[하우징헤럴드] 최근 가로주택정비사업을 진행하는 구역이 점점 증가하고 있다.도시정비법의 적용을 받는 대규모 정비사업의 경우 정비계획수립 및 정비구역 지정 등의 절차가 필요한 데 반해, 소규모주택정비법상 가로주택정비사업은 위와 같은 정비구역 지정 등의 절차가 없이도 조합설립인가를 받으면 사업구역이 확정이 되어 정비사업을 시행할 수 있다.그러다 보니 가로구역의 소규모 현장에서는 이 형태의 사업을 많이 추진하고 있다. 얼마 전 가로주택정비사업조합이 종전보다 15% 정도 사업구역을 확장하려고 하는데, 조합설립변경인가를 받기만 사업구역 확장이 가능한지 여부에 관한 문의를 받았다. 이에 대해 기존 조합설립인가의 내용들, 예를 들어 사업시행구역의 지번 및 현황, 건축개요, 정비사업비 등이 전체적으로 변경되었으므로 기존 조합설립인가 처분을 취소하고 새로운 조합설립인가처분을 받아야 한다는 견해가 있다. 그러나 가로주택정비사업은 △정비구역 지정 등의 절차 없이 조합설립인가만으로 사업을 신속하게 시행할 수 있도록 도입된 제도라는 점, △기존에 도시정비법에 규정되어 있던 가로주택정비사업의 내용을 소규모주택정비법으로 이관하면서 그 절차를 매우 간소화 하였다는 점 등을 고려할 때, 기존 조합설립인가처분을 취소하고 새로운 절차를 되풀이 하는 것은 소규모주택정비법의 취지에 부합하지 않는다고 생각한다. 더구나 2023년 10월 소규모주택정비법 시행령이 개정되어 사업시행구역 면적의 10% 범위 가감의 경우 조합설립인가사항의 경미한 변경으로 규정되었다. 필자가 질의받은 사안은 15% 정도의 확장이었는데, 시행령상 10% 범위의 가감은 조합설립인가사항의 경미한 변경으로 규정되어 있다는 점을 고려할 때 조합설립에 관한 중대한 변경으로 보아 조합설립변경인가를 받아서 처리하는 것이 가능해 보인다. 서울행정법원도 가로주택정비사업구역의 확장이 문제된 사건의 판결(2022.4. 선고)에서 “소규모주택정비법에는 가로주택정비사업에 관한 사업시행구역 지정 및 변경절차 규정이 따로 마련되어 있지 않으므로, 위 법률에 따라 설립된 가로주택정비사업조합은 조합원들의 이익과 의사를 충실히 반영할 수 있는 적절한 방법을 선택하여 사업시행구역 변경절차를 진행할 수 있다고 봄이 상당하다”라고 판시했다. 소규모주택정비법의 취지를 고려할 때 타당한 판결이라고 생각한다. 한편, 소규모주택정비법은 조합설립변경인가를 받기 위해서 조합 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결을 받아야 한다고 규정하고 있는데, 위 의결정족수와 관련해 종전구역 면적을 기준으로 3분의 2 이상을 받으면 되는 것인지 아니면 확장된 구역 면적을 기준으로 3분의 2 이상을 받아야 하는 것인지가 문제가 된다. 위 서울행정법원 판결의 사실관계를 살펴보면, 조합이 먼저 사업구역 변경에 관하여 총회를 개최해 종전구역의 조합원 숫자를 기초로 3분의 2 이상의 찬성으로 가결한 후, 다시 개최한 총회에서 새롭게 추가된 구역을 포함하는 사업시행의 건에 대하여 확장된 구역의 조합원 숫자를 기초로 3분의 2 이상의 찬성으로 가결했는데, 이에 대해 법원은 조합설립변경인가처분에 위법이 없다고 판시했다. 결국 가로주택사업구역의 10%를 초과하는 확장을 위해서는 조합설립변경인가 절차로 진행하되, 확장된 구역을 기초로 하여 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 총회 의결을 거쳐야 할 것으로 보인다.김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

재개발·재건축사업이 진행 중인 곳에서 부동산 매도인과 공인중개사가 반드시 체크해야 할 규정이 있다. 도시정비법 제122조에 따른 토지등소유자 등의 설명의무이다. 이 의무는 해당 거래를 중개한 부동산공인중개사에게도 적용되며, 만약 설명의무를 위반할 경우 손해배상책임을 질 수도 있기 때문에 주의를 요한다.부동산 거래시 토지등소유자와 공인중개사의 설명의무 내용도시정비법 제122조 제1항은 "토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물에 대하여 매매ㆍ전세ㆍ임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약을 체결하는 경우 다음 각 호의 사항을 거래 상대방에게 설명ㆍ고지하고, 거래 계약서에 기재 후 서명ㆍ날인하여야 한다"라고 규정하고 있다. 매도인이 설명ㆍ고지해야 할 각 호의 사항은 1) 해당 정비사업의 추진단계, 2) 퇴거예정시기(건축물의 경우 철거예정시기를 포함한다), 3) 제19조에 따른 행위제한, 4) 제39조에 따른 조합원의 자격, 5) 제70조제5항에 임대차등의 계약기간, 6) 제77조에 따른 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일, 7) 그 밖에 거래 상대방의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 등이다.또한 공인중개사도 위 사항들에 대하여 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 근거자료를 제시하여야 한다. 특히 '정확한' 설명이 무엇보다도 중요하다.이와 관련하여 매도인과 공인중개사가 도시정비법상의 설명의무를 제대로 이행하지 않아 손해배상책임이 인정된 사건이 있었다.

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

대표조합원을 선임하지 않고 각 공유자가 다른 내용으로 분양신청을 한 경우 현금청산자가 될까?재개발 및 재건축 정비사업에 있어 조합원의 자격에 대해 도시정비법은 제39조 제1항 제1호에서 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.이에 조합은 정관으로 조합원의 자격을 위와 동일하게 규정하며 조합원의 분양신청 방법에 대해 통상 분양신청서상 제출서류로서, '수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우에는 함께 신청하는 자의 분양신청서 각 1부(수인의 분양신청 내용이 동일하여야 함)'를 기재하여 한 부동산을 여러 명이 공유하고 있는 경우 대표조합원 1인이 분양신청을 하거나 수인이 분양신청을 하는 경우 분양신청 내용이 동일하여야 함을 요구하고 있다. 

이때 대표조합원을 선임하지 않고 공유자 각각 다른 내용으로 분양신청을 한 경우 모두 현금청산자가 되는 것일까? 예컨대 A, B, C가 1개의 부동산을 공유하고 있는 경우 A와 B는 각 다른 평형의 아파트를 분양신청 하고 C는 각 상가의 분양신청을 하였다면 A, B, C 모두 현금청산자가 되는 것일까?최근 대법원은 "대표조합원을 선임하지 아니한 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지 구분소유자들의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니한 것은 구 도시정비법 규정 및 피고의 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없고...(생략) 이 사건 주택의 구분소유자들은 모두 현금청산대상자가 된다"라고 판시하였다. 대법원 판시에 따르면 각 공유자들이 분양신청 내용을 달리하여 신청을 한 경우 모두 현금청산대상자로 봐야 한다는 것이다.이러한 전제에서, 만약 A와 B는 공유하는 부동산 외에 단독 부동산을 각 소유하고 있지만 A, B, C가 그와 별개로 한 물건을 공유하고 있는 상황에서 대표조합원을 선임하지 않고 A, B, C가 각 다른 내용으로 분양신청을 하였다면 어떻게 될까? 최근 H 조합은 단독 부동산을 소유하고 있는 A와 B에 대해서는 아파트의 분양권을 인정하면서도 C는 현금청산자가 된다고 판단하였다. 이는 필자가 수행한 사건으로 현금청산자인 C를 대리하여 대표조합원을 선임하지 않거나 분양신청 내용이 각기 다르더라도 분양신청권 및 분양대상자로서의 지위가 인정되어야 함을 다투었다.이에 서울행정법원은 "C는 도시정비법상 토지등소유자로서 분양대상자에 해당하고 도시정비법이나 피고의 정관에는 대표조합원을 선임하지 않고 각자 분양신청을 한 경우 분양신청권을 박탈하는 규정을 두고 있지 않다. 또한 조합원의 분양신청권 등은 조합원의 권리 중 가장 핵심적인 권리로서 대표조합원을 미선정하고 분양신청을 하였다는 사정만으로 분양신청권이 박탈된다고 볼 수 없다. 따라서 대표조합원이 선정되지 아니하였거나 공유자들 전부가 공동으로 분양신청을 하지 않았다는 이유만으로 C의 분양대상자 자격이 상실된다고 볼 수 없다"라고 보았다.더불어 "이 사건의 경우 C를 제외한 다른 공유자들이 해당 부동산 외에 단독 부동산을 소유하고 있어 대표조합원 선정의 합의가 어려운 특별한 사정이 있었으므로 C 같은 지분권자가 아무런 귀책사유 없이 위와 같은 우연한 사정에 의하여 분양신청권을 행사할 기회 자체를 박탈당하는 결과는 형평에 반한다. 위와 같은 경우 전원이 공동으로 분양신청하는 것은 사실상 불가능하므로 C에게는 지분소유권과 관련해 각 분양권을 인정하여야 한다"고 판시해 C를 현금청산자로 정한 관리처분계획을 취소하는 판결을 내리고 C에게 지분소유권과 관련한 분양권을 인정하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 변경인가를 받아야 한다고 판단하였다.이렇듯 공유조합원들의 분양 신청 방법 및 그에 따른 분양대상자의 지위 인정 여부에 대해 각 사실관계에 따라 판례의 해석이 상반되는 경우도 많으므로 그 판단에 상당한 주의를 요하며 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요하다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 정효이

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com