[여성소비자신문] 최근 분당, 평촌, 중동, 일산, 산본 등 1기 신도시 주민들은 본인의 아파트 단지가 노후계획도시정비법(이하 ‘특별법’)의 ‘선도지구’나 ‘특별정비구역’으로 지정될 수 있도록 재건축 추진준비위원회를 조직·구성하여 재건축 정비사업 홍보 및 동의서 징구를 위한 많은 노력을 하고 있다.

특별법에 따르면 지정권자는 특별정비예정구역 중에서 특별정비구역을 지정할 수 있고, 더 나아가 노후계획도시의 정비 활성화를 위하여 특별정비예정구역 중 선도지구를 우선 지정할 수 있다.

특별법의 주요 내용 및 지원 내용은 사업준비 단계 부분에 집중되며, 정비구역 지정 이후에는 도시정비법 절차와 규정들이 준용된다.

도시정비법에 따른 재개발·재건축은 기본계획수립, 안전진단(재건축에 한함), 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 사업시행자 지정(조합방식의 경우 추진위원회 구성승인, 조합설립인가), 시공자 선정, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 착공, 준공, 이전고시 및 청산의 절차로 이루어지는데, 특별법이 적용되는 경우에는 위 절차 중 안전진단을 면제하거나 완화할 수 있다. 정비구역(선도지구, 특별정비구역 등 포함)이 지정된 이후의 절차에 대해서 알아본다.

재개발·재건축 시행 방식은 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하는 방식(조합시행 방식)이 대부분이나, 최근에는 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 방식(공공시행 방식), 신탁업자가 시행하는 방식(신탁 방식)도 증가하고 있는 추세다.

특히 최근 성남시 선도지구 배점기준은 신탁 방식과 공공시행 방식에 가점을 부여하기 때문에 신탁 방식의 선호도가 높은 편이다.

공공시행방식의 경우, 도시정비법(이하 ‘법’)에 따르면 토지주택공사를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 진행하기 위해서는 해당 정비구역의 토지 면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 토지주택공사를 사업시행자로 지정하는 것을 요청해야 한다(법 제26조 제1항 제8호).

토지등소유자가 한국토지주택공사의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정‧고시 후 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 주민대표회의를 구성하여야 하는데, 성남시의 경우 성남시 도시정비조례 [별지 제18호 서식] 주민대표회의 구성동의서로 동의서를 법정화하였다.

사업시행자(토지주택공사)는 시행규정을 정할 때 주민대표회의의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

신탁업자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 진행하기 위해서는 정비구역 지정 이후 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하여야 한다(법 제27조 제1항 제3호). 도시정비법 시행규칙은 [별지 제2호 서식] 신탁업자 지정동의서로 동의서를 법정화하였다.

신탁업자는 사업시행자 지정을 받은 때 사업시행자의 지위를 취득하므로 사업시행자 지정‧고시는 조합설립인가‧고시와 동일하게 취급되는 바, 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자는 조합설립에 동의하지 아니한 자와 동일하게 매도청구의 대상이 되며(재건축에 한함, 법 제64조), 조합원 자격에 관한 규정에서도 사업시행자 지정을 조합설립인가로 보기 때문에(법 제39조 제1항 제3호), 사업시행자 지정 이후 다물권자로부터 소유권을 양도‧양수받은 자는 단독으로 입주권을 가지게 될 수 없음을 유의해야 한다(재건축, 재개발 불문).

신탁 방식의 경우, 해당 정비구역의 토지등소유자(재건축의 경우 사업시행자 지정에 동의한 토지등소유자) 전원으로 구성된 토지등소유자전체회의를 구성한다.

도시정비법은 토지등소유자 전체회의의 의결사항을 조합총회 의결사항에 준하여 정하고 있고, 소집절차·시기 및 의결방법에 관하여 조합 총회 규정을 준용하도록 하고 있다. 실무상 토지등소유자의 대표기구로서 의견을 수렴하고 사업시행자와의 원활한 협의를 위하여 정비사업운영위원회를 설치·운영하고 있다.

조합 방식의 경우, 정비구역 지정·고시 후 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 도시정비법 시행규칙은 [별지 제3호 서식] 추진위원회 승인신청서로 동의서를 법정화하였다. 추진위원회는 운영규정에 따라 운영되며, 조합이 설립되면 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 추진위원회는 해산된다.

재개발·재건축 정비사업은 시행 방식에 따른 관련 규정과 절차가 복잡하고, 해석에 관한 분쟁도 많다. 따라서 재개발·재건축을 추진하는 과정에서 발생하는 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다.