[머니투데이] 재개발 구역 내 근린생활시설, 매수하면 분양권 받을 수 있을까?
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최고관리자 작성일25-08-26본문
서울 소재 재개발 구역 내에서 A씨는 한 건물을 매수하려다 뜻밖의 사실을 확인했다. 원래 주택이었던 건물이 최근 근린생활시설로 용도가 변경되어 있었던 것이다. 그렇다면 이 건물을 매수하면 재개발 조합에서 주택 소유자에게 부여되는 분양권을 받을 수 있을까? 이 경우 매매계약을 체결할 시 주의할 점은 무엇일까?
서울시 도시 및 주거환경정비조례 제36조 제1항은 공동주택의 분양대상자를 종전 건축물 중 주택을 소유한 자(제1호), 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자(제2호), 그리고 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자(제3호)로 규정하고 있다.
이 가운데 근린생활시설은 주택이 아니기에 주택 소유자에 해당하지 않기 때문에 제1호의 분양대상자는 될 수 없다. 다만 제2호의 토지 면적 요건이나 제3호의 권리가액 요건을 충족하는 경우에는 별도로 분양자격을 인정받을 수 있을 것이다.
한편 재정비촉진구역의 경우 구 서울시 도시 및 주거환경정비조례가 적용되어 분양자격이 인정될 가능성이 있다. 구체적으로 서울시 조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호 개정) 부칙 제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 제1항에 따라 2008. 7. 30. 이전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자는 종전의 규정에 의하는 바, 서울시 조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조 제1항에 따르면 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 '종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 규정하고 있다. 즉, 근린생활시설이라고 하더라도 위 구 조례에 따라 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'이라면 분양자격이 인정될 수 있는 것이다.
서울고등법원은 근린생활시설이 사실상 주거용으로 사용되어 입주권이 나오는지에 대해 일부를 공부상 용도로, 일부를 주거용으로 사용하고 있었던 사안에서 절반을 넘는 부분을 주거용으로 사용하고 있는 점, 구조와 형태, 이용관계 등이 사회통념상 주택과 동일하게 볼 수 있는 정도의 구조와 형태를 갖추고 소유자가 임차인이 일상생활을 영위하는 데 상시 이용되어 온 점을 고려하여 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 해당한다고 보았다.
결국 근린생활시설이라고 해서 일률적으로 분양권이 인정되지 않는 것은 아니다. 관리처분기준일 당시의 용도, 구 조례의 적용 여부, 실제 사용 실태, 조례상 권리가액 요건 충족 여부에 따라 달리 판단될 수 있다. 재개발 구역 내에서 근린생활시설을 매수하려는 경우, 단순히 등기부상의 용도만 볼 것이 아니라 실제 사용현황과 법적 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요하다.
이에, 재개발 구역 내 위와 같은 부동산을 매수할 시 추후 분양권이 인정되지 않아 분쟁이 발생할 수 있으므로 해당 매매계약의 목적은 근린생활시설을 매수하여 재개발 구역 내 분양권을 취득하기 위한 것이라는 것과, 양 당사자는 이러한 목적을 확인하고 분양권이 발생하지 않을 시 본 매매계약은 무효가 되며, 매도인은 매매대금 전액을 반환해야 함을 특약으로 규정함이 안전할 것이다.
재개발 구역 내 분양권 발생에 대한 법적 쟁점과 판례는 사안마다 다르게 해석될 여지가 있으므로, 사전에 도시정비사업에 경험이 풍부한 법률전문가의 자문을 받아 신중하게 접근하는 것이 바람직하다./글 법무법인 센트로 정효이 변호사
이 가운데 근린생활시설은 주택이 아니기에 주택 소유자에 해당하지 않기 때문에 제1호의 분양대상자는 될 수 없다. 다만 제2호의 토지 면적 요건이나 제3호의 권리가액 요건을 충족하는 경우에는 별도로 분양자격을 인정받을 수 있을 것이다.
한편 재정비촉진구역의 경우 구 서울시 도시 및 주거환경정비조례가 적용되어 분양자격이 인정될 가능성이 있다. 구체적으로 서울시 조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호 개정) 부칙 제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 제1항에 따라 2008. 7. 30. 이전에 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자는 종전의 규정에 의하는 바, 서울시 조례(2008. 7. 30. 조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조 제1항에 따르면 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 '종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자'로 규정하고 있다. 즉, 근린생활시설이라고 하더라도 위 구 조례에 따라 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'이라면 분양자격이 인정될 수 있는 것이다.
서울고등법원은 근린생활시설이 사실상 주거용으로 사용되어 입주권이 나오는지에 대해 일부를 공부상 용도로, 일부를 주거용으로 사용하고 있었던 사안에서 절반을 넘는 부분을 주거용으로 사용하고 있는 점, 구조와 형태, 이용관계 등이 사회통념상 주택과 동일하게 볼 수 있는 정도의 구조와 형태를 갖추고 소유자가 임차인이 일상생활을 영위하는 데 상시 이용되어 온 점을 고려하여 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 해당한다고 보았다.
결국 근린생활시설이라고 해서 일률적으로 분양권이 인정되지 않는 것은 아니다. 관리처분기준일 당시의 용도, 구 조례의 적용 여부, 실제 사용 실태, 조례상 권리가액 요건 충족 여부에 따라 달리 판단될 수 있다. 재개발 구역 내에서 근린생활시설을 매수하려는 경우, 단순히 등기부상의 용도만 볼 것이 아니라 실제 사용현황과 법적 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 무엇보다 중요하다.
이에, 재개발 구역 내 위와 같은 부동산을 매수할 시 추후 분양권이 인정되지 않아 분쟁이 발생할 수 있으므로 해당 매매계약의 목적은 근린생활시설을 매수하여 재개발 구역 내 분양권을 취득하기 위한 것이라는 것과, 양 당사자는 이러한 목적을 확인하고 분양권이 발생하지 않을 시 본 매매계약은 무효가 되며, 매도인은 매매대금 전액을 반환해야 함을 특약으로 규정함이 안전할 것이다.
재개발 구역 내 분양권 발생에 대한 법적 쟁점과 판례는 사안마다 다르게 해석될 여지가 있으므로, 사전에 도시정비사업에 경험이 풍부한 법률전문가의 자문을 받아 신중하게 접근하는 것이 바람직하다./글 법무법인 센트로 정효이 변호사
원문보기 : https://n.news.naver.com/article/008/0005240681?lfrom=kakao
