투기과열지구 내 조합설립인가 사업장 조합원 지위 양도 제한
국토부, 대법원 판례에 따른 법령해석 변경
공유자 전원 요건 미충족 지분은 입주권 불가
“개별 검토 없으면 현금청산 리스크”

서울 영등포구 일대 재건축 단지 모습.[사진 : 디벨로퍼뉴스DB]

#서울 A재건축 단지. 남편과 아내가 50대 50으로 공동명의다. 남편은 1세대 1주택자로 12년 보유·6년 거주 요건을 충족했지만, 아내는 전입기간이 3년에 불과하다. 

종전 해석은 “대표 조합원인 남편이 요건을 채웠다”는 이유로 주택 전체 지분이 조합원 지위와 함께 매수인에게 넘어갔다.

그러나 이번 법령해석 변경으로 이야기는 달라지게 됐다. 남편 지분 50%만 조합원 지위가 승계되고, 아내 지분 50%는 지위양도가 제한된다. 매수인은 입주권 절반만 확보한 셈이라 나머지 50%는 현금청산 대상이 될 수 있다. 계약 종결 단계에서 가격 조정이 불가피하고, 경우에 따라선 계약 파기·분쟁 리스크까지 거론된다.

[디벨로퍼뉴스 = 최중현 기자] 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위양도 예외요건에 대한 국토교통부의 법령해석이 ‘공유자별 판단’으로 변경됐다. 앞으로 공동명의(공유지분) 주택을 매매할 때, 예외요건을 충족한 공유자의 지분만 조합원 지위양도가 가능하고, 요건을 충족하지 못한 공유자의 지분은 지위양도가 제한된다.

7일 정비업계에 따르면 국토교통부는 지난 4일 '투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석 변경사항'에 대한 공문을 발송했다. 국토부는 도시 및 주거환경정비법 제39조제2항 관련 대법원 판례(2022두228230)를 반영해 이같이 법령해석을 변경했다. 

이번 변경으로 정비업계에서는 공동명의 물건의 실사 범위가 넓어지면서 거래 혼선이 커질 수 있다는 관측이 나온다. 그동안은 조합설립인가 후 공동소유 재건축 주택을 매입할 때 대표 조합원의 예외요건만 확인하면 되는 경우가 일반적이었으나, 앞으로는 모든 공유자의 요건 충족 여부를 개별 확인해야 한다. 요건을 모두 충족하지 못한 물건을 매입하면 조합원 지위를 승계받지 못해 입주권 대신 현금청산 대상이 될 수 있다.

재건축 사업의 경우 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 원칙적으로 조합원 지위양도가 금지되며, 도시정비법상 예외사항은 1세대 1주택 중 10년 보유·5년 거주 등이다. 

법무법인 센트로 김정우 변호사는"공동명의 주택을 매수할 때는 각 공유자별 조합원 지위 승계 가능 여부를 반드시 모두 확인해야 한다”며 "애매한 경우에는 법률 전문가의 검토를 거쳐야 안전한 투자가 되고, 그렇지 않으면 예상치 못한 피해로 이어질 수 있다”고 말했다.

그러면서 "과거 유권해석에만 의존하기보다 대법원 판결의 취지를 기준으로 봐야 한다"며 "이번 대법원 판례로 그동안 잘못됐던 유권해석이 바로 잡힌 것"이라고 덧붙였다.

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