재건축정비사업, 가로주택정비사업에서 분양 미신청 등으로 인하여 현금청산자가 되는 경우, 관리처분계획인가 고시 이후(가로주택정비사업의 경우 사업시행계획의 인가 고시 이후) 일정 기간 협의가 진행되며 협의 불성립 시 매도청구의 소가 제기된다. 사업시행자인 조합은 매도청구의 소를 제기한 후 소송 절차 내에서 감정을 신청하고 이에 매매대금에 대한 법원 감정평가가 이루어진다. 감정인에게 금액이 회신되면 조합은 회신된 금액을 기준으로 청구취지를 변경하고, 이와 동시이행으로 등기와 인도를 구한다. 즉, 위 감정 절차는 매매대금을 정하는 절차로서 현금청산자에게 매우 중요한 절차이다. 그렇다면 위 감정평가는 어느 시점을 기준으로 이루어지게 될까?

과거 도시정비법의 2017. 2. 8. 전면 개정 전 구법 제47조는 현금청산자에 대하여 사업시행자는 대통령령으로 정하는 절차에 따라서 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있을 뿐 사업시행자가 강제로 청산해 소유권을 취득하는 법적 방법을 규정하지 않았다. 이에 대법원은 “사업시행자가 현금청산 대상자에게 현금으로 청산하는 경우 현금청산의 목적물인 토지 건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 정관이나 관리처분계획 등에서 달리 규정하지 아니하는 한 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 '분양신청기간의 종료일 다음날’로 보아야 한다”고 판시하였다. 이에 따라 분양신청 기간의 종료일 다음날을 기준으로 감정평가가 이루어졌다.

그러나, 개정 후 도시정비법은 제73조에서 현금청산자와 협의가 성립하지 아니할 경우 협의기간 만료일 다음 날부터 60일 이내 매도청구를 제기하여야 한다고 규정하고 있다. 이에 최근 하급심 판례는 분양미신청자에 대한 매도청구권 행사에 따른 매매계약의 성립일은 원고의 매도청구 의사표시가 담긴 소장이 피고들에게 송달된 날로 본다고 판시하였다. 즉, 감정평가의 기준시점은 소장 부본 송달일이어야 한다고 본 것이다.

구체적으로 판례는 ① 도시정비법 제73조의 매도청구권은 형성권에 해당하기 때문에 그 형성권은 행사가 있을 때 법률효과가 생기는 것이 원칙이므로 매도청구의 의사표시가 도달한 소장 부본 송달일에 매매계약이 성립(법률효과)된다고 판단해야 하며, ② 분양신청 기간 종료 이후의 협의 절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권 행사의 법률효과가 분양신청 기간 종료일 다음 날로 소급하여 생긴다고 보아야 할 법률적 근거가 존재하지 않으며 오히려 구 도시정비법과 달리 매도청구 소송을 통해 최종 가액을 결정하도록 한 개정 도시정비법의 취지가 몰각되고 ③ 현행 도시정비법에 따른 매도청구권 행사의 해석상 매매가액 역시 매도청구 당시로 보는 것이 자연스러우며, ④ 조합설립 미동의자에 대한 현금청산을 규정한 도시정비법 제64조 역시 매매계약의 성립은 매도청구의 의사표시가 토지 등 소유자에게 도달한 때에 발생하는바, 제73조에 따른 매도청구 역시 그 시기를 달리 보아야 할 특별한 사정이 없다고 판단하였다. 이에 따라 그 감정평가의 기준 시점 역시 매도청구권을 행사한 소장 부본 송달일을 기준으로 한 평가금액을 인정하였다.

가로주택정비사업에 관하여도, 소규모주택정비법 제36조 제2항이 분양신청을 하지 않은 자에게는 일정 기간 협의 이후 매도청구의 소를 제기하도록 규정하고 있는바, 판례는 가로주택정비사업의 사업시행자가 소규모주택정비법 제36조 제2항에 따라 분양신청을 하지 않은 자를 상대로 매도청구 소송을 제기하는 경우 매매계약은 매도청구권을 행사하는 의사가 도달된 때에 성립하고, 매매대금도 그때를 기준으로 산정한다고 판단하였다.

현금청산자에게 진행되는 매도청구 소송에 있어 법원의 감정평가는 그 매매대금을 정하는 매우 중요하고 본질적인 절차다. 따라서 감정평가의 기준 시점을 분양신청 종료일 다음 날로 볼 것인지, 아니면 소장 부본 송달일로 볼 것인지에 대하여 관련 법률과 하급심 판례의 태도를 고려해 법률전문가와 함께 신중히 검토해야 할 것이다.

정효이 변호사/법무법인 센트로

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