[하우징헤럴드] 장위10구역 내에 있는 사랑제일교회와 재개발조합 사이에 교회 보상금을 둘러싼 수년간의 분쟁이 결국 합의로 마무리가 되었다.언론보도에 따르면 조합이 교회에게 500억 원의 보상금과 함께 종교용지를 무상으로 제공하고 하고, 교회는 교회건물 등을 조합 측에 인도한다는 것이 위 합의의 주요 골자이다.합의내용만 보자면 사랑제일교회의 완승으로 보인다. 그런데 이상하다. 조합이 사랑제일교회를 상대로 제기한 명도소송에서 1심, 2심, 3심 모두 교회가 완패했다. 그리고 교회가 제기한 행정소송에서도 교회가 패소했다. 조합과 교회 사이의 모든 소송에서 교회가 패소했는데, 정작 합의문에는 교회의 요구사항이 대부분 반영되었고 교회가 승리한 형국이기 때문이다. 법원의 전부 승소판결에도 불구하고 조합과 조합원들에게 돌아온 것은 수백억원이 넘는 보상금 지급 의무와 함께 오랫동안 재개발사업이 지연됨으로 인하여 눈덩이처럼 불어난 금융이자 부담이다.도대체 왜 이런 상황이 발생했을까. 조합은 도시정비법과 토지보상법 등 각종 법령상의 절차를 준수해 정비사업을 시행했기 때문에 교회와의 소송에서 모두 승소한 것이라고 해석된다. 소송에서 모두 패소한 교회에 대한 사회적인 여론은 별로 좋지 않다. 각종 언론에서는 이미 온갖 불법을 저지르면서 끝까지 버틴 알박기 교회가 결국은 승리한 어이없는 상황이 되었다며 교회를 향해 비난의 화살을 날리고 있다.장위10구역의 사랑제일교회 사례가 잘못된 선례로 남아 다른 구역의 종교시설 분쟁에도 큰 영향을 미칠 수 있다는 걱정의 목소리가 벌써부터 높다. 그런데 이번 사태의 근본 원인을 단지 재개발조합과 종교시설 사이의 문제로만 본다면 앞으로 계속 발생할 수 있는 수많은 종교시설과의 분쟁에 대해서도 역시 해결의 실마리를 찾기는 힘들어 보인다. 즉, 입법부, 행정부, 사법부 모두에게도 일정한 책임이 있고, 그에 대하여 비판받아야 마땅하다고 생각한다. 먼저 사법부, 즉 법원에 대한 아쉬움을 지적하고 싶다. 정비구역 내에서는 수많은 분쟁이 발생하고, 서로 합의가 되지 않으면 결국 최후의 수단은 법원의 판결이다. 그래서 장위10구역 재개발조합도 교회를 상대로 법원에 소송을 제기했고 승소판결을 받았다. 조합은 위 승소판결문으로 법원에 명도 강제집행을 신청했고, 법원은 사랑제일교회에 대하여 6차례에 걸쳐 강제집행을 시도하였으나 모두 실패했다. 법원이 선고한 승소판결문은 사실상 모두 무용지물이 되었다. 최후의 수단마저 실패를 했기 때문에 무법지대가 되었다.법원의 강제집행 실패로 재개발조합도 법적 테두리 안에서는 더 이상의 해결책을 찾지 못하게 된 것이다. 법원 판결도 믿지 못하는 상황이 된 것이다.결국 조합은 다시 원점으로 돌아가 교회와 합의할 수밖에 없게 되었다. 만약 법원이 사랑제일교회에 대한 강제집행을 성공시켰다면, 이번 사태는 조기에 종결되었을 것이고, 현재 아파트 공사가 한창 진행될 수도 있었다. 다음으로 정부의 무관심도 문제라고 생각한다. 도시정비법 제113조에는 국토부장관 등은 정비사업의 원활한 시행을 위해 분쟁의 조정 등 필요한 조치를 할 수 있다고 규정하고 있다. 관할 인가청은 사랑제일교회와 같은 사태를 미연에 예방하기 위해 적극적으로 행정지도를 해야 할 책임이 있다고 생각한다.그런데 장위10구역 사업이 오래 전부터 중단되었고, 그 상황이 최악으로 치닫고 있음에도 불구하고 정부가 실질적으로 취한 조치가 무엇인지 찾아볼 수 없다. 정부에게는 직접 조합과 교회 사이에 화해나 중재를 시도해 볼 충분한 시간과 권한이 있었는데, 위와 같은 조치가 이루어지지 않은 것은 분명 문제라고 생각한다. 마지막으로 도시정비법을 대하는 입법부의 태도에도 큰 문제가 있다. 이번 사태의 근본적인 원인은 종교시설의 처리에 대한 법령이 부존재하기 때문이다. 도시정비법에는 아파트와 상가 분양에 대한 내용은 구체적으로 규정되어 있지만, 교회나 사찰 등 종교시설 처리방안에 대한 내용은 찾아볼 수 없다. 도시정비법, 시행령, 시행규칙을 통틀어서 그 어디에도 종교시설은 고사하고 ‘종교’라는 단어 자체를 찾을 수 없다. 필자는 오래전부터 도시정비법과 관련 법령에 종교시설 처리에 관한 내용이 구체적으로 규정되어야 한다고 수없이 주장해 왔다. 즉, 도시정비법을 개정해 종교시설 이전대책에 대한 구체적인 내용을 규정할 필요가 있다. 법령에 종교시설 처리에 관한 내용이 규정된다면 교회나 조합 모두 그 법을 준수하면 될 것이고, 그에 따라서 해결의 실마리를 찾으면 된다.많이 늦었지만 지금이라도 정부와 법원, 국회 모두 진지한 반성이 필요하며, 종교시설로 인한 악순환이 반복되지 않기 위하여 모두가 합심하여 근본적인 대책을 마련해야 한다. 

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국제거래가 증가하면서 다국적기업인 생산자와 구매자 간의 계약을 중개하는 등 소규모 상인인 개인이나 법인이 영문계약을 체결하는 일이 빈번해지고 있다. 계약서의 각 조항에 관하여는 변호사의 도움을 받아 검토하는 것이 바람직하나, 영문계약서의 기본 구조를 이해하면 당사자가 내용을 파악하는 데 도움이 된다. 이에 필자는 영문계약서의 기본구조에 관하여 소개하고자 한다.제목과 전문(Title and Preamble)이 부분은 계약의 종류와 당사자 등을 표시하는 부분이다. 보통 영문 회사명에 CO., Ltd.(유한회사) 또는 Inc.(주식회사) 등 회사의 형태를 표시하고, 지점 및 소재지 등을 기재한다. 한국 회사의 영문 명칭은 보통 정관에 기재하고 있다. 개인사업자의 경우에는 외환거래통장의 영문 회사명을 기재하여 거래 시 혼란을 줄이는 것도 방법이 될 수 있다.전제(Premise)이 부분은 당사자가 계약을 체결한 동기를 설명하는 Whereas Clause(당사자가 어떤 이유로 해당 계약을 체결하였는지를 설명하는 부분)와 Consideration Wording(계약 체결시 고려 요소)으로 구성되어 있다. 이 부분은 계약의 효력과 관련이 있거나 권리의무를 직접 발생시키는 것은 아니다. 그러나 계약서 본문의 각 조항을 해석할 때 분쟁이 있는 경우 보충적으로 계약을 해석할 수 있는 간접사실이 될 수 있으므로 구체적인 계약의 유형이나 체결의 경위를 자세히 작성하는 것이 도움이 될 수 있다. 

원호경 변호사/사진제공=법무법인 센트로Main Body(본문)계약을 규율하는 구체적인 조항이 들어가는 부분이다. 공통적으로 들어가는 항목은 Definition and Interpretation(단어의 정의와 해석 시 유의사항), Scope of Appointment(의무 이행의 약속 범위-Covenants라고도 한다), Indemnity(손실보상), Termination(계약의 종료)등이 포함된다. 계약조항의 구체적인 내용은 국내계약과 유사하다고 보면 된다.핵심적인 내용으로, Affirmative Covenants(계약상 어떤 의무를 이행하겠다는 약속) 조항에서 계약상 주 채무 만이 아닌 세금이나 보험비용 등을 누가 부담할 것인가 하는 부수적인 비용분담 문제도 확인하여야 한다는 것이다.또한 Negative Covenants(어떤 사항은 결코 하지 않겠다는 약속) 조항에서는 계약 이후 당사자가 핵심적인 회사 자산을 처분하는 등 자본금을 해하는 행동을 하지 않는다거나, 계약을 체결한 핵심 경영인이 사임하지 않겠다든가 하는 등 신뢰관계와 채권회수에 영향을 미칠 수 있는 행동을 금지하는 조항을 둘 필요가 있는지도 검토할 필요가 있다.추가로 유의할 점은, 국제거래에서는 운송계약 등에 따른 제3자의 채무이행여부가 당사자의 계약상 채무 이행 여부에 직접적으로 영향을 미칠 수 있다는 점이다. 따라서 Force Majeure(불가항력) 조항 부분을 꼼꼼하게 살펴 특정물의 공급자인 경우 자신의 책임이 없는 사유로 인하여 채무불이행 책임을 지지 않도록 계약을 체결하여야 한다. 반대로 자신이 대금 지급자 입장인 경우에는 공급자인 상대방의 불가항력의 사유를 엄격하게 규정하여야 한다. 불가항력의 사유는 제3자의 채무이행 여부, 자연재해뿐만 아니라, 국가도산, 파업, 전쟁 등 인적 사유도 있으므로, 해당 국가의 국내외 정세 등도 고려되어야 할 경우가 있다.Housekeeping Clauses(관리규정)계약의 효력이 발생하는 날짜, 당사자 간 의사통지 방법, 적용법조(준거법)와 관할, 분쟁해결 방법의 지정 등의 내용이 포함되는 부분이다. 계약서의 부속서류(Appendix)가 있는 경우 어떤 조항을 우선하여 적용할 것인지 확인하고, Entire Agreement clause(완전합의조항)을 통해 계약 체결 이전에 논의한 내용으로는 계약에 대항할 수 없다는 내용을 포함한다. 계약내용을 당사자가 수정해야 할 경우 어떤 방법에 의하는지(Amendment of Agreement) 등을 규정한다.Termination and Signature(당사자 확인 서명 등)각 당사자를 표기하고 날인하는 부분이다. 국제거래는 계약서에 직접 날인하는 자가 상대방 당사자의 적법한 대리인이나 대표자인지 확인하기가 어렵기 때문에, 모든 자료는 전자 문서화하여 대표자, 이사 등 복수의 실무자를 참조로 하여 의사소통을 하여야 한다는 점이 중요하다. 이미 계약서를 날인하였다고 하더라도, 업무에 착수하는 과정에서도 위와 같이 의사소통을 하여 불필요한 비용이 투여되는 일이 없도록 유의하여야 한다.국제거래의 경우 일방이 채무를 불이행하더라도 강제집행을 통해 채무의 만족을 얻는 것이 현실적으로 매우 어렵다. 따라서 계약상 채무의 분량이나 시기를 가능한 한 단계별로 나누어 투하자본을 최소화하고, 상대방 채무를 선이행의무로 규정하는 방향으로 계약조항을 수정하여 위험을 줄이는 것이 필수적이다. /글 법무법인 센트로 원호경 

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정부는 2022. 3. 주택공급 공약 달성을 위해서 주택 리모델링 활성화 정책을 제안한 바 있다. 새 정부의 정책에 맞춰서 자기가 사는 아파트에서 리모델링사업을 추진하는 사람들도 상당히 많다. 주택법상 아파트와 같은 공동주택에서 리모델링 주택조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분 소유자(아래에서는 단순히 소유자라고만 하겠다)와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의가 필요하다. 즉, 내가 우리 아파트에서 리모델링 사업을 시행하려고 해도, 아파트 단지 내 다른 소유자 3분의2 이상의 동의가 없으면 사업 시행이 불가능하다. 다른 아파트 동호수 소유자들로부터 동의를 받으려면 어떻게 해야 할까?일단 리모델링에 찬성하는 소유자들끼리 모여서 리모델링추진위원회를 구성해야 한다. 둘째로, 리모델링 사업이 추진 중이라는 사실에 대하여 적절히 홍보할 필요가 있다. 추진위원회의 구성원들이 개별적으로 아파트 각 동호수를 돌아다니면서 리모델링에 대해서 홍보하거나 현수막을 걸어놓고 홍보를 하는 방식을 생각해볼 수 있다.그러나 막상 리모델링사업에 대한 동의율을 확보하기는 쉽지 않다. 소유자들 중에서는 리모델링이 자신에게 불리하다고 생각해서 반대하는 경우도 있으나, 유능한 추진주체에 의하여 적절한 방법에 따라 효율적으로 리모델링 사업이 추진된다면 소유자 입장에서 반대할 이유가 없다.리모델링 추진위원회가 구성되었다는 소식만으로도 아파트의 시세가 상당히 올라가고 주차공간을 더 확보할 수 있고 훨씬 쾌적한 환경에서 살 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 리모델링 동의율 확보가 현실적으로 어려운 이유는 무엇일까?아파트 단지 내에 직접 거주하고 있지 않은 소유자들에게 연락할 방법을 알지 못하기 때문이다.아파트 단지 내에는 소유자가 직접 거주하기도 하지만, 세입자만 거주하는 경우도 있다. 리모델링 추진위원회가 아파트 단지 내 호별마다 방문해서 리모델링에 관해 홍보해도 소유자를 만나지 못한다면 아무 소용이 없다. 리모델링 추진위원회가 세입자를 만나서 리모델링에 관한 정보를 소유자(임대인)에게 전달해달라고 부탁해볼 수는 있다. 그러나 세입자가 소유자에게 리모델링에 관한 정보를 전달할 것을 기대하기는 어렵다.소유자는 리모델링으로 자산 가치를 증식시킬 수 있어서 찬성할 가능성이 높지만, 리모델링 사업이 진행되면 세입자는 살고 있는 주거공간에서 나가서 새로운 주거공간을 찾아야 한다. 세입자가 리모델링에 관한 정보를 소유자에게 전달할 이유가 없는 것이다.더구나, 개인정보보호법은 정보주체의 동의 없이 원칙적으로 개인정보의 수집을 금지하고 있어서 리모델링에 대한 홍보를 위해서 소유자의 주소, 연락처 등을 확보하기 어렵다. 아파트에 대한 집합건물등기부에 소유자의 주소가 기재되어 있지만, 그 주소가 변경된 경우도 많아서 등기부에 기재된 주소지로 리모델링에 관한 정보를 발송하여도 소유자에게 도달되지 않는 경우가 많다.리모델링 추진위원회가 아파트 단지 내에서 살고 있지 않은 소유자에게 리모델링에 관한 정보를 전달할 수 있는 방법은 없을까?입주자대표회의가 관리사무소에게 리모델링에 관한 정보를 입주자명부에 기재된 소유자의 연락처로 문자메시지를 발송할 것을 결의하면 된다.공동주택관리법상 일정 규모 이상의 아파트는 아파트 관리규약을 제정하여야 하고, 서울시 공동주택관리규약은 공동주택에 입주한 입주자등은 지체 없이 입주자 명부를 작성하여 관리주체에게 제출할 의무를 부과하고 있고, 입주자 명부에는 임차인뿐만 아니라 소유자의 주소, 전화 등 연락처도 기재하도록 규정되어 있다(다만, 소유자 인적사항은 소유자 동의를 받아 기재해야 한다).공동주택관리법은 관리주체의 업무에 대하여 입주자대표회의에서 의결한 사항을 집행하도록 규정하고 있고, 개인 정보보호법은 법률에 특별한 규정이 있거나 법령상 의무를 준수하기 위해 불가피한 경우 소유자의 동의를 받지 않고 개인정보를 수집 이용할 수 있다고 규정하고 있어서 아파트 관리사무소는 입주자대표회의가 리모델링에 관한 정보를 입주자명부에 기재된 연락처로 문자메시지를 발송할 것을 의결하면 아파트 관리사무소는 위 의결에 따라서 집행할 의무가 인정되는 것이다.위와 동일한 취지로 개인정보보호위원회도 2021. 7. 발간한 유권해석례에서 입주자대표회의의 의결이 있으면 관리 사무소가 리모델링에 관한 안내 문자를 발송할 수 있다고 밝힌 바 있다.아파트 단지 중에는 입주자명부를 제대로 작성하지 않는 곳들도 있다. 아파트 관리사무소가 입주자명부를 두고 있지 않거나 입주자대표회의의 의결에 따르지 않는다면 어떻게 해야 할까? 그때는 법률전문가에게 찾아가서 상담을 의뢰해야 한다.리모델링 사업과 같은 부동산개발 사업은 신속하고 효율적으로 사업을 추진되어야 한다. 사업 추진과정에서 난관에 봉착할 때마다 적절한 조언을 받아서 슬기롭게 극복한다면 사업의 성공가능성을 더 높일 수 있다. 

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