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[여성소비자신문] 재개발, 재건축 정비사업 협력업체 선정할 때 주의할 점

[여성소비자신문] 사업시행자(특히 조합 임원)는 재개발‧재건축 정비사업을 진행하는 과정에서 여러 형사처벌의 위험이 있다. 그중에서도 가장 비율이 높은 것은 ① 도시정비법상 정보공개 의무를 위반하는 것과 ② 협력업체를 선정하면서 도시정비법령을 위반하는 것이다.

협력업체를 선정하는 과정에서 가장 문제가 되는 것은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결하는 것이다. 이러한 계약은 총회의 전속의결사항이며 대의원회에서 대행할 수 없다.

예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약 체결을 위한 총회의 의결정족수는 (정관에 다른 규정이 없으면) ‘전체 조합원 10% 이상이 직접 출석’하여 ‘조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수’의 의결을 받아야 한다. 다만 시공사 선정은 요건이 더욱 가중되어 ‘전체 조합원의 50% 이상이 직접 출석’하여 ‘조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 의결을 받아야 한다는 점을 유의해야 한다.

총회의 의결을 거치지 않고 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결한 조합임원은 형사처벌 대상이 된다. 이와 달리 예산 범위 내의 협력업체 선정 및 계약 체결은 대의원회가 대행할 수 있다.

조합은 예상치 못한 정비사업비의 지출을 위해 예비비 항목으로 예산을 수립할 수 있고, 조합은 예비비 사용이 필요한 정당한 사유가 있으면 예비비 항목의 예산을 사용하여 예산에 없는 항목의 계약을 체결하고 예비비를 사용할 수 있으므로 예비비 범위 내의 계약체결도 대의원회의 의결로 가능하다. 이는 대법원의 입장이기도 하다.

다만 예비비 항목이 모두 지출되어 소진되었다면 통상 예비비 항목의 예산으로 지출되어 온 업무에 대한 지출 내지 계약 체결이라고 하더라도 이는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’에 해당한다는 점을 유의할 필요가 있다.

위와 같은 절차뿐만 아니라, 도시정비법 제29조와 국토교통부가 고시한 ‘정비사업 계약업무처리기준’도 아울러 준수해야 한다.

도시정비법 제29조 제1항에 따른 계약의 방법을 위반하여 계약을 체결한 추진위원장, 조합임원(청산인 포함), 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우의 그 대표자는 형사처벌의 대상이 된다. 다만 도시정비법 제29조나 정비사업계약업무처리기준의 문언상 주민대표회의는 적용되지 않는다고 보며, 국토교통부 유권해석도 같은 입장이다.

추진위원장 또는 사업시행자(청산인 포함)은 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 하며, 다만 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁입찰이나 수의계약으로 할 수 있다.

계약의 규모와 관련하여, 도시정비법 시행령 제24조는 추정가격이 1억 원 이하의 용역계약인 경우에는 지명경쟁입찰을 할 수 있고, 추정가격이 5천만 원 이하의 용역계약인 경우에는 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있다.

이때 추정가격에 부가가치세가 포함되는지 문제 되는데, 부가가치세를 제외한 가액을 기준으로 해석하는 것이 타당하며, 국토교통부의 유권해석도 같은 입장이다. 필자의 사견으로는 지명경쟁입찰이나 수의계약이 가능한 추정가격을 현실에 맞게 상향할 필요가 있다고 본다.

소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우에도 수의계약을 할 수 있다. 이 사유에 해당하면 추정가격과 무관하게 수의계약이 가능하다.

다만 최근 하급심은, 환급채권의 소멸시효가 임박한 상황에서 조합이 회계법인과 수의계약을 체결한 사건에서, 위임계약 체결 경위나 계약 체결 후 수행한 업무내용 등을 종합하여 수의계약 사유에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다.

긴급한 상황에서 수의계약으로 진행하기 위해서는 어떠한 긴급상황에 따라 수의계약을 하였는지, 또 어떠한 조치를 취했는지 그 근거를 상세히 남겨두는 것이 바람직하다고 본다.

조합은 등기 업무를 위해서 조기에 법무사를 선정하는 경향이 있는데, 이때 반드시 주의할 점이 있다. 법무사 용역계약서에 ‘(일괄) 명도소송 소장 작성 및 제출’이라는 항목이 추가된 초안에 대하여 자세히 검토하지 않고 진행하는 경우가 많다.

그러나 명도소송은 별도의 입찰을 통해 해당 업무를 수행할 전문 변호사(법무법인)를 선정해야 하기 때문에, 법무사와의 계약 진행시 ‘일괄 명도소송 소장 작성 및 제출’ 항목은 제외하는 것이 타당하다.

명도소송은 법무사의 소장 대필에서 끝나는 것이 아니라 결국은 전문 변호사(법무법인)를 선임하여 해결할 수밖에 없으며, 법무사 보수규정의 제한을 받는 법무사에 비하여 전문 변호사(법무법인)가 오히려 가격 경쟁력 측면에서도 훨씬 유리하기 때문이다.

재개발·재건축에 관련된 규정과 절차는 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 분쟁이 많다. 협력업체를 선정하고 계약하는 과정에서 발생할 수 있는 형사처벌의 위험성을 최소화하기 위해서는 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 전문 변호사의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다.

 

유재벌 변호사 yjbeol@centrolaw.com

○ 문의

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2025.02.04
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[머니투데이] 재건축, 분양미신청자에 대한 매도청구에서 알아둘 점

현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권행사로 매매계약이 성립되는 시기는 언제인지현행 도시정비법 제73조는 '분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등'에 대해 사업시행자로 하여금 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기할 수 있도록 규정하고 있다.그런데 위 매도청구소송의 제기로 매매계약이 '언제' 성립되는지 그 시기에 관하여는 명문의 규정이 없다. 이는 매매대금의 산정시기와 관련한 것으로 구체적으로는 법원 감정평가의 감정기준일을 언제로 보아야 하는지에 관한 문제이다. 감정기준일로 평가된 금액은 판결선고에 의해 매매대금으로 귀결된다. 

최근까지 많은 경우, 대법원 2010다73215 판결을 원용하며 '분양신청 기간의 종료일 다음날'을 매매계약 체결일로 보았다. 그런데 최근 부산고등법원은 위 대법원 판결의 원용을 부정하였고, 그 구체적 판단 이유는 꽤나 설득력이 있으므로 사업시행자의 입장에서는 이를 알아두고 대비할 필요가 있겠다. 나아가, 위 고등법원 판결을 지지하고 법리적으로 보완하는 하급심 판결도 등장하고 있어 각별히 신경 쓸 필요가 있겠다.이들 판시내용은 매매계약 체결일을 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때, 대표적으로는 소장 부본 송달일을 기준으로 보았는데 주된 논거를 요약하자면 아래와 같다.▲ 재건축조합이 분양미신청자를 상대로 매도청구에 기한 소유권이전등기청구를 할 수 있는 명시적인 근거가 없었던 구 도시정비법 제47조는 청산금 지급의무와 그 시기 자체를 명시하고 있었으나, 현행 도시정비법 제73조는 매도청구소송을 제기하여야 한다고 규정할 뿐 매매계약성립일이 언제인지는 규정하지 않고 있다.▲ 동 규정에서 정한 매도청구권은 형성권에 해당하고, 형성권은 재판상이든 재판 외이든 당사자 일방의 의사표시에 의한 행사가 있으면 그 법률효과가 발생함이 원칙이다.▲ 분양신청기간 종료 후의 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권 행사의 법률효과가 '분양신청기간 종료일 다음날'로 소급하여 생긴다고 볼 근거가 없다. 만약 그렇게 해석할 경우 토지 등 소유자와의 협의를 거친 후 매도청구소송을 통해 최종적으로 매매가액을 결정하도록 한 도시정비법 제73조의 취지와 맞지 않다.▲ 현행 도시정비법 제64조(재건축사업에서의 매도청구)는 사업시행자로 하여금 조합설립 미동의자에 대한 매도청구 권원을 부여하고 있고, 이 경우 매도청구의 의사표시가 상대에게 도달한 때에 매매계약 성립의 효과를 부여하는 것과 달리 보아야 할 사정이 보이지 않는다.▲ 도시정비법 제73조 제2항은 수용재결과 매도청구소송을 병렬적으로 규정하고 있고, 수용재결에서 보상액은 '수용재결 당시'의 가격을 기준으로 산정하므로, 매도청구권 행사에 따른 매매가액 역시 '매도청구 당시'로 봄이 자연스럽다.▲ 현행 도시정비법 제73조는 분양신청을 하지 않은 자 등을 현금청산 대상자라고 정하고 있지 않고, 사업시행자에게 분양신청을 하지 않은 자 등과의 협의의무, 수용재결신청 또는 매도청구소송제기 의무를 규정하고 있을 뿐인데, 이는 협의 불성립 후 수용재결에 따른 수용이나 매도청구권 행사에 따른 매매계약 성립이 있음을 전제로 한다.다만, 아직까진 대법원의 명시적인 판단은 없다. 그러나 위 논거들은 상당히 설득력이 있다. 따라서 대법원의 판단을 요하는 경우가 생긴다면 이를 지지할 수 있음도 배제할 수는 없을 것이다.매매계약 체결일(감정기준일)이 언제인지에 따라 매매대금은 달라질 수 밖에 없을 것이다. 그렇다고 대법원 판결이 존재하지 않는 현재 무턱대고 소장부본송달일을 기준으로 매매계약 체결일을 주장할 수 만도 없을 것이다. 자칫 기각되는 일이 발생할 위험도 있기 때문이다.그러므로 현재로서는 감정기준일을 ① 분양신청 종료일 다음날과 (매도청구) 소장부본 송달일 이렇게 2개의 날짜로 특정하여 모두 감정기준일로 삼는 방법, ② 감정기일지정 요청 후 감정기일 재판장의 지휘 아래 위 날짜 중 하나를 양 당사자의 다툼없는 사실로 정리하는 방법, ③ 위 날짜 중 하나를 감정기준일로 삼고 감정 후 다툼이 있을 경우 보완감정신청을 통해 다른 날짜를 감정기준일로 하여 감정평가를 받는 방법 등 다양한 방법을 모색할 수 있겠지만, 소송비용의 절감 및 신속한 변론종결을 위해서는 위 ②의 방법으로 진행하는 것이 바람직할 것으로 보인다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사

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2025.02.04
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[머니투데이] 주민제안형 정비계획 입안에 관한 제문제

1.주민제안형 정비계획 입안 제도의 의의정비사업을 진행하기 위해서는 정비계획을 입안하여야 한다. 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다(도시정비법 제8조 제1항). 

 

그런데 정비계획 입안권자가 직권으로 정비계획을 입안하지 않는 경우, 정비사업이 반드시 필요한 지역임에도 불구하고 현실적으로 정비사업을 진행하는 것이 불가능하였고, 이에 기존 도시정비법은 토지등소유자가 직접 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있도록 하였다(도시정비법 제14조 제1항).2. 주민제안형 정비계획 입안 요건토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출하여야 하고(도시정비법 시행령 제12조 제1항), 서울특별시에서 정비계획의 입안을 제안하는 경우 토지등소유자의 60퍼센트 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제10조 제1항).3. 주민제안형 정비계획 입안의 현실적 어려움통상적으로 조합설립추진위원회(이하 '추진위원회') 승인을 득한 후 추진위원회가 협력업체를 선정하고 협력업체로 하여금 초기 정비사업을 진행하도록 한다.추진위원회 승인조차 득하지 못한 경우 현실적으로 협력업체를 선정하는 것은 불가능하다. 그런데, 기존 도시정비법은 정비구역이 지정된 이후에야 추진위원회 승인을 득할 수 있는 것으로 규정하였고, 그로 인해 정비계획의 입안을 제안하기 위해서는 협력업체의 도움 없이 토지등소유자들의 힘으로 정비계획 입안 제안의 요건을 갖추고 정비계획 입안 제안을 위해 필요한 서류들을 마련하여 정비계획의 입안을 제안하여야 하는데, 이는 현실적으로 쉽지가 않다.이에 주민제안형 정비계획 입안 제도의 실효성을 확보하기 위해서 정비계획 입안 제안의 요건을 완화하거나, 관련 법령에 대한 이해가 없는 토지등소유자도 정비계획 입안 제안을 준비할 수 있도록 제도적인 차원에서의 도움이 필요하였다.4. 도시정비법 개정으로 추진위원회도 정비계획 입안 제안 가능2024. 12. 3. 일부개정된 도시정비법에 따라 정비구역이 지정되기 전에도 추진위원회를 구성할 수 있게 되었고, 추진위원회의 조기 구성에 따른 실질적인 효과를 확보하고, 기존 주민제안형 정비계획 입안 제도의 실효성을 확보하기 위해 추진위원회도 정비계획의 입안권자에게 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청할 수 있도록 하였다.5. 정비계획 입안 제안의 효과한편, 정비계획 입안 제안이 법적인 구속력을 갖는지 여부가 문제된다. 정비계획 입안 제안의 요건을 갖추지 못하였음에도 불구하고 해당 제안에 기초하여 이루어진 정비구역지정 처분이 위법한 것인지 여부가 문제되는데, 법원은 토지등소유자의 관할구청장에 대한 정비구역지정입안 제안은 정비구역지정 신청권자인 관할구청장에 대하여 정비구역지정 신청을 촉구하는 의미일 뿐, 관할구청장에 대하여 그 이상의 구속력을 가지는 것이거나 관할구청장이 정비구역지정 신청을 하기 위하여 거쳐야 하는 필수적 요건에 해당하는 것으로 볼 수는 없다고 판시하면서, 정비구역지정 입안 제안이 요건을 갖추지 못한 것이라 하더라도 그러한 사정이 정비구역지정 처분의 위법 여부에 영향을 미칠 수는 없다고 판시하고 있다(서울행정법원 2009. 4. 30.선고 2007구합26278 판결). /글 법무법인 센트로 임형준 변호사

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2025.01.20

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