재개발이나 재건축과 같은 정비사업의 정보공개제도는 조합원의 재산권을 보호하기 위한 최소한의 안전장치다. 정비사업조합은 조합원의 재산을 기초로 막대한 자금을 운용하고, 각종 계약과 용역이 얽혀 있는 조직이기에 투명성 확보가 무엇보다 중요하다. 그래서 「도시 및 주거환경정비법」은 조합원이 조합의 일정한 자료를 열람·복사할 수 있는 권리를 보장하고 있다. 

김택종 변호사/사진제공=법무법인 센트로문제는 이 제도가 취지와 달리 자주 '무기'처럼 사용된다는 점이다. 조합 집행부에 불만을 품고 사업을 견제하거나 반대하기 위해 반복적이고 포괄적인 정보공개청구를 하는 사례가 적지 않다. 소위 비대위(비상대책위원회)에서 조합의 업무를 사실상 마비시킬 정도로 자료를 요구하는 경우도 있다. 이런 경우 공개청구에 대응하기 위해 조합의 한정된 인력이 상당히 낭비된다.현행법은 정보공개청구 대상을 구체적으로 명시하는 것에 그치지 않고, 그와 '관련 자료'도 포함하고 있다. 그런데 문제는 이 '관련 자료'라는 표현이 지나치게 모호하다는 점이다. 어디까지가 관련 자료인지 법문만으로는 판단하기 어렵다. 실제로 대법원은 '관련 자료'의 범위를 지나치게 확장하여 해석하거나, 그 불명확한 기준만으로 형사처벌 하는 것은 죄형법정주의의 명확성 원칙에 반한다고 보았다(대법원 2020도17297 판결 등).그런데 문제는 '관련 자료'에 해당함에도 불구하고 이를 공개하지 않은 조합임원에게 형사책임을 인정한 대법원 판례도 있다는 것이다. 이에 더해, 이미 홈페이지 등을 통해 게시된 자료라고 하더라도 조합원의 공개청구에 응해야 한다는 등 법원의 입장이 대체로 조합원의 권리를 최대한 보장하는 방향이고, 정당한 정보공개청구에 불응할 경우 형사처벌이 될 뿐만 아니라 조합임원 자격도 박탈될 수 있어 애매하면 일단 공개부터 하는 분위기가 형성됐다. 아이러니하게도 이런 불확실성이 조합원들의 청구 남용을 더욱 부추기는 결과를 낳았다.필자가 자문 중인 조합들도 조합원의 정보공개청구에 응해야 하는지 여부에 대해서 적지 않게 질의를 하는데, 필자도 법원의 입장이 확고한 사안이 아닌 한 대체로 공개하는 것이 좋겠다는 의견을 주고 있다. 이럴 때마다 필자는 법이 투명성을 위한 제도로 설계한 공개청구권이 오히려 조합의 행정력을 소모시키고 사업 추진을 지연시키는 수단으로 변질되고 있다는 느낌을 지울 수가 없다.게다가 이러한 상황은 조합의 태도에도 왜곡을 가져왔다. 남용사례가 잦다 보니 정당하게 권리를 행사하는 조합원조차 '문제를 일으키는 사람'으로 취급받는 일이 생긴다. 일부 조합에서는 비판적 질문이나 자료요구 자체를 비대위 활동으로 단정하며 냉담하게 대응한다. 일부 조합원의 정보공개청구 남용으로 인해 정당한 감시와 견제 기능마저 위축되는 것이다. 정보공개청구권이 조합의 투명성을 위한 제도임에도 불구하고 오히려 조합과 조합원 간 불신을 심화시키는 결과를 낳고 있다.법이 정보공개청구 남용을 일정 부분 제한하려는 시도도 하고 있다. 조합원은 공개 목적을 명시하고 서면으로 청구해야 하며, 공개로 인한 실비를 부담해야 한다. 그러나 목적을 '조합원 소통'이라는 식으로 막연하거나 추상적으로 기재해도 되고, 서면에는 전자문서를 포함시켜 이메일이나 문자로도 청구가 가능하다고 보는 견해가 우세하다. 대부분의 조합이 전자매체를 통해 자료를 주고받기 때문에 실비를 실제로 부담시키는 사례도 거의 없다. 이렇다 보니 법의 남용 제한 시도는 사실상 무력한 것 같다.서울과 경기도는 조례로 열람·복사에 따른 실비를 구체적으로 정하고 있다. 그러나 이를 실제로 적용하는 조합은 생각보다 드문 것 같다. 실비 부과가 제대로 이뤄지지 않으면 결국 조합원 모두의 부담으로 돌아간다.'정보공개청구권'은 투명성을 확보하기 위한 필요불가결한 장치이지만, 그 운용이 불명확하고 남용을 방지할 장치가 미흡하다. 법적으로 '관련 자료'의 범위를 명확히 하고, 반복적·포괄적 청구를 제한할 수 있는 명시적 근거가 마련돼야 할 것으로 보인다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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[하우징헤럴드] 재건축·재개발사업에서 시공자 선정은 조합원과 건설사 모두에게 가장 큰 관심사다. 수천억 원에서 수조 원대 공사비와 직결되는 절차이기에, 시공자 선정 과정에서의 공정성 논란은 곧바로 소송으로 이어질 수 있는 중대한 문제다.특히 건설사와 일부 조합원 간의 개별 접촉 의혹이 제기될 때마다, 그로 인해 입찰의 효력이 무효로 평가될 수 있는지, 더 나아가 총회결의의 효력까지 무효로 귀결될 수 있는지가 늘 중요한 쟁점이 된다.▲개별홍보금지 규정의 취지와 법원의 태도

서울시의 ‘공공지원 정비사업 시공자 선정기준’과 국토교통부의 ‘정비사업 계약업무 처리기준’은 건설사가 개별 조합원을 상대로 홍보하거나 금품을 제공하는 행위를 엄격히 금지한다. 그 이유는 명확하다. 개별홍보는 전체 조합원의 자유로운 판단을 왜곡하고, 공정한 경쟁입찰의 원칙을 근본적으로 흔들 수 있기 때문이다.그렇다면, 입찰에 참여하는 건설사가 개별홍보금지 의무를 위반했다는 사실만으로 입찰이 곧바로 무효가 되거나 시공자 선정결의가 무효가 될 수 있을까.이와 관련해 우리 법원은 위반행위의 구체적 양상과 정도, 그리고 조합원들의 의사 형성에 미친 영향을 종합적으로 고려한다. 즉, 위반 사실 여부에 관한 판단뿐만 아니라, 그 행위로 인해 입찰의 공정성이 심각하게 훼손되고 조합원들의 자유로운 의결권이나 시공자 선택권이 실질적으로 침해되었다고 인정되는 경우 시공자 선정 결의를 무효로 판단하고 있다(대법원 2014다61340 판결).예를 들어 개별적인 접촉을 통해 금품이나 향응 등이 제공되고 그로 인해 총회 결과에 중대한 영향을 미친 경우에는 무효로 판단될 수 있다. 실제로 조합원들에게 수십만원에서 수백만원 상당의 돈이 지급되고, 그로 인해 총회 결과가 왜곡된 경우 우리 법원은 무효로 보았다(대법원 2013다50644 판결).반면, 개별적인 홍보행위의 하나로 볼 수 있는 ‘세대별 방문’과 관련해, 홍보를 포함하지 않은 단순 방문행위만으로는 개별홍보에 해당하지 않는다고 본 판결도 있다(대구지방법원 서부지원 2019가합50896 판결).▲시공자 선정 입찰 분쟁을 막기 위한 실무 과제

시공자 선정에서의 개별홍보 문제는 재건축·재개발현장에서 반복적으로 발생해 온 고질적 갈등이다. 따라서 법원의 판단 이전에 입찰 관련 규정과 원칙을 철저히 준수하는 것이 우선이다.조합 또한 시공자 선정 과정에서 공정성을 확보할 의무가 있다. 개별홍보 의혹이 제기되면 즉시 사실관계를 확인하고, 관련 자료를 확보해 기록으로 남겨야 하며, 불법행위가 확인될 경우 입찰 무효 등 강력한 조치를 취해야 한다.법령 차원의 실효적 제재 장치 강화도 절실하다. 개별홍보행위가 확인될 경우 ‘당해 시공사의 입찰 자격 박탈’이나 ‘향후 일정 기간 입찰 제한’과 같은 강력한 제재 규정을 마련해야 한다. 또한 위반 여부에 대해 국토교통부 또는 지자체가 독립적으로 조사·제재할 수 있는 권한을 명문화할 필요도 있다.정비사업은 수많은 조합원과 이해관계자의 신뢰 위에서 움직이는 공동체적 사업이다. 개별홍보행위가 사실상 ‘봐주기’에 그친다면, 조합원들은 더 이상 제도를 신뢰하지 못하고 사업은 분쟁의 늪에 빠지게 될 수 있다.작은 절차적 하자나 홍보 규정 위반으로 인하여 소송이 발생하면 예측하지 못한 사업 지연과 손해 등으로 이어질 수 있다. 따라서 조합과 건설사 모두 각별한 주의와 철저한 대비가 필요하다.김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로

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정비사업에서 현금청산은 가장 예민한 주제 가운데 하나다. 분양을 받지 않거나 받을 수 없는 토지등소유자에게 조합이 금전으로 보상하는 절차인데, 재개발과 재건축은 적용되는 법령과 절차가 서로 달라 언제, 어떻게 청산이 이루어지는지를 두고 다툼이 끊이지 않는다.

재개발은 태생적으로 공익적 성격이 강하다. 그래서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 ‘토지보상법’)의 보상체계와 결합되어 발전해 왔고, 지금도 도시 및 주거환경정비법에서 토지보상법 절차를 일부 준용한다. 반면 재건축은 사적 개발의 성격이 강했기 때문에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 규정된 매도청구 제도가 법적 근거가 되어왔다. 같은 ‘정비사업’이지만 뿌리와 법적 틀이 다른 것이다.

현금청산에 정당성을 부여하려면 정비사업이 확정되고 구체적인 사업계획이 마련되어야 한다. 정비사업의 주요한 절차로서, 사업시행계획과 관리처분계획을 수립해 관할청으로부터 인가를 받는 단계가 있다. 사업시행계획은 건축설계에 해당하는 단계로, 인가가 나면 사실상 건축허가를 받은 것과 같다. 관리처분계획은 이렇게 설계된 건축물과 토지를 구체적으로 배분하는 절차다. 따라서 사업시행계획 인가 이후 현금청산이 1차적으로 개시되고 관리처분계획 인가 단계에서 대부분의 현금청산자가 확정된다.

조합은 사업시행계획 인가를 받으면 현금청산 절차를 시작할 수 있고, 특히 재개발의 경우 토지등소유자도 재결신청 청구를 통해 조합을 압박할 수 있다. 재결신청 청구는 장기간 권리 행사가 제한된 소유자가 보상을 조속히 받기 위해 활용하는 제도인데, 조합이 재결신청을 지연할 경우 지연손해금 부담이 발생한다. 도시 및 주거환경정비법이 여러 차례 개정되면서 지연손해금의 기산점과 이율에 많은 변화가 있었는데, 일정기간은 연 20%라는 높은 이율이 적용되기도 한다.

재건축은 사정이 다르다. 토지등소유자가 스스로 조합을 상대로 현금청산을 청구할 수 있는지, 다시 말해 매도청구를 소송으로 직접 구할 수 있는지가 논란이다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 조합이 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한다. 논란의 소지는 있으나, 이 권리는 조합이 행사하는 것이지, 역으로 토지등소유자가 행사할 수 있는 것은 아니라는 점에서 한계가 있다. 다만, 관리처분계획인가 이후 조합이 일정기간 내에 현금청산을 진행하지 않으면 많게는 연 15% 이율의 지연손해금을 부담해야 하므로 조합의 매도청구가 간접적으로 강제된다.

결국 정비사업의 현금청산은 재개발이든 재건축이든 사업시행계획 인가 단계에서 본격적으로 시작되지만, 권리 행사 방식은 크게 다르다. 조합은 지연손해금이라는 무거운 짐을 피하기 위해 신속히 청산 절차를 밟아야 하고, 토지등소유자는 언제부터 권리가 제한되는지, 지연손해금이 언제부터 발생하는지 정확히 파악해야 손실을 줄일 수 있다.

특히 재개발의 경우 도시 및 주거환경정비법 개정으로 지연손해금 기산점과 적용 이율이 달라졌기 때문에 과거 기준만 믿고 대응했다가는 큰 손실을 입을 수 있다. 재건축의 경우에도 조합의 매도청구권 행사 여부에 따라 소유자의 입장이 크게 달라진다.

따라서 현금청산은 단순히 “분양을 받느냐, 받지 못하느냐”의 문제가 아니라, 권리 보호와 손해 최소화를 위한 정교한 법적 대응의 문제다. 조합이든 토지등소유자든 각자의 상황에 맞게 법적 절차와 판례의 태도를 정확히 이해하고, 전문가의 도움을 받아 전략적으로 대응해야 한다.

글 = 김택종 법무법인 센트로 변호사(tjkim00@centrolaw.com)

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