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[머니투데이] 대표 조합원 선임없이 분양신청을 한 경우 현금청산자가 될까?

대표조합원을 선임하지 않고 각 공유자가 다른 내용으로 분양신청을 한 경우 현금청산자가 될까?재개발 및 재건축 정비사업에 있어 조합원의 자격에 대해 도시정비법은 제39조 제1항 제1호에서 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.이에 조합은 정관으로 조합원의 자격을 위와 동일하게 규정하며 조합원의 분양신청 방법에 대해 통상 분양신청서상 제출서류로서, '수인이 1인의 분양대상자로 신청하는 경우에는 함께 신청하는 자의 분양신청서 각 1부(수인의 분양신청 내용이 동일하여야 함)'를 기재하여 한 부동산을 여러 명이 공유하고 있는 경우 대표조합원 1인이 분양신청을 하거나 수인이 분양신청을 하는 경우 분양신청 내용이 동일하여야 함을 요구하고 있다. 

 

이때 대표조합원을 선임하지 않고 공유자 각각 다른 내용으로 분양신청을 한 경우 모두 현금청산자가 되는 것일까? 예컨대 A, B, C가 1개의 부동산을 공유하고 있는 경우 A와 B는 각 다른 평형의 아파트를 분양신청 하고 C는 각 상가의 분양신청을 하였다면 A, B, C 모두 현금청산자가 되는 것일까?최근 대법원은 "대표조합원을 선임하지 아니한 채 각자 단독 명의로 분양신청을 하고, 그 신청서에 본인을 제외한 나머지 구분소유자들의 성명을 기재하거나 그들의 신청서를 첨부하지도 아니한 것은 구 도시정비법 규정 및 피고의 정관 규정에 어긋나 적법한 분양신청으로 볼 수 없고...(생략) 이 사건 주택의 구분소유자들은 모두 현금청산대상자가 된다"라고 판시하였다. 대법원 판시에 따르면 각 공유자들이 분양신청 내용을 달리하여 신청을 한 경우 모두 현금청산대상자로 봐야 한다는 것이다.이러한 전제에서, 만약 A와 B는 공유하는 부동산 외에 단독 부동산을 각 소유하고 있지만 A, B, C가 그와 별개로 한 물건을 공유하고 있는 상황에서 대표조합원을 선임하지 않고 A, B, C가 각 다른 내용으로 분양신청을 하였다면 어떻게 될까? 최근 H 조합은 단독 부동산을 소유하고 있는 A와 B에 대해서는 아파트의 분양권을 인정하면서도 C는 현금청산자가 된다고 판단하였다. 이는 필자가 수행한 사건으로 현금청산자인 C를 대리하여 대표조합원을 선임하지 않거나 분양신청 내용이 각기 다르더라도 분양신청권 및 분양대상자로서의 지위가 인정되어야 함을 다투었다.이에 서울행정법원은 "C는 도시정비법상 토지등소유자로서 분양대상자에 해당하고 도시정비법이나 피고의 정관에는 대표조합원을 선임하지 않고 각자 분양신청을 한 경우 분양신청권을 박탈하는 규정을 두고 있지 않다. 또한 조합원의 분양신청권 등은 조합원의 권리 중 가장 핵심적인 권리로서 대표조합원을 미선정하고 분양신청을 하였다는 사정만으로 분양신청권이 박탈된다고 볼 수 없다. 따라서 대표조합원이 선정되지 아니하였거나 공유자들 전부가 공동으로 분양신청을 하지 않았다는 이유만으로 C의 분양대상자 자격이 상실된다고 볼 수 없다"라고 보았다.더불어 "이 사건의 경우 C를 제외한 다른 공유자들이 해당 부동산 외에 단독 부동산을 소유하고 있어 대표조합원 선정의 합의가 어려운 특별한 사정이 있었으므로 C 같은 지분권자가 아무런 귀책사유 없이 위와 같은 우연한 사정에 의하여 분양신청권을 행사할 기회 자체를 박탈당하는 결과는 형평에 반한다. 위와 같은 경우 전원이 공동으로 분양신청하는 것은 사실상 불가능하므로 C에게는 지분소유권과 관련해 각 분양권을 인정하여야 한다"고 판시해 C를 현금청산자로 정한 관리처분계획을 취소하는 판결을 내리고 C에게 지분소유권과 관련한 분양권을 인정하는 내용의 관리처분계획을 수립하여 변경인가를 받아야 한다고 판단하였다.이렇듯 공유조합원들의 분양 신청 방법 및 그에 따른 분양대상자의 지위 인정 여부에 대해 각 사실관계에 따라 판례의 해석이 상반되는 경우도 많으므로 그 판단에 상당한 주의를 요하며 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요하다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사 

○ 문의

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- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사 정효이

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com

 

2024.07.16
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[종합시사매거진] 현금청산자와 정비사업비 부담에 관한 문제

분양신청 기간 내 분양신청을 하지 않거나 혹은 분양계약을 체결하지 않는 경우로 조합원이 그 지위를 상실하여 현금청산자가 되는 경우에 있어 조합이 정비사업비를 부담하도록 하는 정관 규정을 두는 경우가 있다. 조합원들이 현금청산자로 조합 사업에서 이탈하는 것을 막기 위해 청산기준일까지 발생된 정비사업비 등의 일부를 부담하도록 하는 것이다. 실제로 조합은 위 규정을 기초로 청산금의 지급을 구하는 소를 제기한 현금청산자에게 청산금에서 일부 정비사업비의 공제를 주장하거나 별도로 사업비의 반환을 구하기도 한다. 대법원은 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로 사업시행자인 조합은 현금청산대상자에게 부과금을 부과·징수할 수 없지만, 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 분담하여야 한다는 취지를 조합 정관이나 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한하여, 조합이 청산절차 등에서 이를 청산하거나 별도로 그 반환을 구할 수 있다고 판시한다. 그러나, 단순히 위 규정만을 둔다고 하여 현금청산자에게 정비사업비를 부담할 수 있는 것은 아니다. 대법원은 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 정관에 구체적으로 규정하여야 하고 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다고 보았다. 덧붙여 그 비용 항목과 금액은 탈퇴 시점에서 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다고 보았다. 위 대법원 판례는 주택재건축사업의 중간 단계에서 조합 관계에서 탈퇴하는 경우 그 현금청산자는 분양 수익을 누리지 못함을 고려한 판례로서 잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용이나 전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등이 합리적인 범위 내의 비용으로 보기 어렵다고 하여 정비사업비 부담을 할 수 없다고 본 것이다. 그렇다면 조합설립에 동의하지 않아도 조합원이 되는 강제가입제를 택하고 있는 주택재개발사업과 가로주택정비사업은 어떨까? 조합원 지위를 강제로 보유하게 되는 위 사업의 특성상 정비사업비 부담은 재산권의 침해라고 볼 수 있지 않을까? 대법원은 주택재개발사업에서도 위 기준에 따라 정비사업비를 부담할 수 있다고 보았으나, 최근 인천지방법원은 이에 더 나아가 주택재개발사업에서 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 된 자들에게 정관에 따라 정비사업비를 부담해야 한다는 주장에 대하여 ① 조합원 지위를 상실하기 전까지 개별적으로 받은 현실적인 이익이 없음에도 정비사업비를 부담한다면, 결과적으로 조합에 의하여 객관적인 재산적 가치를 받지 못하게 되며, ② 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 않는 시기는 사업 초기 단계로서 향후 발생할 수입에 대한 고려가 없으므로 불합리하고 ③ 강제적으로 조합원 지위를 일시 보유하였다는 이유로 부담시키는 것은 자기책임 원리에 반하고 ④ 대법원 판례의 경우 그 정관 규정으로 무조건 효력을 인정해야 한다는 취지가 아니며 그러한 정관이 있더라도 사회통념상 현저히 타당성을 잃은 것이라면 해당 정관 규정은 무효라고 보아 현금청산자에게 정비사업비를 부담시킬 수 없다고 판시하였다. 주택재개발사업과 가로주택정비사업은 분양신청 시점이 되어서야 비로소 조합에서 탈퇴할 기회를 얻게 되는데, 정관 규정을 두었다고 하여 사업비 공제가 가능하다고 본다면 조합과의 관계에서 탈퇴를 부당하게 제한하거나 재산권을 중대하게 침해할 우려가 있다는 점을 고려한 것이다. 이렇듯 현금청산자에 대한 정비사업비 부담에 관하여 정관 규정의 해석 기준은 다양하고 복잡하며 판례의 해석이 상반되는 경우도 많으므로 그 판단에 상당한 주의를 요하며 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요하다. 

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2024.07.15
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[머니투데이] 지역주택조합 정보공개 제도의 활용

지역주택조합 사업과 관련하여 주택법 제12조 및 주택법 시행령 제25조는 주택조합의 발기인 또는 임원에게 주택조합사업의 시행에 관한 서류 및 관련자료의 공개 의무를 부여하여 조합원들이 사업 진행에 관한 정보를 확인할 수 있는 권리를 법적으로 보장하고 있다. 법에서 규정하고 있는 대표적인 공개 대상 자료를 정리하면 다음과 같다. 

조합원 명부지역주택조합 사업은 조합(추진위원회) 및 업무대행사가 주도하여 시행하는 사업으로 조합원들은 조합이 진행 경과에 대해 알려주지 않는 이상 사업이 어떻게 진행되는지 알 수가 없다. 정비구역 내의 토지등소유자들로 구성되는 재건축 또는 재개발 조합과 달리, 지역주택조합은 일정한 요건만 갖추면 제한 없이 가입할 수 있기 때문에 조합원들끼리 서로를 알지 못하는 경우가 대부분이어서 그 결속력이 약할 수밖에 없고 이에 따라 조합원들끼리 정보를 공유할 수 있는 방법도 없다. 이에 주택법은 조합원 명부를 공개 대상 자료로 규정하여 조합원들 상호 간에 의사소통을 원활히 할 수 있도록 하고 있다. 조합원이 조합원 명부의 공개를 요청한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 요청에 따라야 하고, 조합원 전화번호까지 공개해야 한다.주택건설대지의 사용권원 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료지역주택조합 사업은 사업 부지의 확보가 중요하다. 부지의 확보가 사업의 성패를 좌우한다 해도 과언이 아니다. 조합설립인가를 받기 위해서는 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원 및 15% 이상 토지 소유권을 확보해야 하고, 사업계획승인을 받기 위해서는 주택건설대지의 95% 이상 소유권을 확보해야 하기 때문이다. 이에 주택법은 주택건설대지의 사용권원 확보 비율 등 토지 확보 관련 자료를 공개 대상 자료로 규정하여 조합원들이 구체적인 토지확보율을 확인할 수 있도록 하고 있고, 조합원이 토지 확보 관련 자료의 공개를 요청한 경우 주택조합의 발기인 또는 임원은 15일 이내에 요청에 따라야 한다. 간혹, 조합이 실제로 확보한 비율과 다르게 안내하여 이를 믿고 조합에 가입한 이들이 있는데, 구체적인 토지확보율을 확인하여 기망을 원인으로 조합가입계약을 취소하고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다.월별 자금 입출금 명세서주택법 및 주택법 시행령은 월별 자금 입출금 명세서를 공개 대상 자료로 규정하여 조합원들이 구체적인 사업비 이용 내역, 조합의 재정 현황 등을 확인할 수 있도록 하고 있다. 주택조합의 발기인 또는 임원은 월별 자금 입출금 명세서 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 하고, 조합원이 공개를 요청한 경우 15일 이내에 요청에 따라야 한다. 입출금 내역 확인을 통해 조합 집행부가 근거 없이 자금을 집행한 것이 확인된 경우 관련자들에 대한 업무상 배임, 횡령 등 형사 고소가 가능하다. /글 법무법인 센트로 임형준 변호사 

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2024.07.09

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