정성을 확보해야 한다. 사업시행자는 시공자 선정 절차 전반에서 이를 보장하기 위해 전문가와 협력하여 모든 단계의 적법성과 투명성을 면밀히 검토해야 할 것이다.정효이 법무법인 센트로 변호사

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