[한경비즈니스] 재건축 구역 내 대지 지분 정리에 관한 제문제[임형준의 법으로 읽는 부동산]
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최고관리자 작성일25-06-18본문
정비구역 내에 대지 지분 정리가 필요한 재건축 현장이 많다. 집합건물의 동일 평형 기준 대지 지분이 상이한 조합원이 존재하는 경우, 기왕의 사업시행자 명의로 일부 대지 지분이 남아 있는 경우, 전(前) 조합원 명의로 일부 대지 지분이 남아 있는 경우 등이 예다.
대지 지분에 관해 이해관계가 있는 당사자들이 상호 협의해 원만히 정리하는 것이 바람직하겠으나 협의로 정리가 되지 않는 경우에는 결국 소송을 제기해야 한다. 소송을 제기하는 경우 누가 누구에게 제기할 것인지, 어떠한 원인으로 대지 지분의 이전을 구할 것인지, 누가 원고가 되어 소송을 제기할 것인지 등에 대한 검토가 필요하다. 실제로 전국의 여러 재건축 현장에서 대지 지분 정리가 문제 되고 있다.
우선은 권리분석을 해야 한다. 정비구역 내 전체 부동산의 등기사항전부증명서를 검토·분석해 동일 평형 기준 대지 지분이 상이한 조합원들을 확인하여 상의한 대지 지분이 어느 정도인지 확인해야 한다. 다음으로는 기왕의 사업시행자 명의로 남아 있는 대지 지분을 확인해야 한다. 또 전(前) 조합원 명의로 일부 대지 지분이 남아 있는지를 확인한 후 위와 같이 대지 지분이 흩어지게 된 원인을 검토·분석할 필요가 있다. 위 권리분석의 결과 누가 누구에게 어떠한 원인으로 대지 지분의 이전을 구할 것인지를 정해야 한다. 청구원인도 분석이 필요하다. 각 현장의 구체적인 권리분석 결과에 따라 다소간 차이가 있을 수 있으나 일반적으로 대지 지분의 이전을 구하는 소송상 청구원인은 크게 세 가지다.
첫째는 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권 이전 등기 청구다. 민법 제245조 제1항에 따라 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득하는데, 현재 조합원이자 구분소유자인 자가 권한 없이 대지 지분을 보유하고 있는 자에 대하여 점유취득시효의 요건을 갖추었음을 입증하여 소유권 이전을 구하는 것이다.
둘째는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)상 분리 처분금지의 원칙에 따른 소유권 이전 등기 청구다. 집합건물법 제20조 제1항에 따라 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 동조 제2항에 따라 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는데 현재 조합원이자 구분소유자인 자가 권한 없이 대지 지분을 보유하고 있는 자에 대하여 집합건물법상 분리 처분금지의 원칙에 따라 진정 명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전을 구하는 것이다.
셋째는 부동산매매계약에 기초한 소유권 이전 등기 청구다. 현(現) 조합원이 전(前) 조합원으로부터 부동산을 매수하여 대지 지분을 이전받았음에도 불구하고 전(前) 조합원 명의로 일부 대지 지분이 남아있는 경우 부동산매매계약에 기초하여 잔여 대지 지분의 이전을 구하는 것이다.아울러 문제가 되는 토지에 대한 권리분석을 기초로 소송을 누가 제기할 것인지, 즉 소송상 원고를 누구로 할 것인지를 결정해야 한다.
궁극적으로는 현재 대지 지분을 온전히 보유하고 있지 못한 진정한 구분소유자가 현재 권한 없이 대지 지분을 보유하고 있는 등기상 명의인에 대하여 부족한 지분을 이전받아야 할 것인데, 소송 기술적으로 조합이 원고로 대지 지분 이전 소송을 제기할 것인지, 개별 구분소유자들 개인이 원고로 대지 지분 이전 소송을 제기할 것인지를 결정해야 한다.
이 외에도 대지 지분 정리를 위해 검토해야 할 사항이 많고 검토 결과 및 각 당사자가 처한 상황 등에 따라 가장 적절한 방향을 모색하는 것이 쉬운 작업은 아닌 바 이에 관하여는 전문가의 조력을 받는 것이 좋을 것이다.
임형준 법무법인 센트로 변호사
원본 기사 : https://magazine.hankyung.com/business/article/202506056990b
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