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[하우징헤럴드] ‘하나의 주택단지’ 개념과 사업구역 범위

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최고관리자 작성일22-09-20

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[하우징헤럴드] 여의도 광장아파트에서는 분리 재건축 여부를 놓고 아파트 주민들 사이에 법정 다툼이 치열하다. 광장아파트는 여의나루로를 사이에 두고 1~2동(38-1번지 아파트)와 3~11동(28번지 아파트)가 서로 나뉘어 있는데, 용적률 등의 문제로 38-1번지 주민들은 통합재건축을, 28번지 주민들은 분리재건축을 주장하고 있다.


이와 관련해 각급 법원에서도 서로 엇갈린 판결이 선고되었다. 2020년 9월 선고된 서울행정법원(2019구합77552) 판결 취지에 따르면 통합 재건축을 해야하는 반면, 지난 2022년 5월 11일 선고된 서울고등법원(2020누59200) 판결 취지에 따르면 분리 재건축이 가능하다.

이 사건은 현재 상고가 제기되어 최종적으로 대법원에서 판가름 날 예정이다. 

재건축사업은 원칙적으로 ‘주택단지’ 단위로 이루어져야 하고, 하나의 주택단지 중 일부를 사업구역으로 한 재건축사업은 위법하다. 그러다보니 이 사건에서는 도시정비법상의 ‘주택단지’의 개념과 그에 따른 사업구역의 범위가 핵심 쟁점이었다. 

1. 도시정비법 제2조 제7호 가목, 다목에 따른 ‘주택단지’의 의의

도시정비법 제2조 제7호는, ‘주택단지’를 “주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지”라고 정의하고 있다.

그런데 이 사건에서 쟁점이 된 규정은 1)가목(주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지)과, 2)다목(가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지)이었다. 

먼저 도시정비법 제2조 제7호 가목에 따른 하나의 주택단지에 해당하는지 여부는 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지 여부에 따라 결정된다는 것이 우리 대법원의 입장이다.

그런데 28번지 아파트와 38-1번지 아파트의 각 사업계획승인 시점, 준공시점, 대지원의 범위 및 대지권 등기 시점이 모두 상이하다. 위와 같은 이유로 1심, 2심 법원은 모두 광장아파트 전체를 위 가목에 따른 하나의 주택단지로 볼 수 없다고 판시했다. 


다만, 2심 법원은 위 28번지 아파트와 38-1번지 아파트가 각각 독립적으로 위 가목에 따른 주택단지에 해당할 뿐이라고 덧붙였다. 

한편 도시정비법 제2조 제7호 다목은 위 가목에 따른 일단의 토지가 복수라고 하더라도 ‘공동으로 관리되고 있는 경우’, 그 전체 토지를 새로운 하나의 주택단지로 볼 수 있다는 의미이다.

광장아파트 사건에서 1심, 2심 법원 모두 28번지 아파트와 38-1번지 아파트는 위 다목 소정의 ‘공동으로 관리되고 있는 경우’에 해당한다고 판시했다.

특히 서울고등법원은 공동으로 관리되는 경우에 대한 판단 기준으로 공동주택관리법의 ‘공동관리’ 법리를 차용할 수 있다는 취지로 판시하면서, 위 광장아파트에 대해 △관리사무실, 경비실, 공용주차장 등의 공용시설을 제한없이 공동으로 사용한 점 △하나의 관리주체의 의한 단일한 관리규약에 다른 관리가 이루어진 점 △하나의 입주자대표회의를 구성하여 주택관리에 대한 사항을 결정한 점 △사회·문화적으로 위 각 공동주택이 하나의 주택단지로서 인식되는 점 등을 그 판단 기준으로 제시했다. 

2. 서울고등법원 판결 취지 ‘광장아파트 분리 재건축이 가능하다’

서울행정법원 판결의 취지에 따르면, 광장아파트는 그 전체가 도시정비법 제2조 제7호 다목의 하나의 주택단지에 해당하므로 통합재건축을 해야 한다.

그러나 서울고등법원은 28번지 아파트와 38-1번지 아파트는 각각 독립적으로 도시정비법 제2조 제7호 가목의 주택단지에 해당하고 또한 그 전체가 위 다목의 하나의 주택단지에 해당한다고 판단하면서, 위와 같은 경우 사업시행 대상 정비구역을 가목에 따른 주택단지로 정할 것인지 또는 다목에 따른 주택단지로 정할 것인지 여부를 토지등소유자들의 의사에 따라 자유롭게 선택할 수 있다고 봄이 타당하다고 판시했다.

특히 서울고등법원은 도시정비법 제2조 제7호 다목에 따른 ‘새로운 주택단지’에 해당한다고 하더라도 이를 구성하는 각 토지들이 가목에 따른 주택단지로서의 성질을 상실한다고 볼 수 없고, 주택단지 범위 적용 순서를 정함에 있어 다목이 가목에 우선하다고 보기 어렵다고 강조했다. 

도시정비법상의 주택단지 정의규정의 입법취지 및 연혁 등을 고려할 때 서울고등법원의 판단이 더욱 타당하다고 생각한다. 1심과 2심 법원이 서로 다른 판단을 한 사건이므로 대법원 판결에 귀추가 주목된다. 
 

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