서울 전역과 경기 12개 지역이 또다시 투기과열지구로 지정되었다. 도시정비법은 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역에서 투기행위를 방지하기 위해 몇가지 규제를 두고 있다. 대표적으로 조합원 지위 승계 제한과 5년 재당첨제한 제도가 그것이다. 최근 이와 관련하여 공유부동산의 대표조합원에 관한 의미 있는 판결이 선고되어 이를 살펴보고자 한다.

조합원 지위 승계 요건, ‘대표조합원이 아닌 개별 판단이 원칙’

투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인에게 일정한 예외사유가 인정되는 경우에 한해 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 부동산이 공유 형태로 된 경우, 그 예외사유를 누구를 기준으로 판단할 것인가이다.

이와 관련하여 국토교통부는 대표조합원을 기준으로 판단해야 한다고 유권해석을 내렸다. 즉, 대표조합원이 예외요건을 충족하면 다른 공유자가 요건을 갖추지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 입장이었다. 

그러나 서울고등법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 법원은 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시하였다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것이다. 이에 대하여 2025년 8월 우리 대법원도 서울고등법원의 판단이 옳다고 판시하였다. 

그러므로, 예외요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산 대상이 된다. 이 판결은 국토교통부의 기존 유권해석을 사실상 부정한 것으로, 해당 해석을 신뢰하고 거래한 조합원이나 매수인 그리고 이를 근거로 안내한 조합에 상당한 파장을 미칠 것으로 예상된다.

5년 재당첨제한, 다른 공유자에게도 예외 없이 적용

다음은 투기과열지구 내 5년 재당첨제한 규정에 관한 문제다. 도시정비법 제72조 제6항은 ‘투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 자 및 그 세대에 속한 자는, 그 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없다’고 규정하고 있다. 그렇다면 재건축 구역 내 공유부동산에서 공유자 중 일부만 재당첨제한에 해당하는 경우, 재당첨제한을 받지 않는 다른 공유자가 대표조합원으로서 전체 부동산에 대하여 분양신청을 할 수 있을까?

이에 대해 법제처는 부정적인 입장을 밝혔다. 즉, 법제처는 ‘공유자 중 일부가 다른 정비사업의 분양대상자에 해당하더라도, 이를 회피하기 위해 다른 공유자가 대표조합원으로 분양신청을 허용할 경우 입법 목적을 훼손한다’고 보았다. 이와 관련하여 2025년 6월 수원고등법원도 ‘토지 등의 공유자 중 1인이 도시정비법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청이 제한되는 경우, 특별한 사정이 없는 한, 다른 공유자도 분양신청이 제한된다’는 취지로 판시하였다. 결국 이 경우 공유자 전부 현금청산대상이 되는 것이다. 

이번 판결은 투기과열지구 내 거래와 조합원 자격 판단에 중대한 시사점을 던진다. 조합과 조합원, 매수인은 이러한 법원의 입장을 면밀히 검토하여, 투기과열지구 내 거래와 분양 절차에서 법적 리스크를 사전에 예방할 필요가 있다. 

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최근 정부가 서울 전역과 수도권 일부 지역을 추가로 투기과열지구로 지정했다. 투기를 차단하겠다는 취지 자체는 타당하지만, 재건축·재개발 현장에서는 그 여파로 상당한 혼란이 있을 것으로 보인다. 

실제로 새로 투기과열지구로 지정된 구역의 조합원들은 뜻하지 않게 현금청산 대상이 되는 것은 아닌지, 미리 물건을 처분해야 하는 것은 아닌지 혼란을 겪고 있다.문제의 핵심은 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항이다. 이 조항은 "투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 분양대상자로 선정된 자와 그 세대원은, 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 경우 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 다시 분양신청을 할 수 없다"고 규정하고 있다.즉, 투기과열지구 내에서 한 번 분양을 받은 사람은 5년간 다른 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없어 분양권 재당첨 제한을 받게 된다. 이는 투기 수요를 억제하기 위한 장치로서, 제도의 취지 자체는 타당한 것으로 보인다.그런데 문제는 새로 투기과열지구로 지정되는 지역이다. 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항은 이미 '투기과열지구'로 지정된 구역을 전제로 규정되어 있을 뿐, 지정 이전에 이미 분양권을 확보하거나 조합원 지위를 가진 경우를 어떻게 처리할지는 명시하지 않는다. 이 때문에 "지정 이전에 분양자격을 취득한 사람에게까지 재당첨 제한을 소급 적용할 수 있느냐"는 논란이 불가피하다.하급심이기는 하나, 법원은 과거 투기과열지구가 해제된 이후에도 재당첨 제한 규정을 그대로 적용해야 한다는 취지로 판단한 사례가 있다. 이는 '투기 방지'라는 제도의 본래 취지를 관철해야 한다는 논리에서 출발한 것이다. 즉, 일시적으로 지정이 해제되더라도 투기 목적의 반복적인 분양을 차단해야 한다는 것이다.하지만 반대로 투기과열지구가 아니었던 시점에 부동산을 취득한 사람에게까지 동일한 제한을 가하는 것은 법리적으로 문제가 크다. 무엇보다 2017년 이 규정이 처음 도입될 당시에도 경과규정을 두어, 이미 투기과열지구로 지정되지 않았던 지역의 종전 취득자에게는 재당첨 제한을 적용하지 않도록 한 이유가 바로 여기에 있다.법률은 국민의 재산권을 제한하는 경우 명확한 근거가 있어야 하고, 그 제한은 예측 가능해야 한다. 따라서 지정 이전에 이미 부동산을 취득한 사람에게 사후적으로 불이익을 주는 소급 적용은 헌법상으로도 문제될 수 있다.현실에서는 이 문제로 인해, 같은 구역 내에서도 투기과열지구 지정 시점 전후에 따라 누군가는 조합원으로 분양권을 받지만, 누군가는 현금청산 대상이 되는 불합리한 상황이 발생한다. 이는 단순한 행정 편의의 문제가 아니라, 개인의 재산권 보호와 법적 안정성의 문제다.결국, 법문상 근거가 불명확한 상태에서 행정해석이나 지침으로 규제를 확대 적용하는 것은 바람직하지 않다. 재당첨 제한 제도의 취지를 살리면서도, 구체적인 적용 대상을 명확히 구분할 수 있도록 입법적 보완이 필요하다. 특히 '새로운 투기과열지구 지정'의 효력이 기존 정비사업의 분양자격에 어떤 영향을 미치는지를 명확히 해야 할 것이다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다.

투기과열지구 내 분양신청권 제한은 관리처분계획(안)에 따라 ①조합원 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일로부터, ②일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정한다. 이에 해당할 경우, 현금청산대상자가 되며, 별도의 보상협의가 이루어지지 않는 한 매도청구소송이나 수용절차로 진행된다.

투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정은 2017. 10. 24. 개정되어 시행되었는데, 시행일 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다.

다만, 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후 ①투기과열지구의 정비사업 구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자로 선정된 경우, ②투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반 분양분의 분양대상자로 선정된 경우에는 분양신청권이 제한된다.

위 규정은 분양대상자뿐만 아니라 그 세대에 속한 자에게도 적용된다. 이때 ‘그 세대에 속한 자’란 원칙적으로 주민등록상 같은 세대원(부모, 배우자, 자녀 등)을 의미한다.

다만, 대법원은 도시정비법상 1세대 1주택 공급 원칙과 관련하여 ‘1세대’ 또는 ‘동일한 세대’는 실질적으로 주거와 생계를 같이하는 가구를 의미한다는 것을 판시한 바 있다. 위 판결은 투기과열지구 내 분양신청제한 규정에 직접 적용된 것은 아니지만 ‘세대’의 해석 기준을 제시한 점에서 유추 적용될 가능성이 있다. 따라서 주민등록상 같은 세대라 하더라도 실질적으로는 주거와 생계를 같이 하지 않는 경우에는 분양신청 제한대상에 해당하지 않는다는 해석도 가능하다.

(사례1) 투기과열지구 내 재개발 정비사업 구역의 주택을 A와 B가 공유하고 있는데 공유자 중 1인(A)이 다른 정비사업의 분양대상자 등에 해당하여 위 규정에 따라 분양신청을 할 수 없는 사안에서, 다른 공유자(B)가 다른 정비사업 분양대상자 등에 해당하지 않더라도 위 규정에 따라 분양신청을 할 수 없다고 판시했다.

(사례2) 상속, 결혼 또는 이혼으로 해당 정비구역 내 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청 제한을 받지 않으므로 분양신청을 할 수 있다. 다만 이때 상속‧결혼‧이혼은 분양대상자 선정일 이후에 발생한 것만을 의미한다.

(사례3) 실제 사안에서 투기과열지구 내 A정비사업의 분양대상자가 A정비사업 분양대상자 선정 전에 투기과열지구의 B정비사업의 조합원 자격을 상속으로 취득한 경우, 도시정비법 제72조 제6항 단서를 적용할 수 없으므로 A정비사업의 분양대상자 선정일부터 5년 이내에 B정비사업의 분양신청을 할 수 없다고 본 바 있다.

(사례4) 관리처분계획 인가 당시 정비구역이 투기과열지구로 지정‧공고되었으나 이후 해제된 경우, 분양신청자격이 인정될까? 투기과열지구가 해제되더라도 관리처분계획 인가 당시 투기과열지구로 지정‧공고된 사실 자체가 변경되거나 소급하여 소멸하는 것은 아니므로, 해당 조합원에게 소급하여 분양신청 자격을 인정할 수 없다고 판시하였다.

(사례5) 투기과열지구 내 분양신청 제한을 받지 않는 양도인(갑)이 매매 등으로 양수인(을)에게 부동산을 양도한 경우, 양도인과 양수인이 사후에 매매계약을 합의 해제하였다면 그 소급효에 따라 양도인이 분양신청을 할 수 있을까? 이에 대하여 최근 하급심은 양도인은 양수인의 현금청산자의 지위를 승계할 뿐이라고 판시하여 계약해제의 소급효를 제한한 바 있다.

(사례6) 한편, 소규모주택정비법이 적용되는 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에도 이러한 제한이 적용될까? 소규모주택정비법에는 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한에 관한 별도의 규정은 있으나, 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정에 관한 도시정비법은 준용되지 않는다.

재개발·재건축 관련 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.

글 = 유재벌 법무법인 센트로 변호사(yjbeol@centrolaw.com)

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