재건축, 재개발 정비사업의 근거 법령인 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')은 조합의 비전문성을 보완하고 사업추진의 효율성을 도모하기 위해 정비사업에 관한 전문지식을 갖춘 인력의 도움을 받을 수 있도록 정비사업전문관리업제도를 도입하였고, 실제 현장에서 정비사업관리업자(이하 '정비업체')가 중요한 역할을 수행한다. 

그런데, 간혹 정비업체의 업무 수행에 불만이 있는 조합이 정비업체와의 계약 해지 안건에 관한 조합 내부 의결을 득한 후, 정비업체에게 일방적으로 계약 해지를 통보하는 경우가 있다. 이 경우 계약이 유효하게 해지되었다고 볼 수 있을까.조합, 조합과 정비사업전문관리용역 계약을 체결한 정비업체의 관계는 위임으로 보고, 조합과 정비업체의 관계에 관하여 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용한다(도시정비법 제104조).민법은 위임계약을 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다고 규정하면서, 다만 당사자 일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다고 규정한다(민법 제689조). 위임계약은 무상이 원칙인 바(민법 제686조 제1항), 위임인과 수임인이 위임계약에 구속되지 않도록 하고자 상호해지의 자유를 인정하되, 불리한 시기에 귀책사유 없이 해지당한 당사자의 구제를 위한 장치를 마련해 둔 것으로 볼 수 있다.다만, 법원은 위임계약의 상호해지의 자유에 관한 민법 규정을 임의규정으로 보고, 당사자의 약정에 의해 그 적용을 배제하거나 그 내용을 달리 정할 수 있는 것으로 보고 있다. 위임계약의 당사자가 거래의 안전, 법적안정성 등을 위해 당사자가 약정한 해지 사유가 발생한 경우에만 약정한 절차에 따라 계약을 해지할 수 있도록 정할 수 있다는 것이다.재건축, 재개발 정비사업 현장에서 조합과 정비업체 사이의 위임계약을 아무런 제한 없이 상호해지 할 수 있다고 한다면, 업무의 연속성이 사업의 속도에 직접적인 영향을 미치고, 정비업체를 새로이 선정하는 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생하는 정비사업의 특성 상 조합 사업의 정상적인 진행에 악영향을 미칠 것이 자명한 바, 거래의 안전, 법적안정성 등을 위해 조합과 정비업체가 정비사업전문관리용역 계약 상 계약 해지 사유와 계약 해지 절차를 상호 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 위 계약에서 정한 해지사유와 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없다고 봄이 타당하다.같은 취지에서 대법원은 조합과 정비업체 사이 위임계약이 해지되었는지 여부가 문제된 사안에서 '당사자가 위임계약을 체결하면서 민법 제689조 제1항, 제2항에 규정된 바와 다른 내용으로 해지사유 및 절차, 손해배상책임 등을 정하였다면, 민법 제689조 제1항, 제2항이 이러한 약정과는 별개 독립적으로 적용된다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 약정에서 정한 해지사유 및 절차에 의하지 않고는 계약을 해지할 수 없고, 손해배상책임에 관한 당사자 간 법률관계도 약정이 정한 바에 의하여 규율된다고 봄이 타당하다'고 판시한 바 있다. /글 법무법인 센트로 임형준 변호사

원문보기 : https://n.news.naver.com/article/008/0005222615?lfrom=kakao

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[하우징헤럴드] 최근 재건축구역의 현금청산자와 관련하여 각급 법원에서 상반된 판결이 잇따르고 있다. 

특히 2023년 부산고등법원과 2024년 수원고등법원이 각각 확정한 판결은, 같은 도시정비법 제73조를 두고 재건축 현금청산자에 대한 매도청구 시 매매계약 성립 시점에 대해 전혀 다른 해석을 제시함으로써, 법률 실무뿐 아니라 현장에서도 큰 혼선을 야기하고 있다.▲부산고등법원 vs 수원고등법원 대립된 해석부산고등법원(2023나50649)은 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대해 매도청구를 했을 때, 그 매매계약 성립 시점을 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’로 보았다. 이는 매도청구권의 법적 성격이 형성권이라는 점에 기초한 해석이다. 또한 도시정비법 제73조에 명시된 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권행사의 법률효과를 고려한 것으로 보인다. 반면 수원고등법원(2023나18306)은 여전히 기존 대법원(2010다73215)의 입장을 주요 근거로 삼아, 청산금 지급의무가 발생하는 시기와 매매계약 성립 시점을 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’로 해석했다. 이 판결은 현금청산의 목적물 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이라는 기존 대법원의 해석을 그대로 유지한 것이다. ▲입법 부재의 결과, 조합과 현금청산자 모두에게 혼란현행 도시정비법 제73조는 현금청산자에 대한 매도청구권을 규정하고 있지만, 그에 따른 매매계약 성립 시점은 명시하고 있지 않다. 이로 인해 각 법원은 개별 사건마다 입법의 공백을 해석으로 메우고 있고, 그 결과 서로 다른 판단이 내려지고 있는 실정이다.이와 같은 판례의 불일치는 조합과 청산자 모두에게 심각한 법적 불확실성을 초래한다. 예컨대 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’과 ‘매도청구 의사표시 도달일’은 서로 1년 이상의 시간 차이가 날 수 있으며, 이는 부동산가격 변동이 큰 시기에는 청산금액에 막대한 영향을 미칠 수 있다.현금청산금 산정의 기준 시점이 명확하지 않을 경우, 청산자는 부당하게 과소 또는 과대 청산을 받을 수 있고, 조합은 예측할 수 없는 추가 비용을 부담하게 될 우려가 있다. 나아가 감정평가 기준일이 다툼이 되어 소송이 장기화되면, 재건축 사업 전체의 지연으로 이어질 수도 있다.▲도시정비법 개정 필요성–법적 안정성 확보를 위한 과제이러한 혼란을 근본적으로 해결하기 위해서는 도시정비법 제73조에 매도청구에 따른 매매계약 성립 시점을 명확히 규정할 필요가 있다. 예컨대 ‘분양신청기간 종료일 다음날’ 또는 ‘매도청구 의사표시가 도달한 날’을 기준일로 정해 명문화하는 방식이 가능할 것이다. 이처럼 법적 기준을 명확히 설정함으로써, 재건축 정비사업을 둘러싼 불필요한 법적 분쟁과 실무 혼선을 줄이고, 사업의 예측 가능성과 법적 안정성을 제고할 수 있다.재건축 정비사업은 수많은 이해관계자가 얽힌 복잡한 절차를 수반한다. 이러한 구조 속에서 법률관계는 더욱 명확하고 안정적이어야 한다. 따라서 조속히 도시정비법을 개정하여, 재건축 구역 내 현금청산자에 대한 매도청구 및 매매계약 성립 시점을 법률상 분명히 규정함으로써, 조합과 청산자 모두의 법적 안정성을 확보해야 할 것이다.김정우 대표변호사/법무법인 센트로원문보기  : https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50366

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재개발·재건축 도시정비사업은 일정 단계마다 조합원 또는 토지등소유자가 사업에 계속 참여할 것인지 여부를 결정하도록 한다. 그 과정에서 사업에 참여하지 않기로 한 자는 '현금청산자'가 되어 사업에서 이탈하게 된다.하지만 이러한 이탈은 곧바로 권리 포기를 의미하지 않으며, 오히려 적절한 법적 대응과 권리 주장을 통해 실질적 보상을 극대화할 수 있는 출발점이 된다.

1. 현금청산자는 누구인가?재건축의 경우 ① 조합설립에 동의하지 아니한 자, ② 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함), 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 된다.다만, 재건축과 달리, 재개발은 강제가입제이므로 조합설립에 동의하지 않더라도 조합설립이 되면 조합원이 된다. 따라서 재개발은 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함)와 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 되며, 조합설립 미동의만으로는 현금청산자가 될 수 없다.2. 현금청산의 절차 및 기준일재개발은 토지보상법을 준용하는바 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 하고, 협의불성립 시 60일 이내 수용재결을 신청하게 되며, 보상금 공탁시 수용재결서에 명시된 수용개시일에 소유권이 사업시행자에게 이전된다. 보상금 산정 기준일은 수용재결일이며 개발이익은 제외된다.보상금액에 불복하는 현금청산자는 이의신청하거나 행정소송을 제기할 수 있는데, 일반적으로는 협의, 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 보상금증액소송 순으로 진행한다.재건축의 경우 조합설립 미동의자에 대해서는 사업시행계획인가고시일로부터 30일 이내에 조합설립 동의여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 이내에 회답이 없는 경우 미동의로 간주하고 2개월 이내에 매도청구소송을 제기한다.분양미신청자의 경우에는 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의하고, 협의 불성립시 60일 이내 민사상 매도청구소송을 제기하여야 한다.재개발과 달리, 재건축은 민사소송(매도청구소송)에 의하고, 민사법원에서 지정한 감정인의 시가 감정을 통하여 매매대금(보상금)을 정하게 되며 이때 시가는 개발이익을 포함한다. 매매대금(보상금) 산정 기준일은 조합설립 미동의자의 경우 소장부본 송달일로 본다. 분양미신청자의 경우 종래 분양신청마감일 다음날로 보았으나 현재는 분양미신청자의 경우에도 소장부본 송달일로 보는 것이 타당하다. 소장 부본 송달일로 볼 경우 부동산 경기가 하락하지 않는 이상 매매대금이 보다 더 증액될 가능성이 있다는 장점이 있다.이처럼 재개발과 재건축은 절차뿐만 아니라 보상금 산정기준에도 큰 차이가 있다.3. 감정평가의 중요성과 대응 요령현금청산자의 보상금은 감정평가 결과에 따라 결정되므로, 감정기준일, 개발이익 포함 여부를 미리 점검하고, 법원 감정을 유리하게 유도할 수 있는 여러 사전 대응이 필수적이다.4. 주거이전비, 이사비, 영업보상 등 쟁점재개발 현금청산자는 토지보상법이 준용되어 요건에 해당한다면 주거이전비, 이사비, 영업보상 가능하다. 만약 주거이전비 등이 보상이 이루어지지 않은 경우에는 명도의무도 발생하지 않고 나아가 손해배상이나 부당이득반환의무도 발생하지 않는다는 것이 대법원 판례이다.그러나 재건축 현금청산자의 경우에는 토지보상법이 준용되지 않아, 주거이전비 등 보상이 이루어지지 않는다. 헌법재판소 역시 재건축 영업세입자에 관하여 영업보상을 하지 않는 현행법이 헌법에 합치된다고 결정한바 있다. 이에 대해서는 입법적인 보완이 필요하다고 본다.5. 전략적 선택: 현금청산을 택할 것인가?재건축의 경우 조합 설립에 동의하지 않더라도 분양신청을 통해 다시 조합원이 될 수 있고, (재건축, 재개발 불문) 조합설립에 동의한 자라고 하더라도 분양신청을 포기하거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 다시 사업에서 이탈할 수 있다.이처럼 재개발·재건축 현장에서는 자신의 상황에 따라 조합원 분양과 현금청산 및 보상 극대화 중 선택이 가능하다.재개발·재건축 구역에서 '현금청산'은 정비사업으로부터의 명예로운 퇴장이며, 합리적 보상과 권리 실현의 기회이다. 그러나 그 결과는 전적으로 초기 전략과 절차적 대응의 정교함에 달려 있다.현금청산은 단순한 부동산 문제가 아닌, 도시정비법·토지보상법이 교차하는 고도의 영역이므로, 반드시 경험 있는 전문가의 조력을 받아 대응할 것을 권유한다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

​원본 기사 : https://n.news.naver.com/article/008/0005218118?lfrom=kakao 

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