정비사업 매트릭스

김 향 훈 변호사

법무법인 센트로 대표변호사

www.centrolaw.com

시공자에 대한 대여금 지급청구 승소사례

1. 선정된 후 운영비, 사업비의 대여를 미루는 시공자

시공자로 선정될 때는 갖은 서비스를 다해줄 것처럼 저자세로 약속을 하던 건설사는 일단 선정이 되고 나면, 결혼에 골인한 신랑처럼 데면데면하게 군다. 해당 구역의 사업이 채산성이 있는지 계속 간을 보면서 대여금 지급을 미룬다. 시공자의 입장에서는 각종 비대위가 설쳐서 사업이 중단될 것 같다는 이유이지만 정녕 그렇게 생각한다면 사업을 포기하여 해당 구역이 다른 시공자를 선정할 수 있게 기회를 열어주어야 할 것이다.

자기가 계속 사업수행을 할 것도 아니면서 다른 건설사가 이 구역에 들어오는 것은 못봐주겠다는 것이다. 시공자는 ‘이 구역의 사업이 불투명해서 대여금을 못주겠다’라고 하지만, 조합입장에서는 ‘시공자가 운영비 대여를 안해주니 사업이 더 추진이 안된다. 바로 시공자 때문에 사업이 안된다’라고 생각한다.

참다못한 조합은 시공자를 상대로 운영비, 사업비 등의 대여의무를 이행하라고 소송을 제기한다. 아래는 필자의 소송사례이다.

2. 대여는 의무인가?(공사도급계약서와 금전소비대차계약서의 해석)

본 변호사가 수행한 사건에서는 공사도급계약서에는 ‘대여할 수 있다’라고 되어 있어서 대여 여부가 시공자의 재량인 것처럼 되어 있었다. 그러나 금전소비대차계약서에서는 ‘시공자가 조합사업경비를 총 대여한도금액 내에서 대여하며, 조합은 이를 차용하고, 본 계약서 제3조에 의하여 조합의 요구시 지급한다’라고 되어 있어서 대여요청시에는 지급할 의무가 있는 것으로 규정하고 있었다. 그리고 금전소비대차계약서의 다른 조항에서는 ‘조합이 시공자에게 대여금 신청 후 최대한 빠른 기일에 쌍방 협의하여 협력업체에 지불될 수 있도록 대여한다’라고도 규정하고 있었다. 이러한 조항을 근거로 하여 재판부는 시공자의 대여의무를 인정하였다.

3. 사업진행이 확실하여 대여금 회수가능성이 있을 때에만 대여해 줄 의무가 있는가?

위 사건에서 시공자는 ‘시공자가 이 사건 사업을 통하여 대여금을 회수할 가능성, 즉 재건축사업이 원만히 진행될 것이 충분히 예상되는 경우에만 대여해준다는 의미이다’라고 항변하였다. 시공자는 대여의 의사표시는 회수가능성이 있을 것을 전제로 한 ‘정지조건부 법률행위’라고 주장한 것이다. 그러나 이에 대하여 재판부는 그러한 점이 계약서 등에서 충분히 표현되지 않았다고 보았다.

또한 시공자는 ‘현재 비대위가 설치고 있고 사업전망이 불투명한 조합에게 돈을 빌려준다는 것은 돈을 돌려받지 못할 가능성이 많기 때문에 민법 제536조 제2항에 따른 불안의 항변권을 가진다’고 주장하였다. 이에 대하여 재판부는 다음과 같은 이유를 들어 이를 배척하였다. ①통상 정비사업에서는 시공자의 자금대여가 조합의 운영비와 사업비의 대부분이고 이 사건 조합도 마찬가지이다. ② 조합이 시공자를 선정할 때에는 운영비, 사업비의 대여조건이 상당히 중요한 기준이 되고 조합은 이를 중요하게 생각하여 이 사건 시공자를 선정하였고 그로 인하여 다른 시공자로부터의 자금대여기회를 박탈당하였다. ③이 사건 공사도급계약을 체결한 시점에 비하여 현재 시점에 사업성이 악화되었음을 인정할 객관적인 자료는 존재하지 않는다. ④사업성이 악화되었다고 생각했다면 합의해지하든지 사업권을 포기하든지 해야지 아직껏 시공자 지위만 유지하고 있다.

4. 소송의 의의

이처럼 조합이 시공자를 상대로 하여 대여금 지급청구소송을 해서 승소를 해놓으면 대여금을 지급받을 수 있을 뿐만 아니라, 향후 정비사업이 원활이 추진되지 아니하거나 기타사유로 도급계약을 해제하게 되더라도 계약해제의 귀책사유가 시공자에게 있음을 확실하게 해두는 효과가 있다. 이렇게 되면 임원이 대여금반환에 대한 연대보증을 한 경우에도 임원들은 시공자의 대여금반환청구에 대하여 연대책임을 지지 않게 된다. 도급계약해제의 귀책사유가 시공자에게 있는 경우이기 때문에 이때에는 연대보증의 효과가 계약해제로 인한 원상회복의무에는 미치지 않는다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

담당변호사 김정우

담당사무장 주영

전화 02 - 532 - 6327

홈페이지 http://centrolaw.com