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-원호경 변호사의 법으로 읽는 부동산
-‘투기과열지구’ 지정 시기에 따라 달라…까다로워진 재개발·재건축 재당첨 규정

최근 일반 분양분 주택 등에 대한 주택 공급에 관한 규칙이 개정돼 2020년 4월 17일 이후 투기과열지구 등의 주택 등에 당첨되면 10년간 재당첨이 제한된다.

이와 관련해 재개발·재건축 아파트의 경우 분양 대상자 지위를 취득한 조합원은 5년 이내에는 다시 분양 신청을 할 수 없다(도시정비법 제72조 제6항 등). 도시정비법상 재당첨 제한 규정은 적용례에 관한 경과 규정의 해석이 까다롭다. 그래서 2주택 이상 보유하려는 사람들은 자신이 신축 아파트에 대한 분양권을 가질 수 있는지 궁금해 하는 이가 많다. 이에 재당첨 제한 규정에 대해 간략히 살펴본다.

도시정비법 제72조 제6항은 투기과열지구 정비 사업은 조합원으로 분양 대상자가 된 경우 본인은 물론이고 그 가구에 속한 자도 분양 대상자 선정일(최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 이내에는 신축 아파트에 대해 분양 신청을 할 수 없다고 규정한다.

서울이나 과천·광명·분당 등 투기과열지구의 서로 다른 정비 사업 구역 내에 2채 이상의 아파트를 보유했다고 가정해 보자. 재당첨 제한 규정은 2017년 10월 24일부터 시행됐다.

예를 들어 투기과열지구인 서울 보유 종전 아파트의 조합원으로 신축 아파트 분양 대상자의 지위를 취득했다면 자신이 보유한 서울·과천·광명 등 또 다른 투기과열지구 아파트에 대해서는 설령 별개의 정비사업구역 내에 있더라도 5년 이내에는 분양 신청해 신축 아파트를 취득할 수 없다는 것을 내용으로 한다.

이 같은 재당첨 제한 규정은 부칙 제37조의2의 경과 규정을 둬 해당 규정 시행일인 2017년 10월 24일 이전에 취득한 주택에 관해서는 이를 적용하지 않는다고 명시하고 있다.

그런데 같은 조항 단서에서는 해당 주택을 시행일인 2017년 10월 24일 이전에 취득했다고 하더라도 그 주택에 대해 ‘조합원 분양 대상자로 선정된 경우에는 재당첨 제한 규정이 적용된다’고 규정하고 있다. 따라서 서로 다른 정비구역 내에 다른 시기에 각 아파트를 취득한 경우에는 아파트마다 재당첨 제한 규정이 적용되는지 또 자신이 분양권을 가질 수 있는 것인지 판단하기 어려운 문제가 발생하는 것이다.

하남시에서 아파트를 2017년 6월께 매입하고 나머지 한 채는 광명시에서 2018년 7월께 매입했다고 가정해 보자. 각 아파트에 재당첨 제한 규정이 적용되는지는 현 도시정비법 제72조 제6항(구 도시정비법 제46조 제3항) 및 부칙 제37조의2(법률 제14567호), 투기과열지구 지정일 등을 모두 고려해야 한다.

위 사안은 관련 법령의 시행일보다 하남와 광명시의 투기과열지구 지정일(2018년 8월 28일)이 늦었기 때문에 결과적으로 재당첨 제한 규정은 투기과열지구 지정일을 기준으로 적용하게 된다. 따라서 두 채 모두 투기과열지구 지정일 이전에 매수한 의뢰인은 보유한 부동산 모두에 대해 재당첨 제한 규정을 피할 수 있게 돼 두 채에 대해 각 한 개씩 총 2개의 분양권을 받을 수 있게 된다.

위 아파트 중 한 채를 팔고 서울에 재건축 아파트를 산다면 분양권은 몇 개가 될까. 결론부터 말하면 재건축 진행 상황에 따라 한 개가 될 수도 있고 두 개가 될 수도 있다.

만약 기존의 아파트를 하나 팔고 서울 재건축 아파트를 사 조합원이 되고 서울 아파트의 분양 대상자가 된 경우에는 기존에 가지고 있던 광명이나 하남의 아파트에 대해 서울 신축 아파트 분양 대상자 선정일로부터 5년 이내에는 분양 대상자로 선정될 수 없고 현금 청산된다. 반대로 광명이나 하남의 아파트가 먼저 재건축이 진행돼 그 아파트의 분양 대상자가 된 경우에는 서울에서 신규 매입한 아파트도 분양권을 가질 수 있다.

광명 혹은 하남 아파트가 원래 재당첨 제한 규정의 적용이 없었는데 새로 매수한 서울 아파트에 재당첨 제한 규정이 적용되면서 서울 아파트가 먼저 당첨된 경우 5년 내에 광명 혹은 하남 아파트도 분양 받을 수 없게 되는 것이 재당첨 제한 규정의 해석과 관련해 주의할 점이라고 할 수 있다.

원호경 법무법인 센트로 변호사

[본 기사는 한경비즈니스 제 1274호(2020.04.27 ~ 2020.05.03) 기사입니다.]

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