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[머니투데이]현금청산대상자가 조합원 입주권을 회복할 수 있는 경우

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최고관리자 작성일22-03-15

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도시정비사업에서 토지등소유자는 원칙적으로 조합원 지위를 취득한다. 재개발 사업의 경우 무허가건축물의 소유자는 원칙적으로는 토지등소유자가 아니지만 통상적으로 조례와 정관을 통하여 조합설립 이후 조합원 지위를 취득하게 된다. 이후 조합원이 해당 부동산을 타인에게 양도하거나 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 아니하면 조합원 지위를 상실하게 된다.

조합원은 조합원 입주권(분양신청권)을 가지며 이는 조합원의 가장 본질적인 권리이나 도시정비법은 일정한 규제를 가하고 있다. 예를 들면, 주택법에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업의 경우에는 조합설립인가 후, 재개발 사업의 경우에는 관리처분계획인가 후 해당 부동산을 양수한 자는 조합원이 될 수 없고 현금청산대상자가 된다(다만 상속·이혼으로 인한 양수인이거나 도시정비법 제39조 제2항 단서 및 각 호의 요건을 갖춘 양수인은 조합원 지위를 취득한다).

투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원분양 또는 일반분양을 받은 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획인가일)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다(실무상 이를 '재당첨제한'이라 한다).

분양신청기간 내에 조합에 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 자 등은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원 지위를 상실하고 현금청산대상자가 되며 재개발사업의 경우에는 수용절차, 재건축사업에서는 매도청구절차가 진행된다.

조합이 토지등소유자의 조합원 지위를 인정하지 않았거나 현금청산자로 분류하였음에도 다시 조합원의 지위를 인정받는 경우도 있다(이러한 경우에 대비하기 위하여 서울시 조례는 공동주택 총 건립세대수의 1퍼센트 범위의 공동주택과 상가 등 부대·복리시설의 일부를 보류지로 정할 수 있도록 하고 있다).

예컨대 조합이 당해 정비구역 내 토지가 소재하지 않는다는 이유로 토지등소유자의 조합원 지위를 부인하는 경우나 조합원이었으나 분양신청통지를 받지 못하여 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자로 분류된 경우 행정소송을 통하여 구제받은 사례가 다수 존재한다.

조합은 현금청산대상자에게 추가 분양신청의 기회를 부여할 수 있다. 그 전제로 정관 등으로 정하거나 총회의 의결을 거쳐야 하는데, 대법원은 이러한 총회결의를 위하여 분양신청을 한 조합원 3분의 2 이상 동의가 요구되며 현금청산대상자에게 추가분양신청의 기회를 부여하면서 종전 분양신청자의 후순위로 배정하는 등 권리를 제한하는 것도 가능하다고 한다.

조합원이 분양신청을 하지 않아 분양신청기간 종료일 다음날 현금청산대상자가 되고 조합원 지위를 상실한 이상, 분양신청절차의 근거가 된 사업시행계획이 사업시행기간 만료나 폐지 등으로 실효된다고 하더라도 이미 상실된 조합원 지위가 자동적으로 회복된다고 볼 수 없다. 이에 조합은 새로운 사업시행계획을 수립하면서 현금청산 대상자에게도 새로운 분양신청 및 조합 재가입의 기회를 부여하고, 현금청산대상자들이 분양신청여부를 개별적으로 결정하게 된다.

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유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

조합설립인가나 사업시행계획에 하자가 있어 취소 또는 무효로 되는 경우에도 분양신청절차와 관리처분계획은 모두 무효가 되므로 새로 조합설립(변경)인가와 사업시행계획(변경)인가를 받아 다시 분양신청절차를 진행하여야 한다.

이때 분양신청절차에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 현금청산대상자에게 분양신청권을 부여하여야 한다.

도시재정비촉진을 위한 특별법 제11조 제4항은 기반시설 설치로 인하여 부동산이 수용되었더라도 그 보상금액과 이자를 반환하는 경우에는 조합원으로 본다고 규정한다.

다만 당사자가 보상금을 수령한 후 이를 현재까지 반환하지 아니한 이상 조합 총회에서 당사자의 조합원 자격을 유지하기로 의결하였다고 하더라도 조합원 자격이 없는 사람이므로 총회의결에 참여한 것은 위법하다는 하급심 판결이 있으므로 주의를 요한다.

최근 조합원 입주권을 목적으로 한 부동산 매매가 많아졌고, 그만큼 규제 입법도 증가하여 분쟁이 많아지고 있는 바 사전에 조합원 자격, 분양자격을 면밀하게 검토하는 것이 필수적이다. 만약 의도치 않게 현금청산대상자가 된 경우에라도 위 내용을 충분히 인지하여 법률전문가의 조력을 받아 권리구제방법을 강구할 필요가 있다. 

 

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