[머니투데이] 아파트 재건축·리모델링 사업과 상가 동의율
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최고관리자 작성일23-09-26본문
아파트 재건축사업이나 리모델링 주택사업으로 인하여 공사가 진행되는 동안 상가소유자들은 영업을 할 수 없다. 사실상 영업터전을 잃게 되다보니 조합설립동의서조차 징구하는 것이 쉽지 않다. 상가측 동의서를 징구하지 못하면 조합설립 자체가 불가능해 질 수도 있다.
김정우 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로
더구나 상가 소유자들은 영업상실에 대한 보상을 요구하거나 재건축이나 리모델링 이후에 좋은 입지조건의 상가를 요구하거나 아니면 아예 아파트를 분양해 달라고 요구하기도 하는데, 아파트 소유자들은 이에 동의하지 않아 분쟁이 생기는 경우가 많다.
상가소유자들의 반대로 재건축, 리모델링 사업자체가 중단되는 경우도 있다. 조합설립인가를 받는다고 하더라도 상가소유자들이 위 조합설립인가처분을 다투는 소송을 제기하기도 한다.
이렇게 상가측과 여러 가지 갈등이 있음에도 조합설립을 할 때 반드시 상가건물 소유자들의 동의요건을 갖추어야만 할까? 재건축정비사업과 리모델링 주택사업을 나누어 살펴보자.
재건축사업 조합설립 시, '상가건물 구분소유자 과반수' 동의요건 필요
도시정비법에 따른 재건축조합을 설립하고자 할 때는 원칙적으로 전체 구분소유자의 75% 이상 동의를 갖추어야 하고 동시에 아파트와 상가 각 건물별로 과반수 이상의 동의 요건을 갖추어야 한다. 예를 들어, 아파트와 상가 전체 구분소유자가 100명이고, 그 중 상가소유자가 20명이라고 한다면 재건축조합 설립을 위해서 전체 75명 이상 동의뿐만 아니라, 상가소유자 중 11명 이상이 동의해야만 한다. 11명 미만으로 동의한다면 원칙적으로 조합설립 자체가 불가능하다.
만약 상가동의율을 충족할 가능성이 별로 없을 경우, 아예 상가를 제척하는 방법으로 조합설립을 추진하기도 한다. 이를 위해서 도시정비법은 제67조에 특별한 규정이 있는데, 위 규정을 근거로 상가소유자들을 상대로 토지분할청구소송을 제기할 경우 조합설립인가를 할 수 있는 내용을 규정하고 있다.
그런데, 주택법에 근거하여 추진되는 리모델링 주택사업의 경우에는 위와 같은 특례규정이 존재하지 않다. 그렇다면 리모델링 주택조합은 반드시 상가소유자의 동의를 받아야만 할까.
리모델링 주택사업, 아파트 소유자들만으로 동의율 충족하면 조합설립인가 가능
아파트 리모델링 주택사업을 준비하는 추진위원회도 단지 내 상가, 어린이집, 유치원 사이의 갈등이 예상되어 비슷한 걱정을 하는 경우가 많다. 조합설립을 위한 동의서 징구시 상가 등 부대복리시설 소유자를 제외하고 동의서를 징구해도 되는지 또는 만약 상가를 제외하였을 경우 상가동의율 미충족을 이유로 조합설립인가 처분이 무효 또는 취소될 수 있는지 등에 대한 질문을 자주 받는다.
결론을 먼저 이야기 하자면, 재건축정비사업과는 달리 처음부터 상가동을 배제한 상태에서 리모델링 주택사업 추진이 가능하다. 즉, 리모델링 사업구역에서 상가동을 배제할 경우 상가동 소유자들의 동의서를 징구하지 않아도 조합설립이 가능하다.
그 근거는 주택법 및 관련 법령에서 찾아볼 수 있다. 리모델링조합설립인가의 요건에 관하여 주택법은 주택단지 전체를 대상으로 하는 경우와 특정한 동을 대상으로 하는 경우를 각 구별하여 규정하고 있고 또 주택단지 내 전체 동이 아니라 일부 동에 대해서만 리모델링이 가능한 내용을 규정하고 있다. 그리고 주택단지 내 복리시설의 구분소유자라고 하더라도 해당 복리시설이 리모델링 주택사업 대상이 아닌 경우에는 조합원이 될 자격이 없다. 즉 상가를 배제한 채 아파트만을 대상으로 리모델링 주택사업을 추진할 수 있고, 이 경우 상가소유자들은 리모델링 주택조합설립에 동의 여부를 불문하고 그 조합원이 될 자격이 없게 된다.
상가동 소유자들과 상생할 수 있는 길을 모색하는 것이 바람직
도시정비법은 토지분할청구소송 등을 통하여 일정한 경우 상가를 제척하고 재건축조합을 설립할 수 있는 내용을 규정하고 있고, 주택법은 애초부터 상가를 배제하여 리모델링 주택조합을 설립할 수 있도록 규정하고 있다. 위와 같은 규정으로 인하여 상가를 소유한 부대·복리시설 등의 구분소유자들이 사실상 차별적으로 취급받고 있는 것이 아니냐는 비판의 목소리도 높다. 더구나 최근에는 상가소유자와 조합 사이에 분쟁과 소송이 점점 증가하고 있는 추세이고 그 소송으로 인하여 사업 자체가 중단되는 경우도 있다.
수십년 된 상가 건물을 배제한 채 아파트만 재건축 또는 리모델링 할 경우, 당해 아파트 단지의 미관에도 어울리지 않고, 오래된 상가로 인하여 신축 아파트의 경제적 가치를 떨어지게 하는 요인이 될 수도 있다. 상가를 배제하여 재건축 등을 진행하는 것이 노후화된 주거환경의 개선, 주거수준의 향상 내지 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하는 도시정비법과 주택법의 근본 취지에 부합하는 것인지도 의문이다.
결국 조합과 상가소유자들 사이에 배척할 것이 아니라, 서로 상생할 수 있는 길을 모색하는 것이 재건축사업과 리모델링 사업의 성공을 위해서도 매우 중요하다고 생각한다.
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법무법인 센트로
- 대표변호사 김향훈, 김정우
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