재개발 구역 안에서 두 사람이 공동으로 땅을 소유하면서, 그 위 건물 두 채를 각각 단독으로 소유하는 경우가 있다. 예를 들어 토지는 김씨 형제가 함께 소유하고, 건물은 형이 하나, 동생이 하나씩 소유한 상황이다. 그렇다면 조합은 이 형제에게 분양권을 몇 개나 줄까?실무에서는 조합에 따라 분양권을 2개 주기도 하고 3개 주기도 한다. 하지만 분양권 하나가 갖는 상당한 재산적 가치를 고려하면, 이러한 실무 관행은 하나의 입장으로 정리될 필요가 있다.

도시 및 주거환경정비법은 재개발 구역 안에서 토지나 건축물을 소유한 사람을 '토지등소유자'라고 규정하고 있다. 조합이 설립되면 토지등소유자가 조합원이 되고, 분양권은 원칙적으로 조합원 수에 따라 부여된다. 문제는 한 사람이 여러 부동산을 소유하거나, 여러 사람이 하나의 부동산을 공유하는 경우 조합원 수를 어떻게 계산하느냐는 것이다.법령에서는 이렇게 정하고 있다. 하나의 토지나 건물을 여러 명이 공유하면 대표자 1명만 조합원으로 본다. 반대로 한 사람이 여러 부동산을 소유해도 조합원은 1명으로만 센다.김씨 형제 사례를 구체적으로 살펴보자. 토지 1필지는 형·동생이 공유하고, 건물 1채는 형이 단독소유, 건물 1채는 동생이 단독소유 하는 구조다.분양권이 3개라고 보는 입장에서는 이렇게 말한다. "토지는 형제가 공동으로 소유하니 1개, 형 소유 건물 1개, 동생 소유 건물 1개, 합계 3개 아니냐?" 즉 소유형태가 다르면 조합원을 별개로 인정해야 한다는 논리다. 실제로 토지를 두 사람이 공유하고 건물은 그 중 한 사람이 단독으로 소유하는 경우, 조합원 지위를 2개로 보고 그에 따라 분양권도 2개를 부여하는 데 크게 이견이 없다. 이때 조합원 지위를 2개로 보는 근거는 바로 '소유형태의 차이'이다.그러나 분양권을 2개로 보는 입장도 설득력이 있다. 만약 김씨 형제가 토지 2필지와 건물 2채를 각각 단독으로 소유하고 있다면 법에 따라 분양권이 2개라는 데 이견이 없다. 그렇다면 토지만 공유하고 건물은 각자 소유하는 경우에도 형과 동생이 각각 조합원 1명씩, 총 2명으로 보아야 하고, 조합원을 3명으로 인정하는 것은 앞의 경우와 균형이 맞지 않는다는 것이다. 형제가 소유하는 물건의 수는 적은데, 부여되는 분양권이 오히려 늘어나는 결과가 되기 때문이다.대법원도 이와 유사한 취지로 판단한 사례가 있다. 토지등소유자의 수가 문제된 사례에서, "토지나 건축물을 단독으로 소유하여 이미 토지등소유자로 산정된 자들이 별도로 다른 토지나 건축물을 공유하더라도, 그 공유 지분에 대해서는 토지등소유자 수가 추가로 산정되지 않는다"고 판시한 것이다. 이는 이미 토지등소유자 지위를 인정받은 이상, 다른 형태의 소유가 있다고 해도 추가로 토지등소유자의 지위를 부여하지 않겠다는 의미다. 결국 조합원 지위와 그에 따른 분양권을 2개만 인정하는 입장으로 볼 수 있다.필자 역시 분양권을 2개로 보는 것이 타당하다고 생각한다. 형과 동생이 결과적으로 각자 토지 지분과 건물을 소유하고 있다는 점에서, 토지와 건물을 각각 단독으로 소유하는 경우와 실질적 차이가 없기 때문이다.분양권 개수가 애매하다면 조합과 미리 협의하여 명확히 해두는 것이 바람직하다. 분양 단계에서 다툼이 생기면, 갈등이 커지고 잘못된 것을 바로 잡는 것도 쉽지 않기 때문이다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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정비사업 조합의 시공자 선정에 관해 도시정비법은 제29조 제4항에서 조합설립 인가를 받은 후 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자를 시공자로 선정해야 한다고 규정하고 있다.이런 시공자 선정 절차에 있어 ‘정비사업 계약업무 처리기준’은 조합이 개최하는 현장 설명회(제31조), 입찰서의 접수 및 개봉(제32조), 제출된 입찰서 상정을 위한 대의원회 의결(제33조), 건설업자 등의 홍보를 위한 합동설명회 개최(제34조), 건설업자 등의 선정을 위한 총회 의결(제35조) 등 구체적인 절차를 정하고 있다.시공자 선정은 정비사업 목적 달성을 위한 핵심적인 절차이기에 이러한 절차는 적법하게 진행돼야 한다. 공정성과 투명성이 반드시 담보돼야 한다. 이하에서는 위 절차와 관련해 실제 문제가 되었던 사례들과 법원의 판단을 살펴본다.시공자 선정에 있어 단독 응찰 등의 사유로 1회가 유찰돼 재차 입찰을 진행한 경우 해당 현장 설명회에 특정 컨소시엄만 참여했을 때 조합이 대의원회 결의로 수의계약 우선협상대상자로 지정할 수 있을까?관련 사안에서 대의원회 안건으로 ‘시공자 선정을 수의계약 방식으로 진행하는 경우 대의원회에서 그 우선협상대상자 자격을 현장 설명회 2회 이상 참석한 업체 중 1회 이상 입찰에 참여한 업체에 부여’하는 내용을 상정해 위 조건을 충족하는 유일한 업체인 컨소시엄에 수의계약 체결을 위한 우선협상대상자 지위를 부여하는 방안이 추진됐다. 이에 일부 조합원들이 반발하며 대의원회 개최 금지 가처분을 신청한 사안이다.판례는 수의계약 방식으로 시공자를 선정하는 경우 입찰절차에 관한 규정들이 그대로 적용된다고 보기는 어렵더라도 총회의 시공자 선정 권한과 선정 과정의 투명성·공정성은 최대한 보장되어야 한다고 전제했다.또 시공자 선정 및 변경은 도시정비법상 총회 의결 사항이므로 대의원회가 사실상 특정 업체를 시공자로 선정하는 결의를 하는 것은 권한 범위를 넘어서는 행위라고 보았다. 특히 해당 업체가 개별 홍보 금지 규정을 위반했다는 의혹이 있는 상황에서 다른 업체에 사업 제안 기회를 부여하지 않고 우선협상대상자로 지정하는 것은 적법하지 않다고 판단했다. 즉 다수 업체에 참여 기회를 부여해 조합원들의 자유로운 선택권을 최대한 보장해야 한다고 본 것이다.그렇다면 현장 설명회 이후 특정 업체가 개별 홍보를 한 경우 해당 업체에 대한 시공자 선정 결의는 어떻게 판단될까. 정비사업 계약업무 처리기준 제34조 제3항은 건설업자 등의 임직원이나 시공자 선정과 관련해 홍보를 위해 계약한 용역업체의 임직원 등이 토지 등 소유자 등을 상대로 개별적인 홍보를 할 수 없으며, 홍보를 목적으로 토지 등 소유자 또는 정비사업전문관리업자 등에게 사은품 등 물품·금품·재산상의 이익을 제공하거나 약속해서는 안 된다고 규정한다.해당 사안은 외부 홍보업체 직원이 조합원들에게 사은품을 제공하는 방법으로 특정 업체의 시공사 선정을 돕기로 하고 현장 설명회 이후 시공자 선정 총회 전까지 실제로 금품을 지급했던 경우였다. 이에 조합원들이 시공자 선정 총회 결의 무효 확인의 소를 제기했다.판례는 개별 홍보 금지 규정 위반이 있더라도 그 행위가 입찰절차의 공공성과 공정성을 현저히 침해할 정도로 중대하고 명백한 경우만 입찰절차를 거치지 않은 것과 동일한 하자가 있다고 보아 시공자 선정 결의를 무효로 볼 수 있다고 했다.이 사건에서는 홍보행위가 일부 외부 용역업체 직원의 일탈로 이뤄졌고, 제공한 금품·사은품의 가액이 크지 않으며, 투표 결과에도 결정적인 영향을 미쳤다고 보기 어렵다고 보았다. 또한 조합이 내부 절차를 거쳐 자율적으로 입찰 자격 박탈 여부를 판단할 수 있다는 점을 고려해 시공자 선정 결의 무효를 인정하지 않았다.이렇듯 시공자 선정 절차는 정비사업의 핵심 과정으로 각 현장 상황에 맞게 관련 법령과 규정을 준수하며 공정성을 확보해야 한다. 사업시행자는 시공자 선정 절차 전반에서 이를 보장하기 위해 전문가와 협력하여 모든 단계의 적법성과 투명성을 면밀히 검토해야 할 것이다.정효이 법무법인 센트로 변호사

원문보기 : https://magazine.hankyung.com/business/article/202508149906b

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서울 소재 재개발 구역 내에서 A씨는 한 건물을 매수하려다 뜻밖의 사실을 확인했다. 원래 주택이었던 건물이 최근 근린생활시설로 용도가 변경되어 있었던 것이다. 그렇다면 이 건물을 매수하면 재개발 조합에서 주택 소유자에게 부여되는 분양권을 받을 수 있을까? 이 경우 매매계약을 체결할 시 주의할 점은 무엇일까?

원문보기 : https://n.news.naver.com/article/008/0005240681?lfrom=kakao

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