재건축·재개발 사업에서 관리처분계획을 수립하는 단계는 조합원들의 권리관계를 실질적으로 확정짓는 핵심 단계다. 이 때문에 관리처분계획을 의결하는 총회를 앞두고 조합이 조합원들에게 제공해야 하는 정보의 범위에 관하여 실무상 적지 않은 분쟁이 있어 왔다. 최근 대법원은 관리처분계획 총회 전 통지해야하는 종전, 종후자산가격의 범위에 관하여 중요한 기준을 제시하였다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’)은 관리처분계획 수립을 의결하기 위한 총회 개최 1개월 전에 ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산가격)’과 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전자산가격)’을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 규정하고 있다. 문제는 여기서 말하는 ‘분양대상자별’ 정보가 통지를 받는 조합원 본인에 관한 정보만을 의미하는지, 아니면 분양대상자 전원의 정보 전체를 의미하는지였다. 원심인 서울고등법원은 조합원들이 상대적 출자비율의 공정성을 판단하기 위해서는 전 조합원의 정보가 필요하다는 이유로, 전원에 관한 정보를 통지하지 않은 채 이루어진 관리처분계획 의결은 조합원들의 실질적인 의결권을 침해한 중대한 하자가 있다고 판단하였다.

대법원의 판단 – “각 조합원 본인에 관한 정보면 충분”

그러나 대법원은 원심판결을 파기환송하며 다른 결론을 내렸다. 대법원은 먼저 법 문언에 주목하였다. 도시정비법이 ‘분양대상자별’이라는 표현과 함께 ‘각 조합원에게’ 통지하도록 규정한 점을 종합하면, 통지의 대상은 통지를 받는 조합원 자신에 관한 분양예정자산의 추산액과 종전자산 명세 및 가격으로 해석하는 것이 자연스럽다고 보았다.

아울러 대법원은 회의체 소집 통지의 일반 법리를 언급하면서, 특별한 규정이 없는 한 총회 소집 통지 단계에서 안건 판단에 필요한 모든 자료를 상세히 제공해야 하는 것은 아니라고 판시하였다. 관리처분계획 총회 전 통지의 취지도, 다른 조합원들과의 비교를 위한 자료 제공보다는 개별 조합원이 자신의 자산 평가와 예상 분담금을 확인하도록 하는 데 있다는 것이다.

또한, 도시정비법이 관리처분계획서 및 관련 자료의 열람·복사, 관리처분계획 인가 신청 전 공람 절차 등 분양대상자 전원의 분양예정자산의 추산액과 종전자산 명세 및 가격을 비롯한 관리처분계획의 내용을 확인할 수 있는 별도의 제도적 장치를 이미 마련하고 있다는 점도 중요한 근거로 들었다.

관리처분계획 총회 전 조합원 전체의 종전, 종후자산가격을 통지해야 하는지에 관한 그 간의 논란은 각 조합원 본인에 관한 정보만을 통지하면 된다는 취지의 이번 대법원 판결로 정리될 것으로 보이고, 개인정보 유출 문제나 과도한 행정 부담을 우려하던 조합 실무에 도움이 될 것으로 보인다. 조합원 입장에서는, 다른 조합원과의 형평성이나 출자비율의 공정성에 관한 판단을 위해서는 도시정비법 상의 정보공개 제도나 공람 절차를 적극적으로 활용할 필요가 있을 것이다.

법무법인 센트로 임형준 변호사

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재건축이나 재개발 같은 정비사업을 진행하다 보면, 조합 내부의 가장 많은 고민 중 하나가 바로 ‘누가 어디까지 결정할 수 있느냐’는 문제다. 시공자와의 계약 체결의 경우 총회에서 결정하는 것이 당연할 것 같은데, 계약서의 모든 내용을 총회가 정하는 것은 현실에 맞지 않아 대의원회에 맡겨도 되지 않을까 하는 생각이 든다.

도시 및 주거환경정비법은 시공자 선정을 조합 총회의 의결사항으로 명확히 규정하고 있다. 시공자는 정비사업의 성패를 좌우하는 핵심 주체이고, 그 선정 결과에 따라 조합원들이 부담해야 할 비용과 향후 주거 환경이 근본적으로 달라질 수 있다. 이런 중대한 결정을 소수의 대의원에게 맡기지 않고, 조합원 전체의 의사를 묻도록 한 것은 당연하다.

대의원회는 어떤 기관일까. 대의원회는 조합원 전원이 모여 모든 사항을 결정하기 어렵다는 현실을 고려해, 상대적으로 중요성이 떨어지는 사안을 총회 대신 처리하도록 만든 기관이다. 구조적으로 보면 국민의 의사를 국회가 대신 결정하는 것과 유사하다. 그렇다 보니 법 역시 “총회에서 위임한 사항”을 대의원회의 의결사항으로 정하고 있다.

그렇다면 자연스럽게 이런 의문이 생긴다. 시공자 선정이 총회 의결사항이라면, 시공자와의 계약 체결 역시 반드시 총회를 거쳐야 하는 것 아닐까. 총회에 시공자와의 도급계약서를 안건으로 상정해 의결했다면, 그 계약서 내용 그대로 날인하는 것이 원칙처럼 보인다. 총회는 조합이라는 단체의 의사결정기관, 즉 ‘머리’에 해당하고, 조합장은 그 결정을 집행하는 ‘손’에 해당한다. 손이 머리를 대신해 판단할 수는 없다는 점에서 보면 지극히 상식적인 결론이다.

하지만 실무는 늘 이론처럼 단순하지 않다. 실제 현장에서는 시공자 선정 총회를 거친 뒤, 구체적인 도급계약 체결 단계에서 협상이 이어지고, 총회 의결을 받은 계약서와 일부 다른 내용으로 최종 계약이 체결되는 경우도 적지 않다. 그렇다면 이러한 실무 관행은 법에 위반되는 것일까.

여기서 하나 짚고 넘어갈 것이 있다. 도시 및 주거환경정비법의 위임에 따라 제정된 국토교통부 고시, 즉 정비사업 계약업무 처리기준은 시공자 ’선정’과 ‘계약 체결’을 개념상 구별하고 있고, 적지 않은 하급심 판례들도 두 개념을 구별하고 있다.

결국 핵심은 ‘무엇이 바뀌었는가’에 있다. 총회 의결사항이 필요한 경우란, 조합원의 예상 범위를 벗어나 새로운 의무를 부담하게 하거나, 기존보다 불리한 조건이 추가되는 경우다. 반대로 말하면, 조합원에게 추가적인 부담을 지우는 것이 아니라 오히려 유리한 방향으로 계약 조건이 조정된다면, 이미 총회 의결을 받은 계약서라도 구체적인 계약 체결 단계에서 일정한 수정은 가능하다고 볼 여지가 있다.

이와 관련해 서울고등법원은 설계자 선정과 관련하여 중요한 기준을 제시한 바 있다. 총회 의결을 통해 선정된 설계자와의 계약에서, 이미 총회 의결을 받은 계약서에 관하여 조합원에게 새로운 부담을 발생시키거나 계약의 본질적인 내용을 변경하는 경우에는 무효라고 판단했다. 뒤집어 말하면, 조합원에게 부담이 되지 않고 계약의 본질을 해치지 않는 범위라면, 계약 체결 단계에서의 변경이 가능하다는 것이다.

정리하면 이렇다. 시공자 선정은 물론, 그 선정 결과를 전제로 한 계약 체결 역시 원칙적으로는 총회의 통제를 받는 것이 맞다. 다만 총회 의결의 취지를 벗어나지 않는 범위, 즉 조합원에게 불리하지 않고 계약의 본질을 변경하지 않는 한도 내에서는, 실무상 협상 결과를 반영한 계약 체결이 허용될 수 있다.

정비사업에서 속도도 중요하지만, 절차의 정당성은 그보다 더 중요하다. 손이 머리를 대신할 수는 없다. 다만 머리가 이미 방향을 정해 두었다면, 손이 세부적인 움직임을 조정하는 것까지 막을 필요는 없을 것이다. 결국 문제는 ‘대신 결정했느냐’, 아니면 ‘결정을 집행하면서 다듬었느냐’의 차이다. 이 경계를 명확히 인식하는 것은 불필요한 분쟁을 막기 위한 중요한 지점이다.

법무법인 센트로 김택종 변호사 tjkim00@centrolaw.com

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[하우징워치] 투기과열지구 재건축 조합원 지위 승계와 현금청산 기준시점, 대법원의 입장

법무법인 센트로

대표변호사 김정우

얼마 전 우리 대법원은 투기과열지구 재건축 구역에서 조합원 지위 승계 제한과 관련된 매우 중요한 판결을 선고하였다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결). 이 판결에서 주목할 점은 크게 두 가지다.

첫 번째는 공유부동산의 경우 대표조합원만 조합원 지위 승계 요건을 갖추어도 전체 부동산에 대하여 양수인에게 조합원 지위가 승계되는지, 아니면 전체 공유자가 모두 요건을 갖추어야 하는지 여부였고, 두 번째는 이때 조합원 지위 승계를 하지 못한 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시점이 언제인지였다.

공유부동산 조합원 지위 승계에 관한 대법원의 판단

첫 번째 쟁점과 관련하여 과거에 국토교통부는 대표조합원만 요건을 갖추면 전체 지분에 대하여 조합원 지위가 승계된다는 취지의 유권해석을 내렸다. 그러나 우리 대법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 대법원은 위 2022다228230 판결에서 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시했다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것이다.

그 후 우리 국토교통부는 2025. 11. 4. 명시적으로 입장을 바꾸어 기존의 유권해석을 변경하였다. 즉, 공유자별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도를 허용하며, 미충족 공유자의 지분은 지위양도를 제한한다고 밝혔다.

결국 예외 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산이 된다. 그러므로 투기과열지구에서 공유자 부동산을 매수할 경우 각 공유자별로 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지 반드시 체크한 후 거래를 해야 할 것이다.

법원 판결과 배치된 국토교통부 유권해석의 문제점

안타까운 것은 대법원 판결이 선고되기 훨씬 이전인 2021년 5월경 서울중앙지방법원은 이미 위 대법원 판결과 동일한 취지로 판시하였다는 것이다. 이와 같이 명시적인 법원의 판결이 존재함에도 불구하고, 국토교통부가 법원의 판시사항을 전혀 언급하지도 않은 채, 법원과 전혀 다른 유권해석을 국민들에게 안내했다는 것이 상당히 문제라고 생각한다.

재건축 구역에서 조합원 지위는 분양자격과 직결되는 문제인데, 조합원 지위가 인정되지 않을 경우 재산적으로 큰 피해와 파장이 예상된다. 기존의 국토교통부의 유권해석을 신뢰하고 거래한 조합원이나 매수인들을 구제될 수 있을까. 아직까지 이에 대하여 국토교통부나 각 지자체에서 구체적인 구제책이나 안내는 확인할 수 없다. 지금이라도 국토교통부가 잘못된 유권해석으로 인한 혼란과 피해를 최소화하기 위한 제도적 보완책을 마련해야 한다는 의견이 제기되고 있다.

분양미신청 현금청산의 기준 시점을 둘러싼 하급심 판결의 대립

두 번째로 체크해야 할 사항은 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시점이다. 만약 조합원 지위를 승계하지 못할 경우 결국 현금청산을 할 수밖에 없기 때문이다.

먼저 일반적인 분양미신청에 의한 현금청산과 관련하여 그 기준 시점에 대해서는 견해가 나뉘어 있다. 재건축 구역에서 분양신청을 하지 않을 경우 도시정비법 제73조에 따라 현금청산을 하게 된다.

이때 매매대금 산정 기준 시점에 관하여 우리 고등법원에서는 서로 엇갈리는 판결을 하였다. 수원고등법원은 현금청산자가 된 날을 기준으로 청산금 지급의무가 발생한다고 보아 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’을 기준으로 매매대금이 산정되어야 한다고 보았다. 반면, 부산고등법원은 재건축조합이 매도청구소송을 제기하여 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’을 기준으로 해야 한다고 보았다. 이에 대한 대법원 판결은 아직 확인되지 않는다.

이 두 기준 시점은 경우에 따라 1년 이상 차이가 발생할 수 있으며, 특히 부동산 가격 변동이 큰 시기에는 청산금액에 막대한 차이를 초래한다. 예컨대 서울 압구정 일대와 같이 단기간에 수억 원에서 수십억 원까지 가격 변동이 발생하는 지역에서는 그 영향이 더욱 크다.

투기과열지구 양수인에 대한 현금청산 기준 시점

한편, 도시정비법 제39조 제3항은 투기과열지구에서 부동산 양수인이 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고 있다. 투기과열지구에서 조합원 지위를 승계하지 못해서 현금청산자가 될 경우에도 마찬가지로 손실보상금 산정의 기준시점을 언제 볼 것인가가 매우 중요한 문제가 될 것이다.

이와 관련하여 앞서 언급한 대법원 2022다228230 판결은 “재건축사업의 시행자가 구 도시정비법 제39조 제2항, 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 그가 양수한 부동산에 대하여 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 해당 부동산의 가액을 평가하는 기준 시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 하고, 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다”라고 판시하였다.

위 대법원 판결에 따르면, 투기과열지구 재건축 구역에서 도시정비법 제39조 제2항에 따라 부동산 양수인이 조합원 지위를 승계하지 못할 경우, 현금청산금 산정의 기준시점은 해당 부동산을 양수한 그 시점이 된다는 것이다. 예를 들어서 부동산을 2025. 12. 1. 양수했는데 조합원 지위를 승계하지 못했다고 가정할 경우, 만약 2027. 3. 1. 매도청구 소장을 수령한다고 하더라도 결국 매매대금 산정 기준시점은 2025. 12. 1. 당시의 시가라고 해석이 된다.

투기과열지구 재건축 구역에서 부동산을 거래할 경우 조합원 지위 승계 여부와 현금청산금 산정 기준시점에 관한 문제는 사업시행자나 현금청산자 모두에게 매우 중요한 문제라고 할 수 있다. 그러므로 현금청산에 관한 실무에 대해서는 전문변호사의 조력을 받아서 처리하는 것이 분쟁을 미연에 예방하는 지름길이라고 본다.

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