[머니투데이] 도시정비사업 재개발 재건축 시행자는 통지의무 준수해야
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최고관리자 작성일22-06-22본문
도시정비사업(재개발, 재건축)에서 조합원은 여러 가지 권리와 의무를 가진다. 예컨대 조합원은 분양청구권(조합원 입주권), 총회 의결권, 임원·대의원의 선임권(피선임권) 등의 권리를 가지며, 정비사업비·청산금 등의 납부의무, 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무, 관계법령 및 정관 준수 의무를 부담한다.
조합원이 권리·의무에 관한 사항을 제대로 알고 사업추진에 협조할 수 있도록 하고, 조합집행부의 권한 남용이나 조합과 조합원 간의 분쟁을 방지하기 위하여, 표준정관에서는 조합은 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지 공고하도록 규정하고 있다.
구체적으로 살펴보면, 조합은 원칙적으로 관련 조합원에게 조합원의 권리 의무에 관한 사항을 등기우편으로 개별적으로 고지하여야 하며, 만약 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하며 이 경우 등기우편이 발송된 날에 고지된 것으로 규정하고 있다.
특히 조합원 분양신청 단계에서 문제가 된다. 도시정비법 제72조에 따라 사업시행계획인가고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 분양신청기간을 포함한 분양신청사항을 통지하여야 하는데, 위 정관 규정에 따른 통지 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하다는 것이 대법원 판례이다.
예컨대, 하급심은 ① 조합이 조합원의 주소가 아닌 곳으로 분양신청통지를 잘못하여 해당 조합원이 분양신청통지를 받지 못한 경우와 ② 조합이 반송불요 등기우편으로 발송하여 해당 조합원에게 송달되었는지를 전혀 알 수 없었고 일반우편으로 추가 발송될 가능성 자체가 없어진 경우에 해당 조합원을 현금청산자로 정한 관리처분계획은 모두 무효라고 판시하면서도 ③ 조합원의 상속인들이 권리변경신고를 하지 않은 경우, 설령 조합이 망인의 사망사실 및 일부 상속인을 인식하고 있다 하더라도, 조합이 망인의 상속인들을 포괄하는 의미에서 망인을 수신인으로 하여 확인 가능한 망인 및 망인의 아들 주거지로서 등기부상 주소지로 분양신청통지를 한 것은 적법하다고 판시한 바 있다.
조합원 총회의 소집통지에 관하여는 정관에서 따로 정하고 있다. 조합 정관은 회의 개최 14일 전부터 회의목적·안건·일시 및 장소 등을 게시판에 게시하여야 하며 각 조합원에게는 회의개최 7일 전까지 등기우편으로 이를 발송 통지하여야 한다고 규정하고 있다. 이때 총회개최 7일전까지 등기우편으로 소집통지서를 발송하여 통지하면 충분하고, 소집통지서가 실제로 조합원 본인에게 전달되었는지 여부를 묻지 않으며, 소집통지서가 반송된 경우라도 반드시 추가발송을 할 필요는 없으므로 소집통지서를 '반송불요'로 하여 발송하였다고 하여 이를 부적법하다고 볼 수 없다.
통지 내용도 문제가 될 수 있다. 예컨대 도시정비법 제45조 제1항 제10호는 관리처분계획의 수립은 총회의 의결을 거치도록 하고 있고, 제74조 제1항은 관리처분계획에 포함될 사항으로 '분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액'(제3호), '분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 가격'(제5호)을 정하고 있으며, 제74조 제5항은 관리처분총회의 개최일로부터 1개월 전에 분양예정자산(종후자산)의 추산액, 종전자산의 가격을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 정하고 있다.
최근 서울고등법원은 관리처분총회 개최 전에 통지하여야 하고 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항들 중 '분양대상자별 분양예정자산(종후자산) 추산액 및 종전자산 가격'의 의미는 조합원 자신에 관한 내용만이 아니라 '분양대상자 전원'에 관한 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격을 의미한다고 판시하여 해당 관리처분계획을 전부 취소한 바 있어 주의를 요한다.
도시정비사업(재개발, 재건축) 뿐만 아니라 많은 개발 사업 현장에서, 사업시행자는 관계법령에서 정한 대로 통지 관련 법령을 적법하게 준수하여야 함에도 이를 간과하고 진행하는 경우가 종종 발생한다. 따라서 조합원은 위 내용을 숙지하여 불이익을 받지 않도록 유의할 필요가 있으며 경우에 따라서는 법적 대응을 할 필요도 있다. 이 경우 일반인에게는 쉽지 않은 일이므로 많은 전문지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 내 재산과 권리를 지키는 것이 바람직하다.
○ 문의
법무법인 센트로
- 대표변호사 김향훈, 김정우
- 담당변호사 유재벌
전화 02-532-6327
홈페이지: www.centrolaw.com
조합원이 권리·의무에 관한 사항을 제대로 알고 사업추진에 협조할 수 있도록 하고, 조합집행부의 권한 남용이나 조합과 조합원 간의 분쟁을 방지하기 위하여, 표준정관에서는 조합은 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 조합원 및 이해관계인에게 성실히 고지 공고하도록 규정하고 있다.
구체적으로 살펴보면, 조합은 원칙적으로 관련 조합원에게 조합원의 권리 의무에 관한 사항을 등기우편으로 개별적으로 고지하여야 하며, 만약 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하며 이 경우 등기우편이 발송된 날에 고지된 것으로 규정하고 있다.
특히 조합원 분양신청 단계에서 문제가 된다. 도시정비법 제72조에 따라 사업시행계획인가고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 분양신청기간을 포함한 분양신청사항을 통지하여야 하는데, 위 정관 규정에 따른 통지 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하다는 것이 대법원 판례이다.
예컨대, 하급심은 ① 조합이 조합원의 주소가 아닌 곳으로 분양신청통지를 잘못하여 해당 조합원이 분양신청통지를 받지 못한 경우와 ② 조합이 반송불요 등기우편으로 발송하여 해당 조합원에게 송달되었는지를 전혀 알 수 없었고 일반우편으로 추가 발송될 가능성 자체가 없어진 경우에 해당 조합원을 현금청산자로 정한 관리처분계획은 모두 무효라고 판시하면서도 ③ 조합원의 상속인들이 권리변경신고를 하지 않은 경우, 설령 조합이 망인의 사망사실 및 일부 상속인을 인식하고 있다 하더라도, 조합이 망인의 상속인들을 포괄하는 의미에서 망인을 수신인으로 하여 확인 가능한 망인 및 망인의 아들 주거지로서 등기부상 주소지로 분양신청통지를 한 것은 적법하다고 판시한 바 있다.
조합원 총회의 소집통지에 관하여는 정관에서 따로 정하고 있다. 조합 정관은 회의 개최 14일 전부터 회의목적·안건·일시 및 장소 등을 게시판에 게시하여야 하며 각 조합원에게는 회의개최 7일 전까지 등기우편으로 이를 발송 통지하여야 한다고 규정하고 있다. 이때 총회개최 7일전까지 등기우편으로 소집통지서를 발송하여 통지하면 충분하고, 소집통지서가 실제로 조합원 본인에게 전달되었는지 여부를 묻지 않으며, 소집통지서가 반송된 경우라도 반드시 추가발송을 할 필요는 없으므로 소집통지서를 '반송불요'로 하여 발송하였다고 하여 이를 부적법하다고 볼 수 없다.
통지 내용도 문제가 될 수 있다. 예컨대 도시정비법 제45조 제1항 제10호는 관리처분계획의 수립은 총회의 의결을 거치도록 하고 있고, 제74조 제1항은 관리처분계획에 포함될 사항으로 '분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액'(제3호), '분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 가격'(제5호)을 정하고 있으며, 제74조 제5항은 관리처분총회의 개최일로부터 1개월 전에 분양예정자산(종후자산)의 추산액, 종전자산의 가격을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 정하고 있다.
최근 서울고등법원은 관리처분총회 개최 전에 통지하여야 하고 관리처분계획에 포함되어야 하는 사항들 중 '분양대상자별 분양예정자산(종후자산) 추산액 및 종전자산 가격'의 의미는 조합원 자신에 관한 내용만이 아니라 '분양대상자 전원'에 관한 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격을 의미한다고 판시하여 해당 관리처분계획을 전부 취소한 바 있어 주의를 요한다.
도시정비사업(재개발, 재건축) 뿐만 아니라 많은 개발 사업 현장에서, 사업시행자는 관계법령에서 정한 대로 통지 관련 법령을 적법하게 준수하여야 함에도 이를 간과하고 진행하는 경우가 종종 발생한다. 따라서 조합원은 위 내용을 숙지하여 불이익을 받지 않도록 유의할 필요가 있으며 경우에 따라서는 법적 대응을 할 필요도 있다. 이 경우 일반인에게는 쉽지 않은 일이므로 많은 전문지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 내 재산과 권리를 지키는 것이 바람직하다.
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