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[한경비지니스] 미리 준비해야 하는 종전 자산 평가 [최혜진의 법으로 읽는 부동산]

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최고관리자 작성일22-09-13

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부동산 시장의 과열로 분양권에 관한 이슈가 많은 가운데 재건축·재개발조합의 조합원들은 자기 부동산에 대한 가치 평가에 민감할 수밖에 없다. 이에 따라 그 가치가 너무 낮게 나오면 소송을 원하는 경우가 종종 발생한다.

하지만 자기 재산의 평가가 너무 낮게 나왔다는 이유만으로 소송에서 이기는 것은 굉장히 어렵다. 그러면 아무것도 하지 못하고 당할 수밖에 없는지, 미리 조치를 취할 수 있는 것은 무엇인지 알아본다.

먼저 종전 자산 평가의 개념부터 알아야 한다. 그래야 조합에서 확인할 때도 정확하게 그 내용을 파악할 수 있다. 종전 자산 평가는 재건축·재개발 구역 내에 소유하고 있는 토지나 건물에 대한 평가를 의미하는데 이러한 평가는 조합 설립 이후 사업시행계획인가가 나고 난 뒤 비로소 하게 된다. 


따라서 사업시행계획인가 시점이 굉장히 중요하고 현재 시세와 달라질 수밖에 없는 것은 그 사업시행계획인가 시점을 기준으로 종전 자산 평가를 하게 되기 때문이다.

종전 자산 평가가 나온 뒤 비로소 그 가치를 확인하게 되는 쪽에서는 미리 대비하는 것이 쉽지 않아 그 이후 비로소 소송하게 되지만 판례에 따르면 종전 자산 평가를 바꾸는 것은 이례적인 사례로 보고 있다.

대법원 판례를 기초로 한 하급심 판례들은 “특정한 토지 등에 관하여 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반하였거나 또는 그와 같은 평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 종전 권리가액에 관한 감정 평가 및 그에 따라 수립된 관리처분계획이 위법하다고 할 수 없다”고 판시하고 있다.

판례를 보면 단순히 종전 자산 평가 금액이 낮다는 것만으로는 소송에서 그 결과를 바꾸는 것은 매우 어렵고 평가 방식을 위반했거나 그 평가가 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당한 것이 아닌 한 종전 자산 평가의 위법성을 인정하지 않는 것이다.

이렇게 종전 자산 평가가 나온 뒤 소송을 통해 그 결과를 바꾸는 것은 매우 어렵기 때문에 미리 대비해 둘 필요가 있는 것이다.

종전 자산 평가는 비례율이 작용하기 때문에 시세와 동일하게 평가될 수 없고 어느 시점에 평가하는지에 따라 달라질 수밖에 없기 때문에 수시로 소유자 스스로 부동산의 객관적 가치를 파악하는 것이 중요하다.

그래야만 조합의 종전 자산 평가 시점에 앞서 자기 부동산에 관해 어떻게 평가해야 하는지, 어떤 부분이 반영돼야 하는지 조합에 미리 주장할 수 있게 되는 것이다. 


또한 종전 자산 평가가 이뤄질 때는 적극적으로 평가에 임하는 것이 중요하다. 간혹 조합 사업에 반대하거나 무관심해서 조합에서 종전 자산 평가를 한다고 통보 받았음에도 무시하거나 모르고 지나칠 때가 있는데 외관으로 확인할 수 없는 것은 추정적으로 평가할 수밖에 없기 때문에 낮게 평가되는 경우가 많다.

하지만 그 책임은 평가에 협조하지 않은 자기 책임이기 때문에 그 결과에 대해 다투고자 해도 쉽지 않은 것이다.

이런 과정에서 비록 소송은 아니지만 법률 전문가의 도움을 받는 경우가 많아지고 있다. 과거에는 소송할 때만 변호사를 찾았으나 요즘은 기업의 자문 변호사처럼 개인들 역시 미리 소송에 대비하고 상황에 따라 적절하게 대응하는 것이다. 이처럼 종전 자산 평가도 대비하는 것이 중요하므로 적극적으로 자기 재산의 가치를 높이는 방안을 미리 찾아보자. 


○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당 수석 변호사 최혜진

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