[여성소비자신문] 세대주 자격을 상실한 지역주택조합 조합원은 조합가입계약을 해지하지 않아도 조합원 자격을 상실한다.

지역주택조합의 조합원은 조합설립인가 신청일(주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우 신청일 1년 전의 날)부터 조합주택의 입주 가능일까지 세대주 자격을 유지해야 한다(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목).

조합원 지위를 상속받는 경우나 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장, 군수, 구청장이 인정하는 경우 예외적으로 조합원 자격을 인정하고 있으나(주택법 시행령 제21조 제2항), 그 외의 경우에는 세대주 자격을 유지해야 한다.

한편, 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인 바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없다(대법원 2020다2XXXXX 판결).

따라서 세대주 자격을 상실한 조합원은 조합가입계약을 해지하지 않더라도 주택법 내지 그 시행령에서 규정한 조합원 자격 요건을 결하여 당연히 조합원 자격을 상실하는 것으로 보아야 한다.

같은 취지에서 대법원은 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격을 상실한 이는 조합가입계약을 해지하지 않았다고 하더라도 조합원 자격 내지 지위를 유지할 수 없다고 판시하였다(대법원 2020다2XXXXX 판결).

세대주 자격 상실한 지역주택조합 조합원은 조합가입계약서 내지 조합규약에서 정한 바에 따라 납부한 분담금 반환받을 수 있어

통상의 지역주택조합에서는 조합가입계약서 내지 조합규약에 ‘조합원이 조합원 자격을 상실하였을 때 납부한 분담금 중 일정 비용을 공제한 나머지를 반환’하도록 규정하고 있다.

조합에 따라 업무대행비만을 공제하는 경우도 있고 업무대행비 외에 총 분담금의 10%에 이르는 위약금까지 공제하는 경우도 있으며, 조합마다 공제하는 업무대행비의 금액이 다르니 구체적으로 공제되는 금액이 얼마인지는 조합가입계약서 등을 통해 확인해야 한다.

즉, 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격을 상실한 자는 납부한 분담금 중 조합가입계약서 등에서 구체적으로 정한 비용을 공제한 나머지 분담금을 반환받을 수 있다.

고의로 세대주 자격 상실한 지역주택조합 조합원도 분담금을 반환받을 수 있어

조합가입계약 자체에 취소 내지 해제 사유가 있는 경우 계약 자체를 취소 내지 해제하고 납부한 분담금 전액의 반환을 구할 수 있지만, 계약 자체에 별다른 문제가 없고 심지어 계약서 내지 규약에 임의탈퇴 자체를 금지하고 있는 경우 분담금을 돌려받기 쉽지 않다.

이러한 경우 세대주를 다른 가족으로 변경하여 고의로 세대주 자격을 상실하기도 하는데, 고의로 세대주 자격을 상실한 자도 납부한 분담금을 반환받을 수 있는지 여부가 문제된다.

지역주택조합의 조합원이 세대주 자격을 유지해야할 의무를 부담한다고 볼 근거가 없고, 세대주 자격을 상실하게 된 경위에 따라 조합원 자격 인정 여부를 달리 판단할 근거는 더더욱 없으며, 세대주 자격을 고의로 상실한 것인지 여부를 판단하는 것도 현실적으로 불가능한 바, 고의로 세대주 자격을 상실한 조합원이라 하더라도 조합원 자격을 상실하고 조합가입계약서 등에서 정한 바에 따른 분담금을 반환받을 수 있다고 보아야 한다.

같은 취지에서 울산지방법원 역시 고의로 세대주 자격을 상실한 자가 조합에 대해 분담금 반환을 구한 사안에서, 이러한 청구가 조합원들에 대한 신의를 저버리고 잔존 조합원들에게 손해를 부담시키는 행위로 신의성실의 원칙에 반한다는 조합의 항변을 배척한 바 있다(울산지방법원 2018가단7XXXX 판결).

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본지 칼럼 [법1] '조상 땅 찾기란 무엇인가'와 [법2] 조상 땅 찾기..." 토지 및 임야조사부 활용 '중요', [법3] 조상 땅 찾기, "조상 땅 찾기 소송... 소유권 입증이 관건", [법4] 조상 땅 찾기... 농지개혁법과 조상 땅 상환, [법5] 조상 땅 찾기, 무주부동산과 진정한 소유자의 권리행사, [법6] 조상 땅 찾기, 부동산 권리 추정력을 인정해 줄 수 있는 자료, [법7] 조상 땅 찾기, 조상 땅 찾기에 도움이 되는 자료들에 이은 칼럼이다. 오늘은 조상 땅 찾기에서 선결적으로 확인해야 할 '상속'에 관하여 알아보겠다.

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이희창 변호사/사진제공=법무법인 센트로

1. 실정법(민법) vs 관습법

상속은, 피상속인이 사망할 당시에 적용되는 상속에 관한 법에 따라 규율된다. 우리 민법은 1958. 2. 22.제정되어 1960. 1. 1. 시행되었는 바, 따라서 피상속인이 1960. 1. 1. 이후 사망한 경우 실정법인 민법에 따라 상속순위 및 상속분이 정해진다. 다만, 피상속인이 1960. 1. 1. 이전에 사망했을 경우에는 상속에 관한 관습법의 적용을 받게 된다. 참고로, 관습법이란 사회의 거듭된 관행으로 생성한 사회생활규범이 사회의 법적 확신과 인식에 의하여 법적 규범으로 승인·강행되기에 이른 것을 말한다.

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2. 1960. 1. 1. 시행 민법에 따른 상속분

먼저, 1960. 1. 1.부터 1978. 12. 31.까지 시행되었던 민법의 규정에 의하면, 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 '균분'으로 하고, 재산상속인이 동시에 호주상속을 할 경우에는 상속분은 그 고유의 상속분의 5할을 가산한다.

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한편 여자의 상속분은 '남자의 상속분의 2분의 1'로 한다. 다만, 동일가적 내에 없는 여자의 상속분은 '남자의 상속분의 4분의 1'로 한다. 그리고 피상속인의 처의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 '남자의 상속분의 2분의 1'로 하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 '남자의 상속분과 균분'으로 한다.

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3. 1979. 1. 1. 시행 민법에 따른 상속분

1979. 1. 1.부터 1990. 12. 31.까지 시행되었던 민법의 규정에 의하면, 1960. 1. 1. 시행 민법과 '마찬가지로' 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 '균분'으로 하고, 재산상속인이 동시에 호주상속을 할 경우에는 상속분은 그 고유의 상속분의 5할을 가산하며, 동일가적 내에 없는 여자의 상속분은 '남자의 상속분의 4분의 1로' 한다.

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피상속인의 처의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 '동일가적 내에 있는 직계비속의 상속분의 5할을 가산'하고 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 '직계존속의 상속분의 5할을 가산'한다.

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4. 1991. 1. 1. 시행 민법에 따른 상속분

1991. 1. 1.부터 현재까지 시행중인 민법의 규정에 의하면, 동순위의 상속인이 수인인 때에는 그 상속분은 '균분'으로 하고, 피상속인의 배우자의 상속분은 직계비속과 공동으로 상속하는 때에는 '직계비속의 상속분의 5할을 가산'하고, 직계존속과 공동으로 상속하는 때에는 '직계존속의 상속분의 5할'을 가산한다.

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5. 조선민사령에 따른 관습의 적용

1912. 4. 1. 시행되었던 조선민사령은 제11조 제1항은 "상속에 관한 규정은 조선인에게 이를 적용하지 아니한다."고 규정하면서, 제2항에서 "조선인에 관한 전항의 사항에 대하여는 관습에 의한다."고 하였고, 1943. 6. 10. 시행되었던 조선민사령 역시 제11조 제1항에서 "조선인의 친족 및 상속에 관하여는 별도의 규정이 있는 것을 제외하고, 제1조의 법률에 의하지 아니하고 관습에 의한다."고 규정하였는 바, 민법이 시행되기 이전의 조선민사령의 적용을 받던 일제강점기 하 상속에 관하여는 사망당시의 관습(법)에 따라 규율이 되었다.

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6. 관습법에 따른 상속순위 등

조상 땅을 찾을 때, 관습법은 필수적으로 알아두어야 할 중요한 사항이다. 예컨대, 피상속인이 증조부, 고조부일 경우 1960. 1. 1. 이전 사망한 경우가 많으므로, 조선후기 내지 일제강점기 하 적용되었던 관습법의 내용을 살펴 아는 것은 매우 중요하다. 한편, 관습법은 법원(법원)으로서 법령에 저촉되지 아니하는 한 법칙으로서의 효력이 있는 것이고, 또 사회의 거듭된 관행으로 생성한 어떤 사회생활규범이 법적 규범으로 승인되기에 이르렀다고 하기 위하여는 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 반하지 아니하는 것으로서 정당성과 합리성이 있다고 인정될 수 있는 것이어야 하고, 그렇지 아니한 사회생활규범은 비록 그것이 사회의 거듭된 관행으로 생성된 것이라고 할지라도 이를 법적 규범으로 삼아 관습법으로서의 효력을 인정할 수 없다.

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실제, 헌법재판소의 확인을 통해 관습의 내용이 정정된 경우도 존재하기 때문이다. 상속에 관한 관습의 구체적인 내용은 다음 시간에 살펴보도록 하겠다. /글 법무법인 센트로 이희창 변호사

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여러 명이 종전 자산의 소유권 소유하거나 한 세대에 속하면 단 한 명만 인정

[법으로 읽는 부동산]

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재개발·재건축 사업은 해당 구역 내 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 돼 ‘조합원 분양’을 받아 그에 따른 경제적 이익을 얻는 것이 궁극적인 사업의 목적이라고 볼 수 있다.

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‘조합원’은 조합의 구성원으로서 분양권(조합원 입주권)을 가지는데 도시정비법은 투기 세력의 유입을 방지하기 위한 여러 가지 제한을 두고 있다. 가장 대표적인 조항은 도시정비법 제39조 제1항이다. ‘조합원은 토지등소유자로 하되 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있다.

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원칙적으로 토지등소유자 1명을 조합원 1명으로 보되 여러 명이 종전 자산의 소유권을 공유하고 있는 경우(1호), 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우(2호), 조합 설립 인가 후 1명의 토지등소유자에게 종전 자산의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우(3호)에는 그 여러 명의 토지등소유자일지라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.

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도시정비법 시행령에서는 사업 시행자는 정비구역의 토지등소유자에게 신주택을 분양하되 지상권자는 분양 대상에서 제외하도록 규정하고 있다. 즉 지상권자는 토지등소유자와 조합원에는 해당하나 분양권자에는 해당하지 않는 것이다.

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도시정비법에서는 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하고 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 규정하고 있다. 이를 ‘1주택 공급 원칙’이라고도 한다.

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이와 관련해 문제가 된 두 가지 사례를 소개한다. 한 사례는 같은 세대인 갑·을이 A토지·B토지를 각자 소유하고 있었는데 조합 설립 인가 이후 을이 자신이 소유한 B토지를 (같은 세대가 아닌) 제3자에게 매도한 경우에 갑과 제3자가 1명의 조합원이 되는지 아니면 제3자도 별도의 1명의 조합원이 되는지 여부다.

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이에 대해 서울행정법원은 위 제3자의 단독 조합원 지위를 부정했지만 서울고등법원은 1인의 토지등소유자와 1세대의 토지등소유자의 개념을 명확히 구별해 사용하고 있는 바 법 제39조 제1항 제3호의‘1인의 토지등소유자’에 ‘1세대의 토지등소유자’가 포함된다고 확장해 해석하기는 무리가 있다고 봤다. 따라서 제3자에게 단독 조합원 지위를 인정했고 현재 대법원에 계류 중이다.

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또 다른 사례로는 갑이 재개발 구역 내 A토지, B토지를 소유하고 있었는데 조합 설립 인가 이후 B토지는 을에게 매도한 경우 갑, 을을 합해 분양권이 1개인지 갑, 을이 각자 단독 분양권을 가지는 것인지 여부다. 대부분의 하급심과 정비업계는 갑과 을을 합해 1개의 분양권을 가진다고 봤다.

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하지만 광주고등법원은 분양 대상자를 토지등소유자로 규정하고 있는 바 조합원의 수와 분양 대상자의 수가 반드시 일치하지 않는다는 이유로 각자 단독 분양권을 가져야 한다고 판시했고 대법원에서 심리 불속행 기각 판결로 확정돼 큰 파장을 일으킨 바 있다.

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그런데 비슷한 시기에 부산고등법원은 기존 실무례와 동일하게 1개의 분양권을 가진다고 판시해 정비업계는 큰 혼란에 빠진 바 있었다.

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대법원은 2월 23일 위 사례에 관해 명확한 방침을 내놓았다.

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이른바 ‘부산 온천4구역 사건’에서 “도시정비법 제39조 및 제76조 제1항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양 대상 자격도 제한함으로써 투기 세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다. 따라서 재개발 사업 조합 설립 인가 후 1인의 토지등소유자에게 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양 대상자 지위를 가진다고 봐야 한다”고 판시해 갑과 을이 합해 1개의 분양권을 가진다고 봤다.

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재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라 관련 규정의 해석에 관해서도 여러 법원이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률 전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방·해결하는 것이 그 무엇보다 중요하다.

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