주택 또는 상가에 임대차계약을 체결한 뒤 임대인이 부동산에 신탁등기를 경료하는 경우가 있다.

임차인이 등기부등본을 확인한 후 임대인에게 왜 신탁등기가 경료가 된 것인지 물어보면, 임대인은 차임은 여전히 자신이 수납하고 목적물을 관리할 것이며, 사업상 목적으로 인하여 신탁등기를 경료하였다고 답변한다. 임차인은 임대차 기간 동안 임대인에게 차임과 관리비를 지급하였다. 그러던 중 경제적 상황이 악화되어 차임을 미납하였고, 임대인에게 명도 소송을 당하였다. 신탁등기된 목적물에 대해 임대인은 임차인에게 명도를 구할 수 있을까?
 

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖의 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있고, 상가임대차보호법 제3조 제2항 역시 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 법 규정에 따르면 신탁관계에서 소유권을 이전받은 수탁자는 신탁재산인 임대차 목적물의 권리, 의무의 귀속 주체로서 임대인의 지위를 승계하게 된다. 해당 규정은 강행규정이기에 위탁자와 신탁자간 달리 정하였다고 하더라도 위 규정이 우위에 있다고 해석할 수 있다.

주택임대차보호법에 관한 판례는 주택임대차보호법 제3조의 규정을 근거로, "임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 임차주택의 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적·확정적으로 이전받게 되는 경우라야 할 것이고, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이다"라고 판시하면서 수탁자인 신탁사가 임대인의 지위를 승계하였다고 보았다.

필자가 수행한 상가임대차보호법 관련 사례 역시 판례는, 신탁계약은 위탁자와 수탁자 사이의 내부 법률관계를 규율하는 것에 불과하고 그 내용이 신탁원부에 기재되었다고 하더라도 제3자인 임차인에게 대항할 수 없으며, 상가임대차법 제3조 제2항은 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로 상가건물이 양도된 경우에 그 양수인은 상가건물의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리, 의무 일체를 그대로 승계하고, 다만 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 상가건물의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있을 뿐이라고 판시하면서, 원고는 임대인의 지위를 상실하였으므로 그 권리를 행사할 수 없다고 판단하였다.

따라서 이러한 판례의 태도에 따르면, 신탁계약을 체결하고 부동산에 대하여 신탁등기를 마친 임대인의 경우 그 임대인의 지위를 상실하여 명도를 구할 수 없다고 보인다. 다만, 이와 반대로 서울고등법원은 신탁을 원인으로 한 조합 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 부동산에 대해서, 신탁계약상 임료는 위탁자가 수납하고, 임대차 보증금 반환 의무를 부담한다는 등의 내용이 규정되어 있는 경우 임대인은 연체 차임을 보증금에서 공제할 수 있고, 부당이득반환채권이 임대인에게 귀속된다고 판시한 바 있다. 신탁등기가 경료되었더라도 임대인은 미납 차임 등을 보증금에서 공제할 수 있다고 본 것이다.

이렇듯 신탁등기가 경료된 부동산의 임대차 관계는 그 신탁계약의 내용에 따라 판례의 해석 기준이 복잡하다. 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 신탁계약의 내용을 세심하게 살펴 법률 전문가와 함께 대응해야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

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