도시정비법상 재건축사업에서 매도청구와 지연이자 청구에 대하여 최근 선고된 대법원 판결에 대해서 소개한다[대법원 2020다278354(본소), 2020다278361(반소) 판결]. 이번 사건은 대법원이 고등법원의 판결을 파기하였다는 점에서 주목할 만한 판결이다.

매도청구 소송이라는 것은 재건축 조합이 조합설립에 동의하지 않는 토지등소유자 또는 현금청산자를 상대로 그 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 제기하는 소송이다. 매도청구소송이 제기되면, 강제로 매매계약이 체결된 것으로 간주된다.

부동산 매매계약과 이행지체
부동산 매매계약은 매도인과 매수인이 있는 쌍무계약이다. 매매계약이 체결되면 매도인의 소유권이전절차 이행 의무와 매수인의 매매대금 지급 의무가 서로 동시이행관계에 있다.

만약 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 또는 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 위 서류를 수령하여 갈 것을 최고하였음에도 불구하고 매수인이 대금지급의무를 이행하지 않을 경우 매수인에게 이행지체의 책임이 발생하고, 그에 따라 매수인은 지연이자를 부담해야 한다.

이 대법원 사건은 매도인인 현금청산자가 본인의 의무를 모두 이행하였는데, 매수인인 재건축 조합이 매매대금을 지급하지 않아 이행지체에 빠져 지연손해금을 청구한 사건이었다. 이에 대하여 수원고등법원은 매도인이 적법한 이행제공을 하였다고 볼 수 없다고 하였다. 그런데 대법원에서 이를 파기하였다. 수원고등법원의 판단은 무엇이 잘못되었을까.
 

대표 변호사 김정우 /사진제공=법무법인 센트로매도인의 적법한 이행제공 방법
먼저 매도인이 이행제공 방법, 즉 소유권이전등기절차의 이행을 위해 필요한 것이 무엇인지 살펴보자. 매도인은 ① 매도인 인감도장이 날인된 등기위임장, ② 인감증명서, ③ 주민등록초본, ④ 등기권리증 원본, ⑤ 신분증 사본, ⑥ 위 서류들과 더불어 출입문 열쇠, 출입문 비밀번호 내역서 등을 준비해야 한다.

그리고 해당 부동산에서 다른 곳으로 이사를 완료하고, 근저당권 등 제한등기를 모두 말소해야 한다.

그 후 위 서류와 물건들을 법무사 또는 변호사 사무실에 맡긴 후 위 서류 및 출입문 열쇠 등을 수령할 수 있다는 취지의 내용증명 우편을 매수인인 조합에 발송하면 된다.

고등법원, '판결확정 전에는 이행지체 인정할 수 없다'
본 사건에서는 현금청산자가 위와 같은 이행제공을 다 하였음에도 불구하고, 재건축조합이 그 수령을 하지 않았고, 이에 현금청산자는 소송 도중에 위 소유권이전등기에 필요한 서류와 출입문 열쇠 등에 대하여 재건축 조합을 피공탁자로 하여 모두 법원에 공탁을 하였다. 그럼에도 재건축 조합은 현금청산자의 이행제공에 대하여 그 수령 자체를 사실상 거부하면서 소유권이전등기를 마치기 위한 어떠한 노력도 하지 않았다.

수원고등법원은 소유권이전등기를 완료하기 위해서는 판결문을 첨부해야 하는데, 판결이 확정되기 전에는 재건축 조합이 소유권이전등기를 경료할 수 없다는 이유로 적법한 이행제공이 아니라고 하면서 매도인인 현금청산자의 지연손해금 청구를 기각했다[수원고등법원 2020나15696(본소), 2020나15702(반소) 판결].

대법원, '신의칙에 따라 요구되는 이행제공을 마쳤다'
대법원은 위와 같은 수원고등법원의 판단이 잘못되었다고 판결하였다. 즉, 대법원은 "피고는 위 서류 및 출입문 열쇠 등을 변호사에게 맡긴 후 원고에게 이를 수령하도록 통지하는 등의 방법으로 이 사건 부동산에 관한 자신의 소유권이전등기의무 및 인도의무와 관련하여 합리적인 범위 내에서 신의칙에 따라 요구되는 이행제공을 마쳤다고 볼 여지가 많다"라고 판시하였다.

대법원 판결의 법리에 따르면, 재건축 조합은 현금청산자와 사이에 청산금에 관한 합의를 진행한 다음, 원만한 합의가 이루어지는 경우 그에 따른 매매계약서를 작성하고, 그와 같은 합의에 이르지 못하는 경우에는 일응 합리적이라고 평가될 만한 금액을 청산금으로 제시하면서 우선 그에 따라 매매계약서를 작성하여 소유권이전등기절차를 마치되 최종적인 청산금은 재판이나 별도의 감정 등을 통하여 확정하자고 요청하는 등의 소유권이전등기를 마치기 위한 노력을 해야 재건축 조합이 이행지체에 빠지지 않는다.

그동안 매도청구 소송의 판결이 확정되기 전에 현금청산자의 이행제공이 적법한지 여부, 그리고 매매대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부에 대하여 하급심에서도 서로 엇갈리는 판결이 있었다. 이번 대법원 판결은 재건축 현금청산자의 적법한 이행제공의 정도에 관하여 명시적으로 판시하였다는 점에서 의미가 있다. /글 법무법인 센트로 대표변호사 김정우 

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