[법무법인 센트로=임형준 변호사] 주택임차인의 임대차 갱신 청구를 법인의 실거주 목적을 이유로 거절할 수 있을까?

■ 주택임차인 임대차 갱신 청구권 행사, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년

집값이 연일 최고가를 경신하고 있다. 내 집 마련이 어렵다보니 자연히 전세 수요가 증가하고 있고 필연적으로 임대차 관련한 분쟁 역시 그 어느 때보다 빈번하게 발생하고 있다. 임대차 관계에서 주택임차인은 상대적으로 약자의 지위에 놓일 수밖에 없다. 이에 주택임대차보호법은 주택임차인의 보호를 위한 다양한 규정을 두고 있다. 그 중 대표적인 것이 주택임차인의 임대차 갱신 청구권에 관한 것인데, 주택임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

주택임차인은 1회에 한하여 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.(주택임대차보호법 제6조의3 제2항) 통상적으로 임대차 기간을 2년으로 약정한다는 사실을 감안하면 주택임차인은 계약 갱신 청구권의 행사로 총 4년의 임대차 기간을 보장받게 되는 것이다.

■ 주택임대인, 정당한 사유가 있는 경우 임차인의 임대차 갱신 청구 거절 가능

주택임대차보호법은 주택임차인의 임대차 갱신 청구권을 보장하면서도 정당한 사유가 있는 경우 임대인으로 하여금 임차인의 계약 갱신 청구를 거절할 수 있도록 하고 있다. 주택임대인은 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 등에 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있는데(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각호) 주택임대인이 임대차 목적 주택에 실제 거주한다는 이유로 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절하는 사례가 가장 빈번하다.

■ 법인의 실거주 목적으로 주택임차인의 임대차 갱신 청구 거절 불가

주택임대인은 임대차 목적 주택에 실제 거주한다는 이유로 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호) 그렇다면 법인이 임대차 목적 주택을 소유하고 있는 경우 법인의 실거주 목적을 이유로 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있을까. 결론부터 말하자면 그렇지 않다.

주택임대차보호법은 임대인, 임대인의 직계존속 및 직계비속 등 자연인(사람)이 실제로 거주하는 경우에 임차인의 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있다고 규정하고 있어 자연인이 아닌 법인의 실거주 목적은 임대차 갱신 청구 거절 사유에 해당한다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 법인 자체의 실거주라는 개념을 인정하기도 어렵다. 법인의 실거주를 법인의 대표 내지 임직원이 실거주하는 경우로 생각할 수도 있겠으나 주택임대차보호법이 명시적으로 임대인, 임대인의 직계존속 및 직계비속의 실거주로 그 주체를 한정하고 있어 법인의 대표 내지 임직원이 실거주하는 경우까지 임대차 갱신 청구를 거절할 수 있는 것으로 해석하는 것은 무리가 있다.

같은 취지에서 법무부·국토교통부 역시 법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주를 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문에 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 임대차 갱신 거절이 불가능하다는 유권해석을 내린 바 있다.

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