우리나라 총 주택 수에서 아파트가 차지하는 비율은 60%가 넘을 정도로 집합 건물 비중이 높다. 그런데 건설공사에는 클레임(claim)이 내장(built-in)되어 있다는 말이 있듯이 아파트 등 집합건물에는 하자가 필연적으로 발생하며 이러한 하자가 아파트 등 집합건물 관리에서 가장 큰 문제가 된다. 하자는 해당 집합건물에서 삶을 영위하는 입주민들의 생활과 직접적인 관련이 있고, 생활의 불편을 초래하기 때문이다. 

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로 입주민들은 관리사무소나 입주자대표회의(또는 관리단)를 통하여 시공자(건설사)에 하자보수를 요청하여 하자보수를 받기도 하나 하자를 발견한 그때 그때 마다 하자보수를 요청하는 것이 어려운 경우가 많다. 시공자(건설사)가, 하자가 아니라고 주장하는 경우도 많다.결국 입주자대표회의 또는 관리단(아래에서는 통칭하여 '입주자대표회의 등')은 분양자나 시공자에 대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하고, 하자보수보증회사에 대하여 보증채권을 행사하는 것을 강구하게 된다. 이것이 통상적인 하자소송의 모습인데, 원칙적으로 구분소유자들의 권리인 하자보수청구권을 입주자대표회의가 행사하는 이유는, 보통 하자보수보증회사에게 청구할 수 있는 보증채권자가 입주자대표회의 등이 되기 때문에 이를 한 번에 행사하기 위함이다. 다만, 하자보수보증회사에 대하여 갖는 하자보수보증책임은 사용검사 후의 하자에 국한된다. 실제 하자소송의 성패를 좌우하는 것은 채권양도와 제척기간 내에 권리를 행사하는 것이다.하자보수에 갈음하는 손해배상청구권의 귀속주체는 원칙적으로 아파트 소유자인 구분소유자들이다. 그러나 구분소유자 개개인이 하자소송을 제기하거나 수백명의 구분소유자가 모두 원고가 되어 하자소송을 제기하는 것은 사실상 어렵고 구분소유자들이 중간에 소송에 참여하는 것이 제한되기 때문에, 입주자대표회의 등이 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하여 분양자(시행사)·시공자를 상대로 소송을 제기하는 것이다. 입주자대표회의 등은 하자보수보증의 채권자로서 보증회사를 상대방으로 같이 청구할 수 있어 효율적이다. 따라서 입주자대표회의 등이 권리를 적절히 행사하기 위해서는, 특히 채권양도와 관련하여 구분소유자들의 적극적인 협조가 필수적이다. 구분소유자들은 입주자대표회의 등에 자신들의 채권을 양도하여 채권양도율이 100%가 되어야 온전한 권리구제를 받을 수 있다. 만약 일부 구분소유자들이 채권양도를 하지 않을 경우에는 실제로 하자로 판명되어 재판부가 인정할 수 있는 하자보수비를 상당부분 포기하는 결과가 발생할 수 있다. 채권양도를 하지 않은 소수 구분소유자가 별도의 소송을 통해 권리구제를 받는 것은 비용상·시간상의 문제로 사실상 불가능함에도 이를 인지하지 못하는 구분소유자들이 많다. 특히 하자담보책임은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간인 제척기간이 정해져 있으므로 집합건물법에 명시된 기산일과 담보책임의 존속기간을 준수해야 하는데 채권양도를 하지 아니한 구분소유자가 이를 준수하여 별도의 하자소송을 진행하는 것은 현실상 불가능하다.제척기간은 전유부분의 경우 인도일, 공용부분의 경우 사용검사일(사용승인일)을 기산일로 하여 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 기산일 전에 발생한 하자는 5년, 기산일 이후에 발생한 하자 중 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년, 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년이다.2013. 6. 19. 이후에 분양된 집합건물의 경우 집합건물을 건축하여 분양한자(시행사)뿐만 아니라 '시공자'도 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 다만 집합건물법은 '분양자'뿐 아니라 '시공자'에게도 담보책임을 부담시키면서도, 시공자의 책임을 지나치게 확대되는 것을 막기 위하여 '분양자에게 회생절차개시신청, 파산신청, 해산, 무자력 또는 그밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우'에만 구분소유자에 대하여 손해배상책임을 지도록 하고 있다.입주자들로서는 분양자(시행사)든 시공자(건설사)든 불문하고 어느 누구에게든 손해배상을 받으면 되고, 무자력 여부는 소송을 통하여 확인될 문제이므로 일단은 분양자(시행사)·시공자·보증회사 모두를 상대로 소를 제기하게 된다. 하자소송은 전문적인 감정이 차지하는 비중이 높고 소송이 상대적으로 장기화 되는 경향이 있다. 무엇보다도 하자소송의 변론, 감정, 판단을 위해서는 소송대리인인 법무법인의 상당한 전문성과 경험이 요구된다. 하자소송은 감정이 중요하고 판결에 미치는 영향이 막대하기 때문에 사전에 하자가 있는 항목을 정확히 도출하여 감정신청을 하여야 하고, 법원감정결과를 제대로 분석하여 보완감정신청이나 추가감정신청을 통하여 권리구제를 받아야 한다. 일단 하자소송(선행소송)을 통해서 판결에 따른 하자보수비를 수령한 이후라도 제척기간이 도과되지 않는 한 별개의 하자항목을 근거로 별도의 하자소송(추가소송)을 진행하는 것도 가능하므로 이 점을 유의하여 입주민들의 온전한 권리를 구제받도록 할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사 

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도시정비사업 정보공개의무와 관련된 법적 쟁점(1)

사업시행자, 특히 조합이 재개발·재건축 등 정비사업을 시행하는 경우에는 조합임원은 조합을 대표하면서 막대한 사업자금을 운용하는 등 각종 권한을 가지고 있다. 따라서 조합임원과 건설사 등 업체와 유착으로 인한 비리가 발생할 소지가 크고 정비사업과 관련된 비리는 해당 조합과 조합원의 피해로 직결된다. 이에 도시정비법은 이를 개선하기 위한 방안으로 정비사업의 시행과 관련된 서류와 자료를 공개하도록 하여 정비사업의 투명성·공공성을 확보하고 조합원의 알권리를 충족하기 위하여 관련 자료의 공개와 보관을 규정하고 있고 일정한 경우에는 형사처벌을 하도록 규정하고 있다.

구체적으로 살펴보면, 추진위원장 또는 사업시행자는 정비사업의 시행에 관한 도시정비법 제124조 제1항 각호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 조합원, 토지등소유자, 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하도록 규정하고, 각호에서 공개 대상인 서류를 열거하고 있다.

조합원, 토지등소유자가 도시정비법 제124조 제1항에 따른 서류, ‘토지등소유자명부’, ‘조합원명부’를 포함한 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료에 대하여 열람·복사 요청을 한 경우 추진위원장이나 사업시행자는 그 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다.

만약 제124조 제1항을 위반하여 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 그 밖의 방법으로 병행하여 공개하지 아니하거나 도시정비법 제124조 제4항을 위반하여 조합원 또는 토지등소유자의 열람·복사 요청을 따르지 아니하는 추진위원장, 전문조합관리인, 조합임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

이때 ‘사업시행자’란 조합의 경우에는 청산인을 포함한 조합임원을 의미하며, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업의 경우에는 그 대표자를 의미한다고 규정하고 있다. 이때 ‘추진위원장’은 토지등소유자의 과반수 동의를 얻은후 시장·군수·구청장으로부터 승인을 받은 조합설립추진위원회의 위원장을 의미한다고 보는 것이 대법원의 태도이다.

대법원은 죄형법정주의 원칙상 ‘추진위원회의 부위원장’이나 ‘추진위원이었다가 추진위원장의 유고 등을 이유로 운영규정에 따라 연장자순으로 추진위원장 직무대행자가 된 자’는 도시정비법 제138조 제1항 제7호에서 규정한 추진위원장에 해당하지 않는다고 보았다. 이와 마찬가지로 ‘주민대표회의’ 역시 사업시행자가 아닐뿐더러 주민대표회의 위원장이나 위원을 조합설립추진위원회의 위원장으로도 볼 수 없는바 정보공개의무자에 해당한다고 해석하는 것은 죄형법정주의 원칙에 어긋난다고 봄이 타당하며, 동일한 이유로 ‘주민대표회의’는 도시정비법 제29조 및 정비사업계약업무처리기준의 추진위원회, 추진위원장 또는 사업시행자(청산인 포함)에 해당하지 않는다고 보아야 한다.

정비사업시행에 관한 서류와 관련 자료에 대한 열람·복사를 요청할 수 있는 자에 ‘토지등소유자’는 포함되나, ‘세입자’는 제외된다. 분양신청을 하지 않았거나(분양미신청자) 분양신청기간 내 분양신청을 철회한 자(분양신청철회자)나 재건축조합설립미동의자라고 하더라도 아직 현금청산이 이루어지지 않아 토지등의 소유권을 상실하지 아니한 경우에는 ‘토지등소유자’에 해당하므로 정비사업시행에 관한 서류와 관련 자료에 대한 열람·복사를 요청할 수 있다. 반대해석하면 조합으로 소유권 이전이 완료된 경우에는 그 열람·복사 요청 대상 자료가 조합원 지위를 유지했던 기간 동안의 관련자료라 하더라도 열람·복사 요청의 주체가 될 수 없다고 봄이 타당하며, 법제처도 동일하게 유권해석을 하였다.

토지등소유자 또는 조합원의 열람·복사요청은 사용목적 등을 기재한 서면으로 하고 이때 서면에는 전자문서도 포함한다. 도시정비법이 정보공개 규정을 둔 취지가 조합원의 알권리를 충족하기 위한 것이므로 그 사용목적의 인정 범위가 폭넓게 인정된다고 보는 것이 하급심의 주류적인 태도이므로 ‘조합원의 알권리를 충족’이나 ‘조합원들과의 소통을 꾀하기 위한 목적’이라고 기재한 것을 두고 사용목적이 불분명하다고 보기 어렵다. 그러나 사용목적을 기재하지 않고 열람·복사 청구를 한 경우에까지 15일 이내 그 요청에　따를 의무가 있다고 볼 수는 없다.

복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담하는데, 서울시 조례의 경우 서류 및 관련 자료 공개 요청에 대하여 통지한 날로부터 10일 이내에 별표 4.에서 정한 수수료를 현금으로 납부하도록 하고 있다. 도시정비법은 조합임원으로 하여금 열람·복사요청에 따라야 하고 복사에 필요한 비용을 청구인이 부담한다고 규정하고 있고, 구체적으로 어떠한 방법으로 열람·복사 요청에 응하여야 하는지에 관하여는 규정하지 않고 있는바 개별 조합에 열람·복수의 방법을 구체적으로 정할 수 있도록 재량권을 주고 있다. 따라서 개별 조합에서 열람·복사의 방법을 특정하지 않았다면 현장교부 외에도 통상의 방법인 우편, 팩스 또는 정보통신망 중 어느 하나의 방법을 이용하여 열람·복사 요청에 응하여야 한다고 해석되는바 열람·복사를 요청한 조합원이 복사에 필요한 비용을 부담한다는 규정만으로 현장에서만 열람 및 복사할 것이 요구된다고 보기 어렵다. 다만, 실무적으로 열람·복사 요청이 남용되는 경우가 많아 외국 거주 등의 특별한 사유가 없는 한 현장교부만으로 열람·복사한다고 정관 등에 규정하는 것이 타당할 것이라고 본다.

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요즘 책 대여점이라는 것이 없는 것 같다. 가끔 만화방이 보이지만, 대여를 해주는 것 같지는 않다. 예전에는 책 대여점이라고 해서, 만화책이든 소설책이든 권당 얼마간의 대여료를 내고 2~3일 동안 빌려볼 수 있었다. 책을 살 돈이 없거나 굳이 소장하고 싶지 않을 때, 적은 돈으로 책을 볼 수 있어 좋았다. 책 대여점은 돈이 많지 않은 중고등학생들이 주로 이용했던 것 같다. 

김택종 변호사/사진제공=법무법인 센트로법은 '돈을 내고 물건을 빌리기로 하는 약속'을 '임대차계약'이라 한다. 즉, 책 대여점에서 대여료를 주고 책을 빌리는 행위는 법적으로 임대차계약인 것이다. 책을 빌리는 학생들은 '임차인'이고 책을 빌려주는 사장은 '임대인'이다. 그리고 책 대여료는 '임대료' 또는 '차임'이 되는 것이다. 학생이 책을 골라 사장에게 대여료를 내는 것에는 '대여료를 내고 책을 빌린 후 대여기간 내에 책을 반납하겠다'는 약속, 즉 임대차 계약이 녹아 있다.돈을 주고 집을 빌리는 행위도 임대차계약이다. 집을 빌리는 사람은 '임차인', 집을 빌려주는 사람은 '임대인'이 된다. 그리고 집세는 '임대료' 내지 '차임'이 된다. 우리는 집을 빌리는 것을 흔히 전세라고 한다. 그러나, 법적으로 '전세'가 되기 위해서는 집을 빌린 사람이 '전세권등기'를 취득해야 하는데, 그런 경우는 거의 없다. 우리가 전세라고 하는 것은 법률상 임대차계약인 경우가 대다수이다. 부동산중개사무실에서 전세를 알아보고 계약을 하더라도, 계약서에는 '부동산임대차계약서'라고 써있는 이유이기도 하다. 필자는 임대차계약으로서 전세(이를 법적인 의미의 '전세'와 구별하기 위해 '채권적 전세'라는 표현을 쓰기도 한다)에 대해서 이야기하고자 한다.전세도 책 대여와 비슷한 취지가 있다. 집을 살 돈이 없거나 일시적으로 거주할 일이 생겨 집을 살 필요가 없을 경우 적은 돈만 내고 집을 빌리는 것이다. 한편, 책 대여점은 책을 돌려받을 때 분실, 훼손 또는 반납연체에 대한 대비가 필요하다. 책 대여점에 회원가입을 하기 위해서는 책 두어권 값이 넘는 가입비를 내거나 학생증 보여줬는데, 그것이 나름의 대책이었던 것이다. 반면, 집은 분실될 위험은 없지만, 훼손될 위험이 있다. 그리고 집세를 제때 내지 않는 경우도 종종 있다. 집주인은 이를 대비하기 위해 세입자들로부터 보증금을 받는다.세입자 입장에서는 전세금이 적지 않기 때문에 이를 제대로 돌려받는 것이 중요하다. 만약 학생들이 책 대여점을 탈퇴하면서 사장에게 가입비를 돌려받지 못했다면 빌렸던 책을 가지거나 중고서점에 팔아 돌려받지 못한 가입비에 충당하면 될 것이다. 그러나 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 임대차계약만으로는 집을 통째로 가지거나 팔아버릴 수는 없다. 전세금을 돌려받기 위한 별도 대책이 필요한 것이다. 최근 이슈였던 '전세사기'나 '빌라왕' 사태도 이와 관련이 깊다.전세금을 돌려받기 위한 방법도 어느 정도는 책을 가지거나 팔아버리는 방법과 유사하다. 참고로, 법적인 '전세'계약을 체결하고 '전세권등기'를 취득한 경우, 세입자가 집을 돌려줬음에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 집을 경매로 넘겨 팔아버릴 수 있다. 그리고 세입자는, 집주인에게 돈 받을 사람들이 많더라도, 전세권등기보다 우선하는 권리가 없는 한, 집을 판 돈을 우선적으로 받을 권리가 있다. 이를 법률상 '우선변제권'이라고 한다. 쉽게 말해 부동산등기부상으로 전세권등기보다 먼저 설정된 저당권등기가 없는 한 원칙적으로 세입자가 집을 팔고 받은 돈을 가장 먼저 가져갈 수 있는 것이다.한편, 채권적 전세의 경우에는, 임대차계약을 체결하여 집 열쇠를 받아 이사한 뒤, 주민센터에서 전입신고를 하면서 임대차계약서에 '확정일자'를 받으면, 다음 날 0시부터 '전세권등기'를 한 것과 유사한 효과가 생긴다. 주택임대차보호법이 '건물인도'와 '전입신고' 그리고 임대차계약서에 '확정일자'를 요건으로 '전세권등기'와 유사한 효과를 부여한 것이다. 건물인도와 전입신고로써 집주인 외에 다른 사람에게도 전세계약을 주장할 수 있는 '대항력'을 인정하고, 이와 함께 임대차계약서에 확정일자를 받으면 '우선변제권'을 인정해준 것이다.요즘 부동산중개인을 끼고 전세를 찾은 경우라면, '대항력'과 '우선변제권'은 기본적으로 갖추는 것 같다. 그럼에도 불구하고 전세금 반환에 문제가 생기는 것은, 집을 경매로 팔더라도 전세금으로 받을 돈이 없는 경우이다. 부동산등기부를 떼어 보면, 전에 거래된 매매가격 기재나 저당권설정등기 내역을 통해 집의 가치를 어느 정도 가늠할 수 있다. 그러나 신축빌라는 과거 거래가 없어 객관적인 가치를 알기 어렵고, 임대차계약체결 직후 집주인이 은행으로부터 집을 담보로 돈을 빌려 저당권을 설정하면, 다음 날 0시에 우선변제권을 가지는 세입자보다 은행의 권리가 우선하게 되는 문제가 있다. 이외에도 집 자체에 부과된 세금이나 3개월 임금채권(물론 집주인이 고용자인 경우에 한하여 문제된다)은 집이 경매될 경우 가장 먼저 충당되는데, 세금연체나 임금채불 상태는 세입자는 물론 전세를 중개하는 부동산중개사도 확인하기 어려운 사정이다.전세사기는 전세금을 안전하게 돌려줄 수 있을 것처럼 속이고 전세계약을 하는 것인데, 결국은 우선변제권 순위를 속이거나 집의 가치를 속이는 경우이다. '빌라왕'이 부동산공인중개사와 짜고 객관적 시세를 속이는 경우도 있었기 때문에, 세입자가 우선변제권을 확보하고 집의 가치를 제대로 파악하려는 노력에는 한계가 있었던 것 같다.전세계약을 하면서 보증금 반환을 확보하는 방법은 3가지 정도로 정리할 수 있다. 첫째로, '우선변제권'을 반드시 확보하고, '집의 객관적 가치를 제대로 파악'하여 적정한 전세금을 설정하는 것이다. 물론 상대방이 속이자고 덤비면 한계가 있겠지만, 그것이 흔한 일은 아니다. 둘째로, 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입하는 것이다. 전세보증보험에 가입하면, 주택도시보증공사가 전세계약만료시 집주인 대신 전세금을 돌려준다. 그리고 끝으로, 전문가의 도움을 받는 것이다. 계약을 하는 사정은 저마다 다르기 때문에 상황에 맞게 체크해야 할 사항을 확인하고 경우에 따라 특약사항을 추가하는 등 적절한 도움을 받을 수 있다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사 

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