주택법에 따른 리모델링 주택조합은 리모델링사업에 동의하지 않는 사람의 부동산 소유권을 강제로 취득해야 한다. 이를 위하여 주택법은 매도청구권을 규정하고 있다. 여기서 매도청구권이란 리모델링 결의에 찬성하지 않는 자의 주택 및 토지를 주택조합에 매도할 것을 청구할 수 있는 권리이다.

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주택법 제22조 제2항은 "리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다"라고 규정하고 있으며, 리모델링 주택조합의 매도청구권과 관련한 구체적인 절차에 대해서는 집합건물법을 준용하고 있다.

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대표 변호사 김정우/사진제공=법무법인 센트로

매도청구권은 언제 행사할 수 있나

매도청구권을 행사할 수 있는 시기와 관련하여, 주택조합설립인가를 받으면 가능한지, 아니면 리모델링 허가까지 받아야 하는지에 대하여 문의가 많다.

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결론부터 말하자면, 리모델링 주택조합설립 인가를 받은 후 리모델링 허가를 위한 동의율을 확보해야 매도청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 리모델링 허가까지 받을 필요는 없다.

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2020. 1. 23. 이전에 시행되었던 구 주택법 제22조는 "리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다"라고 규정하고 있었고, 매도청구권을 행사할 수 있는 시기에 대한 명시적인 규정이 없었다.

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그러다보니, 주택조합 설립인가를 받으면 곧바로 매도청구권을 행사할 수 있는지에 관하여 논란이 있었다. 개정 주택법에서는 '리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우'라고 하여 이 부분에 대한 논란을 정리하였다. 또한 주택법 시행규칙 제28조 제2항 제2호는 리모델링 허가 신청서에 '매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류'를 첨부하도록 되어 있기 때문에, 리모델링 허가 신청을 하기 전에 매도청구권을 행사하여야 함을 알 수 있다.

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매도청구권을 행사하기 위한 절차와 주의점

리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사하기 위한 방법을 단계별로 정리하자면, ① 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율 충족, ② 지체 없이 미동의자에 대한 동의여부 최고(회답기간 2개월), ③ 위 회답기간 만료 후 2개월 이내에 미동의자에 대하여 매도청구소송 제기 등의 절차로 진행하면 된다.

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이때 미동의자에 대한 최고는 반드시 서면으로 발송해야 하며, 향후 소송에서 입증문제가 있으므로 통상 내용증명 우편의 방법으로 하는 것을 추천한다. 그리고 최고의 시기와 관련하여 동의율을 충족한 후 '지체 없이' 하도록 규정하고 있다. 위 '지체 없이'의 해석과 관련하여 대법원 판시에 따르면, 리모델링 동의율을 확보한 직후는 아니더라도 적어도 리모데링 주택사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미라고 볼 수 있다. 리모델링 주택사업을 추진하기 위해서는 시공자를 비롯하여 각종 협력업체를 선정해야 하고, 리모델링 허가신청을 위하여 준비해야 할 사항이 많이 있기 때문에 상당한 시간이 필요할 수 있다. 이런 점에서 위 대법원 판시는 타당하다고 생각한다. 다만, 정당한 사유 없이 지체할 경우에는 매도청구가 기각될 수도 있다.

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통상 리모델링 동의에 대한 최고서를 받더라도 미동의자들이 명시적으로 회답을 하는 경우가 드물다. 이때 아무런 회답을 하지 않을 경우 동의하지 않은 것으로 간주가 된다. 만약 리모델링에 찬성을 할 의사가 있다면 회답기간 2개월 이내에 반드시 동의서를 제출해야 한다. 위 회답기간 내에 아무런 답변이 없거나 또는 명시적으로 동의하지 않는다는 답변을 받을 경우, 리모델링 주택조합은 회답기간 만료일 후 2개월 이내에 매도청구권을 행사해야 하며, 만약 위 행사기간을 도과할 경우 그 효력을 상실하게 되니 신속하게 소송을 제기하여야 한다.

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매도청구권 행사와 처분금지가처분의 필요성

만약 매도청구 소송이 진행되고 있는 가운데 미동의자가 해당 부동산을 매도할 경우, 위 미동의자에 대하여 판결을 받더라도 무용지물이 될 수 있다. 이 경우 위 부동산 매수인을 상대로 하여 다시 매도청구소송을 제기해야 한다.

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새롭게 매도청구소송을 제기할 경우 그 시간만큼 사업이 지연되고, 그에 따라 추가적인 금융비용이 발생할 수 있다. 이런 문제를 사전에 예방하기 위해서는 매도청구권을 행사하면서 동시에 해당 부동산에 대하여 처분금지가처분을 해놓을 필요가 있다. 이 가처분은 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분이다.

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매도청구권은 미동의자에 대한 부동산을 강제로 취득하기 위한 제도라는 점에서 그 요건이 매우 엄격하며, 준수해야 할 기간과 절차도 복잡하다. 그러므로 적법한 매도청구권 행사를 위하여 리모델링 전문 변호사의 조력을 받을 것을 추천한다./글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우

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