[한경비즈니스]국가로부터 현명하게 토지 수용 보상 받는 법
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최고관리자 작성일22-01-25본문
정당 보상의 원리에 어긋난다는 불만 빗발쳐…감정 평가액 증액 위한 노력 필요[법으로 읽는 부동산]
국가나 지방자치단체 등 사업 시행자가 공익 사업을 위해 필요한 토지 등을 취득하거나 사용해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이때 원칙적으로는 협의 취득(매수)해야 하지만 만약 협의가 원활하게 이뤄지지 않는다면 강제로 취득(수용)할 수 있는 제도를 두고 있다.
이를 ‘수용제도’라고 하고 방법은 토지 보상, 지장물 보상, 수목 보상, 영업 보상 등 다양하다. 이때 해당 토지 등의 소유자(수용 대상자)는 소유권을 국가와 지방자치단체 등에 이전하는 대가로 보상금을 받게 된다. 문제는 토지보상법에서 해당 공익 사업에 따라 토지 등의 가격이 변동됐을 때 이를 고려하지 않는다고 규정하는 점이다. 개발 이익을 배제하도록 하고 있고 사업 인정 고시일의 전 시점에서의 공시 지가를 기준으로 한 적정 가격으로 보상하도록 하고 있다.
이와 함께 토지보상법은 사업 시행자가 수용 재결 신청 전에 반드시 수용 대상자와 협의를 거치도록 하고 있다. 이때 사업 시행자는 협의를 위해 3인 또는 2인의 감정 평가업자가 산정한 보상액을 기초로 협의를 요청한다.
대부분의 수용 대상자는 사업 시행자가 제시한 협의 금액에 수긍하지 않아 협의가 되지 않는다. 다만 수용 대상자는 추후 보상금 증액을 위해 협의 감정 평가 금액부터 최대한 증액하기 위한 노력이 필요하다. 그중 중요한 것은 매 감정 평가 단계마다 적극적으로 감정 의견을 개진하고 실지 조사 참여권을 행사하는 것이다.
협의되지 않으면 사업 시행자는 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하고 이후 토지수용위원회의 수용 재결이 있으면 보상금의 지급(또는 공탁)을 조건으로 수용 개시일에 토지 등에 관한 권리를 원시 취득하므로 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
수용 대상자는 원칙적으로 수용 개시일까지 해당 토지나 물건을 사업 시행자에게 인도하거나 이전해야 하는데, 만일 인도 또는 이전에 응하지 않으면 차임 상당의 부당 이득 반환 의무가 발생한다.
다만 토지와 지장물에 관한 수용 보상금이 지급(또는 공탁)됐더라도 대상자가 주거 이전비 등을 지급받지 않았다면 지급받기 전까지는 인도 의무와 부당 이득 반환 의무가 없다는 것이 최근 대법원의 판례다.
한편 수용 재결에 불복이 있으면 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의 신청을 할 수 있다. 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의 신청서를 제출해야 하고 이의 신청 기간을 도과한 이의 신청은 부적법하므로 각하 대상이다.
이때 공탁금 출급 청구서에 ‘이의 유보’를 하고 보상금을 수령해야 되며 만약 ‘이의 유보’ 없이 보상금을 수령하면 나중에 이의 신청이나 행정 소송을 제기하더라도 각하되는 큰 불이익을 입게 되므로 주의해야 한다.
중앙토지수용위원회는 다시 평가한 금액으로 보상금을 변경한다. 이때 불이익 변경 금지 원칙이 적용되므로(사업 시행자가 이의 신청한 경우가 아닌 한) 보상금을 감액하는 재결을 하지 않는다.
수용 재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 바로 행정 소송을 제기할 수는 있지만 단계별로 순차 증액되는 경향이 있으므로 이의 신청을 거치는 것이 바람직하다. 이의 신청을 거친 때에는 이의 재결서를 받을 날로부터 60일 이내 행정 소송을 제기할 수 있다. 다만 사업 시행자도 보상금이 과도하다는 이유로 손실 보상금 감액 소송을 제기할 수도 있다.
이의 재결과 행정 소송을 동시에 진행하는 경우도 종종 있다. 실무상 행정소송재판부는 이의 재결을 결과가 나올 때까지 재판을 보류하고 이의 재결 결과 이후에 재판을 진행한다. 만약 이를 동시에 진행해 행정 소송보다 이의 재결 보상금이 더 높을 경우에는 이의 재결 금액을 지급해야 된다는 유권 해석도 있다.
이의 재결 금액을 수령할 때도 ‘이의 유보’를 반드시 해야 한다. 행정 소송을 제기할 때에는 피고를 누구로 해야 하는지 주의해야 한다. 수용 재결의 취소를 구하는 경우에는 수용 재결 처분을 한 해당 토지수용위원회를, 이의 재결 자체의 고유한 위법을 이유로 취소를 구하는 경우에는 이의 재결 처분한 중앙토지수용위원회를 피고로 하고 보상금의 증액을 구하는 경우에는 사업 시행자를 피고로 해야 한다. 전문가들도 자주 하는 실수이고 이를 간과하면 큰 불이익을 입을 수 있다.
일단 수용 대상자가 되면 자신의 의사와 상관없이 자기 재산을 강제로 수용당하고 그 대신 만족스럽지 못한 보상금을 받게 된다. 그 보상금이라도 최대한 받기 위해서는 위와 같은 주의점을 모두 숙지해 적절하게 대응해야 한다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사
국가나 지방자치단체 등 사업 시행자가 공익 사업을 위해 필요한 토지 등을 취득하거나 사용해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이때 원칙적으로는 협의 취득(매수)해야 하지만 만약 협의가 원활하게 이뤄지지 않는다면 강제로 취득(수용)할 수 있는 제도를 두고 있다.
이를 ‘수용제도’라고 하고 방법은 토지 보상, 지장물 보상, 수목 보상, 영업 보상 등 다양하다. 이때 해당 토지 등의 소유자(수용 대상자)는 소유권을 국가와 지방자치단체 등에 이전하는 대가로 보상금을 받게 된다. 문제는 토지보상법에서 해당 공익 사업에 따라 토지 등의 가격이 변동됐을 때 이를 고려하지 않는다고 규정하는 점이다. 개발 이익을 배제하도록 하고 있고 사업 인정 고시일의 전 시점에서의 공시 지가를 기준으로 한 적정 가격으로 보상하도록 하고 있다.
여러 문제를 갖고 있는 수용 보상 제도
이런 규정에 대해 헌법재판소는 헌법이 규정한 정당 보상의 원리에 어긋나는 것이라고 할 수 없다고 판단했다. 법원은 이를 근거로 개발 이익을 포함한 현실적인 시가를 보상해 달라는 청구를 받아들이지 않고 있다. 하루속히 국회 입법으로 개선돼야 할 필요가 있다.이와 함께 토지보상법은 사업 시행자가 수용 재결 신청 전에 반드시 수용 대상자와 협의를 거치도록 하고 있다. 이때 사업 시행자는 협의를 위해 3인 또는 2인의 감정 평가업자가 산정한 보상액을 기초로 협의를 요청한다.
대부분의 수용 대상자는 사업 시행자가 제시한 협의 금액에 수긍하지 않아 협의가 되지 않는다. 다만 수용 대상자는 추후 보상금 증액을 위해 협의 감정 평가 금액부터 최대한 증액하기 위한 노력이 필요하다. 그중 중요한 것은 매 감정 평가 단계마다 적극적으로 감정 의견을 개진하고 실지 조사 참여권을 행사하는 것이다.
협의되지 않으면 사업 시행자는 토지수용위원회에 수용 재결을 신청하고 이후 토지수용위원회의 수용 재결이 있으면 보상금의 지급(또는 공탁)을 조건으로 수용 개시일에 토지 등에 관한 권리를 원시 취득하므로 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다.
수용 대상자는 원칙적으로 수용 개시일까지 해당 토지나 물건을 사업 시행자에게 인도하거나 이전해야 하는데, 만일 인도 또는 이전에 응하지 않으면 차임 상당의 부당 이득 반환 의무가 발생한다.
다만 토지와 지장물에 관한 수용 보상금이 지급(또는 공탁)됐더라도 대상자가 주거 이전비 등을 지급받지 않았다면 지급받기 전까지는 인도 의무와 부당 이득 반환 의무가 없다는 것이 최근 대법원의 판례다.
한편 수용 재결에 불복이 있으면 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의 신청을 할 수 있다. 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의 신청서를 제출해야 하고 이의 신청 기간을 도과한 이의 신청은 부적법하므로 각하 대상이다.
이때 공탁금 출급 청구서에 ‘이의 유보’를 하고 보상금을 수령해야 되며 만약 ‘이의 유보’ 없이 보상금을 수령하면 나중에 이의 신청이나 행정 소송을 제기하더라도 각하되는 큰 불이익을 입게 되므로 주의해야 한다.
중앙토지수용위원회는 다시 평가한 금액으로 보상금을 변경한다. 이때 불이익 변경 금지 원칙이 적용되므로(사업 시행자가 이의 신청한 경우가 아닌 한) 보상금을 감액하는 재결을 하지 않는다.
수용 재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 바로 행정 소송을 제기할 수는 있지만 단계별로 순차 증액되는 경향이 있으므로 이의 신청을 거치는 것이 바람직하다. 이의 신청을 거친 때에는 이의 재결서를 받을 날로부터 60일 이내 행정 소송을 제기할 수 있다. 다만 사업 시행자도 보상금이 과도하다는 이유로 손실 보상금 감액 소송을 제기할 수도 있다.
이의 재결과 행정 소송을 동시에 진행하는 경우도 종종 있다. 실무상 행정소송재판부는 이의 재결을 결과가 나올 때까지 재판을 보류하고 이의 재결 결과 이후에 재판을 진행한다. 만약 이를 동시에 진행해 행정 소송보다 이의 재결 보상금이 더 높을 경우에는 이의 재결 금액을 지급해야 된다는 유권 해석도 있다.
이의 재결 금액을 수령할 때도 ‘이의 유보’를 반드시 해야 한다. 행정 소송을 제기할 때에는 피고를 누구로 해야 하는지 주의해야 한다. 수용 재결의 취소를 구하는 경우에는 수용 재결 처분을 한 해당 토지수용위원회를, 이의 재결 자체의 고유한 위법을 이유로 취소를 구하는 경우에는 이의 재결 처분한 중앙토지수용위원회를 피고로 하고 보상금의 증액을 구하는 경우에는 사업 시행자를 피고로 해야 한다. 전문가들도 자주 하는 실수이고 이를 간과하면 큰 불이익을 입을 수 있다.
일단 수용 대상자가 되면 자신의 의사와 상관없이 자기 재산을 강제로 수용당하고 그 대신 만족스럽지 못한 보상금을 받게 된다. 그 보상금이라도 최대한 받기 위해서는 위와 같은 주의점을 모두 숙지해 적절하게 대응해야 한다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사
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