재건축은 헌 아파트를 허물고 새 아파트를 짓는 것이다. 그렇다면, 헌 아파트를 2개 가졌던 사람은 재건축이 끝나고 나면, 새로 지은 아파트를 2개 받아야 할 것 같지만, 실상은 그렇지가 못하다.
 

재건축을 규율하는 도시 및 주거환경정비법에 따르면, 아무리 소유한 아파트가 많더라도 원칙적으로 하나의 아파트만 받을 수 있고, 예외적으로 과밀억제권역이라면 아파트 3개까지 받을 수 있다. 그리고 과밀억제권역, 투기과열지구, 조정대상지역이 모두 아니라면 비로소 소유했던 아파트 수만큼 새 아파트를 공급할 수 있다.

그러나 이것도 사업시행자인 조합의 재량이기 때문에 현실적으로 본래 가진 아파트 수만큼 새로운 아파트를 분양받는 경우를 보기는 힘든 일이다. 조합원분양보다 상대적으로 분양가가 높은 일반분양의 수가 늘어날수록 재건축 사업성이 좋아지기 때문에, 조합이 조합원분양이 늘어나는 것을 꺼리기 때문도 있다.

재건축 사업지에 아파트를 여러 개 소유한 자를 '다물권자'라고 말하는데, 표현 그대로 '많은 아파트 물건의 소유권을 가진 자'이다. 대개 다물권자들은 재건축이 시작되면 분양권을 받으려고 하지 않고 현금청산자가 되는 쪽을 택한다. 많은 아파트를 소유하고 있음에도 불구하고 분양권을 하나 밖에 가지지 못하는 것도 문제지만, 재건축이 끝날 때까지 아파트를 처분하여 현금으로 융통할 기회를 상실할 수도 있기 때문이다. 조합원이 되면, 재건축 사업지의 아파트는 모두 사업에 출자한 재산이 되므로, 사업이 종료될 때까지 현금화하는 것이 불가능한데, 평균적으로 정비구역이 지정되어 사업이 완료될 때까지 10년 이상의 기간이 소요된다.

그런데 다물권자는 조합이 설립되기 전까지 최대한 아파트를 처분하여 현금화할 수 있다. 다만, 조합이 설립된 후에는 다물권자와 다물권자의 물건 중 일부를 양수한 양수인이 하나의 분양권을 공유하게 되는 문제가 있다. 후자의 경우, 종래에 다물권자와 양수인이 각각 분양권을 가질 수 있는지에 관해 하급심 판례가 나뉘어 있었는데, 최근 대법원에서 조합원 지위와 마찬가지로 하나의 분양권을 공유하여 독립된 분양권을 가질 수 없다는 취지로 결론을 내렸다.

따라서 이 경우 다물권자도 조심해야 하지만, 재건축 사업지에 투자를 위해 아파트를 구입하는 사람들도 조심해야 한다. 매도인이 같은 단지에 다른 아파트를 소유하고 있다면, 양수인은 단독으로 분양권을 가질 수 없기 때문이다. 필자는 이를 제대로 살피지 않아 문제되는 사건을 다물권자 입장에서는 물론 양수인 입장에서도 몇 차례 맡아보았다. 그만큼 드물지 않은 일이라는 말이다.

최근 서울고등법원에서 위 대법원 판시 취지에 다소 어긋나는 것으로 보이는 듯한 판시를 한 것이 있었다. 주택과 상가를 소유한 다물권자로부터 상가를 양수한 자는 독립된 분양권이 없다고 하면서도, 다물권자에게는 주택, 양수인에게는 상가를 각각 공급해야 한다고 결론을 내린 것이다. 독립된 분양권이 없다고 한다면, 논리적으로 다물권자와 양수인이 주택과 상가를 모두 공유하는 형태로 공급해야 한다고 결론을 내려야 할텐데 그렇지 않은 것이다.

그러나 사실관계를 자세히 살펴보면, 다물권자와 양수인이 하나의 분양권을 전제로 분양신청을 하면서 다물권자에게는 주택을, 양수인에게는 상가를 공급해달라는 취지로 분양신청을 하였고, 조합이 이를 받아들여 관리처분계획을 수립한 후 관할청의 인가까지 받은 사안이었다.

이 경우 관리처분계획인가로 인해 신뢰보호원칙이라는 또 다른 문제가 야기될 수 있어, 부득이 위와 같은 결론이 내린 것이 아닌가 싶다.

재건축이나 재개발 지역에 조합원 지위와 분양권을 판단하는 것은 법원이나 전문가인 변호사의 입장에서도 쉬운 일이 아니다. 반드시 전문가를 찾아 상담하는 것이 바람직하다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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