관리처분계획의 경미한 변경

- 시행령 제49조에 나열되어 있지는 않으나 ‘신고’로 족한 사항 -

(대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140)

1. 신고만으로 족한 경우 – 시행령 제49조의 경미한 사항의 변경

관리처분계획을 변경하더라도 시행령 제49조 각호에 규정된 ‘경미한 사항’에 해당하는 경우에는 행정관청으로부터 변경 ‘인가’를 받을 필요가 없고 ‘신고’만 하면 됩니다. 

2. 시행령 제49조에 나열되어 있지 않으나 신고로 족한 경우

그런데 시행령 제49조 각호에 규정되어 있지는 않으나 구체적 개별적으로 살펴보면 경미한 사항에 해당되는 것으로 여겨져 굳이 변경‘인가’의 절차를 거치는 것이 무의미하다고 생각되는 경우에도 ‘신고’만으로 족한 것인지가 문제됩니다.

이에 관하여 최근 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140 관리처분계획변경처분등취소 판결에서는 다음과 같이 판시하였습니다.

대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140 관리처분계획변경처분등취소

◇ 도시 및 주거환경정비법 제48조 제1항 단서의 ‘대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때’의 범위 ◇

관리처분계획의 수립 또는 변경을 위하여 조합총회의 의결 및 행정청의 인가절차 등을 요구하는 취지는, 관리처분계획의 수립 또는 변경이 조합원, 현금청산대상자 등(이하 ‘조합원 등’이라 한다)에 대한 소유권 이전 등 권리귀속 및 비용부담에 관한 사항을 확정하는 행정처분에 해당하므로 그로 인하여 자신의 권리의무와 법적 지위에 커다란 영향을 받게 되는 조합원 등의 의사가 충분히 반영되어야 할 필요가 있기 때문이다. 반면에 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 이러한 필요성이 그다지 크지 아니하기 때문에 행정청에 신고하는 것으로 족하도록 규정하고 있는 것이라고 할 것이다.

위와 같은 도시정비법 관련 규정의 내용, 형식 및 취지에 비추어 보면, 도시정비법 제48조 제1항 단서 소정의 ‘대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때’란 도시정비법 시행령 제49조의 각호에 규정된 사항들에 한정되는 것이 아니라, 변경대상이 되는 관리처분계획의 내용을 구체적·개별적으로 살펴보아 조합총회의 의결을 거치지 아니하더라도 그 변경내용이 객관적으로 조합원 등 이해관계인의 의사에 충분히 부합하고 그 권리의무 내지 법적 지위를 침해하지 아니하거나, 분양대상자인지 여부에 대한 확정판결에 따라 관리처분계획의 내용을 변경하는 때와 같이 조합총회의 의결을 거친다고 하더라도 그 변경내용과 다르게 의결할 수 있는 여지가 없는 경우 등도 포함한다고 봄이 타당하다.

위 판례에서는 시행령 제49조 각호에 나열되어 있지는 않지만 신고대상이라고 보아야 할 경우로서 ①조합총회의 의결을 거치지 아니하더라도 그 변경내용이 객관적으로 조합원 등 이해관계인의 의사에 충분히 부합하고 그 권리의무 내지 법적 지위를 침해하지 아니하는 경우와 ②분양대상자인지 여부에 대한 확정판결에 따라 관리처분계획의 내용을 변경하는 때와 같이 조합총회의 의결을 거친다고 하더라도 그 변경내용과 다르게 의결할 수 있는 여지가 없는 경우의 두 가지를 열거하고 있습니다.

3. 법 제16조 조합설립 변경의 경우에 유추적용

여기서 위 2번째의 경우는 ‘조합설립변경인가’의 경우에도 유추적용하여 볼 수 있을 것입니다. 도시정비법 제16조에서는 조합설립 변경인가시에도 조합설립인가와 같은 정도의 동의(토지등소유자의 4분의 3이상의 동의)를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 하는데 다만 시행령 제27조에 해당하는 경우에는 조합원의 동의 없이 신고만 하고 변경할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

4. 법제처 법령해석의 오류

그런데 최근 법제처 법령해석 사례(안건번호11-0684, 회신일자2012.02.03.)에서는 “주택재개발사업에서 「도시 및 주거환경정비법」 제46조에 따라 분양신청을 하지 아니한 자가 조합원 자격이 상실됨에 따라 조합설립 변경을 하려는 경우, 이에 관하여 같은 법 시행령 제27조제4호에 따라 시ㆍ도 조례에서 조합설립 변경의 경미한 사항으로 정하고 있는 바가 없다면, 이러한 변경을 같은 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 법 시행령 제27조에 따른 경미한 사항의 변경으로 볼 수는 없다”고 법령해석함으로서 많은 논란을 일으키고 있습니다.

그 이유로는 ‘신고’만으로 족한 경미한 사항은 변경인가에 대한 예외를 규정한 것이고, 예외적인 사항은 엄격하게 해석하여야 한다는 것입니다. 이렇게 해석하면 단 1~2명만 분양신청을 하지 않더라도 그 자를 조합원 명부에서 제외시키기 위하여 조합설립변경인가에 필요한 동의율(토지등소유자 4분의 3이상의 동의)을 다시 충족하여 변경인가를 받아야 한다는 어처구니없는 결론에 도달합니다

위와 같은 법제처 법령해석에 따라 분양신청기간 종료 이후의 각종 총회에서 의사정족수의 기초가 되는 조합원을 확정짓지 못하여 사업이 완전히 중단되는 사태가 발생하기도 하였습니다.

그러나 분양신청하지 않은 자가 조합원 자격을 상실한다는 것은 도시정비법 제47조의 규정 및 그에 관한 대법원 판례에 따른 것이므로 이에 관하여 다시금 조합원들의 의사를 물을 필요도 없고 의사를 묻는다고 하더라도 대법원 판례와 반대되는 의사에 따라 업무처리를 할 수도 없는 것입니다. 

5. 분양신청하지 않거나 철회한 자는 법 제47조와 대법원 판례에 의하여 조합원 자격 당연상실 – 신고만으로 족하다고 보아야

이 글 처음에 언급한 대법원 2012. 5. 24. 선고 2009두22140 판결에서는 ‘분양대상자인지 여부에 대한 확정판결에 따라 관리처분계획의 내용을 변경하는 때와 같이 조합총회의 의결을 거친다고 하더라도 그 변경내용과 다르게 의결할 수 있는 여지가 없는 경우 등’도 경미한 사항에 포함된다고 보고 있습니다.

같은 이유로 조합설립변경시 신고만으로 족한 사항의 해석에 관하여도 비록 시행령 제27조 각호에 규정되어 있지는 않지만 구체적 개별적으로 판단하여 볼 때 조합원의 의사를 다시 물을 필요가 없거나 묻더라도 그에 따라 처리할 수 없고 관련규정과 대법원 판결 내용대로 처리하여야 할 경우에는 경미한 사항으로서 신고만으로 족하다고 보아야 할 것입니다. 

2012. 5. 28.

김 향 훈

추진위원회 해산시 기존채무의 부담주체

안녕하십니까? 김 향 훈 변호사입니다.

추진위원회가 조합설립을 하지 못하고 중도에 사업을 포기할 경우 그 동안의 사업비용을 ‘추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자’도 분담하는지 여부에 대하여 논란이 있습니다.

(1) 추진위원회가 운영을 위하여 자금을 차입한 차입계약서의 차주가 위원장이나 추진위원 개인들이고 이들이 서명날인하였을 경우 이러한 차주들이 개인적으로 책임을 지는 것은 당연합니다.

(2) 차주가 단체로서의 추진위원회이고 여기에 추진위원장과 일부 추진위원들이 연대보증의 의미로 서명날인한 경우에는 단체로서의 추진위원회와 서명날인한 자들이 연대하여 책임을 집니다.

(3) 차주가 단체로서의 추진위원회이고 추진위원장은 단지 단체의 대표자의 지위에서 날인했을뿐인 경우에는 차주인 단체가 피고가 되고 추진위원회가 보유한 재산으로 책임을 질뿐입니다.

이와 관련하여 인천지방법원 2008. 4. 25. 선고 2007가합12926판결에서는 “추진위원회가 정비조합의 설립에 실패한 민법상의 조합의 단계에 불과하면 추진위원회 및 추진위원들의 재산으로 책임져야 할 것이고, 비법인사단의 실체까지 갖추었다면 추진위원회 외에 추진위원 개인에게 책임을 묻기는 어려울 것이다. 이 사건 추진위원회는 이 사건 용역계약을 체결할 무렵 비법인사단으로서 성립하였다고 봄이 상당하므로, 원고는 추진위원회의 구성원인 추진위원들에게 개인책임을 물을 수 없다”라고 판시하여 추진위원회의 구성원인 추진위원들의 개인책임까지 부정하였습니다.

그렇다면 단지 ‘추진위원회의 구성에 동의하였을 뿐이고 추진위원이 아닌 토지등소유자들’은 더더욱 추진위원회의 채무에 대하여 책임을 지지 않는다 하겠습니다.

추진위원회 운영규정 제13조 1항 제4호에는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 ‘운영경비 및 연체료 납부의무’가 명시되어 있으나, 이는 매월 경비의 납부의무를 규정한 것일 뿐 다액의 채무에 대한 연대보증의 의미까지 포함하는 것으로 보기는 어려울 것입니다. 이 규정은 2003년도 최초의 운영규정부터 존재하던 것이었으므로 위 인천지방법원 판결당시에도 당연히 감안되었으리라 생각됩니다.

다만 채권자가 위 운영규정을 근거로 하여 무자력인 추진위원회를 대위하여 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자들에게 매월 운영경비 및 연체료에 상당하는 금원의 지급청구(채권자대위권의 행사)를 해 오면 상당한 법리논쟁이 발생할 것으로 보입니다. 

2011. 6. 12.

변호사 김 향 훈

현재 내 변호사가 미덥지 않을 때

1. 변호사 잘못 고른 것 같아~!

현재 일을 맡긴 변호사가 영 미덥지 않을 때가 있다. 착수금까지 주었는데 이놈의 변호사가 이제는 전화도 잘 안 받고 사건에 성의를 안 보인다. 또는 성의는 있는 것 같은데 영 실력이 모자라 보인다.

그러나 한번 눈에 벗어나면 하는 일이 계속해서 마땅찮아 보인다.

그리고 실제로 그 변호사의 실력이 엉망이고 논점을 잘못 잡고 있을 가능성도 있다.

2. 분발을 촉구해본다.

이런 경우에 어떻게 할까? 일단 한번 믿어보고 분발을 촉구하는 것이 제일 먼저 해야 할 일이다.

3. 주변의 다른 변호사에게 사건기록을 검토시킨다.

사건기록을 잠시 빌려달라고 하거나, 복사해달라고 하여, 주변의 다른 변호사(가급적 전문변호사)에게 사건기록을 보여주고, 검토를 시켜본다. 이 때 주의할 점은 사건 검토비 50만원 정도는 주어야 한다.

병원에서 엑스레이도 찍고 피검사도 하면 비용 발생하듯이 변호사도 사건 하나를 심도 있게 검토하려면 5시간 정도는 걸린다.

1군데만 물어보면 확실치 않으니 2군데 정도 물어보는 게 좋다. 돈이 계속 나가지 않냐고? 50만원 ~ 100만원 보다 당신의 인생과 재산은 더 중요할 것이다.

4. 의료사고가 은근히 많은 것처럼, 사건처리 오류도 은근히 많다.

의료사고는 당신이 생각한 것보다 많다. 당신이 그것을 밝히지 못했을 뿐이다. 변호사들의 사건처리에서의 오류도 생각보다 많다. 그러니 변호사가 영 미덥지 않으면 교체해야 한다.

5. 이미 준 착수금은?

사건약정서에는 한번 준 착수금은 돌려받지 못한다고 되어 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 반환을 요구해라. 대신 그 변호사의 업무처리상의 오류를 정확히 짚어내야 일부라도 돌려받을 수 있다. 단순변심으로 인한 계약해지로 여겨지면 변호사와 당신간에 치열한 분쟁이 발생하고 그 분쟁으로 세월아 네월아 시간이 가기 때문이다.

6. 새로운 변호사에게 또 착수금이 들어간다.

그렇다. 또 돈이 들어간다. 그러나 어쩔 수 없다. 이건 당신이 최초에 변호사를 잘못 선정했기 때문이다. 다만 후임변호사에게 조금만 깍아달라고 하는 수밖에 없다. 전단계의 변호사가 조금은 일을 해놓았으니 그걸 이용할 수 있으므로..

이렇게라도 중도에 갈아타는게 나중에 일을 그르치는 경우보다 훨씬 낫다. 변호사들은 당신이 생각하는 것 이상으로 바쁘고, 그렇기에 당신의 사건을 그르칠 가능성이 많다. 착수금을 받고 난 순간 변호사들은 당신의 사건에서 관심이 떠난다. 파렴치한 변호사들도 은근히 많다.

그래서 필자는 착수금 분할제를 주장한다. 착수금을 나누어서 1차, 2차, 3차로 나누어주는 것이다. 그래야 변호사의 성실한 업무수행이 담보된다.

7. 변호사 쇼핑을 잘 해야 한다.

그러므로 초기에 변호사 쇼핑을 잘 해야 한다. 형사사건과 같은 경우에는 급작스럽게 사건이 터져서 쇼핑을 하고 자시고 할 것도 없이 그저 당일로 변호사를 선임해야 할 경우도 있다. 그러니 평소에 법률문제에 관심을 가져두고 변호사들은 뭐하는 사람인지 알아두어야 한다.

다만 변호사쇼핑을 제대로 하려면 상담료를 주어야 할 것이다. 상담료를 받지 않는 변호사는 무명의 신참변호사인 경우가 대부분이고 당신이 믿고 신뢰할 만한 변호사는 상담료를 요구하는 경우가 대부분이기 때문이다. 대부분의 경우에 싼게 비지떡이고 비싼 것은 제값을 하는 것이 보통이다.