재건축 정비사업에서 매도청구의 중요성(1)

재건축 정비 구역 내 토지등소유자는 재건축 정비사업에 참여하여 신축 주택을 분양받음과 아울러 일반분양으로 인한 수익분을 얻는 방법으로 개발이익을 누리게 된다. 다만 모든 토지등소유자가 재건축 정비사업에 참여하는 것은 아니므로, 도시정비법은 재건축 정비사업에 참여하지 않는 토지등소유자 등에 대하여 도시정비법에 따른 매도청구소송을 통하여 소유권이 사업시행자(예컨대 조합)에 귀속되는 절차를 규정하고 있다.

매도청구 대상이 되는 경우로는 ① 조합설립(또는 사업시행자) 지정에 동의하지 않은 토지등소유자, 건축물 또는 토지만 소유한 자에 대한 매도청구, ② 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 내에 적법하게 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대한 매도청구, ③ 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한 규정에 해당하는 양수인 또는 재당첨 제한 규정에 따라 분양신청을 할 수 없는 토지등소유자에 대한 매도청구, ④ 적법하게 분양신청을 했지만 조합원 분양계약을 체결하지 않는 경우 등이 있다.

먼저 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않은 토지등소유자(이하 ‘미동의자’)에 대한 매도청구에 대하여 알아본다. 우선 ① 미동의자에 대한 매도청구는 도시정비법 제64조에서 규율하고 있다는 점에서 도시정비법 제73조가 적용되는 다른 매도청구와 구별된다.

사업시행자(조합, 신탁업자, 한국토지주택공사 등, 이하 ‘사업시행자’)는 사업시행계획 인가고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자에게 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 촉구를 받은 미동의자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 동의 여부를 회답하여야 한다. 만약 위 기간 내에 부동의하거나 회답하지 아니하는 경우에는 회답 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 미동의자에게 매도청구를 하여야 한다.

이를 조합설립 미동의자에 대한 매도청구 또는 1차 매도청구라고도 부른다. 1차 매도청구는 특히 위 기간을 반드시 준수해야 하는데, 위 기간을 준수하지 못할 경우에는 매도청구권이 상실된다. 매도청구권이 상실된 경우 구 도시정비법상의 판례에 따르면 새로운 조합설립인가에 준하는 요건·절차를 갖춘 조합설립변경인가를 받아 다시 매도청구소송을 진행해야 하기 때문에 사업시행자 측이 입게 되는 시간적·경제적 불이익은 매우 크다고 볼 수 있다.

소송 자체에 대해서 거부감을 갖는 일부 조합 집행부가 있는데, 매도청구소송은 미동의자나 토지 또는 건물만 소유하여 조합원이 될 수 없는 자를 상대로 반드시 위 기간 내에 제기하여야 하는 소송이며, 이를 준수하지 못할 경우 매도청구권을 상실하여 조합설립인가 등을 다시 받아야 하는 불이익을 입을 수 있다는 점을 명심해야 한다.

참고로 주택법이 적용되는 리모델링 사업의 경우에도 리모델링 행위허가 동의율이 75% 이상 충족하면 리모델링 행위허가 신청을 해야 하는데, 이때 미동의자에 대한 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류를 첨부하도록 규정하고 있기 때문에 리모델링 사업에서도 매도청구소송은 필연적으로 진행될 수밖에 없다.

매도청구의 행사 방법에는 아무런 제한이 없으나, 매도청구 대상자들이 촉구서 등을 송달받지 못하였다고 항변하는 경우가 많아 실무상 입증 편의를 위하여 내용증명우편에 의하는 것이 일반적이다.

사업시행자는 보다 확실하게 하기 위하여 미동의자들에게 소장부본으로 동의 여부를 촉구하면서 소장부본 송달일로부터 2개월 이내에 아무런 회신을 하지 아니할 것을 조건으로 미동의자들에게 매도청구권을 행사하는 경우도 많다. 이 경우 소장부본 송달일로부터 2개월이 경과한 시점에 매매계약이 성립된 것으로 의제된다는 것이 판례의 태도이다. 필자 역시 소장부본으로 동의 여부를 촉구하는 방법을 추천하고 있다.

매도청구소송의 판결이 확정된 경우라도 사업시행자가 미동의자에게 매매대금을 지급하지 않아 미동의자가 소유권을 보유하고 있는 경우라면, 미동의자는 (표준) 정관 규정에 따라 분양신청기한까지 동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있고, 아울러 분양신청도 할 수 있다는 것이 대법원의 태도이다. 따라서 조합은 매도청구 판결이 확정된 자에 대하여 조합원으로 가입시킬 필요성이 있는지, 정관 개정을 할 필요가 있는지 등을 신중하게 검토할 필요가 있다.

 -유재벌 법무법인 센트로 변호사- yjbeol@centrolaw.com

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