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[하우징헤럴드] 재개발구역의 주거이전비, 재결절차 반드시 필요한가

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최고관리자 작성일22-09-20

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[하우징헤럴드] 재개발구역에서 관리처분계획에 대한 인가를 받으면 사업시행자인 조합은 정비구역 내 이주를 거부하는 거주자 등을 상대로 명도소송을 제기한다.


이때 피고들이 하는 핵심 주장 중의 하나가 토지보상법에 따른 손실보상금 미지급 항변이다. 즉, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 손실보상금이 토지수용위원회의‘재결절차’를 통해 적법하게 지급되어야만 하는데, 재결절차 없이 사업시행자가 산정한 주거이전비 등을 법원에 공탁한 것만으로는 손실보상이 완료되었다고 볼 수 없어 부동산 인도를 거부한다는 것이다. 

이와 관련해 대법원은 “재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의해 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다”라고 판시했다(대법원 2021.6.30.선고 2019다207813 판결). 즉 협의나 재결절차 등에 의한 주거이전비 등을 지급해야 손실보상이 완료된다는 의미이다. 

통상 조합과 현금청산자·세입자 간 주거이전비 협의는 안되는 경우가 많은데, 만약 협의가 되지 않으면 주거이전비 등에 대하여 반드시 재결절차를 거쳐야만 할까? 



▲하급심, 재결절차 “필요하다 vs 필요없다”

위 대법원 판결이 선고된 후 재개발 현장에서도 주거이전비 등에 대해 반드시 재결절차를 거쳐야만 하는지 논쟁이 분분했고, 실제로 하급심에서도 위 대법원 판결을 원용하면서도 서로 엇갈리는 판결이 선고되기도 했다. 

최근 수원지방법원 성남지원은 재개발구역의 건물명도 사건에서 “토지보상법에 따른 주거이전비, 이사비의 손실보상은 사업시행자가 세입자와의 협의나 토지수용위원회의 재결절차에 의해 결정된 주거이전비, 이사비를 지급하거나 공탁해야만 완료된다”라고 판시하면서, 주거이전비 등에 대해 협의가 성립되지 않았고 또 재결절차를 거친바 없다는 이유로 조합의 건물명도 청구를 기각한바 있다. 

반면 인천지방법원은 주거이전비 등의 지급에 관한 협의가 성립되지 않은 때에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하는 대신 토지보상법에 따라 산정한 보상금액을 공탁하는 방법으로도 주거이전비 등을 지급하는 것이 가능하다고 봄이 타당하다고 판시했다. 

▲재결절차 없이 적절한 주거이전비를 공탁해도 보상이 완료됐다고 인정하는 것이 타당


주거이전비 등의 법적 성격과 그 산정방법 및 소송의 형태 등을 고려할 때 반드시 재결절차를 거쳐야 하는 것은 아니라고 본다.

주거이전비 등은 재개발구역 내에 있는 거주자들의 조기이주를 장려해 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 거주자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가진다.

그리고 토지보상법 시행규칙 제53조 내지 제55조에서 그 세부적인 요건과 산정방법이 규정되어 있기 때문에 굳이 재결절차를 거치지 않더라도 구체적인 금액을 산정할 수 있다.

나아가 주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관계법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그에 관한 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에서 정하는 당사자소송에 의해 그 보상을 둘러싼 분쟁을 해결할 수 있다

따라서 재개발조합은 토지보상법 및 관련 법령 규정에 따른 기준에 부합하는 적절한 금액을 산정해 보상대상자에게 지급하면 되고, 만약 보상대상자가 위 금액의 수령을 거부할 경우 조합이 그 금액을 법원에 공탁을 하는 것으로 보상이 완료되었다고 보는 것이 타당하다. 

조합이 공탁한 보상금에 대해 이의가 있을 경우 행정소송 절차에서 위와 같이 공탁된 주거이전비 등의 액수를 다툴 기회도 보장되어 있다. 

위 대법원 2019다207813 판결도 ‘재결절차 등에 의해 결정되는 주거이전비’라고 판시했는데, ‘재결절차 등’이라고 표현한 점에 비추어 재결절차 이외에 조합이 산정하여 민법 제487조에 따라 공탁하는 것도 이에 포함된다고 보는 것이 타당하다.

최근 대법원도 “사업시행자가 협의나 재결절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급했거나 공탁했다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었다고 보아 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다”라고 판시했다(대법원 2022.6.30.선고 2021다310088(본소), 2021다310095(반소) 판결).
 

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