재개발 사업구역에서 조합이 수용재결을 받아 수용보상금을 공탁을 하였음에도 부동산을 인도하지 않는 자에게 손해배상을 청구하는 경우가 있다. 통상 토지 등의 차임 상당액을 청구하며 인도 미이행으로 착공이 지연되었다는 이유로 조합이 착공예정일을 기준으로 대출받은 사업비의 금융 이자를 손해배상으로 청구하기도 한다. 이때 조합의 사업비 대출 규모는 매우 커 수억 원대의 손해배상을 청구한다. 

환자나 다양한 의료 장비가 있는 병원, 공장 또는 바로 이주가 어려운 교회 등이 위와 같은 소송을 당하기도 하며 세입자의 경우 통상 관리처분계획인가 고시가 있은 후 임대인과 협의하여 이주 시기를 정하나, 임대인과 협의가 원활히 되지 않아 이주하지 못하였다가 위와 같이 소송을 당한다.도시정비법 제81조 제1항에 따르면 재개발사업 등 정비사업의 사업구역 내 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있고 같은 법 제1항 제2호는 사업시행자가 종전토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 토지보상법에 따라 손실보상을 완료하여야 한다고 규정하고 있다.대법원은 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일까지 모두 공탁하였다면 토지보상법에 따라 손실보상은 완료되었다고 판시하므로, 조합이 손실보상금을 공탁하면 인도 의무가 발생하고, 이에 따라 인도하지 않을 시 불법적으로 점유하였음을 이유로 손해배상청구를 하는 것이다.그렇다면 조합의 수억 원에 달하는 청구 금액 모두가 인용되어야 할까? 조합이 사업 진행을 위해 빌린 사업자금의 대출이자와 인도 의무 불이행은 과연 관련이 있는 것일까?최근 서울고등법원은 토지 인도가 늦어지면 철거가 지연되고 이에 따라 착공도 지연되므로 정비사업의 전체적인 지연이 초래된다는 점을 고려해 토지 인도 의무 불이행과 사업비 금융비용 상당의 손해 발생 사이에 상당인과관계가 있다고 판단하였다. 그러면서 금융비용 상당의 손해는 토지 불법점유에 따른 통상손해인 차임 상당액을 넘어서는 특별손해에 해당하므로 배상책임이 인정된다고 판시하였다.다만 정비구역 내 토지를 점유하고 있는 다른 주체가 있었다는 점, 조합이 명시적으로 금융비용의 구체적 현황과 액수에 대해 알려주지 않았다는 점을 고려해 그 손해액을 감경하였다. 일부 하급심은 인도를 지연한 기간, 인도를 지연한 부분의 면적이나 비중 그리고 조합의 전체 사업 지연에 미친 영향 등을 고려해 그 책임을 0.5%에서 3%로 제한하는 판단을 하기도 한다.따라서 조합이 인도 불이행자에 대해 손해배상청구를 하거나 혹은 피치 못할 사정으로 기한 내 이주를 하지 못하여 조합에 손해배상청구를 당한 경우 현재 정비사업 구역 내 다른 주체가 있는지, 점유 위치가 공사 차량의 진입로 등으로 착공이 어려운 것인지 및 인도를 지연한 면적 등이 전체 정비사업구역 내 어느 정도 되는지 등을 상세히 다투어야 한다.최근 재개발사업에서 조합이 토지 등의 인도 불이행자에 대하여 손해배상을 제기하는 경우가 많아 관련 분쟁이 많고 그 사실관계에 따라 판례의 판단 기준이 복잡하고 다양하기에 인도 불이행자에 대해 손해배상을 청구하거나 손해배상청구를 당한 경우 도시정비법 분야의 법률전문가와 대응하는 것이 필요하다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 정효이

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

[여성소비자신문] 최근 분당, 평촌, 중동, 일산, 산본 등 1기 신도시 주민들은 본인의 아파트 단지가 노후계획도시정비법(이하 ‘특별법’)의 ‘선도지구’나 ‘특별정비구역’으로 지정될 수 있도록 재건축 추진준비위원회를 조직·구성하여 재건축 정비사업 홍보 및 동의서 징구를 위한 많은 노력을 하고 있다.

특별법에 따르면 지정권자는 특별정비예정구역 중에서 특별정비구역을 지정할 수 있고, 더 나아가 노후계획도시의 정비 활성화를 위하여 특별정비예정구역 중 선도지구를 우선 지정할 수 있다.

특별법의 주요 내용 및 지원 내용은 사업준비 단계 부분에 집중되며, 정비구역 지정 이후에는 도시정비법 절차와 규정들이 준용된다.

도시정비법에 따른 재개발·재건축은 기본계획수립, 안전진단(재건축에 한함), 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 사업시행자 지정(조합방식의 경우 추진위원회 구성승인, 조합설립인가), 시공자 선정, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 착공, 준공, 이전고시 및 청산의 절차로 이루어지는데, 특별법이 적용되는 경우에는 위 절차 중 안전진단을 면제하거나 완화할 수 있다. 정비구역(선도지구, 특별정비구역 등 포함)이 지정된 이후의 절차에 대해서 알아본다.

재개발·재건축 시행 방식은 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하는 방식(조합시행 방식)이 대부분이나, 최근에는 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 방식(공공시행 방식), 신탁업자가 시행하는 방식(신탁 방식)도 증가하고 있는 추세다.

특히 최근 성남시 선도지구 배점기준은 신탁 방식과 공공시행 방식에 가점을 부여하기 때문에 신탁 방식의 선호도가 높은 편이다.

공공시행방식의 경우, 도시정비법(이하 ‘법’)에 따르면 토지주택공사를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 진행하기 위해서는 해당 정비구역의 토지 면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 토지주택공사를 사업시행자로 지정하는 것을 요청해야 한다(법 제26조 제1항 제8호).

토지등소유자가 한국토지주택공사의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정‧고시 후 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 주민대표회의를 구성하여야 하는데, 성남시의 경우 성남시 도시정비조례 [별지 제18호 서식] 주민대표회의 구성동의서로 동의서를 법정화하였다.

사업시행자(토지주택공사)는 시행규정을 정할 때 주민대표회의의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 진행하기 위해서는 정비구역 지정 이후 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하여야 한다(법 제27조 제1항 제3호). 도시정비법 시행규칙은 [별지 제2호 서식] 신탁업자 지정동의서로 동의서를 법정화하였다.

신탁업자는 사업시행자 지정을 받은 때 사업시행자의 지위를 취득하므로 사업시행자 지정‧고시는 조합설립인가‧고시와 동일하게 취급되는 바, 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자는 조합설립에 동의하지 아니한 자와 동일하게 매도청구의 대상이 되며(재건축에 한함, 법 제64조), 조합원 자격에 관한 규정에서도 사업시행자 지정을 조합설립인가로 보기 때문에(법 제39조 제1항 제3호), 사업시행자 지정 이후 다물권자로부터 소유권을 양도‧양수받은 자는 단독으로 입주권을 가지게 될 수 없음을 유의해야 한다(재건축, 재개발 불문).

신탁 방식의 경우, 해당 정비구역의 토지등소유자(재건축의 경우 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자) 전원으로 구성된 토지등소유자전체회의를 구성한다.

도시정비법은 토지등소유자 전체회의의 의결사항을 조합총회 의결사항에 준하여 정하고 있고, 소집절차·시기 및 의결방법에 관하여 조합 총회 규정을 준용하도록 하고 있다. 실무상 토지등소유자의 대표기구로서 의견을 수렴하고 사업시행자와의 원활한 협의를 위하여 정비사업운영위원회를 설치·운영하고 있다.

조합 방식의 경우, 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 도시정비법 시행규칙은 [별지 제3호 서식] 추진위원회 승인신청서로 동의서를 법정화하였다. 추진위원회는 운영규정에 따라 운영되며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산된다.

재개발·재건축 정비사업은 시행 방식에 따른 관련 규정과 절차가 복잡하고, 해석에 관한 분쟁도 많다. 따라서 재개발·재건축을 추진하는 과정에서 발생하는 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다.

유재벌 변호사 yjbeol@centrolaw.com

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 유재벌

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 이희창

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com