[하우징헤럴드] 재건축사업은 수많은 법적·행정적 절차가 얽힌 종합 프로젝트다. 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등 각 단계마다 이해관계자의 권리관계가 정교하게 정리되어야 사업이 원활하게 추진된다.


그중에서도 눈에 띄지는 않지만, 조합 운영과 사업 전체에 치명적인 지연을 초래할 수 있는 요소가 있다. 바로 ‘대지지분 정리 문제’다. 서울과 수도권을 비롯한 다수 재건축 조합에서, 구역 내 대지지분의 과부족 문제가 실질적인 분쟁으로 연결될 수 있다. 

 

 

▲조용히 드러나는 문제, 대지지분의 혼란

대지지분 정리 문제는 크게 세 가지 상황에서 발생한다. 첫째, 같은 평형인데도 조합원 간 대지지분이 상이한 경우다. 이로 인해 겉으로는 동일한 아파트를 보유한 조합원 사이에 예상치 못한 불균형이 발생한다.

둘째, 과거 사업시행자 명의로 대지지분 일부가 남아 있는 경우다. 셋째, 전(前)조합원 명의로 일부 대지지분이 잔존하는 경우다. 실질적 소유자는 조합원이나, 등기 정리가 누락되어 일부 지분이 과거 소유자 명의로 남아 있는 사례로 여러 재건축 현장에서 발견되고 있다. 

이러한 대지지분의 불일치는 단순한 행정적 미비로 끝나지 않는다. 정비사업에 중대한 영향을 미치는 실질적 장애 요소로 작용할 수 있다.

만약 대지지분이 정리가 되지 않을 경우, 재건축조합이 자금을 투입해서 해당 토지를 취득해야 한다. 해당 대지 지분이 잘 정리되었다면 조합이 지출하지 않아도 될 자금이다. 더구나 법정기한 내에 매도청구 소송도 제기해야만 한다.

서울의 경우 토지금액이 매우 높기 때문에 막대한 자금이 소요될 수 있다. 또한 이 사안은 재건축사업 일정 전체와 연동되기 때문에 전문 변호사와의 전략적 조율이 절대적으로 필요하다.

▲협의가 최선이지만, 현실은 소송으로 간다

조합 내부에서 조합원 간 자율적 협의로 대지지분을 정리하는 것이 가장 바람직하다. 그러나 현실에서는 협의가 쉽지 않다. 해당 토지에 관해 과다한 금액을 요구하면서 협의를 거부하거나, 과거 계약서가 사라져 정확한 의사 확인이 불가능한 경우도 있다.

결국 이 문제는 법정으로 가져갈 수밖에 없다. 실제로 여러 재건축 현장에서 대지지분 정리 소송이 진행되기도 했고, 피고가 수십에서 수백명에 이르는 대규모 집단소송으로 이어질 수도 있다. 

소송을 제기해야만할 경우, 조합이 직접 원고가 되어 일괄 소송을 제기할 수도 있고, 개별 조합원이 각자 소송을 제기할 수도 있다. 각 조합원들이 알아서 대지지분을 정리한다면 문제없겠지만, 만약 그렇지 않을 경우 조합이 직접 소송을 주도해야 할 수도 있다. 

▲정비사업의 근간은 ‘지분 정리’다

대지지분 정리 문제는 결코 기술적이거나 부차적인 문제가 아니다. 이는 정비사업의 기초인 ‘토지에 대한 권리관계’를 확정짓는 작업이며, 그 위에 사업 전반이 세워진다. 이 기초가 불안정하면 사업 전 과정에서 혼란이 이어지고, 결국 조합의 행정력과 신뢰도에 타격을 입히게 된다.

따라서 조합은 대지지분 정리를 단순한 등기 착오의 정정 문제로 가볍게 보아서는 안 된다. 초기 단계에서 철저한 권리분석을 거쳐 필요시 전략적 소송에 착수해야 하며, 사업 전반에 미치는 영향을 감안해서, 토지지분 내지 등기 관련 전문 변호사의 조력을 받는 것이 바람직하다.

재건축사업의 성공은 하늘에서 쉽게 떨어지는 것이 아니다. 보이지 않는 뿌리를 튼튼히 다져야 그 위의 구조가 흔들리지 않는다. 그리고 그 뿌리는 바로 ‘대지지분’이다.

김정우 대표변호사/법무법인 센트로
 

출처 : 하우징헤럴드 (http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50164)

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김정우

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com