[매경이코노미] 잔금일이 등기일보다 늦는 경우 유의해야
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최고관리자 작성일23-09-04본문
유재벌 법무법인 센트로 변호사
법무법인 센트로는 재건축, 재개발, 리모델링, 도시정비 등 부동산 전문 법무법인이다. 법무법인 센트로 유재벌 변호사는 서울, 수도권 주요 재건축, 재개발 조합 관련 다양한 소송, 자문을 수행한 경험을 보유했다.
Q. 부동산 작전 유형이 갈수록 진화하는 중이다.
A. 최근 전세사기, 시세 조작뿐 아니라 다양한 유형의 부동산 작전 사례가 등장하는 모습이다.
일례로 법인 시행사 같은 부동산 작전 세력이 토지 소유자에게 시세보다 높은 매매 대금을 제시하면서, 대신 등기 이전을 먼저 이행하고 나중에 잔금을 지급하는 계약을 권유하는 경우가 많다. 매도인이 등기를 먼저 이전해놓고 나중에 잔금 지급을 청구하면 문제가 발생할 수 있다. 잔금일이 아직 도래하지 않았다고 주장하거나 심지어 새로운 법인을 만들고 기존 법인을 방치하는 기획부동산들이 많아 낭패를 볼 수 있다. 법적으로는 법인과 자연인(대표), 법인(A)과 법인(B)은 별개의 인격체라는 점을 주의해야 한다.
Q. 전국을 떠들썩하게 한 전세사기도 여전히 진행 중인데.
A. 정부가 전세사기 대책을 마련했지만 아직도 관련 사고가 끊이지 않는다. 임대차 기간 만료에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 연락이 두절되는 등 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 적잖다. 전세사기를 없애려면 확정일자 효력이 익일이 아닌 당일 발생하게 하거나 최우선변제금액을 상향하고 금액에 따라 단계별로 적용하게 하는 것도 방법이다.
Q. 소비자 입장에서 시세 교란, 기획부동산 등 작전 피해를 입지 않으려면.
A. 은행이나 증권사에서 금융 상품 가입을 할 때도 수십 장의 서류가 필요한데 수억, 수십억원짜리 부동산 계약은 단 한 장의 계약서로 진행한다. 부동산 작전 세력이 검증 절차가 부실한 틈을 파고드는 경우가 많다.
시세보다 매매 대금이 높으면서 잔금일이 등기일보다 뒤인 경우, 당사자가 법인인 경우, 잔금일이 명확하지 않은 경우에 주의해야 한다. 잔금일을 명확히 하고, 법인의 대표자 등 임원을 연대보증인으로 하면서 담보도 미리 받는 것이 좋다. 해당 부동산에 청구권보전의 가등기를 하는 것이 안전하다.
전세사기를 당하지 않으려면 임대차 계약을 체결하기 전에 인근 중개업소 여러 곳을 방문해 해당 주택 시세와 인근 시세를 비교해야 한다. 부동산 등기부등본을 통해 선순위 권리관계를 확인해 전세가율 70% 이내로 계약하는 것이 바람직하다. 만약 전세가율이 높다면, 임대인의 배우자나 가족 등을 보증금의 연대보증인으로 하는 것도 방법이다.
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