재건축 정비사업의 경우, 재건축 조합은 조합설립에 동의하지 아니한 자나 건축물 또는 토지만 소유한 자에 대하여 매도청구를 할 수 있다. 이때 매도청구소송은 민사소송에 의하여야 하고, 매도청구권 행사의 의사표시가 상대방(조합설립미동의자 등)에게 도달한 때에 승낙여부와 무관하게 곧바로 목적물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.

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다만 그 매매대금산정을 위해서는 당사자간의 합의가 없으면 법원의 시가감정에 의하여 산정하는 것이 실무이고, 감정결과는 경험칙에 반하는 등 현저한 잘못이 없으면 그대로 채택이 되기 때문에 법원 감정결과가 나오기 전에 법원감정금액을 최대한 많이 높이기 위한 여러 노력들이 필요하다.

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감정평가와 그 결과의 중요성은 재개발의 경우에도 마찬가지다.

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조합설립미동의자에 대한 매도청구는 실무상 제1차 매도청구소송이라고도 부른다. 분양미신청자 등에 대한 매도청구(실무상 2차매도청구소송이라고 한다)과는 여러 차이가 있다.

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제1차 매도청구소송에 관하여 개정된 도시정비법에 따르면 재건축조합은 사업시행계획인가고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립미동의자에게 동의여부회답을 촉구하고, 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 아니하면 동의하지 않는 것으로 간주하고 2개월 내에 매도청구를 할 수 있다(법 제64조). 위 개정법은 2018. 2. 9. 이후 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자가 지정된 경우에 적용된다.

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조합설립에 동의하지 않았지만 다시 재건축 조합원으로 가입할 수 있을까? 재건축 표준정관에는 조합설립에 동의하지 아니한 자도 분양신청기한까지 조합에 조합설립 동의서를 제출함으로써 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있다.

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대법원은 만약 해당 조합에 위 정관 규정이 있는 경우에는 매도청구소송 중이라도 분양신청기간 만료 이전에 조합에 조합설립동의서를 제출한 경우에는 조합원 자격을 취득하므로 재건축조합의 매도청구는 인정되지 않는다고 보았고, 더 나아가 최근에는 조합이 매도청구소송을 제기하여 그 판결이 확정되었더라도 분양신청기간까지 조합설립에 동의함으로써 조합원이 될 수 있다고 판시하였다.

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결국 조합설립미동의자라도 분양신청기간 전까지 조합설립에 동의하여 조합원으로서 재건축사업에 참여를 할 수도 있고, 재차 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니하는 방법으로 매도청구대상자(현금청산자)가 될 수도 있다. 이때 조합설립미동의자에 대한 매도청구소송과 분양미신청자의 매도청구소송의 매매대금산정 기준시점이 다르다는 점에서 실익이 있기 때문에, 부동산 경기와 해당 재건축 사업의 사업성을 고려하여 본인에게 맞는 방법을 선택하면 된다고 본다.

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재개발 정비사업의 경우 조합설립 동의와 무관하게 조합원이 되며, 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니하는 방법 등으로 현금청산자가 될 수 있다. 이때 재개발 구역 내 현금청산자의 부동산은 토지보상법을 준용하여 지방토지수용위원회의 수용 절차에 따라 조합으로 소유권등이 이전된다. 이때 보상금은 토지보상법에 따라 개발이익을 배제한 수용당시의 공시지가를 기준으로 산정하며, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 행정법원(지방법원 행정부)의 행정소송(손실보상금)의 절차를 거쳐 증액될 수 있다. 다만 법정된 불복 기간을 준수하여야 하고, 도중에 보상금을 수령할 때는 반드시 이의유보를 해야함을 주의해야 한다.

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이와 달리 재건축 정비사업의 경우 구역 내 현금청산자의 부동산은 민사소송인 매도청구소송을 통해 조합으로 소유권 등이 이전되며, 그 매매대금은 재건축으로 인하여 발생한 것으로 예상되는 개발이익이 포함된다는 큰 차이가 있다. 매도청구 소송의 감정평가는 법원단계에서 1회만 진행하는 것이 실무이지만, 경우에 따라서는 매도청구대상자가 감정신청을 하여 감정절차를 주도할 수도 있다.

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토지보상법이 준용되는 재개발 사업의 경우에는 현금청산자와 세입자는 법령상의 요건 충족 여부에 따라 주거이전비·이주정착금·동산이전비(이사비)와 영업보상을 받을 수 있다(단, 세입자는 이주정착금 대상에서 제외). 그러나 재건축 사업의 경우 토지보상법 규정이 준용되지 않기 때문에 현금청산자와 세입자는 주거이전비·이주정착금·동산이전비(이사비)와 영업보상 대상이 되지 못한다. 헌법재판소는 재개발 구역의 세입자와 재건축 구역의 세입자 간 평등원칙에 반하지 않는다고 보았으나, 필자 사견으로는 양자간 보호 필요성이 다르다고 볼 수 없으므로 입법적으로 해결할 필요가 있다고 본다.

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법령상에 요건과 금액 산정 방법이 명확한 주거이전비·이주정착금·동산이전비(이사비)와 달리 영업보상은 감정평가를 거쳐 보상금이 산정된다. 필자가 최근 수행했던 재개발 영업보상 사건의 경우, 타 대리인이 수행한 이의재결에서 누락된 항목을 추가하여 이의재결 금액 대비 261%를 증액한 사례가 있다. 현장이 멸실·훼손되기 전에 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 중요하다.

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재건축 매도청구, 재개발 손실보상 분야는 일반적인 부동산 사건에 비하여 보다 더 전문성을 요하는 영역이고 그 결과 역시 확연히 차이가 날 수밖에 없다. 따라서 조합원 분양이 아닌 현금청산을 선택했거나 관련 규정에 의하여 부득이 현금청산될 수밖에 없는 상황이라면 최대한 일찍 미리 재개발·재건축에 관한 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

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/글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

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