[하우징헤럴드] 최근 재건축구역의 현금청산자와 관련하여 각급 법원에서 상반된 판결이 잇따르고 있다.

 

 

특히 2023년 부산고등법원과 2024년 수원고등법원이 각각 확정한 판결은, 같은 도시정비법 제73조를 두고 재건축 현금청산자에 대한 매도청구 시 매매계약 성립 시점에 대해 전혀 다른 해석을 제시함으로써, 법률 실무뿐 아니라 현장에서도 큰 혼선을 야기하고 있다.

▲부산고등법원 vs 수원고등법원 대립된 해석

부산고등법원(2023나50649)은 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해 매도청구를 했을 때, 그 매매계약 성립 시점을 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’로 보았다. 

이는 매도청구권의 법적 성격이 형성권이라는 점에 기초한 해석이다. 또한 도시정비법 제73조에 명시된 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권행사의 법률효과를 고려한 것으로 보인다. 

반면 수원고등법원(2023나18306)은 여전히 기존 대법원(2010다73215)의 입장을 주요 근거로 삼아, 청산금 지급의무가 발생하는 시기와 매매계약 성립 시점을 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’로 해석했다. 이 판결은 현금청산의 목적물 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이라는 기존 대법원의 해석을 그대로 유지한 것이다. 

▲입법 부재의 결과, 조합과 현금청산자 모두에게 혼란

현행 도시정비법 제73조는 현금청산자에 대한 매도청구권을 규정하고 있지만, 그에 따른 매매계약 성립 시점은 명시하고 있지 않다. 이로 인해 각 법원은 개별 사건마다 입법의 공백을 해석으로 메우고 있고, 그 결과 서로 다른 판단이 내려지고 있는 실정이다.

이와 같은 판례의 불일치는 조합과 청산자 모두에게 심각한 법적 불확실성을 초래한다. 예컨대 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’과 ‘매도청구 의사표시 도달일’은 서로 1년 이상의 시간 차이가 날 수 있으며, 이는 부동산가격 변동이 큰 시기에는 청산금액에 막대한 영향을 미칠 수 있다.

현금청산금 산정의 기준 시점이 명확하지 않을 경우, 청산자는 부당하게 과소 또는 과대 청산을 받을 수 있고, 조합은 예측할 수 없는 추가 비용을 부담하게 될 우려가 있다. 나아가 감정평가 기준일이 다툼이 되어 소송이 장기화되면, 재건축 사업 전체의 지연으로 이어질 수도 있다.

▲도시정비법 개정 필요성–법적 안정성 확보를 위한 과제

이러한 혼란을 근본적으로 해결하기 위해서는 도시정비법 제73조에 매도청구에 따른 매매계약 성립 시점을 명확히 규정할 필요가 있다. 예컨대 ‘분양신청기간 종료일 다음날’ 또는 ‘매도청구 의사표시가 도달한 날’을 기준일로 정해 명문화하는 방식이 가능할 것이다. 

이처럼 법적 기준을 명확히 설정함으로써, 재건축 정비사업을 둘러싼 불필요한 법적 분쟁과 실무 혼선을 줄이고, 사업의 예측 가능성과 법적 안정성을 제고할 수 있다.

재건축 정비사업은 수많은 이해관계자가 얽힌 복잡한 절차를 수반한다. 이러한 구조 속에서 법률관계는 더욱 명확하고 안정적이어야 한다. 따라서 조속히 도시정비법을 개정하여, 재건축 구역 내 현금청산자에 대한 매도청구 및 매매계약 성립 시점을 법률상 분명히 규정함으로써, 조합과 청산자 모두의 법적 안정성을 확보해야 할 것이다.

김정우 대표변호사/법무법인 센트로


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