법무법인 센트로

대표변호사 김정우

대한변호사협회 등록 재건축·재개발 전문 변호사

kjw@centrolaw.com

재건축, 재개발 정비사업의 경우, 투기과열지구에서 한번 분양대상자로 선정될 경우, 다른 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양신청을 할 수 없다. 도시정비법상 정비사업 5년 재당첨제한 제도 때문이다. 이 제도는 2017년 10월 24일 개정된 도시정비법을 통해 처음 시행되었는데, 투기과열지구 내 정비사업을 이용한 반복적인 단기 투기 행위를 방지​하고, ​실수요자에게 주택 공급 기회를 확대​하려는 데에 그 주된 입법취지가 있다. 위 재당첨제한 규정이 적용될 경우 현금청산이 될 수도 있으므로 해당 내용을 정확히 파악할 필요가 있다.

도시정비법상 재당첨제한 규정의 내용

도시정비법 제72조 제6항은 투기과열지구 정비사업에서 관리처분계획에 따라 ‘분양대상자(조합원분양·일반분양)로 선정된 자 및 그 세대원’​에 대해, ​분양대상자 선정일(조합원분양은 ‘최초 관리처분계획 인가일’)부터 5년간​ 다른 투기과열지구 정비사업에서의 조합원 분양신청을 금지하고 있다. 이 분양신청에는 도시정비법 제72조 제4항의 재분양신청도 포함된다.

다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. 또한 부칙 규정에 따라서 위 재당첨제한 규정이 시행된 2017년 10월 24일 이전에 투기과열지구의 부동산을 소유했던 사람의 경우에는 재당첨제한 규정이 적용되지 않으므로 분양신청이 가능하다. 반면, 위 규정이 시행된 이후에 투기과열지구의 부동산을 취득하여 정비사업의 조합원 분양대상자 또는 일반분양대상자로 선정될 경우 재당첨제한 규정이 적용되어 분양신청이 금지된다.

재당첨제한이 적용되지 않는 공유자의 분양신청도 금지되나?

현장에서 자주 받는 질문 중의 하나는 공유부동산에 관한 내용이다. 예를 들어, 투기과열지구 재개발사업의 정비구역 내 주택을 A와 B가 공유하고 있고 A는 다른 정비사업 분양대상자등에 해당하지만 B는 다른 정비사업 분양대상자등에 해당하지 않는 경우, B를 대표조합원으로 하여 분양신청이 가능한지 여부에 관한 것이다.

이와 관련하여 우리 법제처와 수원고등법원은 대표조합원의 분양신청은 허용될 수 없다고 해석하였다. 재당첨제한의 적용을 받지 않는 대표조합원의 분양신청을 허용하여 다른 공유자들이 지분에 따라 분양권을 취득하도록 한다면, 이는 재당첨제한 제도의 취지를 잠탈하는 결과가 될 수 있다는 점에서 법제처와 수원고등법원의 판단은 타당하다고 본다.

법 시행 이후 ‘취득’의 범위에 세대간 이전도 포함되나?

앞서 언급한 부칙 규정에 따르면 재당첨제한 규정이 시행된 2017년 10월 24일 전부터 가지고 있었던 부동산의 경우 재당첨제한 규정이 적용되지 않기 때문에 분양신청이 가능하나, 위 규정이 시행된 이후에 투기과열지구의 부동산을 ‘취득’할 경우 위 재당첨제한 규정이 적용된다. 만약 복수의 부동산을 가지고 있었던 A로부터 동일 세대원인 B가 위 개정법 시행 후에 일부 부동산을 취득하는 경우도 위 부칙 규정의 ‘취득’으로 보아 A가 개정법 시행 전부터 가지고 있었던 부동산에 대해서 재당첨제한 규정이 적용될까?

이와 관련하여 서울행정법원은 위 부칙 규정의 ‘취득’의 의의와 관련하여 “개정 규정이 도입될 당시 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 보유하지 아니하던 새로운 물건을 취득하는 경우를 의미하는 것으로 새김이 옳고, 세대 내에서 소유권이 이전되는 경우까지 포함한다고 해석하기 어렵다”라고 판시하였다. 위 제도의 취지가 실수요자를 보호하고 단기투기수요를 억제하기 위함인데, 부칙 규정에 따라 보호받던 토지등소유자가 그 세대구성원에게 자신이 종래부터 보유하던 부동산 소유권을 이전하는 경우에는 그 세대 내에서 분양신청을 할 수 있는 사람이 변경되는 것에 불과하므로 단기투기수요와는 무관하다고 할 수 있다는 점을 고려할 때, 서울행정법원의 해석이 타당하다고 본다.

‘세대’의 의미에 관한 해석의 논란

도시정비법은 분양대상자와 ‘동일한 세대’에 속한 자에게도 5년 재당첨제한 규정을 적용하지만, 그 범위를 명확히 정의하지 않아 혼란이 발생하고 있다. 수원지방법원은 주민등록표 등재 여부를 기준으로 한 형식적 판단을, 수원고등법원은 실제로 주거와 생계를 함께하는지 여부를 기준으로 한 실질적 판단을 제시했다. 동일 규정에 대한 상반된 판결은 분양대상자 인정 여부에 대한 불확실성과 함께 조합의 관리처분계획 수립에도 부담을 준다.

그러므로 이에 대해서는 도시정비법을 개정하여 법적 안정성과 예측 가능성 확보를 위한 명확한 기준 제시가 필요하다고 본다.

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