재개발 사업구역에서 조합이 수용재결을 받아 수용보상금을 공탁을 하였음에도 부동산을 인도하지 않는 자에게 손해배상을 청구하는 경우가 있다. 통상 토지 등의 차임 상당액을 청구하며 인도 미이행으로 착공이 지연되었다는 이유로 조합이 착공예정일을 기준으로 대출받은 사업비의 금융 이자를 손해배상으로 청구하기도 한다. 이때 조합의 사업비 대출 규모는 매우 커 수억 원대의 손해배상을 청구한다. 

환자나 다양한 의료 장비가 있는 병원, 공장 또는 바로 이주가 어려운 교회 등이 위와 같은 소송을 당하기도 하며 세입자의 경우 통상 관리처분계획인가 고시가 있은 후 임대인과 협의하여 이주 시기를 정하나, 임대인과 협의가 원활히 되지 않아 이주하지 못하였다가 위와 같이 소송을 당한다.

도시정비법 제81조 제1항에 따르면 재개발사업 등 정비사업의 사업구역 내 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 규정하고 있고 같은 법 제1항 제2호는 사업시행자가 종전토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 토지보상법에 따라 손실보상을 완료하여야 한다고 규정하고 있다.

대법원은 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일까지 모두 공탁하였다면 토지보상법에 따라 손실보상은 완료되었다고 판시하므로, 조합이 손실보상금을 공탁하면 인도 의무가 발생하고, 이에 따라 인도하지 않을 시 불법적으로 점유하였음을 이유로 손해배상청구를 하는 것이다.

그렇다면 조합의 수억 원에 달하는 청구 금액 모두가 인용되어야 할까? 조합이 사업 진행을 위해 빌린 사업자금의 대출이자와 인도 의무 불이행은 과연 관련이 있는 것일까?

최근 서울고등법원은 토지 인도가 늦어지면 철거가 지연되고 이에 따라 착공도 지연되므로 정비사업의 전체적인 지연이 초래된다는 점을 고려해 토지 인도 의무 불이행과 사업비 금융비용 상당의 손해 발생 사이에 상당인과관계가 있다고 판단하였다. 그러면서 금융비용 상당의 손해는 토지 불법점유에 따른 통상손해인 차임 상당액을 넘어서는 특별손해에 해당하므로 배상책임이 인정된다고 판시하였다.

다만 정비구역 내 토지를 점유하고 있는 다른 주체가 있었다는 점, 조합이 명시적으로 금융비용의 구체적 현황과 액수에 대해 알려주지 않았다는 점을 고려해 그 손해액을 감경하였다. 일부 하급심은 인도를 지연한 기간, 인도를 지연한 부분의 면적이나 비중 그리고 조합의 전체 사업 지연에 미친 영향 등을 고려해 그 책임을 0.5%에서 3%로 제한하는 판단을 하기도 한다.

따라서 조합이 인도 불이행자에 대해 손해배상청구를 하거나 혹은 피치 못할 사정으로 기한 내 이주를 하지 못하여 조합에 손해배상청구를 당한 경우 현재 정비사업 구역 내 다른 주체가 있는지, 점유 위치가 공사 차량의 진입로 등으로 착공이 어려운 것인지 및 인도를 지연한 면적 등이 전체 정비사업구역 내 어느 정도 되는지 등을 상세히 다투어야 한다.

최근 재개발사업에서 조합이 토지 등의 인도 불이행자에 대하여 손해배상을 제기하는 경우가 많아 관련 분쟁이 많고 그 사실관계에 따라 판례의 판단 기준이 복잡하고 다양하기에 인도 불이행자에 대해 손해배상을 청구하거나 손해배상청구를 당한 경우 도시정비법 분야의 법률전문가와 대응하는 것이 필요하다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사 

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