최근 정부가 서울 전역과 수도권 일부 지역을 추가로 투기과열지구로 지정했다. 투기를 차단하겠다는 취지 자체는 타당하지만, 재건축·재개발 현장에서는 그 여파로 상당한 혼란이 있을 것으로 보인다.
 

실제로 새로 투기과열지구로 지정된 구역의 조합원들은 뜻하지 않게 현금청산 대상이 되는 것은 아닌지, 미리 물건을 처분해야 하는 것은 아닌지 혼란을 겪고 있다.

문제의 핵심은 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항이다. 이 조항은 "투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 자와 그 세대원은, 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 경우 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 다시 분양신청을 할 수 없다"고 규정하고 있다.

즉, 투기과열지구 내에서 한 번 분양을 받은 사람은 5년간 다른 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없어 분양권 재당첨 제한을 받게 된다. 이는 투기 수요를 억제하기 위한 장치로서, 제도의 취지 자체는 타당한 것으로 보인다.

그런데 문제는 새로 투기과열지구로 지정되는 지역이다. 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항은 이미 '투기과열지구'로 지정된 구역을 전제로 규정되어 있을 뿐, 지정 이전에 이미 분양권을 확보하거나 조합원 지위를 가진 경우를 어떻게 처리할지는 명시하지 않는다. 이 때문에 "지정 이전에 분양자격을 취득한 사람에게까지 재당첨 제한을 소급 적용할 수 있느냐"는 논란이 불가피하다.

하급심이기는 하나, 법원은 과거 투기과열지구가 해제된 이후에도 재당첨 제한 규정을 그대로 적용해야 한다는 취지로 판단한 사례가 있다. 이는 '투기 방지'라는 제도의 본래 취지를 관철해야 한다는 논리에서 출발한 것이다. 즉, 일시적으로 지정이 해제되더라도 투기 목적의 반복적인 분양을 차단해야 한다는 것이다.

하지만 반대로 투기과열지구가 아니었던 시점에 부동산을 취득한 사람에게까지 동일한 제한을 가하는 것은 법리적으로 문제가 크다. 무엇보다 2017년 이 규정이 처음 도입될 당시에도 경과규정을 두어, 이미 투기과열지구로 지정되지 않았던 지역의 종전 취득자에게는 재당첨 제한을 적용하지 않도록 한 이유가 바로 여기에 있다.

법률은 국민의 재산권을 제한하는 경우 명확한 근거가 있어야 하고, 그 제한은 예측 가능해야 한다. 따라서 지정 이전에 이미 부동산을 취득한 사람에게 사후적으로 불이익을 주는 소급 적용은 헌법상으로도 문제될 수 있다.

현실에서는 이 문제로 인해, 같은 구역 내에서도 투기과열지구 지정 시점 전후에 따라 누군가는 조합원으로 분양권을 받지만, 누군가는 현금청산 대상이 되는 불합리한 상황이 발생한다. 이는 단순한 행정 편의의 문제가 아니라, 개인의 재산권 보호와 법적 안정성의 문제다.

결국, 법문상 근거가 불명확한 상태에서 행정해석이나 지침으로 규제를 확대 적용하는 것은 바람직하지 않다. 재당첨 제한 제도의 취지를 살리면서도, 구체적인 적용 대상을 명확히 구분할 수 있도록 입법적 보완이 필요하다. 특히 '새로운 투기과열지구 지정'의 효력이 기존 정비사업의 분양자격에 어떤 영향을 미치는지를 명확히 해야 할 것이다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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