[여성소비자신문] 아파트 리모델링을 위해 리모델링주택조합을 설립하려면, 원칙적으로 아파트 전체 소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 이때 아파트 단지 내의 상가 소유자가 포함되는지가 논란의 대상이 된다.

재건축정비사업조합의 경우 도시 및 주거환경정비법에 상가 소유자도 포함된다는 명확한 규정이 있어 논란의 여지가 없다. 반면, 리모델링주택조합은 주택법에 따라 설립되는데, 주택법은 조합 설립 규정에서 상가 소유자 포함 여부를 명확히 언급하지 않아 해석상 논란이 있다.

주택법 제11조 제3항에서는 리모델링주택조합 설립 시 '주택단지 전체' 소유자 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 규정하고 있어 상가도 아파트 단지 내에 존재하므로 포함되는 것으로 해석될 여지가 있다.

하지만 같은 법 제2조에서 '리모델링주택조합'을 정의할 때, '공동주택 소유자'가 설립한 조합으로 한정해 정의하고 있기 때문에, 상가 소유자는 원칙적으로 제외된다고 볼 수 있다. 실제로 주택법은 상가를 '복리시설'로 정의하여 '공동주택'과 분명히 구별하고 있다.

이러한 취지는 주택법 시행령 제21조에서도 명확히 나타난다. 이에 따르면, '공동주택 소유자'를 리모델링주택조합의 조합원으로 규정하면서, 상가를 함께 리모델링할 경우에만 예외적으로 상가 소유자가 조합원이 될 수 있다고 명시하고 있다.

그럼에도 불구하고 일부에서는 주택법 제11조 제3항의 문구에 지나치게 집중하여 상가 소유자까지 포함해 전체 소유자의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다고 오해하기도 한다. 실제로 필자가 자문하는 조합의 관할청 공무원도 이러한 견해를 제시한 적이 있다.

위와 같은 오해가 다툼이 되어 법원에 이르는 경우도 있었는데, 서울행정법원과 수원지방법원은 상가가 리모델링 대상이 아니라면 상가 소유자는 조합원 자격이 없다고 명확히 판단한 바 있다.

언뜻 보면 상가 소유자의 포함 여부가 크게 중요하지 않은 것처럼 느껴질 수 있으나, 리모델링 사업을 추진하는 입장에서는 중대한 문제이다. 상가 소유자를 포함하면 조합설립 단계에서부터 리모델링이 어려워진다.

주택단지 전체를 리모델링 하기 위해서는 상가 소유자를 포함하여 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하고, 만약 상가를 제외하려고 하면 동별 리모델링이 되어, 조합 설립 요건이 까다로워지고 공용부분 리모델링이 제한될 수 있다.

재건축 사업의 경우 용적률이 사업성과 직결되는데, 용적률 확보에 유리한 상가를 포함시키는 것이 사업성을 높일 수 있다. 반면 리모델링 사업은 상가를 포함시키는 것이 세대수 증가로 이어지는 것은 아니어서, 오히려 협조가 어렵고 이해관계가 다른 상가를 제외하고 추진하는 경향이 있다.

결국, 가장 바람직한 해결책은 상가 소유자가 원칙적으로 포함되지 않는다는 취지를 법령에 명확히 규정하는 것이다. 현재의 규정만으로도 그 취지가 충분히 드러나지만, 어느 공무원의 의견이나 법적 분쟁 사례들을 고려할 때 규정의 명확성을 더욱 높일 필요가 있다.

김택종 변호사  tjkim00@centrolaw.com

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