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[머니투데이] 경매 낙찰, 매각허가결정의 취소 신청
경매는 매각기일, 매각결정기일, 매각허가결정의 확정이라는 일련의 절차를통해 낙찰이 진행된다. 지난 두 번의 칼럼에서는 민사집행법(이하 '법'이라고 한다)이 정하고 있는 요건을 충족한 경우 예외적으로 낙장불입을 막을 수 있다고 하였고, 그 첫 단계로 '매각허가에 대한 이의'를, 두 번째 단계로 '매각허가결정에 대한 이의'를 살펴보았다. 이번에는 그 세 번째 단계로 '매각허가결정의 취소신청'을 알아보겠다. 신청권자매각허가결정의 취소신청을 할 수 있는 주체는 '매수인'이다. 특별한 사정이 없는 한, 잔금지급 의무가 있는 최고가매수신고인을 떠올리면 될 것이다. 신청 시기취소신청은 매각허가결정이 확정된 이후부터 대금 납부일 전까지 할 수 있다. 매각허가결정이 확정된 이후 신청사유가 밝혀진 경우라면, 대금을 모두 납부하여 소유권을 취득하기 전까지 낙장불입으로부터 벗어날 수 있는 기회를 부여하는 것인데 이는 예외적인 경우이므로 아래 신청사유에 해당하는지가 중요하다. 한편 재매각명령이 내려질 경우 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되므로, 매수인으로서는 '재매각명령이 난 이후'에는 매각허가결정의 취소신청을 할 수 없다. 신청사유법 제127조 제1항은 매각허가결정의 취소신청 근거 규정인데, 동 항에서는 법 제121조 제6호에서 규정한 사실을 취소신청 사유로 규정하고 있다. 따라서 "천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실"이 존재하여야 한다. 대법원은 "민사집행법 제121조 제6호에서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우"를 말한다고 판시한 바 있다. 위 조항은 그 사유가 다소 포괄, 추상적으로 규정되어있다고 해석할 여지가 있으므로 구체적인 사유가 이에 포섭되는지 여부는 전문가의 도움을 얻어 판단해볼 필요가 있다. 만약, 매수인으로서 경매목적물의 하자를 발견하여 낙장불입을 면하고자 한다면 ① 매각허가에 대한 이의(매각기일 이후 매각결정기일 이전), ② 매각허가결정에 대한 이의(처분을 고지받은 날부터 7일 이내), ③ 매각허가결정의 취소신청(매각허가결정의 확정 뒤 대금을 낼 때까지)을 반드시 검토해보길 바란다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사(대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사) 

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2024.03.19
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[하우징헤럴드] 다물권자 거래와 양도인의 단독조합원 지위

[하우징헤럴드] 서울의 한 재개발구역에서 갑이 2006년 A건물을 매수했는데 2008년 조합설립인가가 났다. 그 후 갑은 2016년 을로부터 같은 재개발구역 내에 있는 B건물을 매수했고, 2017년 A건물을 병에게 매도했다.

이와 같이 갑이 조합설립인가 후에 여러 개의 부동산을 소유한 이른바 ‘다물권자’가 되었다가 그중 일부 부동산을 매도하여 수인이 소유하게 되었을 경우, 양도인인 갑에게 단독조합원 지위가 인정될 수 있을까? 아니면 갑과 병에게 1인의 공동조합원의 지위가 인정될까?

도시정비법 제39조 제1항 제3호는 원칙적으로 조합원은 토지등소유자로 하되, 예외적으로 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는, 그 여러 명을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

얼핏 보면 위 사안에서 갑이 조합설립인가 후에 여러 개의 부동산을 소유하고 있다가 그 중 A건물을 병에게 매도하여 여러 명이 소유하게 되었기 때문에, 갑과 병을 대표하는 1인의 조합원 지위만 인정되어야 하는 것으로 보인다. 조합도 갑과 병에게 1인의 조합원지위만 인정된다는 전제로 관리처분계획을 수립했다.

이에 대해 갑은, 도시정비법 제39조 제1항 제3호 규정은 ‘조합설립인가 후의 조합원 수 증가’를 방지하기 위한 목적 범위 내에서 제한적으로 해석해야 한다며 소송을 제기했다.

갑은 소송에서 재개발조합에 대한 조합설립인가 당시에는 A건물과 B건물을 서로 다른 사람이 소유하고 있었기 때문에 각각 조합원 지위(2인)가 인정됐고, 그 이후 갑이 A건물을 병에게 매도했다고 하여 조합설립인가 당시와 비교해 조합원 숫자에 변동이 없으므로 갑에게 단독조합원 지위가 인정돼야 한다고 주장했다.

이에 대해 서울행정법원과 서울고등법원은 갑의 손을 들어주었다. 법원은 “도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터’는 ‘조합설립인가 후 조합설립인가 시점부터 1명이었던 토지등소유자로부터’로 제한적으로 해석하여, 조합설립인가 시점을 기준으로 조합원 수가 늘어나지 않은 경우에는 위 규정이 적용되지 않는다고 봄이 타당하다”라고 판시했다.

조합설립인가 당시에는 A건물만 소유해 다주택자가 아니었던 갑이, 이후 다른 건물을 양수한 후 종전에 소유하던 위 A건물을 양도함에 따라 조합설립인가일 기준 조합원 수(2명)의 증가를 초래하지 않은 이 사건 사안에 대하여는 위 규정이 적용되지 않으므로, 도시정비법 제39조 제1항 본문에 따라 갑에게는 단독조합원 지위가 인정된다는 취지로 판결한 것이다. 위 판결은 2023년 심리불속행 기각으로 확정됐다.

이 사안에서 법원은 도시정비법 제39조 제1항 제3호 규정이 ‘조합설립인가’ 시점을 기준으로 하여 조합원의 숫자를 고정시키기 위한 취지에서 도입된 규정이라는 점 등을 강조했다. 즉, 위 규정은 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 것이며, 나아가 조합설립인가 후 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 조합원의 수가 늘어나는 것을 방지하기 위한 목적에서 도입된 것이다.

결국 갑과 병에게 단독조합원 지위를 인정한다고 하더라도 조합원 숫자가 증가되는 것이 아니고 사업성 저하방지 또는 조합원의 재산권 보호라는 도시정비법 취지에 반하지 않는다.

한편, 2023년 대법원은 조합설립인가 시점에 다주택자였던 1명의 토지등소유자로부터 물권양도가 이루어져 조합원 수 자체가 증가한 사안에서는 양도인과 양수인 합하여 1인의 조합원 지위가 인정된다고 판시한 바 있다. 위 대법원 판결과 본 사안이 서로 사실관계를 달리하는 것이므로 법리가 충돌되는 판결은 아니라고 해석된다.

김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로

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2024.03.13
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[종합시사매거진] 경매 낙찰과 부동산 명도, 치밀한 준비가 필요하다

법무법인 센트로 김정우 대표변호사

몇 해 전까지만 해도 ‘영끌’이라는 단어가 뜨거운 유행어 중의 하나였다. 영끌해서 집을 사지 않는 사람들이 오히려 바보취급을 당하기도 했다. 그러나 최근에는 ‘영끌’이라는 단어가 완전히 사라졌다. 고물가와 고금리 속에 건설경기와 분양시장이 얼어붙고, 부동산 시장도 얼어 붙고 있다. ‘영끌’로 샀던 부동산에 대한 대출이자를 감당하지 못해, 경매로 나오는 물건이 점점 늘어나고 있다. 그러다보니 최근 부동산 경매시장이 다시 들썩이고 있고, 필자의 사무실로 경매사건을 문의하는 의뢰인도 부쩍 늘었다.

부동산 투자와 관련하여 ‘경매’ 분야에 대하여 많은 사람들이 관심을 가지고는 있지만, 쉽게 접근하지 못하는 분야이기도 하다. 경매에 나온 물건에 대한 권리분석과 현장조사, 투자가치 판단, 감정가와 시가 및 입찰가격에 대한 고민 등 신경을 써야 할 부분이 한두 가지가 아니다. 단돈 몇 십만 원 차이로 패찰하는 경우도 부지기수다.

특히 낙찰된 이후에, 해당 부동산을 점유하고 있는 소유자나 임차인 또는 유치권자 등이 있을 경우, 낙찰인이 직접 그들을 내보내야 하는 문제가 있다. 치열한 입찰 경쟁을 뚫고 낙찰을 받았다고 마냥 좋아할 것이 아니다. 만약 점 찍어둔 물건이 있다고 한다면, 낙찰을 받기 전부터 치밀하게 점유자 명도를 위하여 준비하는 것이 좋다. 점유자 명도는 통상 두가지 방법으로 진행한다. 첫 번째는 협상이다. 그리고 협상이 되지 않을 경우에 대비하여 두 번째로 법적인 조치, 즉 부동산 인도명령신청 또는 부동산 인도소송이 그것이다.

경매 부동산 인도받기, 세심한 준비와 협상전략이 필요하다.

‘부동산 명도, 인도’라고 하면 의뢰인들은 통상 ‘소송’ 등 법적인 방법을 가장 먼저 떠올린다. 즉, 법원 집행관들이 들어와서 강제로 끌어내는 것을 상상한다. 그러나 경매 부동산 점유자로부터 해당 부동산을 인도받는데 있어서 법적인 것보다 우선적으로 검토할 것이 바로 점유자의 자발적인 인도이다. 이를 위하여 점유자가 누구인지, 그리고 점유자가 원하는 것이 무엇인지를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 경매사건을 처리하다 보면, 경매 대상 부동산에는 대부분 채무자인 소유자 또는 임차인이 거주를 하고 있다.

이들은 대부분 인도, 즉 이사해야 한다는 사실에 대해서 잘 알고 있다. 다만, 이사를 하는데 있어서 소정의 이사비와 이사 기간을 필요로 한다. 강제집행을 하는데 있어서도 낙찰인이 먼저 비용을 부담해야 하는데, 차라리 그 비용을 이사비 명목으로 주고 또 이사기간도 적절히 협의를 보면 원만하게 인도를 마무리할 수도 있다. 법적인 조치보다 세심한 배려와 영리한 협상을 통해서 명도를 마무리하는 것이 낙찰인의 입장에서 경제적으로나 시간적으로 이익이 되는 경우가 많다. 필자도 부동산에 대한 명도를 수임할 경우, 변호사로서의 협상력을 발휘하여 사건을 원만히 처리하는 경우가 많았고, 이때 소송의 방법으로 처리하는 것보다 의뢰인들의 만족도도 더욱 높았다.

합의서에 이사 시기와 위약금 등을 반드시 기재하는 것이 좋다.

협의가 될 경우 그 다음 단계로 중요한 것이 합의서를 ‘잘’ 작성하는 것이다. 이때 합의서에 들어갈 내용은 ① 명도대상 부동산, ② 명도 시기를 잘 기재해야 한다. 이와 더불어 이사비에 대해서도 협의가 되었을 경우에는 이사비 지급 내용도 기재를 하는데 통상 ③ 이사를 완료한 ‘이후’에 이사비를 지급한다는 내용으로 구성한다. 그래야 이사비를 받기 위하여 점유자가 서둘러 이사를 마무리 하게 된다. 또한 만일에 대비하여 ④ 이사 거부시 위약벌 규정 및 임차료 상당의 부당이득 조항도 포함하는 것이 좋다. 특히 임차료는 기존과 동일한 금액이 아니라 기존 대비 4 ~ 5배 정도 높은 금액으로 약정하는 것을 추천한다. 그래야 점유자도 비싼 임차료를 내지 않기 위해서 서둘러서 다른 곳을 찾게 된다. 마지막으로 ⑤ 합의서에는 반드시 당사자를 특정할 수 있도록 신분증을 첨부하는 것이 좋다. 인감증명서를 첨부하는 것도 좋다. 만약 상가라면 사업자등록증을 첨부해야 점유자 특정에 유리하다.

성공적으로 협상이 되었다고 하더라도 그 내용을 합의서에 명확하게 기재하지 않을 경우, 낙찰인 입장에서 불필요한 법적 분쟁에 휘말릴 수도 있다. 협상을 할 때는 세심하게 진행하고, 최종적으로 합의서를 작성할 때는 신중하게 협의 내용이 모두 포함될 수 있도록 꼼꼼하게 기재해야 한다. 경매 전문 변호사에게 의뢰하면 이런 부분까지 문제없이 해결할 수 있다.

협상이 되어도 부동산 인도명령 결정문을 반드시 받아두자

점유자와 합의가 되었는데 굳이 부동산인도명령을 받아 놓을 필요가 있겠냐고 반문하는 의뢰인들도 많다. 그러나 이는 잘못된 생각이다. 합의서를 작성했다고 하더라도, 점유자가 일방적으로 합의를 파기하거나 또는 불가피한 사정으로 이사를 거부할 수도 있기 때문이다. 따라서 점유자와의 좋은 내용으로 합의서를 작성했다고 하더라도 반드시 부동산 인도명령신청을 해 놓고 결정문까지 받아 놓는 것이 좋다.

부동산인도명령신청은 매각대금을 내고 즉시 신청하는 것이 좋다. 명도협상이 되지 않았다면 더욱 신속하게 인도명령신청을 하는 것이 필요하다. 법원에서 인도명령이 떨어지면 법원 집행관이 계고장을 붙여 놓는데, 법원의 강제집행 계고장이 붙는 것 자체가 점유자에게 일정한 부담이 될 수 있고, 계고장 때문에 오히려 협상이 잘 마무리되는 경우도 필자는 종종 보아 왔다.

한편, 부동산 인도명령신청이 불가능한 경우도 있다. 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자에 대해서는 인도명령신청으로 해결이 안되고, 명도소송을 제기하는 방법으로 진행해야 한다.

경매 부동산 명도에 대해서 막연한 두려움을 가질 필요는 없다. 경매 전문 변호사의 도움을 받으면 생각보다 손쉽게 부동산을 인도받을 수 있다.

※ 김정우 변호사는 대한변호사협회에 경매 전문 변호사로 등록되어 있다. 대한변호사협회에 등록된 국내 변호사는 총 34,000여명이며, 그 중 경매 전문으로 등록된 변호사는 모두 14명이다.

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2024.03.12

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