재건축이든 리모델링이든, 아파트 개발이라는 것이 한순간에 다수가 모여 시작하는 것은 아니다. 회사라는 법인을 설립할 때도 하나둘 정도 되는 적은 사람들이 발기인이 되어 시작하는 것처럼, 아파트 개발도 크게 다르지 않다. 그렇게 하나둘 모여 시작한 아파트 개발이 다수의 동의를 받아 법이 정한 동의자 수를 충족하게 되면 조합을 설립할 수 있게 된다. 조합은 법적으로 인격을 부여받은 법인으로서 아파트 개발의 주체가 된다.
 

아파트 개발의 초기로 돌아가 생각해 보자. 아파트 개발을 위해서는 같은 뜻을 가진 사람들이 하나둘 모여 사무실을 마련하고, 조합을 설립하기 위한 주민들 동의를 받고, 이에 도움을 줄 수 있는 업체를 구해야 한다. 이때 사무실을 빌리고 업체와 계약을 맺는 당사자가 누구인지, 그에 대한 책임을 누가 지는지 문제될 수 있다. 이는 결국 아파트 개발의 주체가 되는 자가 누구인지 문제로서, 개발 주체가 관련 계약의 당사자가 되고, 당사자로서 계약에 따른 책임을 진다.

초기 아파트 개발을 주도하는 사람들은 '추진위원회', '가칭 추진위원회', '추진준비위원회' 등(이하 '추진위원회 등'이라고 하겠다)의 명칭으로 활동한다. 그래서 추진위원회 등이 아파트 개발의 주체라고 생각할 수도 있겠지만, 그리 간단하지가 않다. 하나둘 모인 사람들이 이러한 명칭을 썼다고 해서 개인과 독립된 단체라고 하는 것은 다소 무리가 있기 때문이다.

이 무렵 실체가 없이 명칭뿐인 추진위원회 등을 믿고 계약을 체결했다고 보기는 어려울 것이고, 사무실 월세도 일단 개발을 주도한 개개인의 재산으로 충당될 가능성이 없지 않다. 따라서 이 무렵 체결되는 계약들은 개발을 주도한 개개인이 책임을 져야 한다는 것이 자연스럽다.

추진위원회 등과 개인 사이에 아파트 개발의 주체를 정하는 문제는 결국 추진위원회 등이 개인과 독립하여 별개 인격체가 될 수 있느냐 문제이고, 이는 곧 추진위원회 등이 단체성을 갖는지 문제가 된다. 어느 정도 사람들이 모여 단체를 구성하였다고 볼 정도가 되면 추진위원회 등이 개인과는 별개의 독립된 개발 주체가 되지만, 단체에 이르지 못하면 개발을 주도한 개개인이 개발의 주체가 되는 것이다.

재건축의 경우, 도시 및 주거환경정비법이 '추진위원회'를 규율하고 있다. '추진위원회'는 개발 대상 구역(정비구역) 내 토지등소유자들의 과반수의 동의 등 일정한 요건을 갖추어 관할청의 승인을 받아야 하므로, 이를 받지 못한 경우는 '추진위원회'가 될 수 없고, '추진위원회'라는 이름으로 활동하는 것도 금지된다. 이처럼 법은 '추진위원회'가 개인과 구별된 별개 단체임을 전제로 규정하고 있다. 그래서 승인받은 '추진위원회'는 개인과 구별되어 개발을 추진하는 주체이다. 참고로, 이때 '추진위원회'의 법적 성질은 '비법인사단'이다. 법인 등기만 되지 않은 단체로서, 등기와 관련된 것을 제외하고는 법인에 준해 취급된다.

한편, '추진위원회' 승인을 받지 못한 단계에서는 '가칭 추진위원회' 또는 '추진준비위원회' 등의 명칭이 사용되는데, 단체를 규율하는 규범이 존재하는지, 다수결 등으로 의사를 결정하고 이를 대표하는 자가 있는지, 개인과 구별되는 단체의 재산이 있는지 등에 의해 단체성을 여부를 판단한다. 그래서 단체성이 인정될 단계에 이르면 위 명칭을 가진 단체가 비법인사단으로서 개발의 주체가 된다.

한편, 리모델링의 경우는, 아파트 리모델링의 근거법인 주택법이 별도로 추진위원회를 규율하고 있지 않다. 따라서 리모델링 추진위원회는, 재건축에 있어서의 '가칭 추진위원회'와 같이, 경우에 따라 단체로서 개발의 주체가 되기도 하고, 단체가 되지 못하기도 한다. 추진위원회가 단체성을 갖지 못하면, 개발의 주체는 당연히 개발을 주도하는 개개인이 된다.

그런데, 실무적으로는 아파트 개발 초기에도 추진위원회 등을 당사자로 하여 계약이 체결되는 경우가 많다. 법적으로는 단체성이 없는 자를 당사자로 한 계약은 효력이 없으나, 개인과 체결한 계약을 향후 추진위원회 등이 단체성을 가졌을 때 승계해야 하는 것이 번거로운 점, 외부에서는 추진위원회 등의 단체성을 파악하기 어려운 점 등을 이유로 이와 같은 관행이 있는 것 같다. 그래도 개발의 주체인 개개인을 계약의 연대채무자로 개입시켜 계약의 효력을 보증하고, 향후 추진위원회 등이 단체가 되었을 때 무효행위 추인이라는 법리를 통해 계약이 유효하게 될 수 있으므로 이로 인해 문제가 발생하는 경우는 드물다.

그러나 만약 문제가 발생하면, 생각보다 복잡한 쟁점들을 담고 있으므로 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 필요할 것이다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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