예상하지 못한 손해를 막는 실전 지침

최근 몇 년 사이 일반인들의 부동산 경매 참여가 눈에 띄게 늘고 있다. 경매 입찰을 준비하면서 많은 이들이 유료 또는 무료 경매 정보를 제공하는 민간 사이트를 이용하고, 일부는 법원 경매정보 사이트를 직접 활용하기도 한다. 그러나 대부분의 유료 정보 사이트조차 결국 법원이 제공하는 기본 정보를 가공·재구성한 수준에 그치는 경우가 많다.

결론부터 말하자면, 법원 경매정보 사이트만으로도 충분한 권리분석이 가능하며, 특히 매각물건명세서에 대한 이해와 분석만으로도 성공 투자를 할 수 있고 나아가 경매 실패도 예방할 수 있다. 실무상 특수한 사정을 제외하면, 명세서 분석이 경매 투자의 성패를 좌우하는 핵심이라는 사실은 변함없다.
 

매각물건명세서, '성공 투자의 출발점' 동시에 '실패를 방지하는 방패'
법원이 작성·제공하는 매각물건명세서는 해당 부동산의 권리관계와 현황, 위험요소를 공시함으로써 입찰자들이 정확한 판단을 내릴 수 있도록 돕기 위한 자료이다. 여기에는 부동산의 표시, 임차인의 보증금과 대항력 여부, 유치권, 제시외 건물, 지상권, 위반건축물 여부 등 필수 정보가 포함된다.

특히 이행강제금 부과 가능성이나 위반건축 사실까지도 비고란에 기재되므로, 이를 꼼꼼히 확인하는 것만으로도 입찰에 따르는 법적 리스크를 상당 부분 해소할 수 있다. 매각물건명세서를 제대로 읽는 것만으로도 '절반은 성공한 경매'라고 평가하는 이유가 여기에 있다.

하지만 현실에서는 여전히 많은 최고가매수신고인들이 명세서 내용을 소홀히 검토하거나, 내용은 보았지만 정확히 해석하지 못한 채 입찰에 나서는 경우가 허다하다. 경매는 철저한 사전 검토와 분석이 선행되어야 하는 '법률 절차'이지 단순한 가격 경쟁이 아니다.
 

법원의 실수도 간파해야 '진짜 전문가' , 민사집행법 제121조 제5호
경매에서 간과하기 쉬운 또 하나의 사실은, 법원도 실수할 수 있다는 점이다. 매각물건명세서 작성 과정에서 누락이나 오류가 발생하는 사례가 실제로 존재하며, 이로 인해 낙찰자가 심각한 손해를 입는 경우도 있다.

민사집행법 제121조 제5호는 "매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 경우"를 매각불허가 사유로 명시하고 있다. 이는 곧, 법원이 작성한 명세서에 중대한 오류가 있을 경우 낙찰자는 매각불허가를 신청할 수 있고, 입찰보증금도 반환받을 수 있다는 것을 의미한다.

실제 필자가 수행한 사건에서도, 명세서에는 위반건축물에 대한 기재가 전혀 없었고, 이행강제금이 부과되고 있다는 정보도 확인할 수 없었다. 그러나 낙찰 후 확인 결과, 해당 건물은 위반건축물로 분류되어 있었고, 이미 상당한 금액의 이행강제금이 부과된 상태였다. 이는 명백한 공시의 하자로, 입찰자는 이를 근거로 매각불허가를 청구할 수 있다.

출처 : 머니투데이 (https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2025060519071390252)

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