리모델링 주택사업과 부대복리시설의 용적률 산정 문제

-유재벌 변호사(법무법인 센트로)

주택법 제11조 제3항에 따라 설립된 리모델링주택조합이 공동주택을 리모델링하려면 주택법 시행령 [별표 4]에 규정된 ‘공동주택 리모델링의 허가기준’ (이하 ‘허가기준’)등을 충족하여 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다(주택법 제66조 제1항, 제2항, 동법 시행령 제75조 제1항).

위 허가기준에 따르면, 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며, ② 주택단지 전체가 아닌 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다. 이는 리모델링조합설립을 위한 결의와 구분되는 것이다.

공동주택의 주택단지에는 상가나, 유치원, 종교시설 등의 다양한 복리시설이 존재하고 있고, 각 복리시설마다 하나의 동으로 되어 있는 경우가 일반적이다.

주택법 시행령은 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자를 조합원이 될 수 있도록 규정하고 있다(제21조 제1항 제3호). 주택단지 안의 복리시설의 경우에는 복리시설 전체를 하나의 동으로 보도록 하는 규정이 신설된 도시정비법과 달리(도시정비법 제35조 제3항). 주택법령에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다는 취지의 규정을 두고 있지 아니하고 있다. 리모델링의 활성화 및 신속한 사업 추진을 위해서 도시정비법과 같은 취지의 규정을 입법화하는 것이 바람직하다고 본다.

리모델링 주택사업의 경우 주거전용면적의 30 내지 40 퍼센트 이내의 증축이라는 주택법상의 제한(제2조 제25호 나 목)과 해당 지방자치단체의 지구단위계획 등의 용적률 범위 제한을 모두 받게 된다.

위 허가기준에 따르면, 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에도 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설(이하 ‘상가’) 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외하도록 규정하고 있는 바 이 경우 용적률은 어떻게 산정해야 되는지 문제가 된다.

상가를 리모델링하지 않는다는 것은 상가 소유자를 리모델링 조합원에서 제외하겠다는 것이고, 당연한 결과로 상가 소유자의 대지는 리모델링 계획에서 제외되어야 하며, 리모델링 계획상의 용적률을 산정할 때 상가 대지 부분에 관한 용적률이 제외되거나 아파트 동 대지 부분에 관한 용적률만 산정되어야 한다는 입장이 있다. 이는 상가 대지 부분에 관한 용적률은 상가 소유자들의 재산권으로 보는 입장이다.

그러나 건축법에 따르면 ‘용적률’이란 ‘대지 면적에 대한 연면적의 비율’을 의미하며(제56조), 주택법에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우에는 ‘주택법에 따른 주택단지’를 대지로 보고(건축법 시행령 제3조 제1항 제4호), 주택법 상의 ‘주택단지’는 ‘주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지’를 의미하므로(주택법 제2조), 위와 같은 관계법령의 체계 및 해석에 비추어보면 ‘주택단지 면적 전체’에 대한 연 면적을 기준으로 용적률을 산정하는 것이 타당하다.

또한 위 허가기준 및 건축법 시행규칙(제2조의 5)에 따르면, 입주자 공유가 아닌 복리시설의 경우 공동주택과 동시에 리모델링 하는 경우에 한하여 기존건축물 연 면적 합계의 10분의 1 이내에서 건축위원회 심의로 정한 범위 이내로 한정하여 증축허가를 하도록 하고 있어 상가 부지 부분의 용적율이 상가 구분소유자의 재산권이라고 보기 어렵다.

특히 해당 지방자치단체의 고시에서 근린생활시설의 연 면적의 합은 매 (아파트) 세대당 일정 비율로 산정한 면적을 초과할 수 없는 등의 부가적인 제한까지 두고 있다면, 이러한 요건을 충족할 수 없는 상가의 경우에는 재산권이라거나 재산권 침해가 있다고 볼 수 없다 .

서울행정법원 역시 재건축 사건에서 존치되는 상가 부지가 포함된 대지면적을 기준으로 용적률을 산정한 경우 상가 구분소유자들의 재산권을 침해하지 않는다고 판시한 바 있다. 즉, 대지에 대한 공유물분할이 되지 않은 상태에서 상가 부지 부분만 따로 대지면적에서 제외하여 용적률을 산정할 아무런 근거가 없다는 것이다. 또한 서울고등법원은 위와 같은 사안에서 상가만 리모델링을 한다고 가정하더라도 관련법령상 증축할 수 있는 연 면적이 기존 연 면적의 최대 10%에 불과하다는 점에서 상가의 용적률이 실질적으로 침해되는 문제가 발생한다고 보기 어렵다고 판시하였다.

무엇보다 주택단지의 대지를 공유하고 있는 경우 공유자들로서는 토지의 특정부분을 배타적으로 소유할 수 없고, 공유물 분할을 하지 아니하는 한 상가 건물 대지 부분을 현실적으로 특정하는 것은 불가능하다고 본다. 공유물분할의 소는 형성의 소로서 법원은 공유물 분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애 받지 아니하고, 자유로운 재량에 따라 합리적인 방법으로 공유물을 분할할 수 있기 때문에 그 이전에는 공유자인 상가 소유자의 대지부분을 특정할 수 없기 때문이다.

사견으로는 주택단지 전체를 리모델링할 경우에는 상가 등 복리시설도 함께 리모델링에 적극적으로 참여하는 것이 바람직하다고 본다.

리모델링 주택사업은 재건축정비사업에 비하여 개발이익환수, 기반시설부담금, 기부채납, 국민주택규모주택(소형주택)건설의무, 조합원 지위 규제, 용적률 제한 등 각종 규제로부터 유리함과 아울러 적은 비용으로 짧은 기간 내에 사업을 진행할 수 있다는 장점이 있다. 무엇보다도 기존 용적률이 높은 고밀도 아파트 단지에서도 가능하다는 점 때문에 재건축 정비사업의 대안으로 각광을 받고 있다. 위와 같은 점을 충분히 고려하여 해당 지역의 실정에 맞게 재건축 정비사업이나 리모델링 주택사업을 추진하는 것이 좋다.

다만 도시정비사업에 비교하면 아직은 법령 정비가 제대로 갖추어지지 않은 측면이 있기 때문에 경험과 전문지식이 많은 법률전문가의 조력을 받는 것이 바람직하다. 관계 당국도 조속히 주택법 등 관련 법령을 제·개정하여 주민들 간의 갈등과 분쟁 및 사회적 비용 발생을 방지할 필요가 있다고 본다.