아파트 재건축사업이나 리모델링 주택사업으로 인하여 공사가 진행되는 동안 상가소유자들은 영업을 할 수 없다. 사실상 영업터전을 잃게 되다보니 조합설립동의서조차 징구하는 것이 쉽지 않다. 상가측 동의서를 징구하지 못하면 조합설립 자체가 불가능해 질 수도 있다. 

김정우 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

더구나 상가 소유자들은 영업상실에 대한 보상을 요구하거나 재건축이나 리모델링 이후에 좋은 입지조건의 상가를 요구하거나 아니면 아예 아파트를 분양해 달라고 요구하기도 하는데, 아파트 소유자들은 이에 동의하지 않아 분쟁이 생기는 경우가 많다.상가소유자들의 반대로 재건축, 리모델링 사업자체가 중단되는 경우도 있다. 조합설립인가를 받는다고 하더라도 상가소유자들이 위 조합설립인가처분을 다투는 소송을 제기하기도 한다.이렇게 상가측과 여러 가지 갈등이 있음에도 조합설립을 할 때 반드시 상가건물 소유자들의 동의요건을 갖추어야만 할까? 재건축정비사업과 리모델링 주택사업을 나누어 살펴보자.재건축사업 조합설립 시, '상가건물 구분소유자 과반수' 동의요건 필요도시정비법에 따른 재건축조합을 설립하고자 할 때는 원칙적으로 전체 구분소유자의 75% 이상 동의를 갖추어야 하고 동시에 아파트와 상가 각 건물별로 과반수 이상의 동의 요건을 갖추어야 한다. 예를 들어, 아파트와 상가 전체 구분소유자가 100명이고, 그 중 상가소유자가 20명이라고 한다면 재건축조합 설립을 위해서 전체 75명 이상 동의뿐만 아니라, 상가소유자 중 11명 이상이 동의해야만 한다. 11명 미만으로 동의한다면 원칙적으로 조합설립 자체가 불가능하다.만약 상가동의율을 충족할 가능성이 별로 없을 경우, 아예 상가를 제척하는 방법으로 조합설립을 추진하기도 한다. 이를 위해서 도시정비법은 제67조에 특별한 규정이 있는데, 위 규정을 근거로 상가소유자들을 상대로 토지분할청구소송을 제기할 경우 조합설립인가를 할 수 있는 내용을 규정하고 있다.그런데, 주택법에 근거하여 추진되는 리모델링 주택사업의 경우에는 위와 같은 특례규정이 존재하지 않다. 그렇다면 리모델링 주택조합은 반드시 상가소유자의 동의를 받아야만 할까.리모델링 주택사업, 아파트 소유자들만으로 동의율 충족하면 조합설립인가 가능아파트 리모델링 주택사업을 준비하는 추진위원회도 단지 내 상가, 어린이집, 유치원 사이의 갈등이 예상되어 비슷한 걱정을 하는 경우가 많다. 조합설립을 위한 동의서 징구시 상가 등 부대복리시설 소유자를 제외하고 동의서를 징구해도 되는지 또는 만약 상가를 제외하였을 경우 상가동의율 미충족을 이유로 조합설립인가 처분이 무효 또는 취소될 수 있는지 등에 대한 질문을 자주 받는다.결론을 먼저 이야기 하자면, 재건축정비사업과는 달리 처음부터 상가동을 배제한 상태에서 리모델링 주택사업 추진이 가능하다. 즉, 리모델링 사업구역에서 상가동을 배제할 경우 상가동 소유자들의 동의서를 징구하지 않아도 조합설립이 가능하다.그 근거는 주택법 및 관련 법령에서 찾아볼 수 있다. 리모델링조합설립인가의 요건에 관하여 주택법은 주택단지 전체를 대상으로 하는 경우와 특정한 동을 대상으로 하는 경우를 각 구별하여 규정하고 있고 또 주택단지 내 전체 동이 아니라 일부 동에 대해서만 리모델링이 가능한 내용을 규정하고 있다. 그리고 주택단지 내 복리시설의 구분소유자라고 하더라도 해당 복리시설이 리모델링 주택사업 대상이 아닌 경우에는 조합원이 될 자격이 없다. 즉 상가를 배제한 채 아파트만을 대상으로 리모델링 주택사업을 추진할 수 있고, 이 경우 상가소유자들은 리모델링 주택조합설립에 동의 여부를 불문하고 그 조합원이 될 자격이 없게 된다.상가동 소유자들과 상생할 수 있는 길을 모색하는 것이 바람직도시정비법은 토지분할청구소송 등을 통하여 일정한 경우 상가를 제척하고 재건축조합을 설립할 수 있는 내용을 규정하고 있고, 주택법은 애초부터 상가를 배제하여 리모델링 주택조합을 설립할 수 있도록 규정하고 있다. 위와 같은 규정으로 인하여 상가를 소유한 부대·복리시설 등의 구분소유자들이 사실상 차별적으로 취급받고 있는 것이 아니냐는 비판의 목소리도 높다. 더구나 최근에는 상가소유자와 조합 사이에 분쟁과 소송이 점점 증가하고 있는 추세이고 그 소송으로 인하여 사업 자체가 중단되는 경우도 있다.수십년 된 상가 건물을 배제한 채 아파트만 재건축 또는 리모델링 할 경우, 당해 아파트 단지의 미관에도 어울리지 않고, 오래된 상가로 인하여 신축 아파트의 경제적 가치를 떨어지게 하는 요인이 될 수도 있다. 상가를 배제하여 재건축 등을 진행하는 것이 노후화된 주거환경의 개선, 주거수준의 향상 내지 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하는 도시정비법과 주택법의 근본 취지에 부합하는 것인지도 의문이다.결국 조합과 상가소유자들 사이에 배척할 것이 아니라, 서로 상생할 수 있는 길을 모색하는 것이 재건축사업과 리모델링 사업의 성공을 위해서도 매우 중요하다고 생각한다. 

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[법으로 읽는 부동산] 

최근 신축 아파트 붕괴 사고가 연달아 일어나면서 전국 곳곳의 대규모 아파트 신축 공사에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다.설계 단계에서부터 문제가 있는 곳도 있지만 설계된 내용과 다르게 시공되거나 철근이 누락되는 경우, 콘크리트의 품질이 저하돼 붕괴 우려가 발생하기도 하고 어떤 곳은 폭우로 인해 침수되는 등 안전 문제가 최근 가장 큰 이슈가 된 것이다.착공을 앞둔 재건축·재개발 사업구역에서는 공사비 협의 과정에서 공사비를 낮춰야 하는데 공사비 절감의 부작용이 부실 공사로 이어져 불안감이 점점 커지고 있다. 정부는 대책으로 시공사에 대해 영업 정지 처분을 내리기도 하지만 과연 영업 정지가 최선의 대책이 될 수 있을까.시공사의 부실 공사에 대한 우려가 계속되는 것은 최근의 공사비 인상과 무관할 수 없다. 불과 2년 전에 비해 물가 상승뿐만 아니라 러시아·우크라이나 전쟁의 영향으로 원자재 값이 상승하면서 건설 사업에 미치는 파급 효과가 상당하다.특히 이번 사태가 장기화되면서 생산비용이 추가적으로 상승했고 과거의 예상했던 공사비로는 도저히 완공은커녕 시공사에서 공사를 진행하려고 하지 않는다.서울의 한 사업구역에서는 시공사가 사업 시행자인 조합과 공사비가 조율되지 않자 공사를 중단해 입주 일정이 미뤄지기도 했다. 그만큼 예상을 뛰어넘는 공사비 상승이 어쩔 수 없는 현실이 된 상황에서 사업 시행자가 최대한 공사비 상승을 막아야 사업성을 높일 수 있기 때문에 그 조율이 쉽지 않다.결국 철근이 누락된다거나 비용을 절감하는 시공 방식이 부실 공사로 이어지는 것이 아닐까 싶기도 하다.공사비를 낮춘다고 해서 부실 공사를 한다는 것은 있을 수 없는 일이다. 시공사에 대한 경고 내지 앞으로의 사고를 방지하기 위해 영업 정지나 과징금 부과 처분이 내려지기도 하지만 과연 그 실효성이 있는지는 상당히 의문이 있다.더욱이 지금까지의 시공사에 대해 영업 정지 처분이 내려진 사례들을 살펴보면 시공사는 법적 대응을 통해 어떻게든 공사를 이어 간다. 계약상 정해진 공사 기간이 있고 기한을 지키지 못하면 그 책임을 져야 하기 때문에 시공사도 대응할 수밖에 없는 것이다.즉 시공사는 영업 정지라는 처분이 내려지면 법원에 그 처분의 집행을 정지해 달라는 가처분 신청을 하고 본격적인 행정 소송이 끝날 때까지 영업 정지의 처분을 중단해 달라고 하는데 이러한 가처분 신청이 인용되면 사실상 영업 정지 처분의 효과는 거의 없다고 볼 수 있다.정부의 이런 조치는 향후 지어진 아파트에 입주하게 되는 사람들의 안전을 위한 최선의 조치라고 할 수 있다. 하지만 당장의 공사가 진행 중이거나 진행이 예정된 재건축·재개발 구역 내의 조합원들에게 발생하는 피해 정도를 얼마나 고려한 것인지는 다시 생각해 볼 문제다.특히 시공사에 대한 영업 정지가 계속되면 이미 공사가 진행 중이거나 공사를 앞두고 있는 사업구역에서는 그만큼 입주 일정이 지연되거나 착공 또는 준공 일정이 지연되기 때문에 또 다른 피해가 발생할 수 있다.사업이 지연되면 그 과정에서 사업비가 늘어날 수도 있고 사업비 증가는 온전히 사업에 동의한 조합원들이 부담한다.

수년 전 입주를 앞두고 늘어난 공사비를 지급하지 않으면 시공사에서 입주를 막고 유치권을 행사한 재개발 현장이 있었는데 최근 공사비가 급격히 증가하자 이런 곳이 다시 나타나고 있다. 조합원들은 적정 공사비인지 따져보지 못하고 입주를 위해 울며 겨자 먹기로 공사비를 부담하는 경우도 있다. 수년간 사업이 지체되고 이제 겨우 사업에 진척이 있나 싶었는데 갑자기 원자재 값 상승에 전혀 예상하지 않은 공사비 부담까지 안아야 한다니 경기 침체를 탓할 수도 없고 운이 없다고 하기엔 너무 가혹한 현실이다.재건축·재개발 구역의 조합원들로서는 사업비가 줄어들고 공사가 빨리 진행되면 더없이 반가운 일이지만 공사가 빨리 진행돼 부실 공사로 이어지면 안전과 맞바꿔야만 가능한 일이 돼 버리니 안타까울 뿐이다.최소한의 노력으로 최대한의 이익을 얻을 수 있다면 더없이 좋겠지만 분명한 원칙은 지켜져야 한다. 점점 우리의 의식이 제고되고 있지만 큰 사고가 발생하거나 정부의 강력한 대책이 있어야만 원칙을 지키는 것이 아니라 무리한 사업의 진행이나 막대한 수익을 위한 꼼수가 당연히 배제되는 그런 사회가 되길 희망한다.최혜진 법무법인센트로 수석 변호사

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재개발 구역 내의 토지나 건물의 소유자(이하 '토지등소유자')는 일단 조합원이 되고, 분양신청 여부에 따라 조합원 또는 현금청산자가 된다. 현금청산자의 경우 토지와 건물에 대하여 협의 또는 수용 절차에 따라 손실보상을 받게 되며, 나아가 토지·건물에 관한 보상 외에도 법정요건이 충족되는 경우에는 주거이전비·이주정착금·이사비(주거권자의 경우), 영업손실(영업권자의 경우)을 추가로 보상받을 수 있다. 

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로세입자의 경우(조합원의 세입자, 현금청산자의 세입자 여부를 불문한다), 구역 내 소유하고 있는 토지나 건물이 없기 때문에 토지·건물에 관한 손실보상은 문제가 되지 않음은 당연하다. 다만 세입자도 법정요건 충족여부에 따라 주거세입자는 주거이전비·이사비를, 영업세입자의 경우 영업손실을 보상받게 된다.주거이전비의 경우, 현금청산자는 ① 적법한 주거용 건축물(1989. 1. 24. 이전에 축조된 무허가 건축물도 토지보상법 시행규칙 부칙에 의거하여 적법한 건축물로 간주됨을 유의)에서 ② 정비계획 및 정비구역 지정 공람공고일(이하 '정비구역 지정 공람공고일')부터 수용재결일까지 계속하여 소유 및 거주해야 한다.도시정비법 제65조 제1항은 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 하면서도 도시정비법 시행령 제54조 제4항에서는 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 '정비구역 지정 공람공고일'로 본다는 특칙을 규정하고 있기 때문이다.세입자의 주거이전비의 경우에는 ① 적법한 주거용 건축물(1989. 1. 24. 이전에 축조된 무허가 건축물도 토지보상법 시행규칙 부칙에 의거하여 적법한 건축물로 간주됨)이어야 함은 현금청산자와 동일하다. 다만 1989. 1. 25. 이후에 축조된 무허가 건축물에 입주한 세입자라도 정비구역 지정 공람공고일 당시 정비구역 내에서 1년 이상 거주하면 주거이전비 보상대상자가 된다.또한 토지보상법 시행규칙 개정으로 무상거주자도 주거이전비 대상자에 해당하게 되었다. ② 재개발 사업의 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상은 정비구역 지정 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자가 (최초의) 사업시행계획인가일까지 거주하여야 주거이전비 지급대상이 된다.이주정착금은 토지등소유자인 현금청산자만 지급대상이 된다는 점에서 세입자에게도 인정되는 주거이전비와 이사비와 구별된다. 이주정착금지급대상의 요건은, 정비구역 지정 공람공고일부터 수용재결일까지 계속하여 거주하여야 하며, 단 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학이나 그에 준하는 부득이한 사유로 인하여 계속하여 거주하지 못하는 경우에는 계속 거주한 것으로 본다고 규정하고 있다.이사비의 경우 현금청산자와 거주자 모두 사업시행계획인가고시일 이전부터 정비구역 내에서 거주하다가 사업시행계획인가고시일 이후에 정비사업으로 인하여 사업구역 외로 이주하면 이사비 대상자가 된다.주거이전비 지급대상자인 '세입자'와 이사비 지급대상자인 '거주자'가 동일한 것인지 문제가 되었고, 서울고등법원은 무상거주자(=사용대차의 차주)는 세입자에 포함되지 않는다고 판시하였으나, 토지보상법 시행규칙의 개정으로 주거이전비 지급대상자인 세입자에는 무상거주자도 포함되므로 양 자간 특별한 차이는 없다고 본다.대법원은 정비구역 지정 공람공고일 이전부터 구역 내 자신의 주거용 건축물에서 계속 거주한 조합원이 분양신청 이후 이주의무의 이행을 위하여 정비구역 외로 이주하였다가 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 경우에는 주거이전비나 이주정착금 지급대상 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없다고 판시하면서도, 사업시행으로 인하여 이주하게 되었다고 하여 이사비 보상대상자에는 해당한다고 한 바 있다.영업손실보상대상자가 되기 위해서는 ① 정비구역 지정 공람공고일 당시부터 ② 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 ③ 수용재결시까지 계속 영업을 하여야 한다.① 요건과 관련하여, 토지보상법 시행규칙 제45조 제1호에서는 '사업인정고시일 등 전'이라고 규정하고 있으나 도시정비법 제65조 제1항은 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 하면서도 도시정비법 시행령 제54조 제3항에서는 영업손실보상대상자의 인정시점은 '정비구역 지정 공람공고일'로 본다는 특칙을 규정하고 있기 때문이다.② 요건과 관련하여, 무허가건축물, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소는 적법한 장소에 해당하지 않는다. 다만 무허가 건축물에서의 임차인은 영세한 경우가 많으므로 보호 필요성이 있는바 '정비구역 지정 공람공고일' 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하는 영업에는 예외적으로 영업손실보상대상자가 되도록 규정하고 있다.자신이 재개발 구역 내 현금청산자나 세입자라면 자신이 주거이전비·이주정착금·이사비, 영업손실보상 대상자인지 요건을 미리 확인하고 법률전문가와 상의하여 대응하는 것이 중요하다. 특히 주거이전비에 관해서는 현금청산자(소유자)와 세입자의 요건이 상이하고, 이주정착금은 현금청산자에게만 인정될 뿐 세입자에게는 인정되지 않지만, 세입자는 주거이전비나 영업손실보상의 경우 요건이 완화된다는 점을 유의할 필요가 있다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사 

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