재건축정비사업에서 상가 소유자가 조합설립에 동의하는 조건으로서 상가독립정산제를 요구하는 경우가 있다.

정효이 변호사/사진제공=법무법인 센트로

상가독립정산제란 재건축정비사업 중 상가 조합원이 그들의 종전 자산으로 시행하는 부분과 아파트 조합원의 그들의 종전 자산으로 시행하는 부분이 외형상으로는 일단의 단지에서 추진되는 하나의 사업으로 진행되지만 실질적으로 별개의 사업으로 진행되는 것과 마찬가지로 취급하여 수입과 지출을 상가 사업 부분과 아파트 사업 부분으로 구분하여 별도로 계상하고 그에 따라 비례율과 무상지분율도 별도로 산정하는 방식을 의미한다.
 

이는 아파트 조합원에 비해 소수인 상가 조합원들이 자신들의 이익을 보호받기 어려운 문제를 해결하고, 사업의 원활한 진행과 조합원 간 이해관계를 조율하기 위해 실무적으로 도입된 제도이다. 대법원은 상가독립정산제에 대하여 재건축 조합의 조합원 중 상가의 구분소유자들과 아파트조합원 사이의 이해관계 및 주된 관심 사항이 크게 다른 상황에서, ① 아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산하고 ② 상가 조합원들로 구성된 별도의 기구(상가협의회)가 상가에 관한 관리처분계획(안)의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용으로 조합과 상가협의회 사이에서 합의"를 의미한다고 판시한 바 있다.

재건축 정비사업 실무에서, ① 부분이 조합의 비용부담 및 조합원의 권리의무에 관한 사항에 해당하고 ② 부분이 관리처분계획(안)의 상가 부분을 상가협의회에게 일임한다는 내용으로서 '관리처분계획 등에 관한 사항'에 해당하기 때문에 조합은 이를 정관에 반영하고 총회의 결의를 거친다. 그 후 관리처분계획 수립 시 상가 소유자들이 마련한 상가관리처분계획안을 수용 및 반영하여 최종적인 관리처분계획(안)을 수립하여 인가를 받고 있다.

그러나 조합이 상가협의회와 상가독립정산제 약정을 체결하고 이를 정관에 반영했음에도 상가의 관리처분계획(안)을 고려하지 않고 임의로 관리처분계획(안)을 수립하면 어떻게 될까? 상가독립정산제 약정과 개정된 정관을 신뢰한 상가협의회의 신뢰가 침해되어, 신뢰보호원칙 위반이 문제될 수 있을까?
 

대법원은 "재건축조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월해야 한다. 조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호의 원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, i ) 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, ⅱ) 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, ⅲ) 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 ⅳ) 그 침해 정도는 어떠한지, ⅴ) 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위하여 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교·형량해야 한다"고 판시하며 조합이 임의로 관리처분계획을 수립한 경우 신뢰보호원칙 위반인지를 판단하는 일응의 기준을 제시하였다.

이를 토대로, 상가 소유자들이 시공사와 상가의 권리가액에 관하여 합의하고, 그 합의사항이 관리처분계획에 반영되도록 하기 위해 상가독립정산제 약정을 체결하여 이를 정하였음에도 불구하고, 조합이 이를 반영하지 않은 채 관리처분계획(안)을 수립한 사안에서 대법원은 다음과 같이 판단하였다. ① 권리가액에 대한 합의가 원만히 이루어지지 않는 경우에도 상가 소유자들이 요구하는 수준의 권리가액이 반드시 관리처분계획에 반영되어야 할 권리가 보장된 것으로 볼 수 없다. ② 다수의 이해관계인이 참여하는 재건축 사업의 특성상 사업 내용의 수정이 불가피한 경우가 있다. ③ 권리가액 합의에 이르지 못한 책임을 조합에 있다고 단정하기 어렵다. 권리가액 산정 방식을 고려할 때, 상가 소유자들의 종전 재산 평가에 관한 권리가 본질적으로 침해되었다고 보기 어렵다. 이에 따라, 대법원은 조합이 수립한 관리처분계획이 신뢰보호원칙에 위반되지 않는다고 판시하였다.

결론적으로 조합과 상가협의회가 체결한 상가독립정산제 약정과 조합의 관리처분계획(안) 간의 차이가 신뢰보호원칙 위반에 해당하는지 여부는 개별 사안의 구체적인 사실관계를 판례의 기준에 따라 면밀히 검토해야 할 것이다. 특히 이와 관련한 법적 분쟁이 발생한 경우에는 법률 전문가의 조언을 받아 신중하게 대응하는 것이 필요할 것으로 보인다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

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