재개발·재건축 도시정비사업은 일정 단계마다 조합원 또는 토지등소유자가 사업에 계속 참여할 것인지 여부를 결정하도록 한다. 그 과정에서 사업에 참여하지 않기로 한 자는 '현금청산자'가 되어 사업에서 이탈하게 된다.하지만 이러한 이탈은 곧바로 권리 포기를 의미하지 않으며, 오히려 적절한 법적 대응과 권리 주장을 통해 실질적 보상을 극대화할 수 있는 출발점이 된다.

1. 현금청산자는 누구인가?재건축의 경우 ① 조합설립에 동의하지 아니한 자, ② 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함), 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 된다.다만, 재건축과 달리, 재개발은 강제가입제이므로 조합설립에 동의하지 않더라도 조합설립이 되면 조합원이 된다. 따라서 재개발은 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함)와 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 되며, 조합설립 미동의만으로는 현금청산자가 될 수 없다.2. 현금청산의 절차 및 기준일재개발은 토지보상법을 준용하는바 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 하고, 협의불성립 시 60일 이내 수용재결을 신청하게 되며, 보상금 공탁시 수용재결서에 명시된 수용개시일에 소유권이 사업시행자에게 이전된다. 보상금 산정 기준일은 수용재결일이며 개발이익은 제외된다.보상금액에 불복하는 현금청산자는 이의신청하거나 행정소송을 제기할 수 있는데, 일반적으로는 협의, 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 보상금증액소송 순으로 진행한다.재건축의 경우 조합설립 미동의자에 대해서는 사업시행계획인가고시일로부터 30일 이내에 조합설립 동의여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 이내에 회답이 없는 경우 미동의로 간주하고 2개월 이내에 매도청구소송을 제기한다.분양미신청자의 경우에는 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의하고, 협의 불성립시 60일 이내 민사상 매도청구소송을 제기하여야 한다.재개발과 달리, 재건축은 민사소송(매도청구소송)에 의하고, 민사법원에서 지정한 감정인의 시가 감정을 통하여 매매대금(보상금)을 정하게 되며 이때 시가는 개발이익을 포함한다. 매매대금(보상금) 산정 기준일은 조합설립 미동의자의 경우 소장부본 송달일로 본다. 분양미신청자의 경우 종래 분양신청마감일 다음날로 보았으나 현재는 분양미신청자의 경우에도 소장부본 송달일로 보는 것이 타당하다. 소장 부본 송달일로 볼 경우 부동산 경기가 하락하지 않는 이상 매매대금이 보다 더 증액될 가능성이 있다는 장점이 있다.이처럼 재개발과 재건축은 절차뿐만 아니라 보상금 산정기준에도 큰 차이가 있다.3. 감정평가의 중요성과 대응 요령현금청산자의 보상금은 감정평가 결과에 따라 결정되므로, 감정기준일, 개발이익 포함 여부를 미리 점검하고, 법원 감정을 유리하게 유도할 수 있는 여러 사전 대응이 필수적이다.4. 주거이전비, 이사비, 영업보상 등 쟁점재개발 현금청산자는 토지보상법이 준용되어 요건에 해당한다면 주거이전비, 이사비, 영업보상 가능하다. 만약 주거이전비 등이 보상이 이루어지지 않은 경우에는 명도의무도 발생하지 않고 나아가 손해배상이나 부당이득반환의무도 발생하지 않는다는 것이 대법원 판례이다.그러나 재건축 현금청산자의 경우에는 토지보상법이 준용되지 않아, 주거이전비 등 보상이 이루어지지 않는다. 헌법재판소 역시 재건축 영업세입자에 관하여 영업보상을 하지 않는 현행법이 헌법에 합치된다고 결정한바 있다. 이에 대해서는 입법적인 보완이 필요하다고 본다.5. 전략적 선택: 현금청산을 택할 것인가?재건축의 경우 조합 설립에 동의하지 않더라도 분양신청을 통해 다시 조합원이 될 수 있고, (재건축, 재개발 불문) 조합설립에 동의한 자라고 하더라도 분양신청을 포기하거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 다시 사업에서 이탈할 수 있다.이처럼 재개발·재건축 현장에서는 자신의 상황에 따라 조합원 분양과 현금청산 및 보상 극대화 중 선택이 가능하다.재개발·재건축 구역에서 '현금청산'은 정비사업으로부터의 명예로운 퇴장이며, 합리적 보상과 권리 실현의 기회이다. 그러나 그 결과는 전적으로 초기 전략과 절차적 대응의 정교함에 달려 있다.현금청산은 단순한 부동산 문제가 아닌, 도시정비법·토지보상법이 교차하는 고도의 영역이므로, 반드시 경험 있는 전문가의 조력을 받아 대응할 것을 권유한다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

​원본 기사 : https://n.news.naver.com/article/008/0005218118?lfrom=kakao 

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재개발구역 내 건물을 소유한 A는 임차인 B와 임대차계약을 체결하였다. 임대차계약이 갱신되어 계속되던 중 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌고 해당 월부터 임차인 B는 임대인 A에게 차임을 지급하지 않았다. 임대인 A는 3기의 차임 연체를 이유로 B에게 임대차 계약을 해지한다는 내용증명을 발송하였으나, B는 건물을 인도하지 않고 미지급 차임과 차임 상당의 부당이득금 또한 지급하지 않았으며 조합이 임차인 B에게 명도소송을 제기하자 그 무렵 건물에서 자진 퇴거하였다. 이후 A는 B에게 미지급 차임 등을 제외한 보증금을 반환하였으나 B는 보증금 전부를 반환하라며 보증금 반환의 소를 제기하였다. 이 경우 B가 보증금의 전액 반환을 구할 수 있을까?위 사례는 재개발 구역 내에서 임대인과 임차인 사이에서 종종 발생하는 일이다. 재개발 사업 진행 과정에 있어 관리처분계획인가 및 고시가 이루어지면 임대인과 임차인은 상호 협의하여 조합의 이주 기간 내 이주를 완료한다. 그러나 임차인이 이를 거부하는 경우 조합은 임차인에게 명도 소송을 제기하여 건물을 인도 받는다.보증금이 지급되지 않은 임차인이라면 임차인은 도시정비법 제70조 제1항 및 제2항에 따라 정비사업의 시행으로서 계약의 이행불능을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 구할 수 있다. 조합은 임차인에게 보증금을 반환한 후 동조 제3항에 따라 임대인에게 구상금을 청구할 수 있지만 위와 같이 명도 소송 제기 전 임대인과 세입자 사이 보증금 반환 문제가 잔존하는 상황은 어떠할까? 임차인이 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌으므로 그 이후의 사용수익권은 조합에 있기 때문에 차임 공제가 이루어지면 안 된다고 주장한다면, 임대인은 보증금 전부를 반환할 수밖에 없을까?대법원은 도시정비법 제81조의 규정에 의하여 소유자 등 권리자가 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다고 하더라도 그러한 사정만으로 종전의 토지 또는 건축물의 소유자와 임차인 사이의 채권계약인 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능이 되었다고 볼 수 없다고 보았다. 더 나아가 하급심 판례는 임차인은 목적물을 사용․수익케 할 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용․수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있는 것이며, 도시정비법 제81조 제1항은 종전의 부동산에 대한 권리자의 사용․수익을 제한하고 사업시행자에게 사용․수익권을 부여하는 조항에 불과할 뿐 위 조항에 의해 임대차계약에 따른 임대인의 지위가 사업시행자에게 포괄적으로 이전되는 것은 아니라고 판시하며 임차인의 차임 지급 의무가 면제되는 것이 아니라고 보았다.즉, 판례에 따르면 관리처분계획인가 및 고시가 이루어졌어도 임대차 계약이 종료된다거나 이행불능되었다고 볼 수 없기에 여전히 건물을 점유하고 있는 임차인이 임대인에게 차임 지급 의무 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하여야 한다고 본 것이다. 이러한 판례의 태도에 따르면 임차인 B는 임대인 A에게 차임을 지급해야 한다. 그런데 신탁등기가 이루어진 경우는 어떨까? 대외적인 소유권이 수탁자인 조합에 있으므로 차임 귀속의 주체는 조합으로 보아야 하는지가 문제된다.이에 대해서도 판례는, 신탁원부는 등기기록의 일부로서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재되는 경우에는 제3자에 대항할 수 있으므로 조합과 임대인 사이에 신탁계약의 내용으로서 임료는 임대인이 계속 수납한다고 규정한 경우 조합의 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 날 이후라도 임차인이 건물을 점유, 사용함으로써 발생한 차임 상당의 부당이득금은 임대인에게 귀속되어야 한다고 판시하였다. 판례는 신탁등기가 이루어졌다고 하더라도 신탁계약에 따라 임대인인 A가 여전히 차임 상당의 부당이득금을 임대차 보증금에서 공제할 수 있다고 판단한 것이다.재개발 구역 내 건물을 소유한 임대인은 사업 추진 과정에서 이주가 필요한 시점에 임차인과 보증금 반환 및 차임 공제를 둘러싼 분쟁을 겪는 경우가 많다. 그러나 차임 귀속 여부에 관한 판례의 해석은 복잡하고 사례별로 상이할 수 있으므로, 이와 같은 분쟁에 직면한 당사자는 법률 해석에 신중을 기하고, 도시정비법 전문가의 자문을 받아 대응하는 것이 바람직하다. 

원문보기 : https://www.sisanewszine.co.kr/news/articleView.html?idxno=13084

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법원에서 승소 판결을 받았다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아니다. 판결문을 손에 쥐었지만 상대방이 자발적으로 돈을 지급하지 않는 경우도 있다. 이럴 때는 강제집행 절차를 통해 권리를 실현해야 한다. 그렇다면 강제집행이란 무엇이고 어떤 절차를 거쳐야 할까.강제집행을 하려면 먼저 ‘집행권원’이 필요하다. 집행권원은 채권자의 권리와 채무자의 의무를 공적으로 증명하는 문서다. 대표적으로 확정판결이 있다.판결이 확정되려면 항소기간(2주)이 지나거나 상고심까지 모두 종결돼야 한다. 그 외에도 조정조서, 화해조서, 지급명령 등도 집행권원이 될 수 있다.집행권원을 확보했다면 이에 ‘집행문’을 부여받아야 한다. 집행문은 “이 판결은 채권자 OOO을 위하여 채무자 XXX에게 강제집행 할 수 있다”는 문구가 기재된 증명서다. 법원 민원실에서 신청해 발급받을 수 있다.강제집행을 하려면 채무자의 재산도 알아야 한다. 부동산, 예금, 자동차, 급여 등 다양한 재산에 대해 강제집행이 가능하다.재산 조사는 등기부등본 확인, 금융거래정보 조회, 자동차등록 원부 확인 등을 통해 이뤄진다. 특히 금융거래정보는 ‘금융거래정보제공요구서’를 법원에 신청해 조회할 수 있다.예를 들어 5000만원의 대여금 반환 판결을 받았다고 가정해보자. 채무자가 서울 강남에 아파트를 소유하고 있다면 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청할 수 있다.다만 강제집행 방법은 채무자의 재산 종류에 따라 다르다. 부동산에는 경매를, 예금에는 채권압류 및 추심명령을, 급여에는 채권압류 및 전부명령을 신청하는 것이 일반적이다.채무자가 재산을 숨기거나 처분해버리는 경우도 있다. 이런 경우에는 ‘채권자대위권’이나 ‘사해행위취소권’을 행사해 채무자의 재산을 되찾을 수도 있다. 다만 이를 위해서는 별도의 소송이 필요하므로 시간과 비용이 추가로 소요된다.강제집행은 복잡한 법적 절차를 수반하므로 변호사나 법무사의 도움을 받는 것이 효율적이다. 특히 채무자가 재산을 은닉하거나 다양한 재산을 보유한 경우 전문가의 조력 없이는 권리 실현이 어려울 수 있다.승소 판결을 받았다고 해서 자동으로 돈을 받을 수 있는 것은 아니다. 판결 이후에도 강제집행이라는 또 하나의 산이 기다리고 있다. 따라서 소송을 시작하기 전에 상대방의 재산 상태를 미리 파악하고 승소 후 강제집행 가능성까지 고려하는 것이 현명하다.김택종 법무법인 센트로 변호사

기사 원본 : https://magazine.hankyung.com/business/article/202506194794b

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