[하우징헤럴드] 재건축 구역에서 상가를 소유한 조합원은 원칙적으로 상가를 분양받아야 하며, 예외적으로 일정한 요건을 충족할 경우 아파트를 공급받을 수 있다.

그런데 과거 국토교통부가 고시한 재건축정비사업 표준정관에는 상가 조합원들이 아파트를 분양받을 수 있는 요건과 관련해 “새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 부대·복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액 이상일 것”이라고 규정하고 있었다.

그동안 재건축 조합들은 위 내용을 조합정관에 규정하여, 상가 분양신청을 포기하고 정관비율을 조정하는 방법으로 상가 조합원에게 아파트를 분양해 주기도 했다.

그러나 위 표준정관은 도시정비법 시행령과는 그 내용이 다르다. 도시정비법 시행령 제63조 제2항은 “재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다”라고 규정하고 있다.

그리고 위 규정 제2호 가목에서 상가 조합원이 예외적으로 아파트를 분양받을 수 있는 요건에 관해 “새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것”이라고 규정하고 있다. 

여기서 도시정비법 시행령 규정과 다른 내용의 위와 같은 정관 규정이 유효하기 위해서 조합원 전원의 동의를 받아야만 하는 것인지가 문제가 된다. 왜냐하면, 위 시행령 규정과 다른 기준을 정하는 경우‘조합원 전원’의 동의가 필요하다고 규정하고 있기 때문이다. 

이와 관련해 과거 구 건설교통부는 위 시행령 규정의 “새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우”를 “새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우”라고 유권해석을 한 바 있다.

2008년 5월 선고된 서울고등법원 판결도 상가 분양신청을 포기하는 것에 대해 “새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우”를 유추적용할 수 있다고 판시했다. 나아가 상가 분양신청을 포기하고 아파트를 분양받는 내용의 정관 변경에 대해, 조합정관 변경에 필요한 의결정족수를 얻으면 족하고 조합원 전원의 동의를 얻을 필요가 없다는 취지로 판시했다. 

그런데 최근 서울의 한 재건축조합에서 관리처분계획의 기준을 위 시행령 규정과 달리 ‘새로운 상가를 공급받지 아니한 경우로서 종전의 상가 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 20%를 곱한 금액보다 큰 경우’에도 상가 조합원에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용으로 변경하는 것이 분쟁이 되어 소송이 제기됐다. 

2024년 5월 서울고등법원은 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 ‘강행규정’이며, 위 관리처분계획 기준은 위 시행령 규정의 내용과는 다르기 때문에 ‘조합원 전원의 동의’가 없는 한 효력이 없다는 취지로 판시했다. 그리고 위 판결은 2024.8. 대법원에서 심리불속행 기각으로 확정됐다. 

결국 위 판결에 따라서 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 다른 기준을 수립할 경우 ‘조합원 전원의 동의’가 없는 한 효력이 인정될 수 없고, 최소분양단위규모 상가 추산액이 최소분양단위규모 아파트 추산액보다 크다는 등의 특별한 사정이 없는 한 상가조합원이 상가 분양신청을 포기하는 방법으로 아파트를 분양받기는 매우 어렵게 됐다.

각 재건축조합들은 조합정관을 작성하거나 관리처분계획을 수립할 때 위 판결의 취지를 잘 고려해 사업을 추진해야 할 것이다.
 

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