지난해 11월, 국토교통부 규제지역 해제 발표된지 얼마 지나지 않아 서울까지 규제지역이 해제되면서 부동산 시장의 침체가 가속화되고 있다. 공사를 끝내 입주를 앞두고 있는 곳뿐만 아니라 한참 일반분양이 이루어져야 하는 사업구역마저도 쏟아지는 공급 물량에 점차 사업성이 악화되는 듯 하여 조합원들은 불안하기만 하다.

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과거 없어서 못사는 분양권이었는데 한창 사업을 진행하는 재건축·재개발 구역 내의 조합원들은 차라리 팔고 나가겠다고 하는 경우가 증가하는 것을 보면, 너도 나도 부동산 투자에 영끌까지 했던 것이 불과 얼마 전인데 순식간에 식어버린 부동산 시장이 당황스러울 뿐이다.

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수년 전 서울의 한 재개발구역은 늘어난 공사비를 받지 못한 시공자가 유치권을 행사하여 입주를 앞두고 있는 조합원들에게 추가부담금을 내지 않으면 열쇠를 주지 않아 입주를 하지 못한 경우가 있었는데, 또 다시 그런 상황이 벌어질 것만 같아 보인다. 공사비 증액은 막을 수 없는 것인가?

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지분제 사업방식의 경우와 달리 도급제 사업방식에 의할 때 재건축이든 재개발이든 사업 과정을 살펴보면 사업구조상 공사비를 계약 당시에 확정하는 것은 굉장히 어렵다. 조합은 시공자를 선정하고, 공사계약을 체결하여야 하는데, 시공자 선정 후 실제 착공하기까지 상당한 기간이 소요되기 때문이다. 재개발구역의 경우 법 개정으로 사업시행계획인가를 받은 이후 시공자를 선정하도록 하여 그 간격이 줄어들었다고 볼 수도 있지만, 사업시행계획인가를 받은 후 분양신청 절차를 거쳐 관리처분계획인가를 받고 이주 및 철거까지 완료하려면 시간이 소요될 수 밖에 없다.

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이로 인해 완공할 즈음에는 물가 상승 등으로 인하여 공사계약을 체결할 당시보다 공사비가 오를 수 밖에 없는 것이다. 일반적으로 계약을 했을 때와 실제 공사를 진행하는 시점이 달라 공사비가 변경될 수 밖에 없다는 것을 조합원들도 어느 정도는 받아들이기 때문에 조합도 최소한의 상승은 불가피한 것으로 여기며 시공자와 다시금 공사비에 관하여 협의를 하고, 계약에도 이러한 공사비 변경에 관한 조항이 반드시 포함되어 있다.

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최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

현재 상황처럼 원자재값 상승과 세계 경제의 악화가 맞물려 그 상승폭이 예측 범위를 넘어서는 경우에는 조합으로서는 공사비 증액을 쉽사리 받아들이기 어렵다. 시공자로서도 공사를 진행하려면 시공자의 막대한 이득을 위해서가 아니라 어쩔 수 없이 공사비를 더 받을 수 밖에 없지만, 조합원들은 조합 사업을 통해 이득을 얻으려고 사업을 진행했는데 막대한 공사비 부담으로 수익성이 악화된다면 사업을 진행했을리 만무하지 않겠는가.

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공사비 증액에 대한 협의가 잘 이루어지지 않으면 급기야 시공자는 조합의 사업비 대여를 하지 않거나 공사를 중단하는 등의 사태까지 발생하게 되고, 조합과 시공자가 한마음이 되어 사업에 박차를 가하여야 하는 시점에서 서로 적이 되어 소송을 하게 되는 경우가 발생하기도 한다. 결국 예정대로 입주를 하려면 빨리 공사를 진행하여야 하니 조합은 증가한 공사비를 지급할 수 밖에 없고, 그 과정에서 조합 집행부로서는 당장의 조합원들을 생각하면 공사비를 낮춰야 하지만, 공사 기간이 늘어나면 늘어날수록 조합에 손실이니 울며 겨자먹기로 공사비를 지급하는 것이 전체적으로 이득인 것인지 그 판단이 쉽지 않을 수 밖에 없는 것이다.

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이처럼 현재의 전국의 모든 재건축 및 재개발 조합은 쉽지 않은 상황에 처해있다. 단순히 공사비 증액뿐 아니라 수익성 예측이 불가능해 조합원 분양도 제대로 이루어지지 않고, 일반분양마저 '완판'은 장담할 수 없는 사정이다 보니 미분양사태가 상당기간 지속되면 조합원 분양가보다 낮아질 수도 있게 되었다.

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재건축이든 재개발이든 그 사업의 목적은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 있지만 그 기초는 주거안정이다. 그러나 과열된 부동산 시장에 적절한 규제와 입법 부족으로 인해 사업은 좌초될 위기에 처해 있고, 그로 인해 그 누구에게도 이익이 아닌 분쟁만 늘어나게 되었다.

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이런 분쟁은 단순히 승패를 떠나 사회 전체에 미치는 영향이 너무 크기 때문에 일관된 정책과 그 대책 마련 및 관련 법령들의 보완이 신속히 이루어져야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석 변호사

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재개발 재건축 등 정비사업 조합 임원 선임 관련

법적분쟁의 유형과 절차, 주의할 점

-유재벌 변호사(법무법인 센트로)

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재개발·재건축 등 정비사업을 진행하다 보면 조합 임원 선임 절차의 하자, 조합 임원의 조합원 자격상실 여부, 도시정비법 제43조 제1항의 결격사유 해당 여부가 문제 되는 경우가 많다.

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조합 임원은 조합장 1명, 이사, 감사로 구성되는데, 조합 임원은 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임하므로 당연히 조합원 자격이 있음을 전제한다. 재건축 사업과 달리 재개발 사업은 강제가입제를 택하고 있는바 조합설립 동의 여부에 따라 그 법적 지위에 차이가 있다고 볼 수 없다는 대법원 판례에 비추어보면 임원 자격을 조합설립에 동의한 조합원만으로 제한하는 정관규정은 효력이 없다고 보는 것이 타당하다.

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도시정비법은 조합 임원의 자격요건에 관하여 ① 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내에서 거주기간이 1년 이상이거나 ② 정비구역에 위치한 종전자산부동산을 5년 이상 소유하고 있는 경우에 임원으로 선임될 수 있고, 특히 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주 또는 영업하여야 한다고 규정하고 있다. 이때 ‘3년 동안 거주 기간이 1년’이라는 요건은 3년 이내에 거주한 기간의 합이 1년 이상으로 해석되고 반드시 1년 이상 연속하여 거주할 필요는 없다.

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미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인(‘제한능력자’), 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자, 도시정비법을 위반하여 벌금 100만 원이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자 등은 조합 임원이 될 수 없다(‘결격사유’). 결격사유가 있거나 도시정비법 제41조 제1항의 자격요건을 갖추지 못한 조합 임원은 당연 퇴임한다. 이때 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받은 경우라 함은 금고 이상의 형을 선고한 판결이 확정된 경우로 보아야 하므로 1심 판결의 선고만으로 즉시 임원의 자격이 상실되고 당연 퇴임하는 것으로 볼 수는 없다. 또한 위 도시정비법 제43조의 규정은 열거규정이 아닌 예시규정으로서 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이 아닌 한 정관으로 임원의 피선임권을 제한할 수 있다고 본다.

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그 외에도 선거관리위원들의 임기가 이미 종료되었음에도 이를 새로이 구성하지 아니하고 선거관리규정을 위반하여 선거를 진행한 경우에 선임결의를 무효로 판단한 사례와, 공유자 중 1명이 대표조합원으로서 임원에 선임된 이후 공유자가 변경이 되었으나 대표조합원이 선정되지 못한 경우에는 신임의 기초가 되는 조합원의 지위에 사정변경이 발생하여 더 이상 신임이 유지되기 어렵다고 판시한 사례가 대표적인 분쟁 사례이다. 다만 조합 임원이 정비 구역 내 부동산을 매도하면서 구역 내 새로운 부동산을 매수하였는데 부동산의 등기가 같은 날에 이루어져 2개의 부동산을 일시적으로 소유하게 된 현상이 발생한 사안에서, 이러한 경우까지 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 포섭된다고 볼 수 없어 비록 대표조합원을 선임하지 않았다고 하더라도 조합 임원의 자격이 상실하는 것은 아니라고 본 최근 서울고등법원 사례도 있다.

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조합 임원의 지위를 다투는 소송은 민사소송에 의한다. 임원을 선임한 총회결의에 하자가 있는 경우에는 결의무효확인소송을 제기할 수 있고, 부적법한 선임이나 자격상실 또는 결격사유로 인한 당연퇴임사유를 이유로 조합 임원의 지위 부존재 확인소송을 할 수도 있다. 이때 조합을 피고로 하여야 하고 조합 임원 개인은 피고 적격이 없다는 점을 주의해야한다. 조합 임원 개인을 상대로 한 확인소송은 그 청구를 인용하는 판결이 선고되더라도 그 판결의 효력이 조합에 미치지 아니하여 확인의 이익이 없으므로 부적법하기 때문이다.

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실무상 본안소송(결의무효확인소송 또는 지위부존재확인소송)과 별도로 직무집행정지(및 직무대행자선임)가처분을 신청한다. 이때는 해당 조합 임원 개인을 상대방으로 하여야 한다 직무집행정지가처분에서 채무자가 될 수 있는 자는 채권자가 주장하는 법률상 지위와 정면으로 저촉되는 지위에 있는 자에 한정되므로 조합 임원 개인만이 채무자가 되고, 단체인 조합은 당사자 적격을 가지지 못한다. 이와 달리 조합을 상대로 선임결의에 대한 효력정지를 구하는 것은 허용되지 아니한다. 이를 허용하면 사실상 단체를 상대로 한 직무집행정지가처분을 인정하는 것과 동일한 결과가 되며, 직무집행정지가처분 및 직무대행자 선임 가처분이 발령되면 법원의 촉탁에 의해 그 사항이 법인등기부에 등재되어 외부에 공시됨으로써 거래안전을 도모할 수 있음에 반하여 선임결의효력정지가처분에 관해서는 그에 대응하는 등기절차가 법문에 규정되어 있지 않아 제3자의 안전을 해할 가능성이 높기 때문이다.

조합 임원의 선임·해임·지위에 관한 법적 분쟁은 해당 조합 사업에 미치는 영향과 파급 효과가 크다. 따라서 법적 분쟁이 발생할 경우, 관련 규정 및 판례뿐만 아니라 규정의 입법 취지까지도 철저하게 분석하여 대응할 필요가 있는바 도시정비사업 분야에 정통한 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.

-법무법인 센트로 유재벌 변호사-

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다수의 이해관계가 첨예하게 대립하는 재개발·재건축 정비사업은 필연적으로 분쟁이 많을 수밖에 없다. 부동산 호경기 때는 분양권(조합원 입주권)에 관련된 분쟁이 많지만 부동산 불경기 때는 현금청산 관련 소송이 많다. 상가건물 소유자의 경우에는 그 상가의 감정평가금액이 조합원으로서 분양받을 부동산의 가액보다 훨씬 높고, 조합원 분양신청을 할 경우 그 차액을 청산금으로 받아 정산하기까지는 수년의 시간이 소요되기 때문이다. 

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공=법무법인 센트로재개발 정비 사업은 조합설립동의 여부와 무관하게 모두 조합원이 되고(강제가입제), 조합원 분양신청 단계에서야 분양신청을 하지 아니하거나 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수 있을 뿐이고 이 경우에 토지보상법을 준용하여 강제수용 절차를 통하여 소유권 이전이 재개발 조합으로 강제된다.이와 달리, 재건축 정비사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 아니한 미동의자(이하 '미동의자')와 조합설립에 동의는 하였으나 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니한 자(이하 '분양미신청자')가 매도청구의 대상이 되며 민사 소송을 통해 재건축 조합으로 소유권 이전이 강제된다는 점에서 차이가 있다.재건축조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 '미동의자'에 대하여 조합설립에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 미동의자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다. 만약 매도청구권 행사 기간 내에 매도청구권을 행사하지 못한 경우에는 매도청구권의 효력이 상실되며, 재건축 조합은 새로이 조합설립 인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경 인가처분을 받아 새로이 매도 청구를 하게 된다.다만 이 경우도 조합설립변경 인가처분이 요건과 절차를 제대로 거치지 않았다는 이유로 새로운 매도청구도 기각된 사례가 있다. 매도청구가 기각될 경우 재건축조합은 사업 일정과 비용을 고려하여 합의로 분쟁을 해결하는 경우가 많다.재건축 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 '분양미신청자'와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 그 협의가 성립되지 않으면 협의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하여야 한다. 만약 그 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기할 경우 지연일수에 따른 이자를 추가로 지급하여야 한다.따라서 매도청구 행사 요건의 위법성이나 매도청구의 전제인 조합설립(변경)인가의 효력 유무 등을 문제 삼아 대응하는 방안을 강구함과 동시에 감정평가 절차에도 적극적으로 대응해야 한다. 매도청구를 담당하는 민사 재판부는 감정평가사를 법원감정인으로 지정하여 해당 부동산에 대하여 시가 감정을 하게 하고 그 평가금액을 매매 대금으로 하여 동시이행 판결을 하기 때문이다.특히 감정인의 감정평가 결과가 일단 나오면 그 결과(금액)를 바꾸는 것은 쉽지 않기 때문에 미리 감정인 선정 절차부터 철저하게 준비하여야 하며 무엇보다도 감정의견서를 통한 의견 개진이 중요하다.재건축의 경우 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정하되 '미동의자'는 매매계약체결의제일, '분양미신청자'는 분양신청기간만료일의 다음날을 기준으로 매매 대금을 산정한다는 차이점이 있다는 것을 주의해야 한다.재건축 조합이 판결을 받고 나서도 매매대금을 지급하지 않고 시간만 장기간 지체되는 경우도 발생하는데, 이는 부동산 불경기에 많이 발생한다. 이러한 경우를 대비하여 반소를 제기하여 지연이자를 추가로 받는 경우도 고려하는 것이 바람직하다. 다만 이 경우에는 자신이 먼저 소유권이전등기에 관한 서류 및 부동산 인도의 이행(또는 이행제공)을 하여야 하고, 실제로 이행이나 이행제공에 관한 다툼이 많으므로 법률전문가의 조력을 받는 것이 좋다.재개발·재건축을 불문하고 현금청산은 결국 소송을 통해서 분쟁이 해결될 수밖에 없다(보상금 증액소송, 매도청구소송). 따라서 뒤늦게 변호사의 조력을 받기보다는 최초 단계부터 재개발·재건축에 많은 전문 지식과 경험을 가진 전문 변호사의 조력을 받는 것이 바람직하다. / 글 유재벌 법무법인 센트로 변호사 

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